中原對國六條解讀及應(yīng)對建議-資料下載頁
2025-01-03 01:08本頁面
【正文】 行和貸款擔(dān)保公司，強(qiáng)烈要求退房，并聲明集體停止償還房貸。 12月 21日， 63位購房人向人民法院提起了民事訴訟，上海市寶山區(qū)人民法院開庭審理了上海大華退房事件。 ?達(dá)安春之聲?、?金沙雅苑?的退房風(fēng)波未平，浦東超大樓盤?風(fēng)雅頌?的拒收事件又起；?藍(lán)山小城?也因降價(jià)引起前期業(yè)主打起?退房?旗號。在 06年 3月前已有房產(chǎn)售出、 3月后仍有后續(xù)供應(yīng)的項(xiàng)目，幾乎無一例外地被卷入了退房、索賠差價(jià)的風(fēng)潮。 【 教訓(xùn) 】 上海各方救市 銀行： 05年 10起，建行、農(nóng)行、工行個(gè)人房貸政策陸續(xù)松動(dòng) ，新房二手房第一二套普遍可以獲得 7成、 9折基準(zhǔn)利率的貸款 。 政府： 06年 5月份，放寬公積金貸款額度到 40萬；對出售自有住房并在出售后一年內(nèi)按市場價(jià)格重新購房的納稅人，其出售的現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個(gè)稅，按其購房金額占原住房銷售額的比例全部或部分予以退稅。 【 借鑒 】 開發(fā)商 聯(lián)合 托市 已開盤項(xiàng)目同時(shí)提價(jià) ? 北京市房地產(chǎn)市場面對 05年宏觀政策打壓時(shí)，出現(xiàn)東岸、東恒時(shí)代、沿海賽洛城、華紡易城、青年匯、國美第一城等眾多樓盤，同時(shí)單方面違背口頭承諾、大幅度漲價(jià)。部分開發(fā)商故意?捂房?營造供給緊張局面。 未開盤項(xiàng)目推遲開盤時(shí)間，提價(jià)集中開盤 ? 北京市房地產(chǎn)市場面對?國八條?政策打壓時(shí)，出現(xiàn)東岸、東恒時(shí)代、沿海賽洛城等多個(gè)項(xiàng)目，刻意把開盤時(shí)間從? 6〃1 大限?之前推遲到之后，并?不約而同?提價(jià)。6月份，北京超過 50個(gè)樓盤同時(shí)開盤。 開發(fā)商組成聯(lián)盟，聯(lián)合對抗新政 ? 受 05年房地產(chǎn)政策影響， 6月 5日在深圳，國內(nèi)名聲最大的地產(chǎn)商民間組織 —— 中城聯(lián)盟 —— 數(shù)十家會員單位的老總聚于萬科總部； 6月 6日在上海，國內(nèi)另一有影響力的地產(chǎn)商民間組織 —— 工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會 —— 召開座談會。前者是為了?研討當(dāng)前形勢和對策?；后者的主題是?房地產(chǎn)企業(yè)自律、誠信?，矛頭卻指向了新政：控訴中央對樓市?有壓無保?，導(dǎo)致行業(yè)?入冬?。 策 略 建 議 未雨籌繆，慎防一跌百跌、一退（房）百退，消除購房者觀望疑慮情緒是關(guān)鍵， 充分利用客戶?追漲殺跌?心理，進(jìn)行全員托市； 發(fā)展商聯(lián)合托市 ：如舉辦高峰論壇研究托市策略；建立地產(chǎn)商聯(lián)盟，捍衛(wèi)房價(jià)， 通過聯(lián)盟增強(qiáng)與市場及政府搏弈的力量等。 輿論托市 ：加大報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)的輿論導(dǎo)向力度。 【 借鑒 】 防?骨牌效應(yīng)? 全員托市 建議：在售項(xiàng)目 策 略 建 議 在做好對外托市外，練好內(nèi)功打造高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)。尤其是一些抗跌性差的物業(yè)：如地段差、產(chǎn)品綜合素質(zhì)低、缺乏品牌支持的企業(yè)。 切實(shí)抓好工程質(zhì)量和園林設(shè)計(jì)施工，避免園林?見光?后或入伙時(shí)因?yàn)楣こ藤|(zhì)量和園林效果差導(dǎo)致入伙?退房潮?。必要時(shí)，可追加投入成本，推出?增值?行動(dòng)。 加大對已購房業(yè)主的維護(hù)力度和視線轉(zhuǎn)移 ：如讓業(yè)主積極參與家園建設(shè)活動(dòng)（如施工監(jiān)督、園林設(shè)計(jì)、社區(qū)文化、裝修設(shè)計(jì)等）。 價(jià)格策略 ：地段好的優(yōu)質(zhì)物業(yè)或稀缺物業(yè)若不存在資金困難，可按原計(jì)劃提價(jià)，綜合質(zhì)素一般或市場供應(yīng)較多的物業(yè)可維持原價(jià)快速出貨，從而營造漲價(jià)暢銷兩局面，增強(qiáng)市場信心。 品牌發(fā)展商開發(fā)的物業(yè)及關(guān)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)作為深圳樓市的價(jià)格標(biāo)桿和示范，切莫輕言降價(jià)，否則將可能引起房價(jià)的整體下滑，更有可能引致退房潮。 案例鏈接： 05年下半年上海萬科推多項(xiàng)增值服務(wù)回饋老客戶 在售項(xiàng)目在優(yōu)惠促銷的同時(shí)，舉辦“萬科點(diǎn)亮生活”系列活動(dòng)，如“幸福傳遞”、“ HAPPY家庭節(jié)”、“客戶關(guān)懷計(jì)劃”等等，為業(yè)主提供配套、裝修等方面的增值服務(wù)。 建議：計(jì)劃 10月前開盤的項(xiàng)目 策 略 建 議 價(jià)格策略 ：地段好的優(yōu)質(zhì)物業(yè)或稀缺物業(yè)若不存在資金困難，可按原對外價(jià)發(fā) 售或比最初報(bào)價(jià)小幅提價(jià)發(fā)售，綜合質(zhì)素一般或市場供應(yīng)較多的物業(yè)可維持原報(bào)價(jià)快速出貨，從而營造漲價(jià)暢銷兩局面，增強(qiáng)市場信心。 入市時(shí)機(jī) ：根據(jù)之前預(yù)測，原計(jì)劃于 07年上半年入市的項(xiàng)目將推遲 36個(gè)月，因此，未來樓市供應(yīng)將相對減少，建議減慢施工進(jìn)度，推遲入市，一方面靜觀市場走勢，另一方面，通過減少近期市場供應(yīng)，讓目前的在售項(xiàng)目可快速消化，增強(qiáng)市場信心。 增強(qiáng)市場信心是關(guān)鍵，提價(jià)是最好的方法。 建議：剛開工項(xiàng)目 市場判斷 建 議 由于市場慣性推動(dòng)，樓市快速下滑的可能性不大，另一方面，但若房價(jià)快速上漲的勢頭不減，中央有可能會出臺更嚴(yán)厲政策， 08年拐點(diǎn)論會否應(yīng)現(xiàn)仍難以預(yù)測。 加快施工進(jìn)度，盡早入市，趕大勢，避拐點(diǎn)為佳。 建議：未開工項(xiàng)目 市場判斷 建 議 90平方米以下建筑面積不少于 70%這一政策，將使未來中小戶型進(jìn)入同質(zhì)競爭最嚴(yán)峻的時(shí)代，而物業(yè)的附加值，如裝修等則成為其致勝的關(guān)鍵。 ?地段差或適合定位于中小戶型的項(xiàng)目，盡早入市，避開?大軍?； ?地段好或不適合定位于中小戶型的項(xiàng)目，建議先靜觀其變，以實(shí)現(xiàn)地塊的價(jià)值最大化，同時(shí)也可以從?戶型自由組合?的方向進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)（具體也可咨詢中原建筑策劃中心辛工）。 內(nèi)部資料 僅供交流 本報(bào)告版權(quán)歸深圳中原所有，未經(jīng)書面許可， 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表和引用。
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