【正文】 項目競爭機會分析 本項目前期客戶臵業(yè)選擇區(qū)域?qū)Ρ确治?，尋找項目競爭機會點 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 中高檔臵業(yè)競爭區(qū)域分析 漢口中心板塊 古田板塊 鐘家村板塊 王家灣板塊 寶豐商圈板塊 漢正街板塊 四新板塊 沌口板塊 ?板塊競爭項目選擇原則： 同價格樓盤 同檔次樓盤 同規(guī)模樓盤 本報告是嚴(yán)格保密的。 47 漢口中心板塊典型項目分析 西北湖鳳凰城 位臵 北湖西路 6號 基本情況 占地面積 平方米 ，建筑面積 平方米 容積率 5..22 3棟高層 2 2 26F； 421套 戶型及 創(chuàng)新點 面積從 112— 169平方米 ，以 150平方米大戶型為主 項目價值要素 價格及 銷售情況 450011000元 /平方米，均價 5300元 /平方米 05年 10月 1日開始銷售，銷售率 75% 東西湖景觀； 城市核心地段； 客戶 來源范圍較廣，銀行、公務(wù)員、醫(yī)生等專業(yè)人士居多 本報告是嚴(yán)格保密的。 48 樓盤 特征 規(guī)模 項目規(guī)模較小，容積率高 物業(yè)類型 高層建筑為主 產(chǎn)品創(chuàng)新 沒有創(chuàng)新 價格 擁有城市和自然雙重資源項目（湖景）均價5500元 /平方米以上，一般 4500元 /平方米以上 價值 要素 城市價值（地段、市政配套、交通、生活配套）； 自然資源（東西湖）； 少量精裝修、采用高品質(zhì)建材； 板塊 劣勢 價格高（需要較強的經(jīng)濟實力）； 后續(xù)供應(yīng)量較少； 項目規(guī)模小，產(chǎn)品品質(zhì)一般； 漢口中心板塊樓盤特征 本報告是嚴(yán)格保密的。 49 漢正街板塊典型項目 金城世家 位臵 硚口區(qū)友誼路與民意上街交匯處 基本情況 占地面積 3744平方米，建筑面積23879平方米， 容積率 2棟高層， 1棟 18F， 1棟 22F；規(guī)劃 298戶 戶型及 創(chuàng)新點 102平方米 72套， 110118平方米 124套， 120130平方米 84套， 146平方米18套； 項目價值要素 價格及 銷售情況 均價 4200元 /平方米 05年 6月 8日開盤，現(xiàn)已經(jīng)售完 （商圈）地段 客戶 本地客戶 50%，其他區(qū)域 50% 本報告是嚴(yán)格保密的。 50 樓盤 特征 規(guī)模 項目規(guī)模較小，容積率高 物業(yè)類型 高層建筑為主 產(chǎn)品創(chuàng)新 價格 均價 4200元 /平方米以上，創(chuàng)新產(chǎn)品價格比均價高 400元 /平方米，而且銷售速度快 價值 要素 城市價值（商圈地段、市政配套、交通、生活配套）； 少量產(chǎn)品創(chuàng)新（挑高產(chǎn)品） —— 個案 板塊劣勢 項目規(guī)模普遍較小，社區(qū)內(nèi)環(huán)境不佳； 產(chǎn)品品質(zhì)一般； 漢正街板塊樓盤特征 本報告是嚴(yán)格保密的。 51 板塊價值要素總結(jié) 板塊 漢口中心 漢正街 寶豐商圈 古田 鐘家村 王家灣 四新 沌口 價值要素 城市價值； 自然資源； 少量精裝修； 城市價值 少量產(chǎn)品創(chuàng)新 （挑高產(chǎn)品） 城市價值 配套完善； 交通便利， 大盤項目 品牌開發(fā)商； 交通便利 景觀優(yōu)勢 漢陽商圈 性價比高； 升值潛力大； 道路發(fā)達 自然價值 產(chǎn)品 自然價值 產(chǎn)品； 小區(qū)品質(zhì) 板塊劣勢 價格高 供應(yīng)量較??； 項目規(guī)模小， 品質(zhì)一般 供應(yīng)量??； 規(guī)模小 品質(zhì)一般； 供應(yīng)量??； 規(guī)模?。? 品質(zhì)差 供應(yīng)量大 配套不完善； 區(qū)域環(huán)境較差 價格高，區(qū)域購買力不能支撐； 環(huán)境改善需要時間 交通不便利； 缺乏相應(yīng)的配套； 區(qū)域印象不佳 項目品質(zhì)一般 遠(yuǎn)郊； 片區(qū)供應(yīng)量大，競爭激烈； 社區(qū)不夠成熟，配套不足，便利性差； 遠(yuǎn)郊； 片區(qū)供應(yīng)量大，競爭激烈； 社區(qū)不夠成熟，配套不足，便利性差； 本報告是嚴(yán)格保密的。 52 板塊要素分析 市場空缺點： ?物業(yè)類型 ?戶型設(shè)計 ?園林 ?配套 城市價值 自然資源 規(guī)模 物業(yè)類型 戶型設(shè)計 園林 項目配套素質(zhì)漢口中心 漢正街 寶豐商圈 古田 鐘家村 王家灣 四新 沌口高 中 低 本報告是嚴(yán)格保密的。 53 通過對比競爭分析找到項目突破的方向 項目優(yōu)劣勢總結(jié)： 屬于先天性，后天較難改變 ?城市自然：處于劣勢 ?自然資源：一般，不突出 ?規(guī)模 ：離漢口中心最近的大盤 項目可以有突破方向： ?物業(yè)類型 ?戶型設(shè)計 ?園林 ?項目配套 051015城市價值 自然資源 規(guī)模 物業(yè)類型 戶型設(shè)計 園林 項目配套素質(zhì)高 中 低 本報告是嚴(yán)格保密的。 54 價值突破方向分析 —— 戶型設(shè)計 板塊 漢口中心 漢正街 寶豐商圈 古田 鐘家村 王家灣 四新 沌口 代表樓盤 華立新時代 摩登公館 集賢書香苑 漢口春天 金橋鳳凰華庭 碧水晴天 南國明珠 金色港灣 戶型設(shè)計 一般產(chǎn)品 高產(chǎn)品 一般產(chǎn)品 一般產(chǎn)品 品 一般產(chǎn)品 一般產(chǎn)品 一般產(chǎn)品 評價 一般 較好 一般 一般 較好 一般 一般 一般 結(jié)合客戶訪談情況： ?客戶對產(chǎn)品創(chuàng)新敏感性大； ? 創(chuàng)新產(chǎn)品銷售價格高于同檔次同區(qū)域樓盤 10%； ? 銷售速度快于同區(qū)域樓盤 ? 市場上創(chuàng)新產(chǎn)品數(shù)量較??； 結(jié)論：可以作為項目的主要突破點 本報告是嚴(yán)格保密的。 55 價值突破方向分析 —— 園林 板塊 漢口中心 漢正街 寶豐商圈 古田 鐘家村 王家灣 四新 沌口 代表 樓盤 華立新時代 摩登公館 集賢書香苑 漢口春天 金橋鳳凰華庭 碧水晴天 南國明珠 金色港灣 園林 中式園林 無 一般 中式園林 一般 一般 地中海園林 意大利風(fēng)情 綠化覆蓋率 35% 0 30. 5% % 41% 35% 40% 38% 評價 一般 差 差 較好 一般 一般 優(yōu) 優(yōu) 結(jié)合客戶訪談情況： ?客戶對園林規(guī)劃敏感度高； ?擁有城市資源產(chǎn)品，園林規(guī)劃較差； ? 市場缺乏大尺度，寬空間的社區(qū)園林； ? 項目具備較好的規(guī)劃條件； ? 從技術(shù)角度上看，不存在很大的困難； 結(jié)論：作為項目的主要突破點 本報告是嚴(yán)格保密的。 56 價值突破方向分析 —— 項目配套 板塊 漢口中心 漢正街 寶豐商圈 古田 鐘家村 王家灣 四新 沌口 代表樓盤 華立新時代 摩登公館 集賢書香苑 漢口春天 金橋鳳凰華庭 碧水晴天 南國明珠 金色港灣 項目配套 沿街商業(yè) 13樓國美 無 會所 /商業(yè)街 沿街商業(yè) 沿街商業(yè) 8000平方米休閑廣場 威尼斯商業(yè)街 評價 一般 差 差 優(yōu) 一般 一般 優(yōu) 優(yōu) 結(jié)合客戶訪談情況： ?會所對客戶吸引力不大，不是必需的； ? 項目配套直接吸引購房者買單的能力弱； 結(jié)論：不作為主要突破點，局部采用，以創(chuàng)新的形式，增加項目附加價值 本報告是嚴(yán)格保密的。 57 市場競爭機會分析總結(jié) 項目競爭機會點： ?規(guī)模優(yōu)勢 ?大空間社區(qū)景觀 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 客戶置業(yè)特征 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新敏感度大，需求不同對不同創(chuàng)新的敏感不同 ? 優(yōu)質(zhì)園林設(shè)計認(rèn)可、愿意買單 ? 非常注重交通條件 ? 注重購買實惠 ?打造規(guī)模優(yōu)勢 ?大空間社區(qū)景觀、創(chuàng)新生活理念 ?實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新 支撐 本報告是嚴(yán)格保密的。 58 其他：工作過程中的體會與感受 項目前期工作階段（項目調(diào)研及思路形成） ?市場調(diào)研＝獲取事實 要保證有效能地獲取到項目研究所需的所有重要事實，調(diào)研前和調(diào)研過程中的積極思考和充分討論就非常重要。帶著（至少較為）清晰的思路去調(diào)研事半功倍 。 ?調(diào)研時堅持 “ 眼見為實 ” 的原則，不應(yīng)抱有 “ 沒什么看的了 ” 、 “ 不會有什么收獲的 ” 等僥幸想法，往往你的直覺與事實相違背，而錯過了最為重要的事實收集。 ?訪談重要人士應(yīng)注重建立長期聯(lián)系和互助式服務(wù)。 ?訪談客戶中高層領(lǐng)導(dǎo)時，應(yīng)表現(xiàn)出作為顧問的專業(yè)和成熟，以建立客戶的信任機制。（切忌問一些常識性、幼稚的問題。） 本報告是嚴(yán)格保密的。 59 項目過程中工作階段 ?項目研究思路的部門討論，項目組應(yīng)先通過基礎(chǔ)資料的研究形成自己初步的想法，再進行部門討論才會有針對性和高效性； ?對于調(diào)研收集的所有事實，項目組成員都應(yīng)靜下心來 研讀 一偏，連事實都不清楚就大談思路只能是空中樓閣。 ?項目工作的執(zhí)行與推進，進行目標(biāo)和任務(wù)的分解，責(zé)任到人。 ?注重發(fā)揮團隊的效能，不要拘泥于 “ 生手 ” 與 “ 熟手 ” 之分，敢于發(fā)表自己的見解。 本報告是嚴(yán)格保密的。 60 最后祝各位新人在世聯(lián)工作愉快，前程似錦！ THANKS!