【正文】 迅速去化產品，并為后期產品 “ 高價位、高姿態(tài) ” 的市場價值提升做有力促進。 [1]、注重銷售推廣賣點輸出的層次性、邏輯性與動態(tài)性； [2]、以 “ 造城運動 ” 的浩大聲勢，刺激需求，激發(fā)關注度和購買欲，延伸傳播的拋物線。 [2]、注重從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術各子系統(tǒng)環(huán)節(jié)的合理銜接與協(xié)調一致，力爭執(zhí)行過程趨于零缺 陷，以便使整個銷售推廣步入良性循環(huán)； [3]、營銷力度上要深入淺出，自然形成 “ 高產品價值與低實際價格 ” 的強烈心理感應； [4]、銷售推廣必須是建立在相對合理的目標期望值上予以執(zhí)行。 二、銷售方式確立 根據我們的行銷經驗和對當地市場的了解，確定以 [案場銷售 ]為主，其它方式為輔的形式作為本案的銷售方式。 據案場銷售的實際情況，增加或減少銷售隊伍，敝司并派遣專案策劃人員直接進入案場，視目標客戶的實際反映和市場行情的變化適時調整或改變營銷策略，以最短時間貫入實際操作環(huán)節(jié)，從而有效避免了遠程市場信息傳播的偏差和間接性 。同時委派敝司的專業(yè)銷售骨干進場駐點銷售，輔以當地銷售人員（旨在更好的掌握當地目標客戶的消費行為）促進銷售。 三、銷售時機把握 由于項目現(xiàn)仍處于前期規(guī)劃階段，具體工程安排還有待進步探討落實，但整體上應把握住以下幾點： [1]、以項目自身的絕對優(yōu)勢做為貫穿整個銷售過程； [2]、抓住對本案有競爭威脅的樓盤空擋時機加強宣傳、銷售力度； [3]、節(jié)假日、休息日以及相關社會公眾活動的場合展開攻勢，促進銷售； [4]、洞悉市場，實施新穎、獨特的銷售舉措。 第八部分：項目市場推廣方案 房地產的宣傳和推廣是整個房地產 開發(fā)過程中最為重要的工作之一。如果因為宣傳策略的失調或營銷戰(zhàn)略的缺陷而導致營銷工作的停滯，就會導致整個項目的失敗。因此，宣傳策略和營銷策略應該作為項目開發(fā)的核心因素。 一、廣告推廣策略 本案屬大型房地產項目，分期開發(fā)銷售，一期是樹立整個項目品質與品牌形象的關鍵，因此在廣告策略上應注意運用以下策略： 廣告階段策略： 根據廣告緊緊圍繞銷售推廣服務這一宗旨，并結合廣告主題層面以及開發(fā)節(jié)奏，我們建議將廣告階段排為如下幾個階段： [1]、導入期： 以軟性新聞為主，配合大篇幅的硬廣告進行形象推廣，以城市中心的未來發(fā) 展方向以及打造界首一流品質物業(yè)為宣傳核心。 內部認購時，針對地段發(fā)展、物業(yè)形象、產品等方面進行全面訴求，以硬廣告介紹物業(yè)的產品及認購方式，配合適量介紹內部認購情況的軟廣告。 [2]、開盤期： 以電視媒體、廣播、報紙、新聞報道等形式，實施立體投放。廣告?zhèn)鬟f全面，突出項目自身優(yōu)勢和配套優(yōu)勢，同時結合開盤的銷售狀況，及時調整策略， 傳達給受眾銷售火爆的信息。 [3]、強銷期： 著重對物業(yè)品質等方面做重點宣傳，同時針對產品自身存在的不足或銷售環(huán)節(jié)遇到的問題，及時調整策略。 [4]、清盤期： 視前一階段的廣告效果及銷 售情況而制定尾盤廣告投入，同時根據工程進度兼顧二期啟動的告知性宣傳，為二期面市做準備。 二、案名建議 基于項目的品牌宣傳以及該項目市場定位的思考，我們經過深入的討論與思維發(fā)散，從中提煉出兩個具有代表性的案名： 案名一：現(xiàn)代城 案名釋義： [時代感 ]：以時代氣息領略現(xiàn)代居住、投資； [震撼力 ]：聲勢浩大，氣勢磅礴，具有較強的震撼感召力； [規(guī)模性 ]：突出 “ 城 ” 的概念，示意規(guī)模宏大、品質高； [差異化 ]：突破一般物業(yè) “** 花園、小區(qū)、商城 ” 命名的單薄性，增強吸引力、關注度； [易記性 ]：案名簡潔有力，便于 記憶； [延伸度 ]：案名寓意十分廣泛，有利于項目（住宅、商業(yè)）雙重性市場推廣的展開。 案名二：東城 時代 案名釋義： [前瞻 性 ]：預示著高度的市場發(fā)展前景； [寓意深刻 ]：集項目地理位置、規(guī)模品質、現(xiàn)代化于一身； [可記性強 ]：文字表述簡單，便于記憶； [個性突出 ]：以 “ 城 ” 、 “ 時代 ” 命名，個性突出，產生遐想，刺激消費。 三、平面設計與表現(xiàn) 具體平面表現(xiàn)見方案后附頁作品 四、階段推廣主題擬定 [1]導入期主題擬定 □ 57 年的等待，終于等到今天?。ㄔV求點：城市建設已有 57 年之久，全市卻沒有一 方理想的安居樂業(yè)之地；顯示了項目的大氣、恢弘，預示即將改變整個界首市民的生活水平、投資空間） □ 21 世紀，我們的生活不再沉默?。ㄔV求點：項目引領了整個城市全新互動生活、投資的嶄新局面） □ 動力街區(qū)，永不停頓?。ㄔV求點：商業(yè)鋪面的熱度、發(fā)展升值空間） □ 吉時迎娶，現(xiàn)代城?。ㄔV求點：提示開盤） [2]開盤期主題擬定 □ 今天，愛她就帶她走?。ㄔV求點：開盤，包括住宅和商業(yè)） □ 改變生活的尺度?。ㄔV求點：住宅） □ 投資，往寬了想?。ㄔV求點：商業(yè)，投資看重的不僅是當下，更重要的是未來的發(fā)展能量） □ 精 彩不容錯過！（訴求點：從反方向表訴開盤的熱銷） [3]強銷期主題擬定 □ 市內淘沙，不如市外淘金！（訴求點：商業(yè)街區(qū)） □ 至尊府邸，傳世經典?。ㄔV求點：住宅品質） □ 不可妄稱豪宅，視擁擠為榮耀?。ㄔV求點：住宅品質、商業(yè)繁華度） □ 幸福！就是自由的呼吸陌生空氣（訴求點：高檔社區(qū)的空氣、環(huán)境） [4]清盤期主題擬定 □ 你！還有最后一次機會（訴求點：一期基本售完，僅剩少量單位） □ 現(xiàn)代城 — 現(xiàn)實更精彩?。ㄔV求點：一期封頂） 五、媒體投放及費用預算 [1]優(yōu)勢媒體組合 進行項目宣傳并非在所有的宣傳媒體 上加大投入量就能取得較好的效果。我們需要尋求的是一種花費最小，效果最理想的媒體有機組合。根據銷售階段設計，現(xiàn)將本案推廣過程中的媒體組合安排如下： 導入期 項目前的準備工作相當多且繁雜，在這一時期應做部分宣傳和做好項目后期宣傳的資料準備。由于本項目尚未真正推出市場發(fā)售，故在此階段應營造良好的聲勢，逐步建立起項目品牌形象，同時為項目下期銷售奠定堅實基礎。如售樓部、銷售物料（如售樓書、模型、展板等）戶外廣告的設計等。 媒體組合 新聞撰稿 電視、廣播、報紙 工地圍墻廣告 開盤期 在前兩期的宣傳推廣下，項目形象得到建 立，此階段應展開全面促銷推廣。 媒體組合： 工地圍墻廣告 電視、廣播 派發(fā)單張 SP 活動 鞏固前階段的市場形象，增加促銷性元素，將項目物業(yè)形象清晰的公諸于市場，此階段報紙廣告占較大比重。 強銷期 此時項目形象已在客戶心中基本確立，而且借助發(fā)售期的銷售勢頭，加強客戶對物業(yè)的認同度，從而達到大量銷售的目的。 媒體組合： 工地圍墻 報紙廣告 廣告訴求點轉向產品品質的訴求，加強消費者對物業(yè)形象的認同。 清盤期 物業(yè)銷售接近尾聲，力求短期清盤。 媒體組合： 報紙廣告 報紙訴求重點應在交樓前的準備工作和交樓前后的各種 活動。 以上僅為敝司關于項目一期媒體計劃性安排，在實際操盤中可據情況改動。 [2]廣告費用預算 根據項目自身特點以及快速占領市場，縮短銷售周期，實現(xiàn)利潤最大化為目的，我司建議整個市場推廣費用投放比例為： 5— 4— 1 式，重點放在前期，實踐表明前期樓盤的宣傳好與否已成為衡量項目整體運轉成功的關鍵性因素，考慮到本案的銷售難度，初步廣告總費用按總銷售額的 1% 計算，此費用可據實情而調整實施。