岳陽市岳陽樓區(qū)商業(yè)調查報告-資料下載頁
2024-11-26 17:34本頁面
【正文】 小超市、水果店、餐飲為主。小超市、水果店租金水平在 80元 / 商業(yè)城改造項目 一、岳陽市商業(yè)城項目總用地面積 20937平方米，總拆遷面積 平方米，商業(yè)城整體產權大部分歸岳陽湘城置業(yè)有限公司（原湖南城陵磯實業(yè)股份有限公司 ）所有，部分產權歸私人所有，整體產權相對明晰。 二、岳陽市商業(yè)城目前部分用于經營家具、休閑娛樂，整體建筑老舊，內部混亂，大部分為私人出租用于經營招待所，整體環(huán)境臟亂，商業(yè)價值較低。 商業(yè)城改造項目概況 三、項目毗鄰火車站保證了周邊的人氣，但結合目前岳陽市的整體商業(yè)，另一方面也局限了項目的業(yè)態(tài)定位。目前來看，項目最適于開發(fā)酒店項目。這與我司的項目定位上存在偏差，因此在考慮介入該地塊之前有必要仔細斟酌項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃。 岳陽商業(yè)現(xiàn)狀分析 — 調研總結 市場供應嚴重飽和，供應投放量供大于求 另一方面，目前岳陽樓區(qū)在售或者在招商的項目不在少數，各類商業(yè)地產投資商都以各類營銷手段爭取在這場投資爭奪戰(zhàn)中分得一杯羹。投資商在保證優(yōu)質項目的同時還必須同時對銷售通路設計、促銷手段、推廣頻率等策略方面進行綜合考慮。在一定程度上必然加大了投資風險和投資成本。 在經營性商場當中，缺少行業(yè)的領導者，還沒有形成市場上的壟斷。 在目前的岳陽商場當中，只有經營情況稍好的商場，沒有經營占絕對領先優(yōu)勢的商場，現(xiàn)有商場不能具有絕對的影響，對其他商場產生直接的經營壓力。未能形成單個商場的壟斷地位，與各大商場的素質，如購物環(huán)境、商場規(guī)模，經營形態(tài)、業(yè)態(tài)分布、經營管理等各種要素都比較落后有關，同時給后來者以一個可乘之機。 根據市場發(fā)展的普通規(guī)律，一個成熟的商業(yè)圈結構，都有一個至兩個龍頭商業(yè)企業(yè)帶動整個商圈的發(fā)展，在其中起到帶頭與表率作用，東茅嶺商業(yè)步行街甚至整個岳陽市商業(yè)市場缺少行業(yè)壟斷者和行業(yè)領袖的狀況，充分說明了岳陽商業(yè)市場不成熟，還大有潛力可挖掘。結合南輔道綜合體項目，無論在地理位置上還是在經營面積上都具備了優(yōu)勢，成功的開發(fā)經營使其成為當地商業(yè)龍頭不無可能。 在投資群體方面，經過商業(yè)步行街前期商業(yè)物業(yè)的掠奪式開發(fā)，原始積累的投資者已經消耗殆盡，估計暫時性的將出現(xiàn)一個市場投資空白，從現(xiàn)有在售物業(yè)的情況來看，銷售速度普遍停滯不前，就是這種情況。需要重新培育投資者熱情，拓寬投資者、消費者的群體、重新認識市場。 調研總結 項目地塊分析 — 南輔道商業(yè)綜合體項目 ：單從位置和面積上考慮無疑是開發(fā)潛力巨大的優(yōu)質項目，但項目整體拆遷難度巨大，無疑加大了整個項目的開發(fā)周期和開發(fā)成本。另一方面，已介入該項目的湖南友誼阿波羅股份有限公司在當地屬于具有一定實力的商業(yè)地產企業(yè)，政府方面對其也具有一定的認可度，這也將成為我司介入該地塊的一個主要的阻力。綜上所述，建議我公司目前不要考慮該地塊，可關注其整體項目的進度，一方面可學習了解其在拆遷上采用的方式，另一方面可跟進其招拍掛的時間。 岳陽市商業(yè)城改造項目 ：結合目前岳陽的整體商業(yè)格局，項目毗鄰火車站的地理位置在一定程度上限制了項目的業(yè)態(tài)選擇，初步分析，該地塊用于投資酒店為優(yōu)先考慮業(yè)態(tài)。故我司在考慮進駐該地塊前應著重斟酌項目的業(yè)態(tài)定位。 謝 謝！ 折中致和，快樂分享 投資發(fā)展部
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