城市總體規(guī)劃中核心土地策略的解讀-資料下載頁(yè)
2025-05-15 01:36本頁(yè)面
【正文】 計(jì)劃被納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃內(nèi)容之中。主要包括耕地占用控制指標(biāo)及非耕地占用控制指 標(biāo)。其中前者是國(guó)家指令性計(jì)劃指標(biāo)。 —— 計(jì)劃部門對(duì)土地供應(yīng)的控制是通過(guò)投資計(jì)劃的審批來(lái)實(shí)現(xiàn)的，所有基本建設(shè)用地 只有在計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)后，才能進(jìn)一步選址或劃地。 城市規(guī)劃管理部門 在城市用地配置過(guò)程中起著最為關(guān)鍵的作用，它直接決定了城市用地配置效益的優(yōu) 劣和環(huán)境效益的好壞。 規(guī)劃部門對(duì)土地使用的影響主要體現(xiàn)在：一是對(duì)城市土地使用規(guī)劃的編制。二是通過(guò) 對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的審批來(lái)控制項(xiàng)目用地規(guī)模、面積、性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度 和其它規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)。 一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目得到計(jì)劃部門批準(zhǔn)后，建設(shè)單位持有關(guān)批文（項(xiàng)目申請(qǐng)書）到規(guī)定部門 申請(qǐng)選址。規(guī)劃部門在審批其建設(shè)用地時(shí)，主要負(fù)責(zé)確定：建設(shè)用地的地點(diǎn)及用地范圍 密積率，建設(shè)密度，建筑后退要求，機(jī)動(dòng)車出入口，停車場(chǎng)配置，建筑高度，市政設(shè)施 配套要求。同時(shí)還負(fù)責(zé)審查建筑形式、色彩、材料等與城市景觀密切相關(guān)的因素。規(guī)劃 部門負(fù)責(zé)檢收兩證一書，建設(shè)單位持兩證一書才能到管理部門辦理征用土地手續(xù)。 土地管理部門 土地管理部門根據(jù)計(jì)劃部門和規(guī)劃管理部門的批文，代表政府向土地使用者出讓國(guó)有 土地使用權(quán)，項(xiàng)目完工后還負(fù)責(zé)向土地使用者簽發(fā)國(guó)有土地使用證，土地管理部門在審 批建設(shè)用地時(shí)，主要根據(jù)本年度的建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)中能否安排該項(xiàng)用地，以保證國(guó)有 土地資源的合理利用 存在的主要問(wèn)題及對(duì)策 （ 1）、土地計(jì)劃管理體系內(nèi)部之間的脫節(jié)： 部門之間的協(xié)調(diào)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是規(guī)劃（計(jì)劃）的編制，二是管理職能的分工協(xié)作。 計(jì)劃部門年度用地計(jì)劃沒(méi)有考慮城市規(guī)劃在相應(yīng)規(guī)劃年限中的用地規(guī)模增長(zhǎng)。城市 規(guī)劃也未就每年的國(guó)家建設(shè)用地計(jì)劃在城市用地增長(zhǎng)、用地結(jié)構(gòu)方面作相應(yīng)的安排 . 同樣 ,城市建設(shè)用地與農(nóng)業(yè)用地 ,尤其是耕地之間的總量平衡和整體協(xié)調(diào)是目前規(guī)劃工作的又一薄弱環(huán)節(jié) . 計(jì)劃編制的不完善 ,相互脫節(jié)也影響到了土地使用管理 ,尤其在城市規(guī)劃部門與土地管理部門之間 ,隨著城市規(guī)劃區(qū)擴(kuò)大至行政管轄范圍 ,城市建設(shè)用地與農(nóng)村用地的管理歸屬和城鄉(xiāng)結(jié)合部土地使用的管理歸屬成為一個(gè)十分模糊 ,急待劃清的問(wèn)題 . (2)規(guī)劃與管理的脫節(jié) 規(guī)劃從實(shí)施到編制的過(guò)程缺乏有效的保證手段 . (3)土地使用規(guī)劃和計(jì)劃編制方面本身存有缺陷 . 規(guī)劃編制重物質(zhì)形態(tài)規(guī)劃 .即藍(lán)圖規(guī)劃 ,追求終極式的 ,靜態(tài)的 ,可操作性差 .另一方面 ,計(jì)劃部門的建設(shè)用地規(guī)劃 ,年度用地計(jì)劃總量的確定通常是根據(jù)計(jì)劃期間基建項(xiàng)目和項(xiàng)目預(yù)算用地面積累積計(jì)算 ,并參照往年用地量做經(jīng)驗(yàn)性加減 ,計(jì)劃編制缺乏科學(xué)性 . 對(duì)策 :1)城市規(guī)劃與社會(huì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃之間的協(xié)調(diào) 在宏觀層面上 ,要求城市規(guī)劃的編制與實(shí)施要與有關(guān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃緊密結(jié) 合而社會(huì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃亦應(yīng)與規(guī)劃相銜接 ,不能隨意突破規(guī)劃已有的限制 。 在微觀層面上 :規(guī)劃和計(jì)劃作為面向市場(chǎng)的主體發(fā)揮雙重的 ,互補(bǔ)的調(diào)控和引導(dǎo) 作用 ,把執(zhí)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃與遵守法定城市及有關(guān)法規(guī) ,規(guī)章統(tǒng)一起來(lái) . 2)城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃之間的協(xié)調(diào) 既要保證城市合理發(fā)展的用地要求 …… (四 )城市土地市場(chǎng) 分三個(gè)層面 : 農(nóng)地征用 :政府征用農(nóng)村集體所有土地 ,使之轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地 ,這是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)變 ,征地價(jià)格以征地補(bǔ)償費(fèi)形式出現(xiàn) . 一級(jí)市場(chǎng) :即政府出讓土地使用權(quán)給土地使用者 ,這是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)變 .出讓 方式 : (包括協(xié)議 ,招標(biāo) ,拍賣 ) 二級(jí)市場(chǎng) :指土地使用者之間的交易 . 交易方式 : 營(yíng) (入股 ) 租房地產(chǎn)
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