【正文】 影響有限 面積不合適 面積按照業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)進行合理分割，并有一定靈活性 配套硬件不符 提前引進具有商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司，介入工程的施工，在配套設(shè)施上加以完善做到符合基本的商業(yè)經(jīng)營需要 Page36 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 解除潛在租戶的顧慮 –軟件層面 How 顧慮因素 解決方法 租金太高 租金定位在長沙中心商業(yè)區(qū)是不高的，而且在采取營業(yè)抽成的情況下可適當(dāng)降低保底固定租金 客戶預(yù)算用完，沒計劃 提前安排招商和市場預(yù)算，盡可能早地開始招商和推廣運作，配合潛在租戶的預(yù)算期限 與其他商家不門當(dāng)戶對 按照業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)進行細分，避免業(yè)態(tài)差異過大或過度競爭 結(jié)款有問題 自營自收款不存在結(jié)款問題，統(tǒng)一收銀的在符合常規(guī)的情況下盡量縮短結(jié)款期限增加靈活性 有沒有顧客 制定宣傳、推廣和促銷計劃，鼓勵商家自主性的宣傳推廣活動；只有雙方共同努力，才能創(chuàng)造雙贏局面 Page37 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 媒體運作 How ? 媒體策劃 ?建議聘用專業(yè)媒體策劃運作伙伴 ?針對性媒體前期調(diào)查（區(qū)域、對象、發(fā)行量等） ?軟性、硬性招商廣告設(shè)計、雜志專訪等 ?對媒體投放反饋效果進行評估 ? 一般情況下招商廣告投放進度 招商進度 準備期 一階段（ 0~35%） 二階段（ 36~70%） 三階段至開業(yè) （ 71~95%） 硬性廣告投放比例 10% 30% 40% 20% 軟性廣告投放比例 20% 40% 30% 10% Page38 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 創(chuàng)造媒體熱點及炒作 How ? 媒體炒作 ?單純招商廣告（平面、電視、戶外、工地、其他有效新媒體） ?創(chuàng)造媒體熱點，利用重要事件如工程開工、封頂?shù)入A段性工作完成、重要知名商家的引進入駐等，或?qū)κ┕?/招商期間的偶發(fā)事件審時度勢進行宣傳 ? 市場互動策劃 ?舉辦本地、省外招商說明會、新聞發(fā)布會 ?參加大城市商業(yè)房產(chǎn)展 ?在重要商業(yè)場所舉辦文藝活動、調(diào)研推廣活動適時推廣項目知名度 ?舉辦租戶、潛在租戶嘉年華活動、項目進展說明會等，加深聯(lián)系及溝通 ?預(yù)先計劃開業(yè)后 6個月內(nèi)的推廣活動和預(yù)算安排 ?積分卡、折用券等開業(yè)后的促銷手段 Page39 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目錄 Chapter 1：建議書標的 Chapter 2：招商對象 Chapter 3：構(gòu)建團隊 Chapter 4：產(chǎn)品價格 Chapter 5：招商階段 Chapter 6：招商方法 Chapter 7：影響招商的因素 Page40 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 影響因素 影響招商效率的商業(yè)要素 賣點 弱點及說辭 招商工作的不確定因素 危機的預(yù)防及處理 Page41 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 影響招商效率的商業(yè)要素 —賣點 外在賣點 ? 位于核心商業(yè)區(qū)，地段優(yōu)越 ? 便利的交通 ? 新古典主義時尚潮流風(fēng)貌 ? 16萬平方米超大，綜合性規(guī)模優(yōu)勢 ? 規(guī)劃合理，配套齊全 ? 豐富多樣的業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游為一體 內(nèi)在賣點 ? 新穎創(chuàng)意的商業(yè)主題 ? 歷史的知名度，深厚文化底蘊 ? 各類文化、藝術(shù)、市場促進活動 ? 專業(yè)統(tǒng)一的經(jīng)營管理 ? 完善周到、人性化的物業(yè)管理 ? 政府支持 Page42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 影響招商效率的商業(yè)要素 —弱點 弱點 說辭 ? 受步行街建筑阻隔，相對閉塞 ? 大量文宣，新穎的市場造市活動將吸引大量消費者的關(guān)注 ? 原有的知名度削弱了創(chuàng)新概念 ? 原有的知名度總體上利大于弊，同時古典與現(xiàn)代結(jié)合的建筑概念是對坡子街概念的提升 ? 與百貨尚有一段距離 ? 適當(dāng)?shù)木嚯x避免了過度的同質(zhì)客流競爭 ? 一、二組團風(fēng)格差異 ? 差異化帶來有效的客流歸屬 ? 部分保留建筑破壞整體延續(xù)性 ? 經(jīng)過協(xié)調(diào)，保留建筑也將引進商業(yè) ? 步行街、超市客流層次低 ? 坡子街的目的是吸引中高層次的客流，而非簡單分流步行街、超市的客流 Page43 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 招商工作的不確定性（負面影響因素） 招商過程中的下列不確定的因素將直接影響招商的效果 影響因素 導(dǎo)致后果 工程進度拖延 開業(yè)期延后，如若多次拖延將嚴重打擊租戶意向 物業(yè)管理的介入程度 物業(yè)在配套設(shè)施完善過程可給予更多專業(yè)建議，以減少不必要的拖延影響租戶按時進場及開業(yè) 政府的支持度 國家和地方政府對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在政策上的擺動將直接影響租戶的投資信心和融資能力 住宅項目的進度 住宅的建設(shè)和交房進度會影響租戶進駐的時間點選擇 ,可能造成招商的拖延 一組團商業(yè)效果 業(yè)界對一組團的評價將直接影響到二組團的招商 Page44 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 危機的預(yù)防及處理 ? 工程進度拖延是在意外事件發(fā)生后可以預(yù)期的，需要保持內(nèi)部的快速溝通渠道，研擬解決方案，減少影響 ；同時在可能情況下公開原委，維護誠信。 ? 必須對意外事件（危機）發(fā)生保留充足的處理和降溫時間，在公司內(nèi)部事先搭建危機處理機制及人員組織并固定部門間聯(lián)絡(luò)人員。 ? 對于大面積租戶或主力店，在危機發(fā)生時，需要重點予以安撫。 ? 須知在租戶進場前的任何變故都是可能的，應(yīng)盡可能多地保留更多意向潛在租戶 ? 需要預(yù)見到招商的中期（ 33%~66%）是整個招商進程中最困難的，中期招商指標不能完成將嚴重打亂項目整體的運作進程，應(yīng)在事先開發(fā)更多的渠道拓展招商。 Page45 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 創(chuàng)意價值，專業(yè)實現(xiàn) PROFESSIONAL BRINGS INNOVATION TO VALUE