【正文】 地產(chǎn)價(jià)格中所站比重越來(lái)越大 三、土地價(jià)格的評(píng)估 由于地價(jià)的形成受多種因素的影響，土地本身又具有獨(dú)特的性質(zhì)。因此，評(píng)估地價(jià)的方法也多種多樣，不同方法依據(jù)的經(jīng)濟(jì)原理不盡相同。多種評(píng)估方式綜合使用更合理。 市場(chǎng)比較法 成本逼近法 收益還原法 假設(shè)開發(fā)法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 市場(chǎng)比較法 ⑴ 含義 —— 市場(chǎng)比較法是將待估土地資產(chǎn)與在近期發(fā)生了交易的同類型土地資產(chǎn)加以比較堆棧，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地資產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出待估價(jià)土地資產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 ⑵基本原理 —— 替代原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，具有相同效用的物品應(yīng)具有相同的價(jià)格，即具備完全的替代關(guān)系。這樣，在同一市場(chǎng)上，兩個(gè)以上具有替代關(guān)系的商品同時(shí)存在時(shí)，商品的價(jià)格就由這種有替代關(guān)系的商品相互競(jìng)爭(zhēng)，相互牽制。最終趨于一至。 市場(chǎng)比較法 ⑶ 公式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易時(shí) 間修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素 修正系數(shù) 使用年期修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) ⑷特點(diǎn)： ? 此方法利用近期發(fā)生的與待估對(duì)象具有替代性的交易案例為比較標(biāo)準(zhǔn)，修正推算，能夠反映近期市場(chǎng)行情，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，容易被接受。 ? 需要修正很多因素，要求估價(jià)人員的知識(shí)豐富 ? 應(yīng)用范圍廣，但理論性不完善，理論基礎(chǔ)欠缺。 ? 適用于多種類型土地的估價(jià)，但要求應(yīng)用基礎(chǔ)是發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)，有大量土地交易，有詳細(xì)的資料可供查閱。 成本逼近法 ⑴ 含義： 成本法是以開發(fā)類似土地資產(chǎn)所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)繳納的稅金、費(fèi)用來(lái)確定待估土地資產(chǎn)的一種估價(jià)方法。 ⑵基本原理 —— 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。從買方的角度，是替代原理，即買方愿意制服的價(jià)格，不能高于他所以及的重新開發(fā)該土地資產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)。從賣方的角度，是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即賣方愿意接受的價(jià)格，不能低于他為開發(fā)該土地資產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。 ⑶公式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +相關(guān)稅費(fèi) +利息利潤(rùn) +土地增值收益 成本逼近法 ⑷ 特點(diǎn) ? 適用范圍的限制性，一般適用于新開發(fā)的土地，對(duì)已開發(fā)的熟地不太適用。 ? 在土地市場(chǎng)規(guī)模小，交易數(shù)量小、資料不完備情況下，成本法可彌補(bǔ)收益法和比較法的不足。 ? 成本法是成本累加，成本高不一定意味效用高與土地價(jià)格高，是一種算術(shù)價(jià)格； ? 成本法可為投資者衡量投資效益，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)可行性研究提供依據(jù)。 ? 特別適用于既無(wú)收益又無(wú)較多交易的土地估價(jià)，尤其是新開發(fā)土地的估價(jià)，如工業(yè)園區(qū)、技術(shù)開發(fā)區(qū)等。 收益還原法 ⑴ 含義：收益法是對(duì)土地或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法，把購(gòu)買土地作為一種投資，在估算土地未來(lái)若干年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象未來(lái)收益還原為評(píng)估時(shí)的收益總和的一種方法。 ⑵基本原理 —— 生產(chǎn)收益分配理論及預(yù)期收益原理，即土地未來(lái)收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值。 ⑶公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =未來(lái)各年純收益折現(xiàn)價(jià)值之和 當(dāng)純收益和還原利率每年相同，且土地收益年限為無(wú)限時(shí)： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =純收益 /土地還原利率 收益還原法 ⑷ 特點(diǎn)： ? 具有理論基礎(chǔ)，生產(chǎn)要素分配理論是其理論基礎(chǔ)。 ? 所求價(jià)格是 “ 收益價(jià)格 ” 。 ? 還原結(jié)果取決于純收益和還原利率的準(zhǔn)確度。 ? 此方法適用于以獲取收益為目的的土地估價(jià)，對(duì)商業(yè)性經(jīng)營(yíng)、租賃或有潛在收益的土地的估價(jià)最為適合。 假設(shè)開發(fā)法 ⑴ 含義：假設(shè)開發(fā)法是在估算開發(fā)完成后土地正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣相關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地估價(jià)的一種方法。 ⑵基本原理 —— 類似于地租原理，總收入扣除總成本的剩余。但地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法是一次性的價(jià)格剩余。 ⑶公式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =開發(fā)價(jià)值 — 建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi) 投資利息和利潤(rùn) 銷售費(fèi)用 稅費(fèi) 假設(shè)開發(fā)法 ⑷ 特點(diǎn)： ? 假設(shè)開發(fā)法是從開發(fā)商的角度分析、測(cè)算其所能制服的最高場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)。 ? 假設(shè)估價(jià)設(shè)計(jì)到的開發(fā)總價(jià)、租金和成本在開發(fā)期間不發(fā)生不規(guī)則的辯護(hù)。 ? 假設(shè)開發(fā)法有動(dòng)態(tài)和靜態(tài)之分，是否考慮到資金的時(shí)間價(jià)值。 ? 使用于以下類型土地的估價(jià)： 待開發(fā)土地估價(jià)、拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)、將土地或房產(chǎn)整理成直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 ⑴ 含義：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并按照修正系數(shù)表，選取響應(yīng)的休整系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。 ⑵公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =某類土地某一級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià) （ 1+影響因素總修正值） 年期修正系數(shù) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 ⑶ 特點(diǎn) ? 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法實(shí)際上市場(chǎng)比較法的一種特殊情況，此時(shí)市場(chǎng)比較法中的實(shí)例價(jià)格變成基準(zhǔn)地價(jià)。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于各類土地價(jià)格的估算。