【正文】 動售價、地價，按照實際合作 ,不考慮資本化利息上?。? 售價變動幅度 2022 1000 —— +1000 +2022 +3000 +4000 銷售均價（元 /㎡ ） 28745 29745 30745 31745 32745 33745 34745 投標(biāo)地價（萬元） 159000 167500 176100 184500 193000 202200 209300 可售樓面地價（元 /㎡ ） 12494 13162 13837 14497 15165 15794 16446 IRR % % % % % % % 銷售凈利率 % % % % % % 項目主要經(jīng)濟指標(biāo)測算（ 8） ? 成本敏感性分析（固定 12%銷售凈利率，固定銷售均價 30745元 / ㎡，變動開發(fā)成本、地價，按照實際合作，不考慮資本化利息上浮） 開發(fā)成本變動幅度 400 200 —— +200 +400 扣除地價、資本化利息、精裝的開發(fā)成本 3557 3757 3957 4157 4357 投標(biāo)地價（萬元） 182800 179400 176100 172700 169300 可售樓面地價（元/㎡ ） 14364 14097 13837 13570 13303 IRR % % % % % 銷售凈利率 % % % % % 項目資金解決方案（ 1） ? 項目首筆地價支付時間： 09年 6月份 ? 資金峰值 ，預(yù)計在 2022年 5月出現(xiàn)； ? 現(xiàn)金流回正時間預(yù)計在 2022年 4月份（ 34個月 ) 年度 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 合計現(xiàn)金流入 9 0 ,1 1 5 1 5 7 ,8 8 8 1 6 1 ,1 8 4 4 0 9 ,1 8 6 現(xiàn)金流出 9 7 ,3 9 5 1 0 7 ,0 3 5 6 3 ,6 8 5 6 7 ,1 6 3 2 ,2 9 4 3 3 7 ,5 7 3 凈現(xiàn)金流 9 7 ,3 9 5 1 6 ,9 2 0 9 4 ,2 0 2 9 4 ,0 2 0 2 ,2 9 4 7 1 ,6 1 3 累計凈現(xiàn)金流 9 7 ,3 9 5 1 1 4 ,3 1 5 2 0 ,1 1 3 7 3 ,9 0 7 7 1 ,6 1 3 7 1 ,6 1 3 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度現(xiàn)金流入 9 ,0 2 8 4 3 ,1 7 1 3 7 ,9 1 6 現(xiàn)金流出 8 ,7 0 0 8 7 ,8 4 7 849 7 0 ,1 4 9 8 ,1 9 1 1 4 ,1 7 6 1 4 ,5 1 9 凈現(xiàn)金流 8 ,7 0 0 8 7 ,8 4 7 8 4 9 7 0 ,1 4 9 837 2 8 ,9 9 6 2 3 ,3 9 7 累計凈現(xiàn)金流 8 ,7 0 0 9 6 ,5 4 7 9 7 ,3 9 5 1 6 7 ,5 4 5 1 6 6 ,7 0 8 1 3 7 ,7 1 2 1 1 4 ,3 1 5 年度2022 年 2022 年項目資金情況 單位：萬元 項目資金解決方案（ 2） ? 北京中糧萬科公司（假日風(fēng)景項目）參與掛牌競買 ，新項目中糧51%，萬科權(quán)益比例 49%，項目資金來源： ? 中糧萬科 5月末賬面可用資金 ，預(yù)計年末可用資金 元， 2022年假日風(fēng)景項目預(yù)計凈現(xiàn)金流 5億元，可用于本項目 ? 利用假日四期及三期 G地塊做開發(fā)貸，置換銷售回款，用于新項目，貸款金額預(yù)計 5億元。 09年 7月起分月按假日項目工程款支付計劃分批提款 ? 利用本項目向當(dāng)?shù)劂y行申請開發(fā)貸款，首期貸款金額 ，10年 5月份到賬 ? 股東借款合計 ，中糧方按股比提供股東借款 （主要發(fā)生在 10年 2月） 主要內(nèi)容 一． 項目概況 二． 市場分析與機會選擇 三． 產(chǎn)品解決方案 四． 項目運營 五． 土地獲取方式及風(fēng)險 六． 總結(jié)與建議 土地背景 ? 一級開發(fā)商旭日房地產(chǎn)為項目所處奧運村鄉(xiāng)集體企業(yè)，前期完成了土地一級開發(fā)工作，有二級獲取意愿 土地使用權(quán)人 通過掛牌方式出讓國有土地使用權(quán) 土地他項權(quán)利 無 土地用途 居住及配套 土地使用年限 70年 土地手續(xù)狀況 規(guī)劃意見書 、 釘樁坐標(biāo)成果通知單 項目信息來源 北京市土地整理儲備中心公布的即將推向市場項目信息 土地方 土地一級開發(fā)單位為北京旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 ， 二級開發(fā)資質(zhì) ， 注冊資金 3000萬 ,朝陽奧運村鄉(xiāng)屬企業(yè) ， 曾開發(fā)項目有奧林春天 、 奧林 PARK國際公寓 ,曾開發(fā)項目均已基本銷售完畢 ， 在外地?zé)o項目開發(fā) 。 預(yù)計手中持有一定資金 ， 有參與本項目掛牌競買的意愿 項目出讓目的 公開交易項目 ， 無特殊轉(zhuǎn)讓目的 是否存在中介費 不涉及中介費 土地獲取流程與地價支付 ? 土地獲取流程 ? 土地價款與支付節(jié)奏 6月 9日決策 6月 25日提出申請繳納保證金 6月 26日現(xiàn)場競價 6月 26日簽定成交確認(rèn)書 保證金 8700萬元 競價階梯 400萬元 5月 22日 入市公告 測算價 底價 ，測算價 159000萬元，包含內(nèi)容與價款組成：政府土地收益（含出讓金及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費） （競買溢價均為此項）；土地開發(fā)建設(shè)補償款（此部分為固定值） 總額： 159000萬元；土地單價： 1909萬元 /畝；樓面地價： 12494元 /㎡ 支付節(jié)奏 付款時間 09年 6月 23日 09年 7月 27日 09年 7月 30日 09年 8月 3日 09年 8月 4日 10年 2月 付款金額 (萬 ) 8700 16187 _ 6913 64747 62453 付款條件 競買 保證金 20%土地開發(fā)建設(shè)補償款 交付“三通一平”土地 20%政府土地收益（已支付保證金折抵） 支付 80%土地開發(fā)建設(shè)補償款 支付剩余80%政府土地收益 風(fēng)險評估（ 1） ? 該項目涉及各項風(fēng)險可通過有效手段進行合理規(guī)避，風(fēng)險可控 主要風(fēng)險點 風(fēng)險內(nèi)容 防范措施 拆遷、補償風(fēng)險 項目用地原為停車場及道路，土方施工成本增加 已在成本測算中單獨考慮 450萬元 政策風(fēng)險 突破 90/70政策限制 北京市目前對于該政策有松動，新批準(zhǔn)的規(guī)劃意見書均不要求項目有 90/70限制，該本項目規(guī)劃意見書較晚，有 90/70要求，已向國土局發(fā)函征詢意見，后期可通過戶型拼接或公司內(nèi)小戶型資源調(diào)配方式實現(xiàn)突破 其它風(fēng)險 安置房建設(shè)要求 目前嚴(yán)格按照招標(biāo)文件中對于回遷房建設(shè)要求進行建設(shè)，未來與朝陽區(qū)建委簽訂定向安置房補充協(xié)議，不直接接觸科學(xué)院安置居民，風(fēng)險可控，與朝陽區(qū)政府關(guān)系較好，交付時間與具體建造標(biāo)準(zhǔn)與朝陽區(qū)政府協(xié)調(diào)溝通空間較大 考古勘探 咨詢北京市文物局，文物研究所 洼里地區(qū)有出現(xiàn)明清墓葬可能性 勘探費用： /㎡ ， ㎡，費用約 30萬 勘探挖掘時間： 20天 挖掘保護費用： 536元 /㎡ ，保守估計 50%凈地面積涉及考古挖掘，費用 1487約萬元，合計 1517萬元 在成本測算和開發(fā)計劃中已考慮 風(fēng)險評估（ 2） ? 主要競爭對手及其威脅程度 競爭對手 主要背景 威脅程度 旭日房地產(chǎn) 一級開發(fā)商 中等 龍湖 行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品力強 大 中國電子等 央企背景，資金雄厚 大 主要內(nèi)容 一． 項目概況 二． 市場分析與機會選擇 三． 產(chǎn)品解決方案 四． 項目運營 五． 土地獲取方式及風(fēng)險 六． 總結(jié)與建議 六、總結(jié)與建議 ? 對項目總體判斷： ? 符合中心城市高端住宅產(chǎn)品的定位，區(qū)位優(yōu)越，土地資源稀缺，項目所處奧運板塊抗市場風(fēng)險能力強 ? 規(guī)模適中，開發(fā)周期短，通過塑造突出的產(chǎn)品形象，打造高品質(zhì)社區(qū)，具備成為高利潤項目的潛力，預(yù)期效益良好 ? 所涉及風(fēng)險可有效防范控制 ? 以假日風(fēng)景項目為主體投資開發(fā)，資金壓力較小 ? 聯(lián)合考察小組建議： 建議參與項目的掛牌競買 匯報完畢