【正文】 酒吧區(qū) 酒吧 40 5年 5個月 3個月 20% 本報告是嚴格保密的。 執(zhí)行策略 合作招商 積極與當?shù)卣嚓P部門及相關行業(yè)協(xié)會聯(lián)系，如旅游局，古玩協(xié)會、書法協(xié)會、飲食協(xié)會等，通過這些部門及協(xié)會的關系宣傳項目，推動項目招商。 重點招商 設定一定的優(yōu)惠條件（高于正常優(yōu)惠條件），有針對性的選擇主力商家及行業(yè)內(nèi)有影響力的商家，吸引其進駐，以點帶面，通過這些主力商家?guī)悠渌暨M駐。 巧用資源 利用城市推廣的媒介資源，通過各種媒體渠道向本地和外地商戶發(fā)布項目招商信息。 本報告是嚴格保密的。 招商服務 穩(wěn)定和諧的商業(yè)環(huán)境 完善物業(yè)管理，為入租店鋪和顧客提供一個舒適安全的環(huán)境，包括項目的環(huán)境、設備的保護、安全保衛(wèi)、管理等。 統(tǒng)一經(jīng)營管理 ，造就優(yōu)良的店鋪，包括對租戶的教育輔導、經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整、調(diào)節(jié)管理等。 ，包括對各店鋪進行營銷支援，并舉辦統(tǒng)一的廣告宣傳和促銷活動。 ，致力于整個商業(yè)氣氛的營造，商場品牌形象的樹立與推廣。 一站式經(jīng)營服務 協(xié)調(diào)各租戶與工商稅務、公安、衛(wèi)生等管理機構的關系，保證商戶的正常經(jīng)營。 本報告是嚴格保密的。 招商 進度 本報告是嚴格保密的。 開業(yè)前工作進度 注：開業(yè)時間定為 2022年 5月 1日 本報告是嚴格保密的。 衷心祝愿本項目開發(fā)取得圓滿成功！ THANKS 以上建議妥否請公司領導批示！ 本報告是嚴格保密的。 1 “ 街子印象 ” 項目業(yè)態(tài)定位報告 博瑞置業(yè)“街子印象”項目招商團隊 2022年 04月 溝通思路 項目業(yè)態(tài)定位 2 項目發(fā)展思路 3 1項目招商策略 3 【 項目發(fā)展思路 】 街子古鎮(zhèn)屬性 ?集旅游、休閑、度假、居家為一體的川西風格的特色古鎮(zhèn)； ?具有千年的文化底蘊； ? “4A”級旅游度假區(qū)； ?上承青城山 都江堰、下承歷史文化名城崇州，地理位置優(yōu)越。 【 項目發(fā)展思路 】 項目屬性 項目位于街子古鎮(zhèn)，與街子古鎮(zhèn)共同構成一個整體，而不是脫離街子古鎮(zhèn)而獨立存在。 所以， 項目是對街子古鎮(zhèn)功能的完善和補充 ， 項目的發(fā)展不能脫離了街子古鎮(zhèn)的旅游、休閑、度假及居家的的固有屬性，并 共同分享和吸引 潛在的 街子古鎮(zhèn)消費群體 。 【 項目發(fā)展思路 】 街子古鎮(zhèn)消費群體解構 （ 1）當?shù)鼐用? ——生活型購物、餐飲、休閑、娛樂。 （ 2）旅游觀光者 ——娛樂型購物、餐飲、休閑、娛樂、體驗、住宿等。 （ 3）休閑度假者 ——購物、餐飲、休閑、娛樂、體驗、住宿、會議等。 （ 4）其他消費者，文化工作者、外來人員等 ——購物、文化體驗、餐飲、休閑、住宿等。 這些消費者，是街子古鎮(zhèn)的消費者，也是項目可以分享的消費者。 【 項目發(fā)展思路 】 ?項目 ——分享并吸引 街子古鎮(zhèn)的潛在消費客群。 【 項目發(fā)展思路 】 項目的競爭優(yōu)勢 （ 1）項目所在地是青城山 都江堰進入街子古鎮(zhèn)的第一門戶，優(yōu)越的地理位置為項目提供充足的外來消費客群。 【 項目發(fā)展思路 】 （ 2）項目文化氛圍的營造；對旅游觀光客群、休閑度假客群具有一定的吸引力。 【 項目發(fā)展思路 】 （ 3）項目鄰近青城神韻、新麗江、高爾國際等眾多中高端樓盤；既為項目提供消費力較強的生活型消費客群，也為項目提供了配套支持。 如高爾夫球場，表現(xiàn)出相互相承的關系。 【 項目發(fā)展思路 】 （ 4）具有特色的建筑設計，增加了項目的觀賞性、趣味性，有利于項目商業(yè)氛圍、旅游氛圍營造。 【 項目發(fā)展思路 】 （ 5）潛在的競爭優(yōu)勢： ? 商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化組合，符合終端客群的需求、符合商家的需求，符合項目總體定位的要求； ? 商業(yè)氛圍的營造和商業(yè)運用管理。 【 項目發(fā)展思路 】 項目發(fā)展策略 發(fā)展策略： 延續(xù)街子古鎮(zhèn)固有屬性，分享并吸引街子古鎮(zhèn)固有消費客群。 （ 1）以綜合性商業(yè)配置吸引人氣； （ 2）以特色性商業(yè)形成差異性競爭； （ 3）以景點宣傳吸引旅游消費者； （ 4）以良好的商業(yè)運營管理保證項目的持續(xù)發(fā)展。 項目業(yè)態(tài)定位 【 項目業(yè)態(tài)定位 】 約 ，商業(yè)業(yè)態(tài)如何配置？ 就街子古鎮(zhèn)而言，僅有約 ，但要做活做好， 業(yè)態(tài)定位和運用管理是關鍵。 【 項目業(yè)態(tài)定位 】 業(yè)態(tài)定位原則 （ 1）人氣保證：業(yè)態(tài)配置具有綜合性，以購物、餐飲類業(yè)態(tài)帶動人氣，以 景點宣傳吸附人群； （ 2）特色保證：以特色商業(yè)業(yè)態(tài)與街子古鎮(zhèn)現(xiàn)有業(yè)態(tài)形成差異性競爭； （ 3）價值保證：實現(xiàn)項目綜合價值最大化。 （ 4）經(jīng)營保證：各業(yè)態(tài)之間關聯(lián)性強，形成互補互利，協(xié)調(diào)發(fā)展，共同促進。 【 項目業(yè)態(tài)定位 】 度假型商務酒店 （含大型中餐） 【 項目業(yè)態(tài)定位 】 水療會所 【 項目業(yè)態(tài)定位 】 1F底商： 特色小吃店、特色精品店、小型超市（ 1家，約 100150㎡）、銀行儲蓄所（ 1家）、并設置公廁（ 1處） 2F： 國學館、字畫、根雕等特色文化業(yè)態(tài)、特色茶樓。 34F： 會議室（作為酒店配套）、婚紗攝影、茶樓、酒吧、咖啡等 【 項目業(yè)態(tài)定位 】 項目業(yè)態(tài)檔次定位 以中檔及中高檔為主，避免低檔業(yè)態(tài)，滿足主力市場的需求 。 【 項目業(yè)態(tài)選擇 】 地方特色小吃 【 項目業(yè)態(tài)選擇 】 特色精品店 土特色 本地手工藝品 傳統(tǒng)特色服飾 古玩 另類特色店 特色飾品 【 項目業(yè)態(tài)選擇 】 其它業(yè)態(tài) 特色咖啡廳 特色茶樓 特色餐飲店 特色酒吧 【 項目業(yè)態(tài)定位 】 項目交通動線 主入口 次入口 【 項目配套建議 】 ?統(tǒng)一室內(nèi)外裝修； ?統(tǒng)一 VIS設計； ?統(tǒng)一廣告配套； ?統(tǒng)一車位配套； ?統(tǒng)一安防配套； ?統(tǒng)一燈光配套。 項目配套配置建議 【 項目配套建議 】 文化廣場設置 ?由商業(yè) 管理公司和開發(fā)商組織的 活動一律免費； ?有各商家自行組織的商業(yè)活動，均收相應費用。 文化中心廣場 （促銷廣場） 項目招商策略 【 項目招商策略 】 招商周期建議 分為三個階段：共計約 18個月。 100% 約 20% 約 50% 約 30% 14000㎡ 100% 2800㎡ 約 6個月 后期 / / 14000㎡ 約 18個月 合計 11200㎡ 80% 7000㎡ 約 6個月 中期 4200㎡ 30% 4200㎡ 約 6個月 前期 累計完成量 階段完成計劃 持續(xù)時間 階段劃分 【 項目招商策略 】 招商模式策略 （ 1）前期推出邊角商鋪和二樓區(qū)域，中后期推出一樓口岸好的商鋪； （ 2）先招主力商家和次主力商家，后招非主力商家，以主力帶動非主力； （ 3）先品牌商家，后非品牌商家，以品牌商家?guī)臃瞧放粕碳遥? （ 4）實現(xiàn)差異性招商，體現(xiàn)項目的旅游觀光性和綜合性。 （ 5）快速組建項目接待中心，以便招商的快速推動。 【 項目招商策略 】 銷售模式建議 （ 1）高舉低大：高調(diào)宣傳，樹立項目高位品質(zhì)，項目價格走中端路線； （ 2）先抑后揚：初期價格定位偏低，而中后期逐步走高； （ 3）先主后次，先品牌后非品牌：先針對主力商家和品牌商家，提升項 目影響力；后期針對非主力和非品牌商家，貢獻項目價值； （ 4）先邊角，預留價值較高的商鋪，實現(xiàn)項目綜合價值最大化。 【 項目招商策略 】 招商標準建議 （ 1）租金定位建議 基準租金：一樓均價約 38元 /平方米 月 ，二樓均價約 28元 /平方米 月，三至四樓均價約 18元 /平方米 月。 租金動態(tài)定價： 約 6個月 約 6個月 約 6個月 持續(xù)時間 基準租金 * 基準租金 基準租金 * 動態(tài)價格 非主力商家 后期 非主力及次主力商家 中期 主力和品牌商家 前期 針對商家 階段劃分 注：每個鋪面的具體執(zhí)行價格，需通過開發(fā)商預期目標、市場動態(tài)、物業(yè)位置、目標商家等多因素共同研判制定。 【 項目招商策略 】 招商標準建議 （ 2）商業(yè)檔次要求：以中檔及中高檔為主，排斥低檔。 （ 3）物管費用標準建議：約 ~ /平方米 月。 （ 4）免租期建議： 6個月 10個月 12個月 免租期 從物業(yè)交付時起 從物業(yè)交付時起 從物業(yè)交付時起 免租期起點 其他商家 次主力商家及品牌商家 主力商家 商家類型 注：具體免租期屆時與開發(fā)商協(xié)商后再定。 【 項目招商策略 】 招商推廣建議 （ 1）招商道具準備：招商手冊、推介 PPT、 DM傳單、邀請函等； （ 2）接待中心組建：接待人員、辦公場所及設備、項目展示道具 （沙盤、業(yè)態(tài)分布圖、銷控表、項目效果圖等）； （ 3）招商政策及價位具體化； （ 4）媒體選擇、廣告投放等宣傳活動需早期介入； （ 5）招商推廣活動策劃與舉辦； （ 6）招商物資準備，如招商委托書、招商說明書、招商流程表、 租賃合同、定租確認書、退房申請表等。 Thanks 博瑞置業(yè)“街子印象”項目招商團隊 2022年 04月