【正文】 迅速去化產(chǎn)品，并為后期產(chǎn)品 “ 高價(jià)位、高姿態(tài) ” 的市場價(jià)值提升做有力促進(jìn)。 [1]、注重銷售推廣賣點(diǎn)輸出的層次性、邏輯性與動(dòng)態(tài)性； [2]、以 “ 造城運(yùn)動(dòng) ” 的浩大聲勢，刺激需求，激發(fā)關(guān)注度和購買欲，延伸傳播的拋物線。 [2]、注重從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)各子系統(tǒng)環(huán)節(jié)的合理銜接與協(xié)調(diào)一致，力爭執(zhí)行過程趨于零缺 陷，以便使整個(gè)銷售推廣步入良性循環(huán)； [3]、營銷力度上要深入淺出，自然形成 “ 高產(chǎn)品價(jià)值與低實(shí)際價(jià)格 ” 的強(qiáng)烈心理感應(yīng)； [4]、銷售推廣必須是建立在相對(duì)合理的目標(biāo)期望值上予以執(zhí)行。 二、銷售方式確立 根據(jù)我們的行銷經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)厥袌龅牧私?，確定以 [案場銷售 ]為主，其它方式為輔的形式作為本案的銷售方式。 據(jù)案場銷售的實(shí)際情況，增加或減少銷售隊(duì)伍，敝司并派遣專案策劃人員直接進(jìn)入案場，視目標(biāo)客戶的實(shí)際反映和市場行情的變化適時(shí)調(diào)整或改變營銷策略，以最短時(shí)間貫入實(shí)際操作環(huán)節(jié)，從而有效避免了遠(yuǎn)程市場信息傳播的偏差和間接性 。同時(shí)委派敝司的專業(yè)銷售骨干進(jìn)場駐點(diǎn)銷售，輔以當(dāng)?shù)劁N售人員（旨在更好的掌握當(dāng)?shù)啬繕?biāo)客戶的消費(fèi)行為）促進(jìn)銷售。 三、銷售時(shí)機(jī)把握 由于項(xiàng)目現(xiàn)仍處于前期規(guī)劃階段，具體工程安排還有待進(jìn)步探討落實(shí)，但整體上應(yīng)把握住以下幾點(diǎn)： [1]、以項(xiàng)目自身的絕對(duì)優(yōu)勢做為貫穿整個(gè)銷售過程； [2]、抓住對(duì)本案有競爭威脅的樓盤空擋時(shí)機(jī)加強(qiáng)宣傳、銷售力度； [3]、節(jié)假日、休息日以及相關(guān)社會(huì)公眾活動(dòng)的場合展開攻勢，促進(jìn)銷售； [4]、洞悉市場，實(shí)施新穎、獨(dú)特的銷售舉措。 第八部分：項(xiàng)目市場推廣方案 房地產(chǎn)的宣傳和推廣是整個(gè)房地產(chǎn) 開發(fā)過程中最為重要的工作之一。如果因?yàn)樾麄鞑呗缘氖д{(diào)或營銷戰(zhàn)略的缺陷而導(dǎo)致營銷工作的停滯，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。因此，宣傳策略和營銷策略應(yīng)該作為項(xiàng)目開發(fā)的核心因素。 一、廣告推廣策略 本案屬大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，分期開發(fā)銷售，一期是樹立整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)與品牌形象的關(guān)鍵，因此在廣告策略上應(yīng)注意運(yùn)用以下策略： 廣告階段策略： 根據(jù)廣告緊緊圍繞銷售推廣服務(wù)這一宗旨，并結(jié)合廣告主題層面以及開發(fā)節(jié)奏，我們建議將廣告階段排為如下幾個(gè)階段： [1]、導(dǎo)入期： 以軟性新聞為主，配合大篇幅的硬廣告進(jìn)行形象推廣，以城市中心的未來發(fā) 展方向以及打造界首一流品質(zhì)物業(yè)為宣傳核心。 內(nèi)部認(rèn)購時(shí)，針對(duì)地段發(fā)展、物業(yè)形象、產(chǎn)品等方面進(jìn)行全面訴求，以硬廣告介紹物業(yè)的產(chǎn)品及認(rèn)購方式，配合適量介紹內(nèi)部認(rèn)購情況的軟廣告。 [2]、開盤期： 以電視媒體、廣播、報(bào)紙、新聞報(bào)道等形式，實(shí)施立體投放。廣告?zhèn)鬟f全面，突出項(xiàng)目自身優(yōu)勢和配套優(yōu)勢，同時(shí)結(jié)合開盤的銷售狀況，及時(shí)調(diào)整策略， 傳達(dá)給受眾銷售火爆的信息。 [3]、強(qiáng)銷期： 著重對(duì)物業(yè)品質(zhì)等方面做重點(diǎn)宣傳，同時(shí)針對(duì)產(chǎn)品自身存在的不足或銷售環(huán)節(jié)遇到的問題，及時(shí)調(diào)整策略。 [4]、清盤期： 視前一階段的廣告效果及銷 售情況而制定尾盤廣告投入，同時(shí)根據(jù)工程進(jìn)度兼顧二期啟動(dòng)的告知性宣傳，為二期面市做準(zhǔn)備。 二、案名建議 基于項(xiàng)目的品牌宣傳以及該項(xiàng)目市場定位的思考，我們經(jīng)過深入的討論與思維發(fā)散，從中提煉出兩個(gè)具有代表性的案名： 案名一：現(xiàn)代城 案名釋義： [時(shí)代感 ]：以時(shí)代氣息領(lǐng)略現(xiàn)代居住、投資； [震撼力 ]：聲勢浩大，氣勢磅礴，具有較強(qiáng)的震撼感召力； [規(guī)模性 ]：突出 “ 城 ” 的概念，示意規(guī)模宏大、品質(zhì)高； [差異化 ]：突破一般物業(yè) “** 花園、小區(qū)、商城 ” 命名的單薄性，增強(qiáng)吸引力、關(guān)注度； [易記性 ]：案名簡潔有力，便于 記憶； [延伸度 ]：案名寓意十分廣泛，有利于項(xiàng)目（住宅、商業(yè)）雙重性市場推廣的展開。 案名二：東城 時(shí)代 案名釋義： [前瞻 性 ]：預(yù)示著高度的市場發(fā)展前景； [寓意深刻 ]：集項(xiàng)目地理位置、規(guī)模品質(zhì)、現(xiàn)代化于一身； [可記性強(qiáng) ]：文字表述簡單，便于記憶； [個(gè)性突出 ]：以 “ 城 ” 、 “ 時(shí)代 ” 命名，個(gè)性突出，產(chǎn)生遐想，刺激消費(fèi)。 三、平面設(shè)計(jì)與表現(xiàn) 具體平面表現(xiàn)見方案后附頁作品 四、階段推廣主題擬定 [1]導(dǎo)入期主題擬定 □ 57 年的等待，終于等到今天?。ㄔV求點(diǎn)：城市建設(shè)已有 57 年之久，全市卻沒有一 方理想的安居樂業(yè)之地；顯示了項(xiàng)目的大氣、恢弘，預(yù)示即將改變整個(gè)界首市民的生活水平、投資空間） □ 21 世紀(jì)，我們的生活不再沉默！（訴求點(diǎn)：項(xiàng)目引領(lǐng)了整個(gè)城市全新互動(dòng)生活、投資的嶄新局面） □ 動(dòng)力街區(qū)，永不停頓?。ㄔV求點(diǎn)：商業(yè)鋪面的熱度、發(fā)展升值空間） □ 吉時(shí)迎娶，現(xiàn)代城?。ㄔV求點(diǎn)：提示開盤） [2]開盤期主題擬定 □ 今天，愛她就帶她走?。ㄔV求點(diǎn)：開盤，包括住宅和商業(yè)） □ 改變生活的尺度?。ㄔV求點(diǎn)：住宅） □ 投資，往寬了想?。ㄔV求點(diǎn)：商業(yè)，投資看重的不僅是當(dāng)下，更重要的是未來的發(fā)展能量） □ 精 彩不容錯(cuò)過?。ㄔV求點(diǎn)：從反方向表訴開盤的熱銷） [3]強(qiáng)銷期主題擬定 □ 市內(nèi)淘沙，不如市外淘金?。ㄔV求點(diǎn)：商業(yè)街區(qū)） □ 至尊府邸，傳世經(jīng)典?。ㄔV求點(diǎn)：住宅品質(zhì)） □ 不可妄稱豪宅，視擁擠為榮耀?。ㄔV求點(diǎn)：住宅品質(zhì)、商業(yè)繁華度） □ 幸福！就是自由的呼吸陌生空氣（訴求點(diǎn)：高檔社區(qū)的空氣、環(huán)境） [4]清盤期主題擬定 □ 你！還有最后一次機(jī)會(huì)（訴求點(diǎn)：一期基本售完，僅剩少量單位） □ 現(xiàn)代城 — 現(xiàn)實(shí)更精彩?。ㄔV求點(diǎn)：一期封頂） 五、媒體投放及費(fèi)用預(yù)算 [1]優(yōu)勢媒體組合 進(jìn)行項(xiàng)目宣傳并非在所有的宣傳媒體 上加大投入量就能取得較好的效果。我們需要尋求的是一種花費(fèi)最小，效果最理想的媒體有機(jī)組合。根據(jù)銷售階段設(shè)計(jì)，現(xiàn)將本案推廣過程中的媒體組合安排如下： 導(dǎo)入期 項(xiàng)目前的準(zhǔn)備工作相當(dāng)多且繁雜，在這一時(shí)期應(yīng)做部分宣傳和做好項(xiàng)目后期宣傳的資料準(zhǔn)備。由于本項(xiàng)目尚未真正推出市場發(fā)售，故在此階段應(yīng)營造良好的聲勢，逐步建立起項(xiàng)目品牌形象，同時(shí)為項(xiàng)目下期銷售奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。如售樓部、銷售物料（如售樓書、模型、展板等）戶外廣告的設(shè)計(jì)等。 媒體組合 新聞撰稿 電視、廣播、報(bào)紙 工地圍墻廣告 開盤期 在前兩期的宣傳推廣下，項(xiàng)目形象得到建 立，此階段應(yīng)展開全面促銷推廣。 媒體組合： 工地圍墻廣告 電視、廣播 派發(fā)單張 SP 活動(dòng) 鞏固前階段的市場形象，增加促銷性元素，將項(xiàng)目物業(yè)形象清晰的公諸于市場，此階段報(bào)紙廣告占較大比重。 強(qiáng)銷期 此時(shí)項(xiàng)目形象已在客戶心中基本確立，而且借助發(fā)售期的銷售勢頭，加強(qiáng)客戶對(duì)物業(yè)的認(rèn)同度，從而達(dá)到大量銷售的目的。 媒體組合： 工地圍墻 報(bào)紙廣告 廣告訴求點(diǎn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)的訴求，加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)形象的認(rèn)同。 清盤期 物業(yè)銷售接近尾聲，力求短期清盤。 媒體組合： 報(bào)紙廣告 報(bào)紙?jiān)V求重點(diǎn)應(yīng)在交樓前的準(zhǔn)備工作和交樓前后的各種 活動(dòng)。 以上僅為敝司關(guān)于項(xiàng)目一期媒體計(jì)劃性安排，在實(shí)際操盤中可據(jù)情況改動(dòng)。 [2]廣告費(fèi)用預(yù)算 根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)以及快速占領(lǐng)市場，縮短銷售周期，實(shí)現(xiàn)利潤最大化為目的，我司建議整個(gè)市場推廣費(fèi)用投放比例為： 5— 4— 1 式，重點(diǎn)放在前期，實(shí)踐表明前期樓盤的宣傳好與否已成為衡量項(xiàng)目整體運(yùn)轉(zhuǎn)成功的關(guān)鍵性因素，考慮到本案的銷售難度，初步廣告總費(fèi)用按總銷售額的 1% 計(jì)算，此費(fèi)用可據(jù)實(shí)情而調(diào)整實(shí)施。