【正文】 、門(mén)廊、門(mén)斗、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢服務(wù)的 公共用房 和 管理用房 的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積 1/2的建筑面積。 獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)，為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房、作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。 用公共用房和管理用房來(lái)涵蓋所有的設(shè)備、操作、警衛(wèi)、物業(yè)、公益等用房，便于操作和解釋。 獨(dú)立使用與獨(dú)立的是不一樣的。 ? “ 管理用房 ” 建議改為 “ 不包括物業(yè)管理用房 ” 。 共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算 公式 對(duì)相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算 : 式中： K— 為面積的分?jǐn)傁禂?shù)； — 為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，平方米； —為各單元分?jǐn)偹玫拿娣e，平方米； —為需要分?jǐn)偟慕ㄖ娣e總和，平方米； —為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，平方 米。 iiSSK??? ?ii SKS ???iSiS?iS??iS?建議 ? 公式注釋修改： ? —為 幢內(nèi) 各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e， m2 ? ? —為 幢內(nèi) 各單元分?jǐn)偹玫拿娣e， m2 ? ? —為參加分?jǐn)偟?幢內(nèi) 各單元建筑面積總和， m2 iSiS?iS? 共有建筑面積的計(jì)算方法 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。 共有建筑面積的分?jǐn)偡绞? 在共有建筑面積的分?jǐn)偡绞街忻鞔_了分?jǐn)傇瓌t、住宅與商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ā⒍喙δ芫C合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄒ约岸嗉?jí)分?jǐn)偟脑瓌t。 共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t 幢共有建筑面積由整幢房屋各單位按面積比例進(jìn)行分?jǐn)?；功能區(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各單位按面積比例分?jǐn)偅粚庸灿薪ㄖ娣e由該層中各單位按面積比例分?jǐn)偂? 建議 幢共有建筑面積由整幢房屋各單元 (功能區(qū)、層、套 )按面積比例進(jìn)行分?jǐn)?；功能區(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各單元 (子功能區(qū)、層、套 )按面積比例分?jǐn)偅粚庸灿薪ㄖ娣e由該層中各單元（套）按面積比例分?jǐn)偂? 以上的各單位不是團(tuán)體組織的“單位”，是下一級(jí)的自有單元（功能區(qū)或?qū)樱? 對(duì)于幢、功能區(qū)、層的共有面積，有各自層面的分?jǐn)?，最后層層分?jǐn)偟戒N售單元（套），以前是一次反映分?jǐn)偤蠊灿薪ㄖ娣e，現(xiàn)在據(jù)測(cè)繪成果書(shū)要求，分?jǐn)傔^(guò)程反映在各類表格中。 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 住宅樓以幢為單位，依照 和 ，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂? a) 住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照 和 ，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。 b) 商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 多功能綜合樓共有建筑面積按照功能進(jìn)行分?jǐn)偅瑓⒄丈套堑姆謹(jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)?，一般需進(jìn)行多級(jí)分?jǐn)偂? “一般”不含特例，如層與功能區(qū)合二為一等。 多級(jí)共有建筑面積分?jǐn)?，可采用從整體到局部的逐級(jí)分?jǐn)偟姆椒?。先分?jǐn)偞惫灿薪ㄖ娣e至整幢內(nèi)各單位，再分?jǐn)偣δ軈^(qū)共有建筑面積至功能區(qū)內(nèi)各單位，然后分?jǐn)倢庸灿薪ㄖ娣e至層內(nèi)各單位。本分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)共有建筑面積包括上一級(jí)分?jǐn)傊帘緟^(qū)域內(nèi)的共有建筑面積。 “單位”指 下一級(jí)自有單元（功能區(qū)、層），不是團(tuán)體組織。 先分?jǐn)偞惫灿薪ㄖ娣e至整幢內(nèi)各單位（一般到功能區(qū)，包括地上和地下），再分?jǐn)偣δ軈^(qū)共有面積及加至的幢共有面積至功能區(qū)內(nèi)各單位（一般到層），再分?jǐn)倢庸灿忻娣e及加至的幢共有面積和功能區(qū)共有面積至層內(nèi)各單位（套）。 共有面積多級(jí)分?jǐn)偟臉?shù)狀結(jié)構(gòu) 特殊共有建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t 細(xì)則對(duì)國(guó)標(biāo)進(jìn)行了細(xì)化，提出了一些特殊共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t，條款規(guī)定的是以往工作中遇到的情況，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新型房屋形式層出不窮，細(xì)則不可能及時(shí)補(bǔ)充修改，對(duì)新的問(wèn)題可以參照細(xì)則中處理原則依精神進(jìn)行操作。 房屋內(nèi)為小區(qū)或多幢樓服務(wù)的管理用房、公共用房及其社區(qū)公益設(shè)施用房（如居委會(huì)、幼兒園、社區(qū)服務(wù)用房等），不作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。按?dú)立單位處理，并在成果報(bào)告書(shū)中作相應(yīng)說(shuō)明。 共有建筑面積包括應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。管理用房、公共用房包括了社區(qū)公益設(shè)施用房。 地下室各層與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面積的分?jǐn)偡绞饺缦拢? 建議：地下室各層與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等專用出入口，其在地面部分的共有建筑面積的分?jǐn)偡绞饺缦拢? a)出入口設(shè)在該幢房屋主墻體外，其建筑面積計(jì)入地下室功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅? b)出入口設(shè)在該幢房屋內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分沒(méi)有連通，其建筑面積計(jì)入地下室功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? c)出入口設(shè)在該幢房屋內(nèi) （不在核心筒內(nèi)），且與該幢房屋地面以上部分連通，其建筑面積計(jì)入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)? 一般的住宅樓中，各單元的共有部位內(nèi)容一致時(shí)，所有單元的共有建筑面積計(jì)入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 建議： ： 房屋中，各單元天面和地面相通，所有單元的共有建筑面積計(jì)入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅? ，各單元結(jié)構(gòu)完整，一般情況下各單元結(jié)構(gòu)層數(shù)或結(jié)構(gòu)平面均相差較大，各單元的公共空間（如門(mén)廳、樓電梯間、管井等）應(yīng)在各單元各自分?jǐn)偂? 單元住宅樓 住宅樓中，某一單元不同于其它單元，設(shè)有專用電梯、管道井、前室等，為該單元專設(shè)的共有建筑面積由該單元自行分?jǐn)偂? 建議：房屋中，某一單元不同于其它單元，設(shè)有專用電梯、管道井、前室、門(mén)廳（門(mén)廊）等為特殊部位服務(wù)的，專設(shè)部位記入該單元或特殊部位的共有建筑面積，由該單元或特殊部位自行分?jǐn)偂? 提出按單元分?jǐn)偣灿忻娣e，是順應(yīng)房產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展，解決新型房屋帶來(lái)的糾紛，體現(xiàn)相對(duì)公平，前提條件：某一單元有特有專用的共用部位（如電梯、配電間、 管道井、前室 等）時(shí)，僅由本單元承擔(dān)該部位的分?jǐn)偂? 商場(chǎng)自動(dòng)扶梯 連接商場(chǎng)各層的自動(dòng)扶梯 (電梯 )，按自然層計(jì)算建筑面積，并按功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 地下室、半地下室或架空層等內(nèi)的，為整幢樓服務(wù)的設(shè)備間（變電室）等共有建筑面積，由該幢房屋的地上和地下部分（地下部分包括：商場(chǎng)、地下人防、地下汽車庫(kù)等）按面積比例分?jǐn)?。?duì)于連體樓，應(yīng)區(qū)分地下室和半地下室內(nèi)共有建筑面積的服務(wù)對(duì)象，根據(jù)誰(shuí)受益誰(shuí)分?jǐn)偧笆欠駷閱未焙投啻狈?wù)的情況確定分?jǐn)傇瓌t。 ? ：地上部分與地下部分認(rèn)定為不同功能區(qū)，地下室中有為這兩個(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積；另外也存在連體樓地下室中專為其中一幢服務(wù)的共有面積。 位于地下室中的電梯井、前室、樓梯、過(guò)道、警衛(wèi)室、地下室及外墻水平投影的 1/2等專為地下室功能區(qū)而建造的共有建筑面積，由地下室各功能單元面積按比例分?jǐn)偂? 把地下室視作獨(dú)立房屋，一個(gè)特殊的功能區(qū)，按常規(guī)分?jǐn)傄?guī)則進(jìn)行共有面積分?jǐn)?。把地上地下分成兩部分，地下室只承?dān) 為整幢樓服務(wù)的設(shè)備間（變電室）等幢的共有建筑面積，而不承擔(dān) 地上部分的其它幢共（如外墻體的一半建筑面積）。 多功能的綜合樓，其由底層升至頂層的樓梯間、電梯井（包括突出屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯機(jī)房）等，將其面積計(jì)和，按自然層數(shù)平均分?jǐn)偅o(wú)論該層是否使用處在本層的樓梯間、電梯）。 由于 130號(hào)文中層比分?jǐn)?，各樓層按面積比例分?jǐn)偵虡I(yè)部分的核心筒面積，因各層的面積差異大造成各層分?jǐn)偯娣e相差懸殊，相對(duì)不合理。 比例分?jǐn)傉睒堑暮诵耐裁娣e，只與各功能區(qū)的層數(shù)有關(guān)。某些層次雖沒(méi)有使用樓梯（電梯），但屬于樓的一部分，有占有權(quán)，要盡義務(wù)和責(zé)任。如果某一電梯專為某一功能區(qū)使用，可以認(rèn)定是功能區(qū)的專用電梯。 ?多功能綜合樓，將其由地上底層升至頂層的樓梯間、電梯間 （含其管道井、前室等） 、突出屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯機(jī)房等 共有共用建筑空間 面積計(jì)和，按自然層數(shù)平均分?jǐn)?至各功能區(qū) （無(wú)論該層是否使用處在本層的樓梯間、電梯 間 ）。 給杭州市房管局關(guān)于 “～電梯間、電梯井將其面積計(jì)和，按自然層數(shù)平均分?jǐn)偂笔侵阜课莸厣喜糠帧? “按自然層數(shù)平均分?jǐn)偅o(wú)論該層是否使用處在本層的樓梯間、電梯）”先考慮每層承擔(dān)的平均責(zé)任和義務(wù)， 再是套內(nèi)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。共用建筑面積按自然層數(shù)平均先分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)，再按套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傊撂住? 商住樓是否認(rèn)定為多功能綜合樓，其核心筒的分?jǐn)偸欠駡?zhí)行 《 細(xì)則 》 ?―――― 是 。 商住樓某商業(yè)層有住宅 (混合功能區(qū) )，按 核心筒面積計(jì)和除以總層數(shù) n， 1/n面積乘商業(yè)功能區(qū)層數(shù)得應(yīng)分?jǐn)偟降墓灿忻娣e，按面積比例分給商業(yè)功能區(qū)的每一套（包括住宅），該套住宅分得的共有面積與其它層的住宅功能區(qū)共有面積計(jì)和，合為住宅功能區(qū)共有面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 為單一產(chǎn)權(quán)人服務(wù)的專用樓梯（單一產(chǎn)權(quán)視作套內(nèi)），躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，均計(jì)入套內(nèi)建筑面積。 原設(shè)計(jì)為整體商場(chǎng)，在銷售時(shí)分割成通道和若干鋪位 (間數(shù) )，通道的建筑面積由所有鋪位(間數(shù) )按其建筑面積比例分?jǐn)偂? 不計(jì)入共有建筑面積 以下不計(jì)入共有建筑面積的建筑，在測(cè)繪成果中應(yīng)予以說(shuō)明： a）獨(dú)立的為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的管理用房、公共用房等； b）獨(dú)立的變電房、水泵房、門(mén)衛(wèi)等共有建筑，人防工程以及為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共設(shè)施等； c）無(wú)明確使用功能的、空置的設(shè)備間； d）不作為主要人行通道的室外金屬消防梯； e）層高 （包括設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層）； f）用作公共事業(yè)市政建設(shè)的建筑物； g）超高層建筑中，層高 ，作為消防疏散公共空間的避 難層（避難空間）。 建議： h)高層房屋中的消防連廊。 上述不計(jì)入共有建筑面積的建筑有的作為獨(dú)立單元參與分?jǐn)?，有的不?jì)算建筑面積。 d）、 g）、 h)是不計(jì)算建筑面積的。 c） 沒(méi)有明確使用功能，不符合共有建筑面積條件，按基本單元處理。 b）、 e） 計(jì)算建筑面積，計(jì)入幢總建筑面積，不參與分?jǐn)偂? 6. 附則 本細(xì)則自 2022年 7月 1日起試行。 設(shè)區(qū)市以上（含）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，對(duì)本細(xì)則未明確或未涉及的情況作出補(bǔ)充規(guī)定，但不得與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)規(guī)定及本細(xì)則相抵觸。 本細(xì)則由浙江省建設(shè)廳會(huì)同浙江省測(cè)繪局負(fù)責(zé)解釋。 結(jié)束語(yǔ) 關(guān)于細(xì)則，我省房產(chǎn)測(cè)繪積累了寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)也提出了更高的要求。 2022年起，浙江省測(cè)繪與地理信息局、浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳開(kāi)始修訂細(xì)則條款， 加快房產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化進(jìn)程。 謝謝大家！