張家口市某寫字樓估價設(shè)計任務(wù)書-資料下載頁
2025-06-05 16:14本頁面
【正文】 域 位置：估價對象位于張家口市高新區(qū)行政區(qū) 域中心，該寫字樓北接敬業(yè)路，南鄰緯三路，西接緯二路，東臨緯三路 ，地理位置優(yōu)越。 周邊成熟度：寫字樓周邊有海關(guān)大樓，時代廣場，世紀(jì)豪園小區(qū)， 府街庭院小區(qū)，盛華小區(qū)等，周邊成熟度較高。 交通：寫字樓附近有 33 路、 11 路、 7 路、 1 路、 10 路、 301 等多條公交車站，交通便利。 南面有張家口火車站，東面有 張承高速，通達(dá)性較好 基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到 “ 七通 一平 ” （ 通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻?平整土地 ） 基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。 公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：寫字樓附近有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、華聯(lián)超市，樂購超市，張家口市政府，張家口市第二醫(yī)院，高廟小學(xué)，柳樹屯小學(xué)，河北北方學(xué)院，河北建筑工程學(xué)院，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。 自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價對象室外中心廣場綠化達(dá)到 3000 平米，寫字樓附近有市民廣場，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好 。 三市場背景分析 縱觀全國房地產(chǎn)市場，政府接連推出降息降準(zhǔn)、調(diào)整二套房公積金首付比例、推行公積金異地貸款、開放二孩等多種利好政策來穩(wěn)固和推動樓市發(fā)展，再加上奧運、高鐵、京津冀一體化的促進(jìn)，張家口的樓市似乎有太多的利好。但是在全國樓市“去庫存”的大環(huán)境下，尤其是全國 4 線城市樓市普遍低靡的情況下，我認(rèn)為 2021 年張家口房價繼續(xù)上漲的可能性不大 ,會呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的態(tài)勢。 四 最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價要以估價對象的最高最佳使用為前提。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合 理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種可能的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)估價的客觀性。 法律上的許可性：估價對象在法律、城市規(guī)劃許可范圍內(nèi)不受現(xiàn)時使用狀況的限制。項目各項證件齊全，法律上合法。 11 技術(shù)上的可能性：即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。估價對象作為使用中現(xiàn)房，已經(jīng)實現(xiàn)合理的使用要求。 經(jīng)濟上的可行性：即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得的最大收益的使用方式。 價值最 大性：使估價對象的價值在具有經(jīng)濟可行性的使用方式中達(dá)到最大的一種。 土地與建筑物的均衡性：即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。 與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性：應(yīng)按房地產(chǎn)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟效益的用途估價。 可持續(xù)發(fā)展性：按可持續(xù)發(fā)展的觀點確定的使用，即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動趨勢，使未來利益最大化的使用方式。 估價對象現(xiàn)狀用途 寫字樓 與其所處區(qū)域配套設(shè)施功能相符，根據(jù)同一區(qū)域內(nèi)物業(yè)使用狀況及未來發(fā)展趨勢，估價對 象按照現(xiàn)狀用途繼續(xù)使用最為有利。 ，本估價對象位于濟南東部產(chǎn)業(yè)帶東臨鳳岐路南靠經(jīng)十路北依歷城商業(yè)園。根據(jù)委托方提供的資料及估價對象的現(xiàn)狀 。 我們認(rèn)為估價對象在滿足合法原則的前提下繼續(xù)作為商業(yè)用途開發(fā)建設(shè)最為有效。 五估價方法選用 估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況選取市場比較法和成本法作為本次土地使用權(quán)估價的基本方法 市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格交易時間等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料對所選取的案例分別進(jìn)行交易情況 、 時 間因素 區(qū)域因素個別因素修正 以求取比準(zhǔn)價格將所取得比準(zhǔn)價格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)值 成本法是以開發(fā)或建造估價對象所需的各項必需費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象價格的一種估價方法。房地產(chǎn)在估價時點的積算價格＝房地產(chǎn)在估價時點的土地價格建筑改良物在估價時點的重新開發(fā)成本 — 建筑改良物在估價時點的減價修正額（累計折舊） 對上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后得到估價對象的最終價格 六估價測算過程 附件 1.《 張家口市 國有土地使用權(quán)出讓合同》 12 2.《國有土地使用證》 （略） （略） （略） 6 估價中引用的其他專用文件資料（略） 7 估價機構(gòu)資質(zhì)和估價人員資格的證明（略）
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