宏觀經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)分析-資料下載頁(yè)
2024-12-07 18:50本頁(yè)面
【正文】 2M4中長(zhǎng)期貸款（億元） 票據(jù)融資（億元） 短期貸款（億元）信貸持續(xù)寬徹底改變了未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格和實(shí)體經(jīng)濟(jì)價(jià)格走勢(shì)，目前兩者的背離是不可持續(xù)的，中長(zhǎng)期貸款和大額貸款在迅猛增加。 33 中國(guó)房地產(chǎn)短期趨勢(shì)膨脹；長(zhǎng)期趨勢(shì)增長(zhǎng)；中期趨勢(shì)尚難判定。 2020年前后發(fā)生的三大變化：一是人口達(dá)到巔峰；二是名義城市化率超過(guò) 60％；三是居民儲(chǔ)蓄率下降到 15％ 20%； 人口達(dá)到巔峰意味著不動(dòng)產(chǎn)的居住和商用功能趨于飽和，新房市場(chǎng)逐步讓位給存量房市場(chǎng)； 名義城市場(chǎng)化率到達(dá) 60％可能意味著從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的人口逐步放緩慢； 貨幣化進(jìn)程的放慢導(dǎo)致收入房?jī)r(jià)比成為硬約束。 2022－ 2020年期間，中國(guó)仍然保持快速的貨幣化進(jìn)程，此外，儲(chǔ)蓄率仍然據(jù)高不下，目前居民每年儲(chǔ)蓄增量相當(dāng)于 20222022商品房年均銷售額的2倍。 34 2022年以來(lái)商品房銷售面積的同比變化 14 16 18110 11213 15 17 1911114 16 18110 11213 15 17 1911135 14 16 18110 11213 15 17 1911114 16 18110 11213 15 17 1911136 4020020406080 14 16 18 110 112 13 15 17 19 111 14 16 18 110 112 13 15 17 19 111 14 16 18 110 112資金來(lái)源 國(guó)內(nèi)貸款 定金及預(yù)付款0102030405060 左：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速 右：房地產(chǎn)資金來(lái)源同比增長(zhǎng) 37 95981011041071101131162007.1 3 5 7 9 112008.1 3 5 7 9 112009.1房屋銷售價(jià)格指數(shù) 新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)98991001011022007.1 3 5 7 9 112008.1 3 5 7 9 112009.1房屋銷售價(jià)格指數(shù) 新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)左：銷售價(jià)格同比 右：銷售價(jià)格環(huán)比 38 ? 15月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) %，其中，商品住宅完成投資 7105億元，同比增長(zhǎng) %，比去年同期回落 ，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 %。 ? 15月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 ，同比增長(zhǎng) %，房屋新開(kāi)工面積 ，同比下降 %。 ? 15月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)臵面積 9875萬(wàn)平方米，同比下降 %；完成土地開(kāi)發(fā)面積 8845萬(wàn)平方米，同比下降%。 ? 15月，全國(guó)商品房銷售面積 ，同比增長(zhǎng) %，商品房銷售額 ，同比增長(zhǎng) %。 ? 這些“量增價(jià)升”的背后，制造業(yè)是否真正轉(zhuǎn)暖？居民收入增長(zhǎng)是否明顯上升？外貿(mào)形勢(shì)是否好轉(zhuǎn)？政府財(cái)政收入有無(wú)增長(zhǎng)？如果沒(méi)有，那么廉價(jià)寬松貨幣能夠支撐多久？虛擬經(jīng)濟(jì)刺激和實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之間的賽跑，決定了房地產(chǎn)中期趨勢(shì)不明朗。 39 4 0 3 0 2 0 1 001020304050600611070207050708071108020805080808110902同比增長(zhǎng)， % 全國(guó)商品房銷售面積全國(guó) 15 個(gè)大中城市房屋庫(kù)存需要消化的時(shí)間27 個(gè)月10 個(gè)月05101520253020221 0 / 1 12 0 0 8 1 2 2 0 0 9 0 1 2 0 0 9 0 2 2 0 0 9 0 3 2 0 0 9 0 4 2 0 0 9 0 5月數(shù)40 購(gòu)房建房行為對(duì)居民家庭人均消費(fèi)支出的影響 年份 無(wú)購(gòu)房建房家庭 人均消費(fèi)支出（元） 購(gòu)房建房 人均消費(fèi)支出（元） 后者高于前者（ % ） 2 0 0 3 6 3 9 9 9 8 9 8 5 4 . 7 2 0 0 4 7 0 6 5 1 1 1 9 9 5 8 . 5 2 0 0 5 7 8 3 7 1 2 1 7 7 5 5 . 4 2 0 0 6 8 5 5 4 1 4 3 7 6 6 8 . 1 2 0 0 7 9 8 8 3 1 5 7 0 9 5 8 . 9 41 ? 工業(yè)化創(chuàng)造供給，城市化創(chuàng)造需求，房地產(chǎn)是城市化的縮影和催化劑。 ? 中國(guó)的客觀現(xiàn)實(shí)是外向型發(fā)展仍將持續(xù)，但向內(nèi)需驅(qū)動(dòng)型轉(zhuǎn)型已不可避免，工業(yè)化進(jìn)程仍運(yùn)行在中國(guó)加工而不是中國(guó)制造，但是向重化工業(yè)化和中國(guó)創(chuàng)造轉(zhuǎn)型；城市化的重要性未被清晰意識(shí)到。 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展到人均 3000美元階段時(shí)，西方城市化率達(dá)到； 55％，東亞達(dá)到了 75％，中國(guó)目前的城市化率和重債窮國(guó) HPIC差不多。 ? 2022－ 2022年間，固定資產(chǎn)投資累計(jì)為 64萬(wàn)億，其中 85％為城市投資（約 54萬(wàn)億），同期城市人口增加了約 1億人。城市化不昂貴并且對(duì)需求拉動(dòng)十分巨大。
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