【導(dǎo)讀】合同注意事項(xiàng) 僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳第1頁共21頁 袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒃螞袂蒁蒞羀袂膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羆膁葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃袂肀肂芆袈聿芄薂螄肈莇蒞蝕肇肆薀薆肆腿莃裊肅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薇薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒃螞袂蒁蒞羀袂膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羆膁葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃袂肀肂芆袈聿芄薂螄肈莇蒞蝕肇肆薀薆肆腿莃裊肅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薇薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒃螞袂蒁蒞羀袂膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈衿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羆膁葿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃袂肀肂芆袈聿芄薂螄肈莇蒞蝕肇肆薀薆肆腿莃裊肅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅

　　

【正文】 用國際組織或外國政府貸款、援助資金的三類項(xiàng)目， 必須進(jìn)行招投標(biāo)。國家計(jì)委 2020 年 5 月 1 日對必須進(jìn)行招標(biāo)的范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布了具體規(guī)定，其中 商品住宅 也屬于上列范疇，必須進(jìn)行招投標(biāo)。 注重投標(biāo)者的信譽(yù)、施工業(yè)績等審查 實(shí)踐中，允許他人以自己名義投標(biāo)，或中標(biāo)后非法轉(zhuǎn)讓或分包盈利情況 頻繁發(fā)生，這要求發(fā)包方除在合同中對可以分包的范圍作出明確的規(guī)定，對非法轉(zhuǎn)包或違約分包設(shè)定嚴(yán)明的制裁外，查明投標(biāo)者的信譽(yù)、業(yè)績，選擇以往信譽(yù)、施工業(yè)績好的企業(yè)作為合作對象，不失為回避風(fēng)險(xiǎn)的良策之一。 只有選擇了具備相應(yīng)資質(zhì)、信譽(yù)、實(shí)力的承包單位，工程建設(shè)才能得到保障。 合同注意事項(xiàng) 僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳 第 14 頁 共 21 頁 二、簽好建設(shè)工程施工合同 為便于建設(shè)工程承發(fā)包雙方設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)，減少合同爭議及糾紛，建設(shè)部和國家工商行政管理局于 1999 年制定新的《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》。這一文本是在總結(jié)幾年來原施工合同示范文本推行經(jīng)驗(yàn)并借鑒國際上一些通行的施工 合同文本基礎(chǔ)上修訂的，有很強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性。建設(shè)單位要簽好施工合同首先應(yīng)該考慮選用此示范文本。同時(shí)，因示范文本由協(xié)議、通用條款、專用條款三部分組成，存在許多填空或可選擇之處，且建設(shè)單位也有自己的具體情況，故建設(shè)單位在簽訂合同時(shí)還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。 合同造價(jià) 造價(jià)是合同雙方共同關(guān)注的核心和關(guān)鍵，現(xiàn)實(shí)中合同雙方為造價(jià)形成爭議甚至訴訟的糾紛不勝枚舉。之所以形成這些糾紛，并非都是邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊修改，“搶進(jìn)度、爭預(yù)售”，以每平方米造價(jià)暫估一個(gè)不確定的合同造價(jià)形成的，有些是確定了造價(jià)但確定不準(zhǔn)造成的，另有些則 是雙方觀點(diǎn)不同形成的。 因此，要減少這些爭議和糾紛，雙方必須在合同中確定造價(jià)， 訂明造價(jià)的確定方式、程序，以及雙方發(fā)生爭議時(shí)由哪一審價(jià)機(jī)構(gòu)作出審價(jià)并以之作為對雙方均有約束力的最終造價(jià)，以免雙方陷入曠日持久的糾紛。 明確分包范圍及違法分包的法律后果 轉(zhuǎn)包一直為我國法律禁止，可以分包的范圍及分包對象法律也有所限制。然而，建設(shè)工程承包后的轉(zhuǎn)包、變相轉(zhuǎn)包仍屢禁不止，違法或違約分包、變相分包，頻頻發(fā)生，由此引發(fā)出許多質(zhì)量和安全事故，甚至釀成了不少遠(yuǎn)近聞名的慘案。要確保工程質(zhì)量，建設(shè)單位必須在合同中寫明允許承包方分包 的范圍、分包單位名稱。 此外，因《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》，僅列舉承包方工期、質(zhì)量違約的責(zé)任及轉(zhuǎn)包可解除合同，而未單獨(dú)設(shè)立承包方違約分包的責(zé)任及法律后果條款，且此類違約也可能對工期、質(zhì)量造成重大影響，故筆者認(rèn)為建設(shè)單位也應(yīng)單獨(dú)寫明承包方違約或違法分包應(yīng)承擔(dān)法律后果，以便發(fā)現(xiàn)上列情況可及時(shí)制止，維護(hù)自己的合法權(quán)益。 勿忘擔(dān)保 由于建設(shè)工程承包合同內(nèi)容即雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系特殊、復(fù)雜，履行期間長，涉及標(biāo)的巨大，一旦因承包方施工質(zhì)量不符合同或拖延工期等違約，產(chǎn)生的違約或賠償金額也可能十分巨大。故為了保障合同 的履行，發(fā)包方要求承包方提供相應(yīng)的擔(dān)保， 十分必要。 盡管承包方也會(huì)按照對等原則要求發(fā)包方提供擔(dān)保，但只要發(fā)包方有履行合同的誠意和實(shí) 合同注意事項(xiàng) 僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳 第 15 頁 共 21 頁 力，這種雙方各自為自己提供擔(dān)保舉措，只會(huì)加強(qiáng)雙方履約合同的保證，防范了合同履行中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，且在出現(xiàn)違約情況下，多了一份保障。承發(fā)包雙方應(yīng)該根據(jù)自身情況，結(jié)合《擔(dān)保法》，在《建設(shè)工程施工合同》中選擇使用。 三、強(qiáng)化履約管理 注重工程質(zhì)量管理 雖然建設(shè)工程承包商依法辦事，高質(zhì)量完成建設(shè)工程的事例大量存在，但為追求利益，偷工減料、或敷衍了事的也為數(shù)不少。因此，發(fā)包方除在合同中約定 工程應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量等級及相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施外，應(yīng)按工程進(jìn)度分項(xiàng)、分階段加強(qiáng)對工程質(zhì)量控制，特別是加強(qiáng)隱蔽工程的檢驗(yàn)。自己力量不足時(shí)，還應(yīng)聘請工程監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理。若建設(shè)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定的大中型公用事業(yè)或成片住宅小區(qū)等五類工程時(shí)，還必須按國家規(guī)定委托相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位或設(shè)計(jì)單位監(jiān)理，確保工程質(zhì)量。 加強(qiáng)簽證管理 “低中標(biāo)，勤簽證，高決算”已成了承包商在低價(jià)取得工程后向發(fā)包方謀取更好效益的重要手段。因此，發(fā)包方對此應(yīng)加強(qiáng)防范，明確規(guī)定工程簽證的范圍、人員、簽證權(quán)限、程序，并加強(qiáng)對本方代表的 管理、考核，杜絕不適當(dāng)?shù)暮炞C，維護(hù)本方利益。 注意自身按約履行 享受權(quán)利，必然以承擔(dān)義務(wù)為條件。發(fā)包方在行使一系列權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)注意自己嚴(yán)格按合同向?qū)Ψ铰男校恨k妥施工手續(xù)，移交具備施工條件的場地，組織設(shè)計(jì)交底，按期付款等合同義務(wù)。任何違約行為，都可能成為對方延期或其他不全面履行，甚至追索違約責(zé)任的理由。所以，“打鐵還須自身過硬”。 注意建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收是發(fā)包單位在收到竣工報(bào)告后，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位，對工程的完成情況、質(zhì)量等全面進(jìn)行的驗(yàn)收，并將根據(jù)驗(yàn)收情況決定工程質(zhì)量 的等級，是否整改或接收等問題。若驗(yàn)收同意交付，即意味著竣工結(jié)算的啟動(dòng)，建筑物保管權(quán)利、責(zé)任的轉(zhuǎn)移和保修責(zé)任的開始。因而，發(fā)包方應(yīng)按《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定的條件、程序及雙方合同規(guī)定等組織好竣工驗(yàn)收，保障自己在支付巨額工程款，并歷經(jīng)辛勞動(dòng)承擔(dān)其他義務(wù)后，能最終實(shí)現(xiàn)權(quán)利，品嘗無缺陷的工程成果，從而實(shí)現(xiàn)合同目的。 合同注意事項(xiàng) 僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳 第 16 頁 共 21 頁 房地產(chǎn)合作開發(fā)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合同制作以及應(yīng)注意的法律問題 一 、房地產(chǎn)合作開發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款 房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款： （ 1） 合作開發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所； （ 2） 項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）； （ 3） 項(xiàng)目現(xiàn)狀； A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文； B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。 （ 4） 合作方式； A、共同組建項(xiàng)目公司方式 需約定：項(xiàng)目公司的注冊資金、出資比例、時(shí)間；組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn) 作程序、利潤分配等； B、合作建房協(xié)議方式； 需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組成、利益（權(quán)益）分配等。 （ 5） 項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移（包括項(xiàng)目公司成立前 所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等）； （ 6） 項(xiàng)目的總投資數(shù)額（包括成立項(xiàng)目公司的注冊資本及投資總額的差異）的投入方式； （ 7） 項(xiàng)目合作建設(shè)計(jì)劃（規(guī)模、進(jìn)度等）； （ 8） 合作各方的權(quán)利義務(wù)（應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的分擔(dān)以及合作投資回報(bào)的分配方式）； （ 9） 違約責(zé)任； （ 10）解決爭議的方法； （ 11）合作當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。 二 、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱、姓名、住所； 項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等 ）； 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限； 合同注意事項(xiàng) 僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳 第 17 頁 共 21 頁 項(xiàng)目現(xiàn)狀； A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文； B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）； C、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況； 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式； A、以開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式； 需約定：轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式，項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)等； B、以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式； 需約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會(huì)決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。 項(xiàng)目 轉(zhuǎn)讓價(jià)格、支付方法和期限； 項(xiàng)目標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交割日期及方式； 轉(zhuǎn)讓前原有債權(quán)債務(wù)以及土地或工程的權(quán)利限制的處理； 雙方的權(quán)利義務(wù)； 違約責(zé)任； 1 解決爭議的方法； 1 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。 三、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題 制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意的問題 （ 1） 要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任； （ 2） 約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體； （ 3） 組成 項(xiàng)目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應(yīng)的責(zé)任； （ 4） 以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評估； （ 5） 以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)； （ 6） 合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更 合同注意事項(xiàng) 僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳 第 18 頁 共 21 頁 登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人； （ 7） 一個(gè)地塊上合作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照； （ 8） 合作開發(fā)各方 的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報(bào)系分配利潤的，應(yīng)約定利潤的計(jì)取方式； （ 9） 合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式； （ 10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方法。 制作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由所有人轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書面形式協(xié)商一致； （ 2） 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已 有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等； （ 3） 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件； （ 4） 已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)； （ 5） 成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序； （ 6） 未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得 原合作各方及受讓方的一致同意； （ 7） 轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式； （ 8） 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人； （ 9） 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除； （ 10）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法。 合同注意事項(xiàng) 僅供內(nèi)部使用，嚴(yán)禁外傳 第 19 頁 共 21 頁 簽 訂國有土地出讓合同應(yīng)注意的問題 注意考察土地的合法性和出讓權(quán)限的合法性。 土地出讓方的主體必須是代表國家的市、縣人民政府，出讓土地僅限于城鎮(zhèn)國有土地。也就是說，集體所有的土地，集體經(jīng)濟(jì)組織不得自行出讓、轉(zhuǎn)讓，確需出讓轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)人民政府按照審批權(quán)限依法征用為國有土地后，方可由國家出讓給用地單位使用，用地單位投資開發(fā)符合一定條件的，才可以轉(zhuǎn)讓。因此，這就需要避免出讓國有土地使用權(quán)的法律行為無效問題。 同時(shí)，出讓國有土地使用權(quán)的土地面積和政府的級別有關(guān)。如出讓耕地１０００畝以上，其他土地２０ ００畝以上的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。出讓土地須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬定年度出讓土地總面積方案，并報(bào)國務(wù)院或省級以上人民政府批準(zhǔn)，因此，要審查成片開發(fā)土地使用權(quán)出讓的合法性，必須明確出讓方的權(quán)限是否符合規(guī)定的級別、出讓的土地是否在經(jīng)批準(zhǔn)的總面積方案范圍內(nèi)。而宗地使用權(quán)出讓屬于固定資產(chǎn)投資，按其投資額的大小，管理和審批的權(quán)限也不同，因此宗地出讓在明確以上條件之外，還應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目的總投資進(jìn)行匡算，從而確認(rèn)投資項(xiàng)目審批的權(quán)限和程序是否相符。否則，等到土地出讓合同簽訂，項(xiàng)目的投資計(jì)劃卻不能落實(shí)，有限的開發(fā)期限就會(huì) 在曠