【導(dǎo)讀】買間鋪面少則幾十萬多則上百萬，投資數(shù)額怎么說也不算是少了，勸買家還。是在簽合同之前找個律師看一看的好。甲方收回商鋪的，乙方購買商鋪的房款扣除相關(guān)款項后無息支付給。乙方，甲方并應(yīng)按乙方現(xiàn)有裝修折舊值賠償乙方。之一以上系指相關(guān)產(chǎn)權(quán)人所有商鋪建筑面積達二分之一以上。是否因非乙方的原因“逾期未能開業(yè)”乙。案手續(xù)，不需要就解除合同與你達成一致意見就可以把商鋪再次出售。合同是合同當(dāng)事人之間的法律，是保障合同當(dāng)事人權(quán)益的基礎(chǔ)，簽署一份只。目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。違約金外還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)購房者的租金損失。與住宅相比，購買商鋪有其自身的特殊性，因此市民在簽訂商鋪買賣合同時應(yīng)。以下就是簽訂商鋪買賣合同時要注意的常見問題：。小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。只有事先約定嚴密詳盡，才能在前述情況出現(xiàn)時順利

　　

【正文】 。年租金收入 =投資回報年限。反之，用年租金收入247。（首期房款 +按揭貸款） =年投資收益率。 當(dāng)然，投資是為了賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項支出。上面所列的投資收益計算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還 有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。 第一項支出是在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出，像購買商鋪應(yīng)交的契稅，這項為總房價的 3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過程中的支出都是按商業(yè)市政標準繳費，大大高于普通住宅標準。所以，在計算商鋪的投資收益時，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。 最后要提醒投資者的是，雖然投資商鋪贏利前景看好，但是并非所有商鋪都能保證賺錢。對于想投資小型商鋪的投資者來說，首先要考慮的因素是所選地點 區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、日均人流量、消費能力及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。而且，要瞄準新建市場。一般說來，新建的市場其出售的價位相對而言比老市場要便宜得多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌鲑徶媒?jīng)營門面，則升值的潛力大，投資少，其次，要盯住一些新開發(fā)的城區(qū)。任何投資都是有風(fēng)險的，同樣投資商鋪，有的人賺了大錢，而有的人可能連本都收不回來。所以，一定要注意避免投資風(fēng)險。 剛好最近處理了一個類似案件，本想整理出一些經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)前人已經(jīng)種了樹，俺就偷懶啦 。 一是不要過于關(guān)注高回報而忽略高房價 過高的房價如果造成法律上的 “ 顯失公平 ” ，這種情況下消費者只擁有一年的 “ 除斥期間 ” ，這意味著在簽訂合同后的第一年里，消費者可以行使變更或撤銷合同權(quán)，如在一年內(nèi)不行使，則表示放棄權(quán)利，承認事實。 二是投資 “ 產(chǎn)權(quán)商鋪 ” 應(yīng)與 “ 獨立經(jīng)營 ” 掛鉤 這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)能完成交付任務(wù)，賣給消費者的房產(chǎn)的實際位置應(yīng)與圖紙位置一致，消費者在投資的時候也要考慮房屋面積與布局等，一旦與物業(yè)公 司解除租賃關(guān)系或者委托投資經(jīng)營關(guān)系后能否自己進行獨立經(jīng)營，不要只買一個房屋圖紙上的符號而無法確定房屋的具體位置，無法行使房屋所有權(quán)人所應(yīng)具有的占有、使用、收益、處分等權(quán)能。 三是在簽訂合同時消費者應(yīng)考慮添加合理合法的必要附加條款 如 “ 如達不到租金回報，買受人有權(quán)解除買賣合同，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任 ” 等。 四是在與開發(fā)商簽訂合同之前要注意開發(fā)商是否 “ 五證齊全 ” 特別是房屋銷售許可證和開發(fā)商是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資格；消費者能否獲得完整產(chǎn)權(quán)，能否拿到由國土資源部與房產(chǎn)管理局簽發(fā)的房產(chǎn)證。 五是在與物業(yè)公 司簽合同時應(yīng)簽訂具有明確法律效力的 “ 租賃合同 ” 而不是較模糊的 “ 委托投資經(jīng)營合同 ” 或是 “ 投資經(jīng)營回報合同 ” ，合同內(nèi)容應(yīng)明確具體，合同詞語應(yīng)精確恰當(dāng)而不是一些模糊性容易引起歧義的詞語。 六是注意將合同法律用語與廣告用語相區(qū)分 不要將廣告用語想當(dāng)然地代替合同用語，如 “ 租金 ” 是具有法律效力的合同用語，而 “ 回報 ” 只是廣告用語；同時開發(fā)商出售商鋪時的主要廣告內(nèi)容及承諾還應(yīng)寫入合同，否則一旦發(fā)生糾紛當(dāng)初的主要廣告內(nèi)容及承諾，要作為合同的內(nèi)容一般很難得到法院的支持。 七是注意保存書面證據(jù) 一旦產(chǎn)生矛盾糾紛，還應(yīng) 注意訴訟時效，否則合法權(quán)益受損后也無法得到法律保護。 八是不要輕信一些所謂的保底條款 這些條款在法律上有些是無效的，因為它有失公平無視法律事實的公證，高額的保底條款更無現(xiàn)實的可操作性。 產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售常見的方式中，開發(fā)商為讓購房者對投資虛擬產(chǎn)權(quán)式房屋具有信心，采用在首付款中將第一年或者前兩年的保底收益返還給投資者。這種模式為產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營帶來了更為復(fù)雜的法律關(guān)系。 在產(chǎn)權(quán)式商鋪運營中，存在著開發(fā)商、經(jīng)營管理公司、業(yè)主、經(jīng)營者多個主體。各主體之間法律關(guān)系相互影響，主體之間的法律關(guān)系并非單純的，而是 多個法律關(guān)系構(gòu)成一個共同的整體。因此在分析這些時，必須考慮相互之間法律關(guān)系的關(guān)聯(lián)性。 返還保底從哪里來 從法律關(guān)系來講，返還保底收益有兩種方式： 第一，開發(fā)商將房屋價款直接歸還給購房者。這種情況下，多數(shù)采用開發(fā)商對購房者進行優(yōu)惠，在計算房款時予以減免，其結(jié)果是房屋總價降低，從外在形式看雙方約定的購買價格與實際購買價格不相符合，存在差額。 第二，保底收益由經(jīng)營管理公司返還給購房者。這種情況由于經(jīng)營管理公司在銷售期房時并沒有發(fā)生實際利潤，所以保底利益返還在一開始就為經(jīng)營公司帶來了較大金額 的資金占用。 由于我國商業(yè)地產(chǎn)起步時間不長，目前沒有特別優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司，通常開發(fā)商選擇由自己成立經(jīng)營管理公司。這樣一來，返還保底收益無論采用那種方式，都需要開發(fā)商承擔(dān)這筆費用。 很多開發(fā)商在核算房屋價格時，為了讓自己不承擔(dān)過重的資金壓力（眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)是一個高資金占用的行業(yè)，開發(fā)商絕對不會將資金返還給購房者，再從將來的經(jīng)營中慢慢收回資金），已經(jīng)將補貼返還給業(yè)主的那部分回報都分攤到商鋪價格中去了。舉個例子：本來實際價值是 1萬元／平方米的商鋪，但現(xiàn)在可能會賣到 萬元／平方米。對 于業(yè)主而言，每年獲得的一定比率的回報，其實可能是花自己的錢買來的，這扭曲了商鋪的真實價格。更嚴重的是，宏觀調(diào)控后，業(yè)主在進行按揭貸款時，銀行對商鋪的價值評估是采用凈價值方式進行的 ——剔除年回報率，這就有可能導(dǎo)致投資者的按揭成數(shù)降低，進而不得不額外多支付首期款。 開發(fā)商返還模式的弊端 在第一種開發(fā)商將房屋價款直接歸還給購房者的方式中，開發(fā)商與購房者按照房屋實際價值進行了交易，將開發(fā)商多計算的部分單價從實際交易中作為返還從房價款中扣除了。 這里面對各方都存在一定的弊端： 第一，對購房者而 言，由于從法律文件中反映出來的房價已經(jīng)不是雙方事先約定的價格。若一旦發(fā)生退房情況時，購房者很難主張雙方實現(xiàn)約定的價格，只能按照合同約定價格進行退還，這樣對購房者而言，畢竟存在不利。另外，在獲得銀行貸款時，由于房屋總價變化，能得到的房貸款也相應(yīng)減少了，導(dǎo)致購房者首付款增加。 第二，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，由于產(chǎn)權(quán)式銷售的返租往往由另外的經(jīng)營管理公司擔(dān)任返租人，因此保底收益從法律意義上講也應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營管理公司支付。從房屋價款中直接扣除返租收益，則經(jīng)營管理公司沒有任何法律意義能夠證明返還收益的證據(jù)。一旦發(fā)生糾紛 ，開發(fā)商和經(jīng)營管理公司也很難說明有返還相應(yīng)的收益。 經(jīng)營管理公司返還收益的弊端 在這種方式中，常常由購房者支付足額的首付款，再從經(jīng)營管理公司處獲得返還的保底收益，與直接扣除保底收益后支付首付款并沒有差別。為方便購房者，多數(shù)開發(fā)商選擇讓購房者直接減少支付首付款。但是對于開發(fā)商和經(jīng)營管理公司而言，開發(fā)商代為支付保底收益欠缺法律上的理由，則為開發(fā)商埋下了隱患。 為了避免開發(fā)商代為支付在法律上的欠缺，開發(fā)商與經(jīng)營管理公司之間通過簽定某種指示付款協(xié)議，或者作為借款方式進行處理。對于經(jīng)營管理公司，原本 計算入商鋪價格的那部分保底收益被開發(fā)商從房屋銷售中獲得了，而實際需要支付保底收益的款項卻需要自己來承擔(dān)，相當(dāng)于經(jīng)營管理公司在進入產(chǎn)權(quán)式商鋪管理之初，已經(jīng)損失了一筆保底收益。而這種損失在將來的經(jīng)營中是否能夠收回是不確定的，這就是為什么有大量的商業(yè)地產(chǎn)項目 “火熱銷售、慘淡經(jīng)營 ”的原因。 首付款返還收益的稅收問題 在產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)首付款返還收益的實際操作方式選擇中，還有一個重要的問題就是稅收問題。在開發(fā)商直接從房款中減少的操作方法中，減少的稅收包括三方面： 第一，由于沒有產(chǎn)生租賃收益問題，也就不 會發(fā)生購房者的租賃稅問題； 第二，由于購房者實際的合同約定價格較低，因此在房產(chǎn)方面的契稅也將相映減少； 第三，開發(fā)商收到的款項減少，則開發(fā)商的經(jīng)營稅收也會減少。 這就是為什么很多開發(fā)商選擇這種弊端較多的處理方式的原因所在。 在經(jīng)營管理公司返還模式中，由于開發(fā)商收到的款項從法律意義上并沒有減少，因此開發(fā)商交納的稅收將增加。另外，從嚴格意義上講，由于經(jīng)營管理公司返還的部分屬于代為出租的經(jīng)營收入，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納租賃稅，至少應(yīng)當(dāng)交納個人所得稅。這對于購房者而言是過重的稅負。 總之 ，首付款返還收益的問題在產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)運做中是復(fù)雜的問題，需要綜合考慮很多問題，需要簽訂一系列協(xié)議才能保障順利的實現(xiàn)目的。如果其中某個環(huán)節(jié)考慮出現(xiàn)欠缺，則必然為將來埋下隱。