【正文】 好的生活空間的群體。綜合分析兩種開(kāi)發(fā)思路： 開(kāi)發(fā)思路 1，講究開(kāi)發(fā)的整體策略性，有效地貫徹了開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)以住宅先行來(lái)帶動(dòng)人氣的迅速提升，輔以開(kāi)發(fā)部分商鋪， 以規(guī)模型社區(qū)、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、高檔酒店來(lái)整體改觀地塊的物業(yè)形象，最后整體開(kāi)發(fā)商鋪，從而達(dá)到吸引商客投資，做到商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)值最大化的目的。 設(shè)立小區(qū)會(huì)所：會(huì)所是住戶(hù)作為休閑活動(dòng)、公共交往的場(chǎng)所。 [2]、注重從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)各子系統(tǒng)環(huán)節(jié)的合理銜接與協(xié)調(diào)一致，力爭(zhēng)執(zhí)行過(guò)程趨于零缺 陷，以便使整個(gè)銷(xiāo)售推廣步入良性循環(huán)； [3]、營(yíng)銷(xiāo)力度上要深入淺出，自然形成 “ 高產(chǎn)品價(jià)值與低實(shí)際價(jià)格 ” 的強(qiáng)烈心理感應(yīng)； [4]、銷(xiāo)售推廣必須是建立在相對(duì)合理的目標(biāo)期望值上予以執(zhí)行。 時(shí)代 案名釋義： [前瞻 性 ]：預(yù)示著高度的市場(chǎng)發(fā)展前景； [寓意深刻 ]：集項(xiàng)目地理位置、規(guī)模品質(zhì)、現(xiàn)代化于一身； [可記性強(qiáng) ]：文字表述簡(jiǎn)單，便于記憶； [個(gè)性突出 ]：以 “ 城 ” 、 “ 時(shí)代 ” 命名，個(gè)性突出，產(chǎn)生遐想，刺激消費(fèi)。 以上僅為敝司關(guān)于項(xiàng)目一期媒體計(jì)劃性安排，在實(shí)際操盤(pán)中可據(jù)情況改動(dòng)。 [3]、強(qiáng)銷(xiāo)期： 著重對(duì)物業(yè)品質(zhì)等方面做重點(diǎn)宣傳，同時(shí)針對(duì)產(chǎn)品自身存在的不足或銷(xiāo)售環(huán)節(jié)遇到的問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整策略。 第七部分：營(yíng)銷(xiāo)策略篇 房地產(chǎn)銷(xiāo)售是整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的關(guān)鍵的一環(huán)，策略的制定實(shí)施又是左右銷(xiāo)售成功與否的重量級(jí)砝碼， [策略為先、實(shí)施為后 ]，充分把握市場(chǎng)、分析整合項(xiàng)目各個(gè)要素，[以務(wù)實(shí)、以智勝 ]，勝戰(zhàn)于市場(chǎng)。本案住宅的大片開(kāi)發(fā)離不開(kāi)政府的支持。鑒于此，敝司通過(guò)深入的研究與分析，確定以下具有市場(chǎng)可行性的定位： 【 界首市首座大型高品質(zhì)健康生活社區(qū)】 （開(kāi)創(chuàng)城市住宅開(kāi)發(fā)之先河，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、品質(zhì)，為居者提供舒適的人居環(huán)境） （二）商鋪部分： 商鋪部分是本地塊開(kāi)發(fā)的核心部分，它的開(kāi)發(fā)成功，將是本案開(kāi)發(fā)獲利的關(guān)鍵之所在。 三、本案啟動(dòng)成功的關(guān)鍵因素 由于目前項(xiàng)目地塊周邊的市場(chǎng)氛圍不濃，市場(chǎng)價(jià)值不明顯，地塊的不成熟性造成城市東西發(fā)展的明顯差異化。 [2] 生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃。 （四）、威脅（ T）： 1傳統(tǒng)消費(fèi)心理障礙 項(xiàng)目周邊目前比較空曠，人氣較差，這對(duì)于久居市區(qū)的居民以及投資者 —— 傳統(tǒng)居住觀念的影響、選擇投資環(huán)境的氛圍，有著不可逾越的心理障礙，畢竟該區(qū)域還處于發(fā)展階段，他們關(guān)注的很多是現(xiàn)狀。 第二部分：地塊綜合素質(zhì)分析 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目暫定名 [界首市東城路項(xiàng)目 ]。 [住宅現(xiàn)狀 ] 該市的住宅市場(chǎng)與其它城市有著明顯的區(qū)別。國(guó)有及規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值 億元，產(chǎn)品銷(xiāo)售率較上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，完成技改投入 億元，實(shí)施技術(shù)改造項(xiàng)目 8 個(gè)，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品 26 個(gè)。界首 市 東城路項(xiàng)目行銷(xiāo)推廣方案 前言： 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，主觀的開(kāi)發(fā)模式、自然銷(xiāo)售方式已不能適應(yīng)市場(chǎng)，同時(shí)盲目的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)性定位，無(wú)疑帶來(lái)巨大的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，更愿意借用 “ 外腦 ” ，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，通過(guò) [專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)行銷(xiāo)機(jī)構(gòu) ]對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位整合、定位、包裝，充分把握消費(fèi)趨向，透悉消費(fèi)心理，基于實(shí)際、實(shí)施創(chuàng)新的行銷(xiāo)理念，使您的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勝戰(zhàn)定江山！ [善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前 ]全程行銷(xiāo)整合推廣是從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期入手，其成效直接影響到投資項(xiàng)目的市場(chǎng)成敗，市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)。財(cái)政收入 億元，比上年略有下降，財(cái)政支出 億元，增長(zhǎng) %。截止目前，除在建的 [寶蘭小區(qū) ]外，純居住型物業(yè)近乎于零；現(xiàn)有的住宅與商業(yè)鋪面合為一體的占據(jù)相當(dāng)?shù)姆蓊~，如金太陽(yáng)商城、新世紀(jì)商城、金都商城等均為集居住、商業(yè)市場(chǎng)為一身的綜合性物業(yè)。地處安徽省界首市東區(qū)，建設(shè)場(chǎng)地位于人民路（東西方向）、東城路（規(guī)劃中）、中原路（東西方向）交匯。 2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，客源分流 目前浙江、江蘇等地的開(kāi)發(fā)商已在該市掀起了圈地?zé)幔?“ 金太陽(yáng)商城 ” 、 “ 新世紀(jì)商城 ” 、 “ 金都商城 ” 等新建物業(yè)分流了本案相當(dāng)一部分目標(biāo)客戶(hù)。綜合規(guī)劃綠化隔離地區(qū)、水系、限建區(qū)、林帶等生態(tài)保護(hù)區(qū)域。目前在此基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)居住區(qū)和商業(yè)物業(yè)存在著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也應(yīng)看出，項(xiàng)目地塊的市場(chǎng)潛力仍有著較大的培育空間。由于區(qū)域版塊的不成熟性，城市東西發(fā)展存在較大的差異化，針對(duì)本案商鋪部分的定位，敝司認(rèn)為要在準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的前提下，最大化提升商鋪的市場(chǎng)價(jià)值，挖掘商鋪的發(fā)展?jié)摿?，將進(jìn)行以下的定位方向： 【界首市首座高檔商業(yè)步行街】 （商業(yè)人氣的聚集地，城市新城區(qū)商業(yè)物業(yè)的典范） 三、項(xiàng)目地塊規(guī)劃建議 項(xiàng)目地塊為東城路全段，北以 新陽(yáng)路為界，南以順河街為界，全長(zhǎng) 1600 余米。 （三） 注重社區(qū)開(kāi)發(fā)的品質(zhì) 注重住宅的低密度性； 注重社區(qū)景觀空間的營(yíng)造； 注重住宅建設(shè)的均好性 ； 注重住宅建設(shè)的多樣性； 注重住宅建設(shè)的協(xié)調(diào)性； 整體建筑外觀設(shè)計(jì)要求具有現(xiàn)代風(fēng)格。 一、總體銷(xiāo)售策略 本案有別于一般型物業(yè)， [目的通過(guò)樹(shù)立界首市第一物業(yè)品牌效應(yīng)，以高品質(zhì)、高形象為主導(dǎo)推 廣、傳播，達(dá)到資金的快速回籠，產(chǎn)品價(jià)值最大化兌現(xiàn) ]。 [4]、清盤(pán)期： 視前一階段的廣告效果及銷(xiāo) 售情況而制定尾盤(pán)廣告投入，同時(shí)根據(jù)工程進(jìn)度兼顧二期啟動(dòng)的告知性宣傳，為二期面市做準(zhǔn)備。 [2]廣告費(fèi)用預(yù)算 根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)以及快速占領(lǐng)市場(chǎng)，縮短銷(xiāo)售周期，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為目的，我司建議整個(gè)市場(chǎng)推廣費(fèi)用投放比例為： 5— 4— 1 式，重點(diǎn)放在前期，實(shí)踐表明前期樓盤(pán)的宣傳好與否已成為衡量項(xiàng)目整體運(yùn)轉(zhuǎn)成功的關(guān)鍵性因素，考慮到本案的銷(xiāo)售難度，初步廣告總費(fèi)用按總銷(xiāo)售額的 1% 計(jì)算，此費(fèi)用可據(jù)實(shí)情而調(diào)整實(shí)施。 案名二：東城 [1]、注重銷(xiāo)售推廣賣(mài)點(diǎn)輸出的層次性、邏輯性與動(dòng)態(tài)性； [2]、以 “ 造城運(yùn)動(dòng) ” 的浩大聲勢(shì)，刺激需求，激發(fā)關(guān)注度和購(gòu)買(mǎi)欲，延伸傳播的拋物線(xiàn)。 社區(qū)內(nèi)增設(shè)教育機(jī)構(gòu)：設(shè)立幼兒園，中小學(xué)（也可利用政府資源，在片區(qū)內(nèi)設(shè)立中小學(xué)），解決業(yè)主子女的教育問(wèn)題。 （一）地塊分布： ● A 地塊 位置：人民路與東城路交叉口東南角， 占地 150 畝 ● B 地塊 位置：人民路與東城路交叉口西南角 ● C 地塊 位置：人民路與東城路交叉口西北角， 占地 10 余畝 ● D 地塊 位置：人民路與東城路交叉口東北角 ● 東城路兩側(cè)沿街商鋪 （二）地塊規(guī)劃建議： ● A 地塊 規(guī)劃建設(shè)大型純居住社區(qū) ● B 地塊 規(guī)劃建設(shè)住宅相關(guān)的生活配套設(shè)施 包括：購(gòu) 物及服務(wù)區(qū)、綜合服務(wù)功能區(qū)、家政服務(wù)功能區(qū)、裝修建材服務(wù)功能區(qū) ● C 地塊 規(guī)劃建設(shè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)，引入知名品牌的百貨連鎖企業(yè)； ● D 地塊 規(guī)劃建設(shè)三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)灑店 ● C 地塊、 D 地塊 —— 中原路沿街商鋪 規(guī)劃建設(shè)界首市（法姬那）商業(yè)步行街 其中 C 地塊 —— 中原路沿街商鋪，擬規(guī)劃建設(shè)服裝、鞋帽專(zhuān)區(qū) 其中 D 地塊 —— 中原路沿街商鋪，擬規(guī)劃餐飲、娛樂(lè)專(zhuān)區(qū) 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路與風(fēng)險(xiǎn)分析 鑒于地塊的現(xiàn)狀和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不發(fā)達(dá)性，考慮到項(xiàng)目投入的資金及市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性，敝司認(rèn)為對(duì)本案現(xiàn)有地塊的開(kāi)發(fā)思路應(yīng)遵循以下原則： [1] 在發(fā) 掘潛力的基礎(chǔ)上，最大化提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 [2] 避免盲目開(kāi)發(fā)，降低開(kāi)發(fā)的成本與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) [3] 堅(jiān)持策略致勝，有計(jì)劃、有順序地進(jìn)行開(kāi)發(fā) 就此，針對(duì)