解讀20xx兩會(huì)地產(chǎn)與政策走勢(shì)-資料下載頁
2025-05-10 14:13本頁面
【正文】 建設(shè)實(shí)際上是一個(gè)長期需要落實(shí)的政策，這個(gè)政策不可能在短時(shí)期內(nèi)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際供求關(guān)系起到巨大影響。由于時(shí)間跨度較長，國家經(jīng)濟(jì)長期走向存在一定不確定性，保障性住房政策的持續(xù)性將成為政策成敗的關(guān)鍵。短期來看，保障性住房政策的最大作用，在于影響公眾心理預(yù)期。為從其他途徑調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)，創(chuàng)造較為有利的預(yù)期基礎(chǔ)。 物業(yè)稅 —— 細(xì)節(jié)問題尚未解決，短期內(nèi)難以推出 兩會(huì)期間，圍繞物業(yè)稅如何征收、什么時(shí)候出臺(tái)等一系列問題，各界展開熱議。公眾對(duì)物業(yè)稅的關(guān)注主要集中在 3 個(gè)問題上：一、物業(yè)稅方案是否已經(jīng)敲定。二、如果方案定稿，“兩會(huì)”是否能夠通過。三、前期宣傳物業(yè)稅在地方 6年的試點(diǎn)情況。近期，國家稅務(wù)總局稅收研究室原主任孫剛表示，物業(yè)稅方案基本形成，但并不會(huì)在“兩會(huì)”討論。因?yàn)橛幸恍┚唧w的細(xì)節(jié)沒有統(tǒng)一意見，還要繼續(xù)斟酌研究。 我們的觀點(diǎn)： 物業(yè)稅開征還有很多現(xiàn)實(shí)問題等待解決。第一、物業(yè)稅開征之后，需要協(xié)調(diào)分配給國家和地方的比例，以及哪些相關(guān)稅收將被替代 。第二、由于我國房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)在跨體 系評(píng)估方面的經(jīng)驗(yàn)不足，政府每年對(duì)所在區(qū)域的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估十分困難 。第三、物業(yè)稅的出臺(tái)還需要經(jīng)過一個(gè)立法的過程。物業(yè)稅的推出，將對(duì)我國稅收制度產(chǎn)生重大影響。因?yàn)殛P(guān)系到地方政府和中央政府的利益分配問題， 許多細(xì)節(jié)尚無法達(dá)成一致。 短期內(nèi)推出的可能性不大。 地產(chǎn)信貸政策 —— 是決定短期地產(chǎn)走勢(shì)的關(guān)鍵因素 自從“國十一條”要求“二套房貸貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”之后，關(guān)于收緊二套房貸的預(yù)期強(qiáng)烈。 2021年始，銀行的房貸審批延續(xù)了去年底的緊縮。國務(wù)院辦公廳兩會(huì)期間發(fā)布通知：對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套 (含 )以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。 另外，我國信貸規(guī)模開始緊縮，也在直接影響著地產(chǎn)企業(yè)的融資情況。而地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)融資具有較強(qiáng)的敏感度。信貸規(guī)模的收縮是否會(huì)影響地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營。如果地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃，是否會(huì)出現(xiàn)快速回籠資金，而降低房屋售價(jià)。也成為關(guān)注的重點(diǎn)。 我們的觀點(diǎn)：對(duì)需求影響最直接的就是信貸政策，購房去杠桿化將會(huì)增加購房成本，并減少投資收益。在短期內(nèi)，確實(shí)能夠?qū)Φ禺a(chǎn)行業(yè)起到調(diào)控作用。因此，如果二套房的信貸政策一旦收緊，降低了地產(chǎn)的投機(jī)性需求。對(duì)于擠壓地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，將起到一定的作用。 根據(jù)宏觀因素分析得知， 2021 年我國信貸總量有可能達(dá)到 萬億左右，與 09 年的 萬億相比，同比下降 20%。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)推算，明年地產(chǎn)行業(yè)貸款增速將下滑 25%28%。 因此我們認(rèn)為， 2021年地產(chǎn)企業(yè)自有資金將在開發(fā)資金來源中的占比有較大幅度的提升。原因就在于， 2021 年新增貸款有所下滑，而地產(chǎn)商要保持已開工項(xiàng)目的運(yùn)行，以及適度增加土地儲(chǔ)備，自有資金是否充足將起到關(guān)鍵性作用。 兩會(huì)調(diào)控政策詳細(xì)解讀 —— 對(duì)目前房地產(chǎn)市場影響不大 兩會(huì)政策關(guān)鍵詞 —— 中低收入者、投機(jī)炒房者、捂盤惜售者 總體的樓市不會(huì)受太大波動(dòng)，而強(qiáng)調(diào)的大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程、支持居民自主性住房消費(fèi)、抑制投機(jī)性購房、大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序也是分別針對(duì)中低收入者、投機(jī)炒房的客戶、捂盤惜售的開發(fā)商。 所以判斷，兩會(huì)針對(duì)房產(chǎn)后續(xù)的政策應(yīng)該重點(diǎn)針對(duì)中低收入者、投機(jī)炒房者、捂盤惜售者進(jìn)行。 深入分析之后，我們發(fā)現(xiàn)此次調(diào)控政策力度雖然有所加大，但效力 依然將不盡如人意。唯一明晰的是，它明確了今年政府在樓市調(diào)控層面 的態(tài)度，使世人繼續(xù)對(duì)后市抱有希望。 兩會(huì)調(diào)控政策對(duì)目前房地產(chǎn)市場影響不大； 兩會(huì)政策或后續(xù)政策對(duì)剛性需求雖有一定分流，但影響 不大； 本項(xiàng)目針對(duì)剛需為主，又處三線以下市場，因此受影響 不大。建議堅(jiān)持既定的開發(fā)計(jì)劃繼續(xù)推進(jìn)。
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