【正文】 購臵金額較 1 月明顯縮減，土地市場重現(xiàn)低迷。 6 月購地房企數(shù)量則大為增加，購臵面積回復(fù)至 1 月水平，溢價(jià)率亦較前 4 個(gè)月有所提升，地 價(jià)呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)趨勢。市場表現(xiàn)來看，降價(jià)促銷已成為房企資金回籠的有效手段之一，先行者 則可搶占市場先機(jī)，這使得近期僵持中的住宅市場漸顯轉(zhuǎn)機(jī)，目前地價(jià)已處于兩輪調(diào)控低位， 且近期供應(yīng)顯著放量并保續(xù)旺盛（圖 34 ），選擇面更廣，房企低價(jià)入市已獲得有利時(shí)機(jī)。 （三）后市：配建為主 相得益彰 ? 土地收入減少 推地壓力漸現(xiàn) 隨著近年來城鎮(zhèn)建設(shè)加快與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地財(cái)政已成為地方財(cái)政收入的重要來源。中原土地監(jiān) 測數(shù)據(jù)顯示，上半年全國 15 個(gè)重點(diǎn)城市通過土地招拍掛公開市場成交金額 3133 億元，同比 減少 9%，其中一線及二線發(fā)達(dá)城市同比下降超過 2 成，二線發(fā)展中城市則表現(xiàn)出強(qiáng)勁的供地 勢頭，上半年成交金額同比增加超過一倍。一線城市上半年土地收入降幅尤為顯著，從各城市 2022 年土地收入預(yù)算增幅來看，北京下半年推地存在較大壓力，廣州由于預(yù)算增幅較大，下 半年推地或有一定壓力，上海、深圳則預(yù)期壓力并不顯著。 2022 年 7 月 18 日 18 3. 土地市場 表 35 15 個(gè)重點(diǎn)城市土地成交金額（ 2022H1 ） 城市 一線城市 二線發(fā)達(dá)城市 二線發(fā)展中城市 2022 年上半年 996 1310 827 同比 26% 23% 103% 2022 年上半年占全年比重 37% 49% 25% 單位：億元；數(shù)據(jù)來源：中原土地監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心 表 36 一線城市土地收入預(yù)算增幅與土地成交金額 城市 北京 上海 廣州 深圳 2022 年土地收入預(yù)算增幅 4% 減少 42% 1% 2022 年上半年土地成交金額 325 493 85 93 同比 49% 23% 101% 217% 2022 年上半年占全年比重 39% 42% 12% 19% 數(shù)據(jù)來源：北京、上海、廣州、深圳 2022 年預(yù)算執(zhí)行情況和 2022 年預(yù)算草案報(bào)告，中原土地監(jiān)測系統(tǒng) 表 37 部分城市 2022 年保障房開工建設(shè)進(jìn)程、土地出讓金收益及同比增幅 城市 北京 上海 廣州 深圳 天津 重慶 南京 已開工套數(shù)（萬） 計(jì)劃開工套數(shù)（萬） 開工率 48% 35% 50% 51% 32% 41% 50% 時(shí)間 1~5 月 1~5 月 1~5 月 1~5 月 1~5 月 1~4 月 1~6 月 土地出讓金（億元） 325 493 85 93 309 181 199 同比 49% 23% 101% 217% 44% 95% 104% 數(shù)據(jù)來源：公開資源收集，中原土地監(jiān)測系統(tǒng) 根據(jù)發(fā)改委、財(cái)政部等部門出臺政策規(guī)定，土地出讓凈收益中的 10%必須用于保障房建設(shè)。據(jù) 估算 2022 年目標(biāo) 1000 萬套的保障房建設(shè)任務(wù)需投資 萬億元，大筆的投資暫時(shí)仍將依賴 土地財(cái)政收入的支持。 據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，截至 5 月底全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房開工 340 萬套，完成計(jì) 劃的 34%，完成率尚不足半程。從部分城市開工建設(shè)進(jìn)度及土地出讓收益來看，土地出讓金同 比減少的城市，其開工進(jìn)度略低或持平全國平均水平；而土地出讓金同比增加的城市，其保障 房建設(shè) 進(jìn)度則 明顯 高于全 國平 均水平 。土地 市場 的表現(xiàn) 與 各 地 保障 房進(jìn)度 呈現(xiàn) 顯著的 正 相 關(guān) 性。 ? 配建漸成主流 保障房建設(shè)加速 今年樓市調(diào)控重點(diǎn)之一是大力興建保障房，年內(nèi)目標(biāo)開工建設(shè) 1000 萬套，較去年實(shí)際開工量 提升近 7 成。為按期落實(shí)保障房建設(shè)任務(wù)，多地政府在土地出讓的同時(shí)，捆綁一定比例的保障 房配建，在此基礎(chǔ)上又增加了 “ 限地價(jià)、競配建 ” 等競價(jià)方式來配合完成預(yù)期既定目標(biāo)。 目前全國已有多個(gè)城市擬定或明確出臺政策要求商品房用地捆綁配建保障房，從較具代表性的 11 個(gè)城市土地出讓配建來看，多數(shù)城市要求保障房配建比例達(dá) 10%，且要求以無償方式配建 的城市占多數(shù)。 2022 年 7 月 18 日 19 3. 土地市場 表 38 部分城市商品住宅用地配建保障房一覽 城市 北京 上海 廣州 成都 杭州 福州 青島 石家莊 鄭州 濟(jì)南 蘭州 固定配建比例 3%~40% 5% 首宗 17% 2%~4% 10% 10% 10% 10%~15% 10% 5% 5%~8% 所有權(quán)移交方式 回購 無償 無償 無償 無償 回購 無償 無償 / 回購 無償 無償 無償 競價(jià)方式 限地價(jià)競配建 價(jià)高者得 限地價(jià)競配建 限地價(jià)競配建 / 價(jià)高者得 限地價(jià)競配建 價(jià)高者得 價(jià)高者得 限地價(jià)競配建 限地價(jià)競配建 價(jià)高者得 限地價(jià)競配建 實(shí)施時(shí)間 起 起 起 起 起 起 起 起 起 起 起 數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心根據(jù)公開資源收集 ? 供地計(jì)劃加量 推地高峰將至 “十二五 ” 初始之際各地發(fā)展意愿強(qiáng)烈，最終出臺的今年商品住宅用地計(jì)劃遠(yuǎn)高于兩會(huì)要求的 “ 不低于前兩年實(shí)際供應(yīng)均值 ” ，較去年實(shí)際供應(yīng)提高近 5 成。從供地計(jì)劃來看，今年全國計(jì) 劃 萬公頃用于住房建設(shè)（包括保障房與商品住宅），較去年實(shí)際供應(yīng)高出逾 7 成。今年商 品住宅用地計(jì)劃比重 % ，較去年實(shí)際供應(yīng)比重下降近 10 個(gè)百分點(diǎn)，主要由于今年保障房 用地規(guī)模的大幅增加。 雖然土地供應(yīng)計(jì)劃整體增加，但今年上半年主要城市土地供應(yīng)完成情況均不理想。根據(jù)中原監(jiān) 測，在下列已公布全年供地計(jì)劃的 8 個(gè)城市中，上半年總體完成供應(yīng)情況不足計(jì)劃的 30%。因 此，受上半年土地供應(yīng)完成率較低的影響，加上土地出讓對地方財(cái)政的重要作用，以及保障房 建設(shè)推進(jìn)的需要，預(yù)計(jì)下半年各地將發(fā)力推地，有望推動(dòng)土地成交量回升。 表 39 部分城市 2022 年商品住宅用地供地計(jì)劃及上半年實(shí)際供應(yīng) 城市 北京 上海 廣州 成都 武漢 長春 杭州 長沙 供地計(jì)劃 1220 500 337 237 1783 1000 230 429 上半年實(shí)際供應(yīng) 247 223 101 72 324 593 31 43 完成率 20% 45% 30% 30% 18% 59% 13% 10% 單位：公頃；數(shù)據(jù)來源：公開資源收集，中原土地監(jiān)測系統(tǒng) 2022 年 7 月 18 日 20 4. 新房市場 限購難松 新房市場分化不勻 2022 年上半年，全國的新房市場在 “ 新國十條 ” 之后，從 1 月份的歷史高位急轉(zhuǎn)直下，直到 6 月末仍處于緩慢復(fù)蘇階段，并未走出低迷的行情。成交不振的主要原因在于，限購政策和信 貸緊縮的雙重壓力下，大量改善性購房者失去購房資格，而更多剛性需求購房者又無力購房。 另一方面，上半年新房供應(yīng)也較 2022 年下半年大幅萎縮，供應(yīng)不足制約了成交放量，也帶來 了庫存量的顯著上升。部分主流開發(fā)商開始主動(dòng)降價(jià)促銷，獲得了較好的銷售結(jié)果。但是價(jià)格 松動(dòng)的現(xiàn)象尚未在大范圍蔓延，全國新房市場總體價(jià)格依然堅(jiān)挺。 然而，自 2022 年起，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積都在高位運(yùn)行，未來新房供應(yīng)會(huì)持 續(xù)增加。預(yù)計(jì)下半年，開發(fā)商在資金和銷售目標(biāo)的壓力下，會(huì)加大新房供應(yīng)，降價(jià)范圍會(huì)有所 擴(kuò)大，市場進(jìn)入以價(jià)還量的階段，成交量回暖速度會(huì)逐步加快。但是，由于 2022 年保障房計(jì) 劃建設(shè)規(guī)模大幅度提升，短期內(nèi)將會(huì)占用住宅土地供應(yīng)和分流部分市場需求，這對新建住房市 場的回暖仍將產(chǎn)生一定的影響。 （一）限購力度空前 市場萎靡前行 ? 政策從緊：限購限貸雙重壓制 自 2022 年 1 月 26 日 “ 新國八條 ” 出臺以來，地方細(xì)則陸續(xù)跟進(jìn)，新政在限貸、限購方面給 樓市成交帶來了直接和巨大的影響。 “ 限購令 ” 使得大多數(shù)投資性和部分改善性 購房者失去購 房資格，而依然高位運(yùn)行的房價(jià)及貸款成本的提高，也使不少剛性需求購房者力不從心。在雙 重壓力下，市場需求被大大抑制，樓市迅速跌入低迷。 和歷年調(diào)控政策相比， “ 新國八條 ” 最突出之處在于，除了通過金融手段，使得二套房貸首付 比例達(dá)到 60%，還通過行政手段要求地方政府出臺限購措施，并制定房價(jià)控制目標(biāo)，還將限購 范圍擴(kuò)大到全國各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市等。新政不僅涉及面廣，而且調(diào)控力度大， 超過以往各次調(diào)控政策。 表 41 歷次調(diào)控政策對比 出臺日期 2022 年 1 月 7 日 2022 年 4 月 17 日 2022 年 9 月 29 日 2022 年 1 月 26 日 政策 國五條 新國十條 新國五條 新國八條 主要內(nèi)容 二套首付不低于 4 成 90 平米以上首套房首付不低于 3 成；二套首付不低于 5 成、利率不低于 倍；可暫停三套房貸； 580 萬保障房目標(biāo)； 暫停第三套房貸； 90 平米以下首套房首付比例提高至 3 成；滬深等 22 個(gè)城市出臺限購令；調(diào)整契稅所得稅優(yōu)惠 明確新房房價(jià)調(diào)控目標(biāo)并公布；營業(yè)稅免征時(shí)限 2 年變 5 年；二套首付 提至 6 成以上；大范圍限購 數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心 2022 年 1~6 月，央行一共進(jìn)行了兩次加息。信貸收緊、利率提升影響了購房貸款發(fā)放、進(jìn)而 抑制了需求的釋放。 2022 年一季度末，購房貸款余額為 萬億元，同比增速下滑至 % ， 連續(xù) 4 個(gè)季度下滑，其中一季度凈新增購房貸款為 2800 億元，同比大幅下滑 51%。 2022 年 上半年，隨著利率的逐步提升，部分銀行減少了基準(zhǔn)利率首套房貸的發(fā)放，不但取消首套房貸 利率折扣，還提高首套利率至基準(zhǔn)利率 倍，更加影響首套購房者的剛性購房需求。 ? 供過于求：庫存壓力有增無減 近兩年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有阻礙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的熱情。自 2022 年以來， 全國在建住宅面積仍然保持快速增長的勢頭。 2022 年 1~5 月，全國累計(jì)住宅新開工面積 億平方米，同比增長 % 。新開工和施工面積均為自 2022 年以來同期最高位。 2022 年 7 月 18 日 21 4. 新房市場 通常情況下，住宅從開工到竣工的建設(shè)周期在 18~24 個(gè)月。預(yù)計(jì) 2022 年三季度起，住宅竣工 量將開始提升，整個(gè)供應(yīng)階段將延續(xù)至 2022 年下半年。 新房供應(yīng)量將顯著上升，而銷售量增速卻開始放緩。今年上半年，全國在建面積增速遠(yuǎn)大于銷 售面積增速，未來庫存壓力將明顯增大。 2022 年 1 至 6 月，中原監(jiān)測的 7 大重點(diǎn)城市（北京、 上海、廣州、深圳、成都、重慶、杭州）新增供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示，新政后樓市供求雙方都持續(xù)低迷， 開發(fā)商受資金、庫存、銷售業(yè)績等多方壓力，在觀望一段時(shí)間后，逐步增加每月供應(yīng)量。 與歷史水平比較， 2022 年上半年的新增供應(yīng)較 2022 年上半年減少了 4%，較 2022 年下半年 大幅減少 35%，較 2022 的高位減少約 35%，處于近 3 年以來的較低水平。供應(yīng)量的減少也成 為今年上半年成交量低迷的原因之一。為了促進(jìn)銷量，預(yù)計(jì)下半年的新開盤面積會(huì)繼續(xù)加大。 圖 41 全國商品住宅半年度成交量走勢圖 數(shù)據(jù)來源： wind, 中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心 圖 42 全國商品住宅新開工面積（月度）及同比增速 數(shù)據(jù)來源： wind, 中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心 圖 43 重點(diǎn)城市供求關(guān)系走勢 數(shù)據(jù)來源：中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究