【正文】 量的飄窗，待驗收后，將飄窗打掉，增大套內(nèi)面積。 針對 90/70的規(guī)劃要求，我司選取了規(guī)避做法以供參考 室外空間 ※ 下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此； ※ 下沉式庭院對支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動力。下沉式庭院已經(jīng)成為小別墅必備點。 下沉式庭院 ※ 增加地下室的自然采光面； ※ 平添院落的層次感； ※ 半室內(nèi)空間感，用途廣 產(chǎn)品規(guī)劃 面積約在 50M2左右，由于地上面積有限，業(yè)主通常會一些私人愛好和家庭生活功能空間移至地下室內(nèi) 。 特質(zhì)空間的處理 產(chǎn)品附加值提升 超大陽臺、大飄窗、落地窗 多層電梯洋房 新風(fēng)系統(tǒng) 優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理 純凈水直飲系統(tǒng) 家用中央空調(diào) 節(jié)能建材 集中供熱系統(tǒng) 數(shù)量充足的室內(nèi)外車位 …… 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 用地面積： 63757 建筑面積： 69500 電梯洋房： 55930 幼兒園： 7000 商業(yè)： 5000 會所： 1570 建筑密謀： % 綠地率： % 車位： 500個 地下 400個 地上 100個 方案規(guī)劃 幼兒園 90/70產(chǎn)品 退臺洋房 地價評估 整體宏觀經(jīng)濟(jì)依然存在下行的壓力，但從政府合力施策下，經(jīng)濟(jì)運行出現(xiàn)了投資加快增長，消費活躍，企業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)信心恢復(fù)上升等利好現(xiàn)象；而寧波房地產(chǎn)市場也在 “ 暖市政策 ” 的疊加效應(yīng)下需求逐步釋放，價穩(wěn)量升。 市場走勢預(yù)判 2022年 3月以來，“價平量升”市場回暖明顯，進(jìn)入五月份市場實現(xiàn)“價量齊升”的喜人局面。開發(fā)商拿地?zé)崆榛厣珜幉ㄍ恋厥袌龉?yīng)有限，后續(xù)市場供應(yīng)吃緊。 歷年住宅用地成交情況（畝）02004006008001000120014002022年 2022年 2022年 2 0 0 9 年5 月止區(qū)域市場供應(yīng) 城關(guān)區(qū)域定位為商務(wù)服務(wù)中心，但目前老城內(nèi)可供開發(fā)體量較少，以零星小地為主，且后期土地供應(yīng)以舊城改造為主，今后拿地價格及開發(fā)難度均有可能增加。 對于本項目的地價，我司從兩個角度來進(jìn)行測算，首先，從歷年土地成交類比得出合適的成交地價；其次從項目能獲利潤倒推項目合理的地價， 尋求項目合理的地價范圍。 地價測算 歷年住宅用地樓面價匯總 本案與南大街入口、沿江西路 1五交化倉庫這三塊地的地理位置相似，其代表了城關(guān)目前住宅用地的價格水平線。 鑒于近期樓市下行表現(xiàn)，我司認(rèn)為，本項目的樓面價將與這三幅土地相近： 樓面價在 2022~2600元 /M2，為 136~187萬 /畝 。 從歷史年份樓面價表現(xiàn)來看， 2022年城關(guān)區(qū)域住宅用地出讓樓面價達(dá)到最高點；成交土地均位于城區(qū)核心區(qū)域且用地面積極小，故而其樓面價極高但均以起拍價成交，說明區(qū)域市場變化較小。 時間 位置 出讓面積（畝） 樓面價 2022年 南大街入口 1497 2022年 鎮(zhèn)海沿江西路 1＃ ―2 ＃地塊 2589 林地園地塊 4147 旗桿格弄南地塊 4211 鼓樓廣場地塊（ A A3） 3518 鼓樓廣場地塊 (A2) 3976 物流商務(wù)信息港地塊 547 2022年 五交化地塊 1349 2022年 旗桿格弄地塊東側(cè) 1號地塊 4276 項目售價預(yù)估 09年上半年，寧波房地產(chǎn)市場回暖明顯，成交持續(xù)走高，整體市場價平量升。開發(fā)商拿地積極性回升，但考慮到此輪經(jīng)濟(jì)危機尚未過去，經(jīng)濟(jì)仍有可能出現(xiàn)下滑，故采取相對保守的評估方式。 地價倒推法 花園洋房： 8500元 /M2 商業(yè)： 12022元 /M2 地下車位： 80000元 /個 本項目規(guī)劃為城關(guān)高檔住宅小區(qū)，產(chǎn)品規(guī)劃及各項配置堪稱鎮(zhèn)海豪宅之代表，正常市場環(huán)境下該類產(chǎn)品預(yù)計均價可達(dá)8500~9000元 /M2。受市場下行大環(huán)境影響，我們以該市場均價下調(diào) 5％－ 10％ 之后的價格對項目土地進(jìn)行價值評 估。 地價倒推法 產(chǎn)品種類 規(guī)劃比例 規(guī)劃面積 均價 銷售收入 多層花園洋房 80% 55930 8500 475405000 沿街商業(yè) 7% 5000 12022 60000000 幼兒園 10% 7000 —— 0 會所 2% 1570 —— 0 地下面積 0% 16000 —— 0 車位 0% 400個 80000 32022000 % 85500 總計 567405000 項目總銷為 ? 各可售產(chǎn)品分配情況以及市場價格預(yù)計 地價倒推法 地價倒推法 項目土地成本推算 我司認(rèn)為：項目的合理利潤（成本利潤率）應(yīng)該在 15%~20%之間，以下的土地成本測算亦是在此成本利潤基礎(chǔ)下開展的。 15%利潤 20%利潤 土地成本為 195萬 /畝 土地成本為 177萬 /畝 成本核算 A/土地費用 1767290元 /畝 170543485元 B/建安費用 127972022元 C/景觀費用 400元 /㎡ 7752851元 D/前期費用 150元 /㎡ 10425000元 E/附屬工程 150元 /㎡ 10425000元 F/大配套 150元 /㎡ 10425000元 G/管銷費用 2% 6513804元 H/利息費用 34個月 45951795元 I/銷售收入 567405000元 J/銷售費用 % 17022150元 K/稅金 % 56740500元 L/不可預(yù)計費 % 11348100元 L/總成本 472845560元 稅后利潤 94559440元 總投資報酬率 % 成本核算 A/土地費用 1951990元 /畝 184073654元 B/建安費用 127972022元 C/景觀費用 400元 /㎡ 7752851元 D/前期費用 150元 /㎡ 10425000元 E/附屬工程 150元 /㎡ 10425000元 F/大配套 150元 /㎡ 10425000元 G/管銷費用 2% 6952281元 H/利息費用 36個月 45951795元 I/銷售收入 567405000元 J/銷售費用 % 17022150元 K/稅金 % 56740500元 L/不可預(yù)計費 % 11348100元 L/總成本 493381711元 稅后利潤 74023289元 總投資報酬率 % 地價倒推法 在項目總銷即定， 15%~20%合理利潤的前提下， 項目的合理土地成本為 177萬 ~195萬 /畝， 樓面價為 2454~2710元 /M2。 同類地塊類比法推出土地價格為 136~187萬 /畝； 市場售價倒推法測出土地價格為 172～ 191萬 /畝。 我司認(rèn)為 ： 本案合理的土地成本應(yīng)在 136～ 195萬 /畝 。 在 136萬 /畝的成本下拿地，則項目的利潤率將非?？捎^，若在 195萬 /畝的成本拿地，則存在一定的市場風(fēng)險 。 地價倒推法 項目本身 土地供應(yīng) 樓市狀況 消費者需求 項目具備拿地可能性 地塊位置佳且擁有豐富配套資源，具有唯一性；體量合適，開發(fā)風(fēng)險及不確定性小 老城區(qū)未來土地供應(yīng)量減少，要在老城區(qū)拿地難度大，項目更顯稀缺性 2022年以來市場回暖明顯，對于未來，我們依然看好 老城區(qū)擁有較多支付能力強的客戶，老城區(qū)缺乏精品樓盤讓他們釋放購買力 通過以上分析，我司認(rèn)為 ， 在控制土地成本的前提下，項目具備拿地可行性 ， 但在實際操作中需注意以下幾個方面： ※ 拿地過程中，注意控制土地成交價 ※ 爭取降低 90/70的規(guī)控要求 ※ 爭取減少幼兒園總建面積，以增長項目經(jīng)濟(jì)效益 ※ 爭取更改建筑立面色調(diào)要求 ※ 項目啟動時，把握入市時期 鑒于目前寧波樓市處于調(diào)整階段， 市場不可預(yù)期性較大， 雖然本地塊具備操作可行性， 但仍需謹(jǐn)慎操作。