蘇州湘洲人家別墅營(yíng)銷推廣策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-06-02 00:44本頁(yè)面
【正文】 關(guān)于交通 地面交通 蘇嘉杭高速公路貫穿全鎮(zhèn)南北，和滬寧高速、蘇滬高速相接，北面穿過(guò)沿江高速至南通，南面至寧波，并在湘城設(shè)有道口。貫穿東西的鳳陽(yáng)大道是一條一級(jí)公路，東接昆山市至上海，西接 205省道至無(wú)錫。同時(shí)，建設(shè)中的蘇州繞城高速公路雙向 6車道也貫穿湘城鎮(zhèn)東西，在湘城鎮(zhèn)設(shè)有道口并與蘇嘉杭高速公路互通，形成“一互二口”的交通格局。 公共交通 公交線路 84 86 87 主要站點(diǎn) 湘城 — 渭塘 — 好得家具城— 汽車北站 湘城－相成經(jīng) 濟(jì)開發(fā)區(qū)－相成區(qū)行政中心－汽車北站 湘城－陽(yáng)澄湖鎮(zhèn) 新蘇工業(yè)－華東電器城－汽車北站 末班車時(shí)間 19點(diǎn)半 20點(diǎn) 19點(diǎn)半 周邊環(huán)境分析 本項(xiàng)目位于蘇州相城區(qū)陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)鳳陽(yáng)路以南，東有“聆湖麗墅”，離東側(cè)陽(yáng)澄湖約 300米，南側(cè)是待拆遷的農(nóng)宅，西面是一條 6米多寬道路，北接鳳陽(yáng)路，南通蘇嘉杭高速公路陽(yáng)澄湖出入口。 與本案相關(guān)的生活配套 本項(xiàng)目地塊位于旅游、休閑度假為主的風(fēng)景區(qū)，作為風(fēng)景區(qū)及中高檔住宅區(qū)而言，本項(xiàng)目周邊生活、醫(yī)療、教育等各種配套種類較多但檔次有所欠缺。 環(huán)境優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 交通網(wǎng)絡(luò)相對(duì)完 善，距離蘇嘉杭高速公路出口較近，出入便捷。 項(xiàng)目所在地的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)向好，具有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 該區(qū)域是相城政府的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū) 劣勢(shì)： 臨近陽(yáng)澄湖風(fēng)景區(qū)，但是不緊臨湖，受周邊環(huán)境的限制，就居住而言，無(wú)景觀借鑒。 地塊周邊的商業(yè)和生活配套設(shè)施目前比較的匱乏。 地塊所在區(qū)域人氣不足，對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展將會(huì)帶來(lái)一定的影響。 結(jié)論： 陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)以及 本項(xiàng)目所在區(qū)域目前發(fā)展尚未成熟，雖然有政府的大力規(guī)劃，但仍需要一段時(shí)間，加上諸多因素的關(guān)系影響了該區(qū)域的發(fā)展速度。但是不會(huì)影響陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)的未來(lái)發(fā)展方向和目標(biāo)。現(xiàn)政府通過(guò)交通道路 的建設(shè)來(lái)迅速的推動(dòng)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。對(duì)與本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在區(qū)域不斷的發(fā)展及完善下， 湘城鎮(zhèn)以及本項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)⑷詴?huì)有市場(chǎng)的立足點(diǎn)。 三．項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 相成住宅板塊特征 住宅分布 主要分布在區(qū)政府周邊以及陽(yáng)澄湖中路沿線兩個(gè)區(qū)域。 價(jià)格特征 區(qū)內(nèi)公寓房銷售均價(jià)在 3700元 /㎡左右，別墅均價(jià)在 5000元 /㎡左右，是蘇州各區(qū)域中最低的。 客源特征 購(gòu)房客源多數(shù)來(lái)自相成區(qū)和平江區(qū)、金閶區(qū)北部，外區(qū)客源占有一定比例，客源地域性特征明顯。 板塊同比個(gè)案比較 物業(yè)名稱 蘇州知音 榮盛名邸 物業(yè)地 址 春申中路與采蓮路交匯處 陽(yáng)澄湖中路 128號(hào) 產(chǎn)品形態(tài) 多層、聯(lián)排別墅 小高層、高層 疊加、聯(lián)體別墅 銷售均價(jià) (元 /平米 ) 多層： 4200 疊聯(lián)： 5400 小高層： 4300 聯(lián)體： 5900 疊加： 4900 疊加別墅 主力面積 200㎡ 190㎡ 疊加別墅 銷售狀況 已售 90％ 已售 75％ 后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè) 招商地產(chǎn)于去年在陽(yáng)澄湖東路拍下一塊 226000平米的的住宅用地，規(guī)劃容積率不大于。計(jì)劃打造以聯(lián)排和疊加為主的別墅社區(qū)，共分三期開發(fā)，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)為特色。該項(xiàng)目的產(chǎn)品類型和建 筑特色同本項(xiàng)目之間有較大的相似性。 該項(xiàng)目計(jì)劃在今年 4月中旬在春節(jié)房產(chǎn)會(huì)上露面，六七月份公開出售。綜合計(jì)算該項(xiàng)目的開發(fā)成本和利潤(rùn)，預(yù)計(jì)屆時(shí)對(duì)外售價(jià)將在 5100元 //㎡左右。 相鄰重點(diǎn)個(gè)案分析 —— 聆湖麗墅 項(xiàng)目概況 地塊緊鄰陽(yáng)澄湖，占地 11萬(wàn)平米，規(guī)劃有聯(lián)體、雙拼和獨(dú)棟別墅約 190套歐式別墅。計(jì)劃分二期開發(fā)。一期 65套別墅自 2021年 4月開盤至今僅售出 23套左右。銷售不佳的原因分析如下： 價(jià)格偏高 該項(xiàng)目 5000元 /㎡高價(jià)與區(qū)域的生活環(huán)境形成鮮明反差，由此產(chǎn)生的價(jià)格抗性成為該項(xiàng)目銷售滯緩的主導(dǎo)因素。 規(guī)劃偏差 社區(qū)規(guī)劃在小區(qū)景觀最好的東面放置的是雙拼別墅而非獨(dú)棟別墅，使意向購(gòu)買獨(dú)棟別墅的客源產(chǎn)生心理抗性。 噪音污染 蘇嘉杭高速公路距離項(xiàng)目東側(cè)僅 100米左右。 銷售分析 聯(lián)排別墅以低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)占已售別墅總量 45％。 客源分析 從客群來(lái)源分析，購(gòu)房群體以市區(qū)和外地購(gòu)房者為主。鎮(zhèn)內(nèi)高端收入群體因向往市區(qū)的繁華和生活的便利，目前多以市中心區(qū)作為其購(gòu)房首選地。 ＳＷＯＴ分析 優(yōu)勢(shì) 價(jià)格優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目在蘇州別墅市場(chǎng)中最具殺傷力的武器 位于陽(yáng)澄湖和盛澤蕩之間的地段優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目區(qū)別與同類住宅的重要識(shí)別性標(biāo)志之一 劣勢(shì) 本地塊和蘇州市中心直線距離達(dá) 20公里，交通時(shí)間及交通成本的提高無(wú)法避免 本地別墅市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)尚未形成，市區(qū)人群對(duì)別墅市場(chǎng)的認(rèn)可度不高 周邊基本生活設(shè)施雖齊備但檔次不高 機(jī)會(huì) 政府規(guī)劃導(dǎo)向?qū)^(qū)內(nèi)別墅市場(chǎng)支撐作用明顯 區(qū)內(nèi)低總價(jià)、高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型住宅產(chǎn)品是市場(chǎng)空白點(diǎn) 交通體系的日趨完善降低了本項(xiàng)目與市區(qū)往返的空間及心理隔閡 威脅 隨著相成區(qū)同類項(xiàng)目的相繼推出，本項(xiàng)目后期面臨激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 本地以私營(yíng)業(yè)主為代表的高端購(gòu)房群體向蘇州市區(qū)遷流特征明顯
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1