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【正文】 墅、江景高層專題分析 （一）花園洋房項(xiàng)目分析 樓盤(pán)名稱 容積率 主力戶型及面積 均 價(jià)（折前） 銷售狀況 天湖美鎮(zhèn) 花園洋房： 120－ 200㎡； 花園洋房：一期：均價(jià) 4250，二期：4350 元，三期：4600 花園洋房一期 272套、二期 232 套，已售 98％，三期 402套，已推出 200 套，已售 80％ ； 奧林匹克 花 園 花園洋房： 90－ 160 ㎡； 花園洋房： 3900 二期花園洋房已售70％； 魯能星城 花園洋房： — 均價(jià) 4200 2020 年 7 月推出300余套，半年銷售約 70% 建工 .未來(lái)城 花園洋房： 100－ 140㎡ 花園洋房：均價(jià)3500 2020 年 9 月花園洋房開(kāi)盤(pán)，還剩 90 套，1F、 4F 臨河溝花園洋房銷售較好， 中央美地 花園洋房： 76 ㎡－ 180㎡ 均價(jià) 4400 元 /㎡ 整體銷售率 70 % 端套戶型和底層戶型及頂層戶型銷售情況較好； 底層的 140 ㎡和頂層的 160 ㎡銷售情況好。 弗萊明戈 150170 ㎡平層 200300 ㎡底 /頂躍 底躍套內(nèi) 3500元 /㎡ 平層套內(nèi) 4750/㎡ 底躍 5950 元 /㎡ 共 487 套，整體銷售狀況良好，開(kāi)盤(pán)售 327 套 花園洋房產(chǎn)品特征： 面寬較大，通風(fēng)采光良好，一般面寬在 10 米以上。容積率在 之間。 一般都有較大面積的露臺(tái)，即使最小戶型露臺(tái)面積也達(dá) 12 ㎡左右。 21 銷售狀況較好的為套面 120 平米左右、帶大露臺(tái) /花園或地下室的舒適性三房。 各功能房間尺度合理，一般客 廳開(kāi)間 米，主臥開(kāi)間 米，其余房間尺度也能完全滿足居家要求，整體舒適度較好。 花園洋房 “ 私密性較差 ” 弱點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩方面：垂直向及水平向。退臺(tái)設(shè)計(jì)洋房上層房間看下層露臺(tái)可通過(guò)花臺(tái)及花架解決，水平向視線干擾始終無(wú)法規(guī)避。 有大面積庭院的一層銷售狀況良好。無(wú)多少附加值的 2/3 層相對(duì)滯銷。 大面積頂躍由于有樓層高、可達(dá)性差、總價(jià)高以及親地性差等特點(diǎn)，銷售速度較慢。 低密度、低容積率。 花園洋房市場(chǎng)特點(diǎn)： 花園洋房的主力戶型為三房?jī)蓮d雙衛(wèi)，面積為 100142 ㎡，主力戶型 面積為 100130 ㎡，主力戶型單價(jià)為 35003800 元 /㎡，主力銷售總價(jià)居于 3550萬(wàn)之間，最高的銷售價(jià)格為天湖美鎮(zhèn)所創(chuàng)下的 4300 元 /㎡的銷售均價(jià)，從天湖美鎮(zhèn)、廣廈城及恒運(yùn)青河灣來(lái)看，花園洋房都取得了相當(dāng)不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。 兩房成為花園洋房的一種輔助戶型，這種戶型一般為舒適性設(shè)計(jì)，一般設(shè)計(jì)在頂樓，擁有露臺(tái)及屋頂花園，品質(zhì)非常高，可以滿足一些小資的丁克家庭的生活需要。 從金科天湖美鎮(zhèn)的熱銷可以看出，市場(chǎng)上受到客戶追捧的四房面積為130145 ㎡，其既滿足了較為舒適的居住空間布局及功能設(shè)臵，又很好 的控制了總價(jià)，因此銷售情況較為良好。 躍層占據(jù)很多花園洋房小區(qū)總銷售面積的很大比例，幾乎占到 2040%，因此躍層的銷售情況直接影響到開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，而目前很多小區(qū)花園洋房中的躍層由于面積大、總價(jià)高、替代產(chǎn)品多而銷售狀況較差，因此做花園洋房的時(shí) 22 候要注意控制躍層的比重。目前市場(chǎng)上，花園洋房躍層的主力面積為 140208㎡ /套，奧林匹克花園的躍層面積為 140190 ㎡，面積控制得相當(dāng)好，其花園洋房躍層全部售完。 （二）聯(lián)排別墅項(xiàng)目分析 樓盤(pán) 本期供應(yīng)量 單價(jià) 總價(jià) 套內(nèi)面積（㎡） 銷售率 暢滯銷戶型分析 常青藤 40 套 中間 4800元 /㎡，端頭5200 元 /㎡ 90 萬(wàn)——20 萬(wàn) 192— 388，主 力 戶 型為 250 —300 2020 年 12月開(kāi)盤(pán)，到06 年 4 月中，余 3 套 有大積庭院、盡端式設(shè)計(jì)、“長(zhǎng)青藤校區(qū)”景觀受到客戶青睞。 藍(lán)湖郡 259 套 5500 ——10000，平均單價(jià)為 6800 200 萬(wàn)——300 萬(wàn) 270— 295 80% 現(xiàn)在只剩下 40 套左右，景觀較好處銷售速度快。 綠島藍(lán)溪 112 套 4500 ——5500，平均價(jià)格為 5000 70 萬(wàn)——120 萬(wàn) 160 ——180 20% 160 平方米的端頭，并贈(zèng) 送 100 平方米花園銷售完，其他情況不好。 天湖美鎮(zhèn) 26 套 中間 8300，端套 8600 200 萬(wàn)——260 萬(wàn) 283 平方米和 301 平方米 80% 端頭的景觀非常好，全部售完，中間的剩下 4套 建工未來(lái)城 280 套 4800 ——6500，平均單價(jià)為 5500 70 萬(wàn)——120 萬(wàn) 141 ——172 70% 臨湖的售完，總價(jià)在 70— 80 萬(wàn)的售完，景觀一般并且面積 200 平方米以上的銷售不好。 長(zhǎng)青湖 聯(lián)排：250 戶 均價(jià) 3900元 89 萬(wàn)元 228 平米 基本售罄 銷售時(shí)間較長(zhǎng) 優(yōu)勢(shì)：價(jià)格便宜。 劣勢(shì)：品質(zhì)較差。 代表性別墅項(xiàng)目產(chǎn)品分析： 23 藍(lán)湖郡東岸：組團(tuán)式規(guī)劃，有景觀中軸線，容積率 ，除水邊獨(dú)立別墅外，其余均為聯(lián)排別墅，最長(zhǎng)聯(lián)排 11 聯(lián)，后改為 6 聯(lián)。 循環(huán)車道設(shè)計(jì)。 藍(lán)湖郡西岸：容積率 ，有組團(tuán)中心綠地。與東岸相比，有如下變化： 大組團(tuán)改為小組團(tuán)； 聯(lián)排為 3 聯(lián)、 4 聯(lián)； 道路分級(jí)，盡端式車道設(shè)計(jì)； 獨(dú)立別墅與聯(lián)排別墅分別為相互獨(dú)立的組團(tuán)； 戶型設(shè)計(jì)也發(fā)生重大變化，東岸為傳統(tǒng)戶型，從西岸的戶型設(shè)計(jì)上可以看出其倡導(dǎo)的新的生活方式，會(huì)客廳與家庭的獨(dú)立，西廚與中廚分開(kāi)，家庭廳與西 廚融為一體。另外，西岸戶型減少功能房間數(shù)量，將主臥及休閑空間的尺度放大，更能體現(xiàn)別墅居者的尊崇身份。 長(zhǎng)青湖：一期容積率 ，有聯(lián)排別墅、雙拼別墅及獨(dú)立別墅三種建筑形態(tài)。單體聯(lián)排最長(zhǎng) 9 聯(lián)，戶型僅有一種，258 平米。循環(huán)車道設(shè)計(jì)，私密性極差。 24 聯(lián)排類似于花園洋房，呈整齊的兵營(yíng)式排列，立面缺乏變化，加之無(wú)層次感強(qiáng)又富于變化的園林景觀，整個(gè)項(xiàng)目給人感覺(jué)比較死板，居住品質(zhì)差。 聯(lián)排別墅產(chǎn)品特點(diǎn)： 區(qū)分豪華型聯(lián)排和舒適型聯(lián)排的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，并非單套戶型面積大小，而在于其容積率。從重慶市場(chǎng)來(lái)看，豪華型聯(lián)排容積 在 ，經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排則是 。 從戶型上看，面寬 510 米，進(jìn)深 1123 米，一般 6 米以下的面寬采用直跑樓梯，樓梯寬度 米，舒適度較差。進(jìn)深的長(zhǎng)短主要和內(nèi)庭院及房間尺寸有關(guān)。建工未來(lái)城別墅功能房尺度與普通房一樣，以此來(lái)控制面積、控制總價(jià)。 從藍(lán)湖西岸到東岸的產(chǎn)品發(fā)展歷程來(lái)看，超過(guò) 6 聯(lián)舒適度將大大降低，單體聯(lián)排一般不超過(guò) 8 聯(lián)。 前庭、中院、后院設(shè)計(jì)，居住氛圍較好，同時(shí)也能有效解決中間戶型通風(fēng)采光問(wèn)題。 單體聯(lián)排不能整齊排列，應(yīng)略有錯(cuò)落，通過(guò)園林設(shè)計(jì)，人步行其中，視線不能及 遠(yuǎn)，私密性較好；同時(shí)曲曲折折的道路才會(huì)有 “ 曲徑通幽 ” 的體驗(yàn)。 單體聯(lián)排應(yīng)通過(guò)色彩、建筑符號(hào)打造不同的立面效果。 面對(duì)面的兩棟建筑最小間距 1320 米，后院間距 1015 米。在組團(tuán)與組團(tuán)之間，有較大的綠化及公共空間。 道路分級(jí)，盡端式車道設(shè)計(jì)。 聯(lián)排別墅市場(chǎng)特點(diǎn)： 聯(lián)排別墅的戶型面積以中大戶型（面積在 200 平方米以上）為主，據(jù)統(tǒng)計(jì)，中大戶型的聯(lián)排別墅占 80%左右，其中 260 平方米以上的端套大戶型是新的發(fā)展趨勢(shì)，近期供應(yīng)而且銷售情況較好的中大戶型的聯(lián)排項(xiàng)目較多。 聯(lián)排別墅贈(zèng)送的前庭后院是項(xiàng)目 的一大賣點(diǎn)之一，通過(guò)對(duì)重慶在售的聯(lián)排別墅進(jìn)行分析，中間套贈(zèng)送的前庭后院面積集中在 40— 80 平方米之間，平均 25 為 60 平方米，端套贈(zèng)送的前庭后院的面積集中在 80— 300 平方米之間，平均為100 平方米，面積越大銷售情況越好。 （三）江景高層項(xiàng)目分析 樓盤(pán)名稱 容積率 主力戶型及面積 （㎡） 單價(jià) 銷售狀況 華宇金沙 港 灣 2*2*1： 71 3*2*2： 116 4*2*2： 15 180 均價(jià) 3500 元 /㎡ 基本銷售完畢 龍湖觀山水 97－ 140㎡，主力戶型在 104－ 110㎡ 起價(jià) 3280 元 /㎡，均價(jià) 3700元 /㎡ 2020年 10月開(kāi)盤(pán)， 600 余套， 3個(gè)月銷售 95%左右 廊橋水岸 120125㎡ 均價(jià) 3800元 /㎡ 2020年 12月開(kāi)盤(pán)， 300 余套， 3個(gè)月銷售約 6070% 代表項(xiàng)目分析： 金科金砂岸：已基本售罄。項(xiàng)目沿江面長(zhǎng)，進(jìn)深窄?；境实埂?S”形，前排與后排通過(guò)空隙觀江，以保證戶戶面江。 金沙港灣：沿江面較窄，進(jìn)深長(zhǎng)，主要景觀為中庭景觀。 ?？湾蓿豪葼钜?guī)劃格局，盡可能多地實(shí)現(xiàn)戶戶看江。 產(chǎn)品特點(diǎn)： 26 立面力求簡(jiǎn)潔，大氣。通過(guò)大露臺(tái)，主要房間朝江來(lái) 觀賞江景。 有一定規(guī)模的江景小區(qū)，除極少數(shù)項(xiàng)目外，地塊進(jìn)深較長(zhǎng)的項(xiàng)目一般不能實(shí)現(xiàn)戶戶看江，景觀的均好性通過(guò)大面積中庭景觀實(shí)現(xiàn)。 江景建筑單體平面格局多為 “ 品 ” 字型、 “ 工 ” 字型，以及喇叭型，另外江 /海景線長(zhǎng)的單體建筑也有弧板型。 戶型一般為一梯四戶和一梯六戶甚至是一梯十 — 十二戶，保證最大限度的看江面是設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)?？唇鎽粜驮?100140 左右。 市場(chǎng)特點(diǎn)： 江景高層一般單價(jià)較高，面江房型與不面江房型套內(nèi)單價(jià)相差約5001000 元 /㎡。 一般全面江戶型銷售較好。 六、項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 建工未來(lái)城 （ 1）基本情況 開(kāi)發(fā)商：重慶建工集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地址：北部新區(qū)金開(kāi)大道 1666 號(hào) 規(guī)模： 占地面積約 1300 畝，總建筑面積約 80 萬(wàn)平方米 指標(biāo)： 容積率 ，綠化率 35％ 現(xiàn)銷售狀態(tài)：現(xiàn)銷售一期聯(lián)排別墅和花園洋房 ? 花園洋房 基本情況：一期花園洋房有 272 套， 1F 送下室、花園（約 70 ㎡）， 2F 部分送地下室（約 35 ㎡）， 3F、 4F 送露臺(tái)， 4F 送閣樓； 戶型配比： 房型 所屬樓層 套內(nèi)面積（㎡） 戶數(shù)（戶） A 型 1F 4 A 型 2F 4 A 型 3F 4 27 A 型 4F 4 A1 型 1F 10 A1 型 2F 10 A1 型 3F 10 A1 型 4F 10 B 型 1F 13 B 型 2F 13 B 型 3F 13 B 型 4F 13 B1 型 1F 3 B1 型 2F 3 B1 型 3F 3 B1 型 4F 3 C 型 1F 20 C 型 2F 20 C 型 3F 20 C 型 4F 20 D 型 1F 8 D 型 2F 8 D 型 3F 8 E 型 1F 12 E 型 2F 12 E 型 3F 12 E 型 4F 12 銷售價(jià)格：均價(jià) 3500 ㎡，靠河溝部分均價(jià) 3700 元 /㎡。 1F 均價(jià) 3850 元 /㎡； 2F 均價(jià) 3600 元 /㎡； 3F、 4F 均價(jià) 3350 元 /㎡。 銷售情況：還剩 90 套，臨河溝花園洋房銷售較好， 1F 銷售 情況最好，已售完。 4F 銷售情況也較好。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 ： 2020 年 9 月花園洋房開(kāi)盤(pán) ? 聯(lián)排別墅 基本情況： 總戶數(shù) 284 套，其中雙拼有 22 套，位于山頂位臵；另有 4 聯(lián)、 6 聯(lián)和 8 聯(lián)；其中以 4 聯(lián)居多。聯(lián)排別墅戶型面積在 145－ 180 ㎡。聯(lián)排別墅送地下室和車庫(kù)，贈(zèng)送面積在 60 ㎡左右。另有花園 8－ 35 ㎡ 戶型配比： 28 銷售價(jià)格 ：聯(lián)排別墅： 5500 元；山頂雙拼均價(jià) 6000 元 /㎡；端頭戶型比中間戶型約高 300－ 400 元 /㎡ 銷售情況： 還剩 1 套 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 ： 2020 年 4 月別墅開(kāi)盤(pán) 分析： A、建工未來(lái)城占地 1300 畝，項(xiàng)目規(guī)模很大，規(guī)劃有森林公園和體育運(yùn)動(dòng)公園配套，小區(qū)內(nèi)有湖泊景觀，加上其科技住宅主題的宣傳，對(duì)本項(xiàng)目起到了很好的銷售推動(dòng)作用，在開(kāi)盤(pán)初期，花園洋房均價(jià) 3350 元 /㎡，別墅均價(jià) 4900 元/㎡。花園洋房和別墅贈(zèng)送面積都非常大，在價(jià)格和贈(zèng)送面積上吸引了許多中端客戶，彌補(bǔ)了其位臵的缺點(diǎn)?；▓@洋房和聯(lián)排別墅銷售情況都不錯(cuò)。 B、建工未來(lái)城花園洋房戶型面積 105－ 130