【正文】 120 二手房貸款（貸款擔(dān)保） 抵押物價(jià)值的確定： 1. 房齡在 5年以上的或我行認(rèn)為需評估的，須重新 評估。 ，可免予評估： 2年（含）以內(nèi)，能提供 交易合同或交易契稅憑證，且貸款人認(rèn)可該價(jià)格； 2年（含）以內(nèi)，能提供 正式評估報(bào)告，該評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)我行準(zhǔn)入且貸款人認(rèn) 可該價(jià)格 5年（含）以內(nèi)的。 121 二手房貸款（基本要素確定） 同一手房貸款。但對所購二手房的房齡有如 下要求： 所購房屋（含住房和商用房）的房齡原則上 不超過 20年，對于建筑質(zhì)量、區(qū)域位置特別優(yōu) 良的房產(chǎn)，抵押房齡可適當(dāng)放寬。對房齡超過 20年的要適當(dāng)降低成數(shù)。貸款期限最長不得超 過房屋剩余的土地使用年限。 122 二手房貸款（辦理模式） 二手房貸款辦理模式包括以下幾類： 辦理完抵押登記手續(xù)后放款。以本次所購房 產(chǎn) /本人其他房產(chǎn) /第三人（自然人）的房產(chǎn)做抵押。 交易方委托我行實(shí)行交易資金監(jiān)管。抵押登 記辦妥前可以先發(fā)放貸款，但不得使用資金。 提供階段性擔(dān)保。抵押登記辦妥前可以先發(fā) 放貸款，同時(shí)可以使用貸款資金。二手房貸款的階段 性擔(dān)保包括專業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保、二手房經(jīng)紀(jì)公司擔(dān) 保、自然人擔(dān)保等。 123 二手房貸款（操作流程－受理） 除借款人基本資料（同一手房貸款）外，還需提供 以下所購房屋資料： （ 1）所購二手房的房屋產(chǎn)權(quán)證 。 （ 2）所購房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書面 授權(quán)文件（共有人已在出售合同上簽字的無需提供）； （ 3）與售房人簽訂的 《 房屋買賣合同 》 ； （ 4）售房人開具的借款人交納首付款的憑證； （ 5）如抵押物須評估的，須由貸款人認(rèn)可的評 估機(jī)構(gòu)出具的抵押物評估報(bào)告； 124 二手房貸款（操作流程－調(diào)查） 雙人調(diào)查和見客談話制度。申請二手房貸款的 ,還應(yīng)著重 調(diào)查以下內(nèi)容： 已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房是否符合上市 條件或履行了合法批準(zhǔn)程序； 所購房屋是否未被政府列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃 范圍； 借款人是否已真實(shí)、足額繳納了首付款； 所購房屋是否對外出租。 調(diào)查工作結(jié)束后，調(diào)查人要根據(jù)調(diào)查情況，在申請審批表 上就貸與不貸、貸款金額、成數(shù)、期限、利率、還款方式等事 項(xiàng)進(jìn)行明確。 125 二手房貸款（操作流程－審查審批） （一）貸款的審查。電話合適制度。 （二）貸款審批。授信審批部門負(fù)責(zé)，審批人 在審閱有關(guān)資料及審查人審查意見后，就貸與不 貸、貸款金額、成數(shù)、期限、利率及擔(dān)保要求等 事項(xiàng)作出決策，并在調(diào)查審查審批表中簽署審批 意見。審批人對貸款負(fù)審批責(zé)任。 126 二手房貸款（操作流程－發(fā)放） 貸款審批通過后，報(bào)支行行長或其他有權(quán)簽 批人簽批貸款。 對于二手房貸款應(yīng)將貸款發(fā)放至買賣雙方 共同指定的帳戶。 須在借款合同中約定貸款資 金支付對象名稱及賬號。 127 第四部分 債務(wù)置換類個(gè)人房屋貸款 含義、用途及分類 貸款條件 貸款擔(dān)保 合同要素確定 操作流程 128 含義、用途及分類 ● 含義： “ 債務(wù)置換類個(gè)人房屋貸款 ” 是指以借款人 原已完成的購房交易為基礎(chǔ)，貸款人向借款人發(fā)放的 用于置換與前期購房 相關(guān)聯(lián) 的未結(jié)清購房債務(wù)的個(gè)人 房屋貸款。 ● 債務(wù)置換貸款是個(gè)人房屋貸款用途的延伸，屬 于個(gè)人房屋貸款的品種范疇。 ●債務(wù)置換貸款可用于： ①償還前期購房發(fā)生的銀行債務(wù)； ②償還前期購房發(fā)生的非銀行債務(wù)； ③同時(shí)用于償還銀行債務(wù)和非銀行債務(wù)。 129 含義、用途及分類 ● 分類： （ 1）根據(jù)申請債務(wù)置換貸款的房屋現(xiàn)狀，可分為 期房債務(wù)置換貸款和現(xiàn)房債務(wù)置換貸款。 （ 2）根據(jù)申請債務(wù)置換貸款的房屋性質(zhì)，債務(wù)置 換貸款可分為住房債務(wù)置換貸款和商用房債務(wù)置換貸 款。 130 貸款條件 （一）借款人基本條件： ，年齡在 18 （含） 65周歲（含）之間； （居民身份證、戶口 簿或其他有效身份證明）及婚姻狀況證明； ； 的能力； ； ； 。 131 貸款條件 （二）原購房交易行為真實(shí)、合法： ，借款人能夠提供真實(shí)的 原購房交易合同和付款憑證； ，房屋產(chǎn)權(quán)清晰，借款人 能夠提供房屋所有權(quán)證明，以及原購房的付款憑證。其 中，申請非銀行債務(wù)置換貸款的，申請貸款時(shí)距借款人取 得房產(chǎn)證的日期在五年以內(nèi)（含）；申請銀行債務(wù)置換貸 款無時(shí)限要求。 （三）具有真實(shí)、明確的貸款用途 ：借款人能夠提供 與原所購房屋有關(guān)的真實(shí)、合法、有效的債務(wù)憑證 。 132 貸款擔(dān)保 （一）期房債務(wù)置換貸款，可以采取以下?lián)７绞剑? 或第三人 （限自然人） 的房產(chǎn)設(shè)定 抵押。 。在所購房產(chǎn)取得房屋所有權(quán) 證并辦理正式的抵押登記之前，應(yīng)提供我行認(rèn)可的 階段性 擔(dān)保 同時(shí)，貸款人應(yīng)協(xié)助借款人辦理期房抵押 預(yù)告登記，并確保自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日前三個(gè)月內(nèi) 辦理正式登記手續(xù)。對尚未建立預(yù)告登記制度的地區(qū)，貸 款發(fā)放前應(yīng)辦妥房屋（預(yù)）銷售合同的備案登記手續(xù)。 133 貸款擔(dān)保 （二）現(xiàn)房債務(wù)置換貸款，采取以下?lián)７绞剑? 。 若該房產(chǎn)已在我行或他行設(shè)定抵押登記的，應(yīng)在借款 人提供我行認(rèn)可的階段性擔(dān)保的前提下發(fā)放貸款。貸 款發(fā)放后及時(shí)結(jié)清原貸款并解除原抵押登記，然后辦 理新的房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。階段性擔(dān)保方式同期房債 務(wù)置換貸款的規(guī)定。 第三人（限自然人） 房產(chǎn)設(shè) 定抵押。 134 貸款擔(dān)保 ● 以房產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以采用最高額抵押擔(dān)保 和普通抵押擔(dān)保。以住房抵押的，抵押率最高不得超 過 80％，以商用房抵押的，抵押率不得超過 50％。 ●抵押物價(jià)值的確定： （ 1）以貸款所購的一手房屋抵押擔(dān)保的，抵押 物價(jià)值一般為房屋的交易價(jià)格 . （ 2）其他確定方法見二手房貸款中的規(guī)定 ●抵押物房齡要求參見二手房貸款的規(guī)定 135 合同要求的確定（貸款額度） ● 貸款額度：同時(shí)滿足以下條件 （ 1）申請住房債務(wù)置換的，若屬首次貸款購買自 住住房，貸款額度不超過原所購住房交易價(jià)或最新市 場價(jià)（取較低者）的 80％；屬貸款購買第二套及以上 住房的，貸款成數(shù)不得高于購房款的 60％，且隨購房 套數(shù)增加而逐步減少。申請商用房債務(wù)置換貸款的， 貸款額度不超過原所購住房交易價(jià)或最新市場價(jià)（取 較低者）的 50％ 。 136 合同要求的確定（貸款額度） （ 2）債務(wù)置換貸款的貸款額度還不得超過借款人 能夠提供的合法、有效并可以查證的真實(shí)的對外債務(wù) 總額度。 注意：住房債務(wù)置換貸款與個(gè)人住房貸款合并計(jì) 算確定貸款購房套數(shù)。其中，對申請銀行債務(wù)置換貸 款的，置換的原銀行按揭貸款不合并計(jì)入貸款購房套 數(shù)。 137 合同要求的確定（貸款期限） 住房債務(wù)置換貸款的貸款期限最長不超過 30年 ， 且 借款人年齡與貸款期限之和不得超過 70年 ， 兩個(gè) （ 含 ） 以上共同借款人借款的 ， 可按照滿足貸款條件中年齡較 小的認(rèn)定貸款期限 。 商用房債務(wù)置換貸款的貸款期限最長不超過 10年 。 138 合同要求的確定（貸款期限、還款方式） 住房債務(wù)置換貸款利率標(biāo)準(zhǔn)：屬首次利用貸款購買 自住住房，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔 次基準(zhǔn)利率的 ；屬貸款購買第二套及以上住房 的，各分行應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅膶?shí)際情況和借款申請人的 償貸能力合理確定貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。 商用房債務(wù)置換貸款利率不得低于人民銀行公布的 同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。 139 4. 5 操作流程（貸款受理） （一）借款人資料 1. 合法有效的身份證件； 2. 經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明； 3. 婚姻關(guān)系證明； ，應(yīng)在借款合同中簽字， 或出具承擔(dān)共同還款責(zé)任的書面承諾； 140 4. 5 操作流程（貸款受理） （二）原購房屋交易資料 ，需提供以下資料： （ 1）買賣雙方簽訂的商品房（預(yù)）銷售合同； （ 2）購房款繳納的付款憑證（如收據(jù)、發(fā)票等）。 ，需提供以下資料： （ 1）借款人房屋產(chǎn)權(quán)證明； （ 2）購房款繳納的付款憑證（如收據(jù)或發(fā)票或契稅證明等 ）。 141 4. 5 操作流程（貸款受理） （三）貸款用途資料（調(diào)查人員與原件核實(shí)后可留存 復(fù)印件） ，需提供與銀行簽訂的借款合 同，以及最近期對賬單或貸款余額證明。 ，需提供購房時(shí)向他人借款 至今尚未歸還的債務(wù)證明（如借條、借款合同等）、以及 債權(quán)人的身份證件及簽字樣本。債權(quán)人為法人的，需提供 公司的營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證及法定代表人身份證等 資料。 142 4. 5 操作流程（調(diào)查） 貸款調(diào)查執(zhí)行雙人調(diào)查和見客談話制度。 調(diào)查主要包括以下內(nèi)容： 、完整、合法、有效。 。 、婚姻狀況是否真實(shí)、合法、有效。 ，是否具有償還貸款本息 的能力。 。通過查詢我行特別關(guān)注客戶信息 系統(tǒng)和人行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，調(diào)查借款人負(fù)債及資信狀況。 ，是否提供了真實(shí)的購房款交納憑 證。 143 4. 5 操作流程（調(diào)查） ?，F(xiàn)房債務(wù)置換貸款用于償還非銀行債務(wù) 的，房產(chǎn)證取得時(shí)間是否在五年以內(nèi)。 。重點(diǎn)審查借款人提供的債務(wù)證明是否真實(shí)、 合法、有效，是否與原所購房屋相關(guān)聯(lián)。用于置換非銀行債務(wù)的， 調(diào)查人員須當(dāng)面約見債權(quán)人，核對債權(quán)人的簽字，確保貸款用途真 實(shí)。 、足額、有效。抵押方式的，抵押物權(quán)屬 是否清晰，抵押物價(jià)值是否足值有效，共有人是否同意抵押。保證 人是否具有保證資格和保證能力，是否出具了同意提供保證的書面 文件。對于免除階段性擔(dān)保的優(yōu)質(zhì)客戶，重點(diǎn)核實(shí)借款人的身份和 信用狀況。 、成數(shù)、期限、利率、還款方式等是否合理。 144 4. 5 操作流程（審查審批發(fā)放） ● 審查審批流程同個(gè)人住房貸款 ● 貸款發(fā)放對于債務(wù)置換貸款 ， 貸款資金應(yīng)按規(guī)定發(fā) 放至借款人指定帳戶 。 貸款行應(yīng)加強(qiáng)貸款資金的使用監(jiān) 管 ， 債務(wù)置換貸款只能用于償還原購房發(fā)生的債務(wù) ， 嚴(yán)禁 貸款直接或間接流入股市 ， 嚴(yán)禁未經(jīng)我行允許擅自改變貸 款用途被挪作他用 。 145 4. 5 操作流程（審查審批發(fā)放） ● 貸后管理 。 對于提供階段性擔(dān)保后發(fā)放的期房債務(wù) 置換貸款 ， 應(yīng)密切關(guān)注借款人所購房產(chǎn)的相關(guān)情況 ， 及時(shí) 辦妥房屋所有權(quán)證并落實(shí)抵押登記 。 以所購房產(chǎn)設(shè)定抵押的現(xiàn)房債務(wù)置換貸款，若該房產(chǎn) 已在我行或他行設(shè)定抵押登記的，在借款人提供有效階段 性擔(dān)保的前提下將貸款發(fā)放后，貸款經(jīng)辦行應(yīng)監(jiān)督借款人 及時(shí)償還原貸款，解除原抵押登記并盡快落實(shí)我行的抵押 登記手續(xù)，取得 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 后，擔(dān)保人階段性擔(dān)保 責(zé)任解除。 146 第五部分 個(gè)人貸款最高額擔(dān)保 含義 抵質(zhì)押物條件 最高額擔(dān)保額度與擔(dān)保期間 最高額擔(dān)保的審查審批流程 最高額擔(dān)保項(xiàng)下的貸款 最高額擔(dān)保的管理 目的：能夠充分認(rèn)識在當(dāng)前 “ 加按揭貸款 ” 不能辦理的情況 下，個(gè)人貸款最高擔(dān)保的重要作用和意義；能夠在今后的業(yè)務(wù) 發(fā)展中將此作為一項(xiàng)重點(diǎn)。 147 含義 ● 最高額擔(dān)保是指借款人以符合貸款人要求的 （質(zhì)）押物設(shè)立擔(dān)保，并與貸款人簽訂最高額擔(dān)保合 同，在擔(dān)保合同約定的最高擔(dān)保額度和期間內(nèi)，為貸 款人向借款人連續(xù)發(fā)放的若干筆個(gè)人貸款提供擔(dān)保， 以保障貸款債權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律行為。 “ 借款人 ” 是指向我行申請最高額擔(dān)保項(xiàng)下個(gè)人貸款 的自然人，借款人須符合相應(yīng)貸款品種規(guī)定的條件； ●最高額擔(dān)保包括最高額