【正文】 、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （三）、轉(zhuǎn)移登記類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)抵押 指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。 申請抵押登記應(yīng)提交的文件 1） 《 房地產(chǎn)抵押登記申請書 》 ； 2）房地產(chǎn)權(quán)利證書； 3）身份證明； 4）主合同和抵押合同； （四）、抵押登記類 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件； 預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交本條第 1）、 2）、3）項規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 預(yù)購房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記？ 預(yù)購房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交 《 房地產(chǎn)抵押登記申請書 》 、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣冾同書等文件。 登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 跨區(qū)的房地產(chǎn)抵押如何辦理？ 跨區(qū)抵押的，按各區(qū)的順序依次確定辦理抵押登記的部門。即：分屬多個分局轄區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)同為同一主債權(quán)債務(wù)關(guān)系抵押擔(dān)保的，若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門。該部門到相關(guān)性分局備檔，并于抵押登記核準(zhǔn)當(dāng)天書面通知相關(guān)分局的產(chǎn)權(quán)科。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 同一抵押物設(shè)立若干抵押時如何辦理登記？ 根據(jù) 《 抵押貸款管理規(guī)定 》 的規(guī)定，以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押時，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知各抵押權(quán)人，抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)登記的先后為序。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 土地來源屬于行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)抵押登記如何辦理？ 凡企業(yè)土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)抵押，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其地面建筑物已經(jīng)合法登記的，可同意單獨房屋作抵押，在處分抵押物時，必須委托省市不動產(chǎn)拍賣行進(jìn)行拍賣或變賣，不動產(chǎn)拍賣行負(fù)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補交的地價款，凡行政、事業(yè)單位的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？ 根據(jù) 《 中華人民共和國擔(dān)保法 》 的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議； 抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？ 以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。 根據(jù) 《 中華人民共和國擔(dān)保法 》 規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)抵押登記流程圖 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 調(diào)查 3日 審查 5日 核準(zhǔn) 2日 受理申請（ 1日） 權(quán)屬調(diào)查（ 10日） 登記（ 4日） 立卷歸檔（ 15日） 收費發(fā)證 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 按揭貸款流程圖 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 借款人 貸款銀行 借款人必須是具有完全民事行為能力的中國公民及在中國有合法居留權(quán)的境外人士； 借款人有穩(wěn)定的職業(yè)和收入 ， 有償還貸款的能力； 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押和符合貸款銀行規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)保； 已繳納不低于所購房屋總價 30%的房款或在貸款銀行有不低于所購住房總價 30%的存款； 貸款銀行規(guī)定的其他條件 。 借款人填寫 《 個人住房貸款申請表 》 ； 借款人提交下列資料：身份證明 （ 身份證 、 戶口本或其他有效居留證件 ） 、 經(jīng)濟收入證明 、 購房合同 、 保證人同意擔(dān)保的書面意見 、 已繳房款收據(jù)或貸款銀行存款單 （ 復(fù)印件 ） ； 貸款銀行對借款人的申請進(jìn)行評估 、 審查 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 貸款銀行 簽訂借款合同 借款合同由借款人和貸款銀行雙方簽訂 。 抵押登記 借款人以所購房屋作為抵押物 ， 借款人與貸款銀行雙方簽訂抵押合同； 抵押權(quán)設(shè)定后 ， 所有有關(guān)抵押物權(quán)屬的證明文件均由貸款銀行保管并承擔(dān)保管責(zé)任 。 借款人須到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記手續(xù) ， 設(shè)定抵押權(quán)； 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 財產(chǎn)保險 借款人須到貸款銀行指定的保險公司辦理抵押物在抵押期間的財產(chǎn)保險； 保險合同中要明確借款人的貸款行為是該保險的第一受益人 ； 保險期限不得短于申請借款期限 ， 投保金額不低于借款的本息和 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 借款生效合同 貸款擔(dān)保 采用專項提款方式 ， 即貸款銀行按借款合同約定的時間將貸款直接存入開發(fā)商在貸款銀行的賬戶 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 貸款擔(dān)保 由開發(fā)商為借款人提供貸款擔(dān)保 ， 開發(fā)商 、貸款銀行和借款人三方共同簽訂保證合同 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1個人如何償還銀行貸款？ 貸款期限在 1年內(nèi)（含 1年）的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在 1年以上的，借款人期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 借款人可選擇委托代扣或到銀行分行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所還款兩種方式，按月償還貸款本金和利息； 如借款人采用委托代扣方式償還貸款本金和利息，應(yīng)在與貸款銀行簽訂 《 借款合同 》 的同時，與貸款銀行簽訂 《 代扣還款委托書 》 ，并指定用于扣款賬戶類型（儲蓄存折、儲蓄卡或信用卡）的帳號，保證每月在扣款日開始前將不低于其月均還款項存在其指定的扣款賬戶內(nèi)，就可足不出戶自行還款。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？ 根據(jù)人銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在年以內(nèi)（含 1年）的，實行合同利率，不分段計算； 對一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應(yīng)期限檔次利率進(jìn)行調(diào)整。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 如借款人逾期還款或存款不足月均還款額造成自動扣劃不成功的，須由借款人到貸款經(jīng)辦銀行會計柜臺辦理還款。 在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息。 逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計收。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 1如借款人逾期還款，如何處理？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 借款人在提前歸還貸款時，應(yīng)提前 15日向貸款人提出收面申請，并且該通知一經(jīng)發(fā)出即不可撤銷。 經(jīng)貸款行同意，借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薜牟糠衷谝院笃谙薏辉儆嬒?，此前已計收貸款利息不作調(diào)整。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 1貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、補充專業(yè)詞語 1抗震的基本概念 烈度：指某地受某次地震的影響程度的度量； 震級：指一次地震釋放能量大小的標(biāo)準(zhǔn)； 抗震設(shè)防烈度：北京按 8級設(shè)防。 1生地 通常指尚未進(jìn)行市政基礎(chǔ)的土地 1熟地 已有市政基礎(chǔ)設(shè)施具備房地產(chǎn)開發(fā)條件的土地，即三通一平或七通一平 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、補充專業(yè)詞語 住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下兩層之間交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。 (占兩個標(biāo)準(zhǔn)層面 ) 1躍層住宅 特點 ：每戶都較大采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大、布局緊湊、功能明確、相互干擾較小。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 受躍層設(shè)計啟發(fā)，由香港建筑師李鴻仁創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型住宅，每戶仍占兩層，實際是在較高的一層中增建一個 ,兩層合計層高要大大低于躍層住宅，其下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也是上層的地板。 五、補充專業(yè)詞語 1復(fù)式住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 特點：①提高使用率，降低造價； ②通風(fēng)采光性好； ③層高過低，如廚房 ，長期使用有 壓抑感等； ④隔音防火性差，私密、安全性差。 五、補充專業(yè)詞語 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 住宅的進(jìn)深 即前墻皮到后墻皮之間的長度。 特點：進(jìn)深小，光線、通風(fēng)條件好； 進(jìn)深大，光線不足但節(jié)約用地； 五、補充專業(yè)詞語 即自然的寬度。 特點：開間小縮短樓板空間跨度，增強結(jié) 構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 2住宅的開間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2開槽或挖槽 廣指在進(jìn)行正負(fù)零以下施工； 狹指在進(jìn)行地基部分開挖施工。 2正負(fù)零 即地面標(biāo)尺，除正負(fù)零指地基施工已完成。 2封頂 指房屋主體頂層結(jié)構(gòu)施工完畢 2內(nèi)裝 指房屋建筑主體施工已完成，進(jìn)入內(nèi)部的安裝與裝修 五、補充專業(yè)詞語 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2驗收 房屋已完成，工程質(zhì)量檢驗站進(jìn)行核驗，也稱報峻驗收。 2實測 房屋已通過質(zhì)檢站的驗收，由房地局進(jìn)行房屋面積的測量。 五、補充專業(yè)詞語 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 END 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道