【正文】 房抵押貸款 是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。 個人住房擔保貸款 是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔連帶償還本息責任。 房屋使用面積 是指住宅中以戶 (套 )為單位的分戶 (套 )門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳 (堂屋 )、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層 (夾層 )、閣樓、 (暗樓 )等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算。 源于網(wǎng)絡(luò) 一、注意交易主體從事二手房交易的資格是否符合。如賣方是否有房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)是否清晰；還沒有拿到產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)房不能買賣；若是期房出售則必須由開發(fā)商作出擔保等。同時交易前，作為買方，可要求賣方提供房屋的權(quán)屬證明文件、身份證明及相關(guān)證件，并到所 屬房地產(chǎn)交易中心查驗房屋的權(quán)屬登記情況。只有對交易主體的資格進行審查和判斷，獲得確認后，交易才可進行。 二、注意交易房屋的評估價是否正確，真實。在這個環(huán)節(jié)中存在的風險，就是對房屋評估價偏高或偏低，有些評估價含的水分很多，就容易造成評估價的不真實。有些中介試圖低價收入、高價賣出，是導致與房屋市場價值偏離的主因，而這必然將直接影響買賣雙方的利益。這里介紹一個簡單的估價辦法，二手房價格應(yīng)為周邊區(qū)域新建商品房 市價的 2/3 左右，過高價格買入者，將存在貶值的風險，反之，平價或低于此價買入者將有利可圖。在交易過程中 ，交易雙方應(yīng)委托信譽良好、具有市房地局頒發(fā)的房地產(chǎn)評估資質(zhì)證書的專業(yè)評估機構(gòu)估價，必要時還可要求出具評估報告，作為實際售價的依據(jù)。 三、二手房質(zhì)量上的瑕疵。購房者應(yīng)當在買房時注意檢查住宅本身的質(zhì)量，如是否存在漏水、墻面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。相鄰關(guān)系也十分重要，應(yīng)當詢問一下鄰里之間是否存有公用面積糾紛等矛盾。此外，原居住人如果存有過于復雜的社會關(guān)系也可能給購房者帶來意想不到的麻煩。 四、簽訂買賣合同的注意事項?，F(xiàn)在還有為數(shù)不少的交易者因?qū)灰缀贤淖饔貌挥柚匾暬虿皇煜?，導致交?合同雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明而引發(fā)了爭議，甚至發(fā)生交易一方利用合同進行詐騙的情況。交易者應(yīng)該懂得，二手房交易是一項專業(yè)性很強且頗為復雜的過程。交易雙方在交易前及交易過程中，如自己覺得把握不大，最好是能得到房地產(chǎn)專業(yè)人士和律師的指導，也可委托具有良好聲譽的、具有相應(yīng)資質(zhì)條件的房產(chǎn)中介機構(gòu)進行交易，從而免去諸多不必要的煩惱和奔波。 五、其他的一些限定因素。例如： ① 房產(chǎn)有承租人的，買房應(yīng)注意到該承租人在同等條件下可優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利。 ② 購買后準備用作營業(yè)或辦公的，應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。 ③ 在房產(chǎn)證上 除了買房者還有其他財產(chǎn)共有人的，應(yīng)先確認買賣行為是否征得共有人的同意。 ④ 要注意二手房是否存在未繳清的公用事業(yè)費、物業(yè)管理費等其他費用。 、 二手房交易注意事項 20211026 10:46:44| 分類： 默認分類 | 標簽： |字號大中小 訂閱 . 第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同 一、簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的條件 1 ．二手房買賣合同的基本內(nèi)容 二手房交易的過程比較復雜，涉及的內(nèi)容較多，按照法律規(guī)定，房屋買賣應(yīng)簽訂書面的合同，這是法律的強制性規(guī)定。二手房買賣合同應(yīng)當具備下面主要內(nèi)容： （ 1 ）當事人名稱或者姓名和住所； （ 2 ）房屋所有權(quán)證書名稱及編號 （ 3 ）房屋基本狀況；（包括產(chǎn)權(quán)聲明等） （ 4 ）房屋的用途或使用性質(zhì)； （ 5 ）房屋價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （ 6 ）房屋交付及辦理過戶及日期； （ 7 ）房屋裝飾、設(shè)備標準的現(xiàn)狀； （ 8 ）權(quán)利義務(wù)內(nèi)容； （ 9 ）違約責任； （ 10 ）解決爭議的方法； （ 11 ）合同生效條款 （ 12 ）合同的中止、終止或解除； （ 13 ）合同的變更與轉(zhuǎn)讓； （ 14 ）雙方約定的其他事項； （ 15 ）合同附件。 2 ． 簽訂二手房買賣合同的主體資格 我國《合同法》規(guī)定，不具備主體資格所簽訂的合同無效，無效的合同，在合同中所約定各項權(quán)利義務(wù)對簽約雙方均無法律約束力，將產(chǎn)生互相返還的法律后果。在簽訂買賣合同時，買賣雙方都必須具有相應(yīng)的民事行為能力和民事權(quán)利能力。 （ 1 ）買賣雙方都必須具有完全的民事行為能力?！吨腥A人民共和國民法通則》從第九條至第十四條規(guī)定，公民從出生時起到死亡時止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔民事義務(wù)。 公民的民事權(quán)利能力一律平等。 十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。第十二條：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或 者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。 不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護人是他的法定代理人。 （ 2 ）買賣雙方都必須具有完全的民事權(quán)利能力。從上述法律規(guī)定來看，任何一個公民從出生至死亡這一段時間均有 民事權(quán)利能力，即他都有民事權(quán)利。從房屋買賣的角度來說，任何一個人都有權(quán)利買賣房屋，簽訂買賣房屋的合同，但并不是任何一個人簽訂的房屋買賣合同都有效。要想使房屋買賣合同合法，買賣雙方必須具備民事行為能力。只有符合了民法通 則的規(guī)定，買賣雙方才能能力簽訂房屋買賣合同，也就是說，有權(quán)利買賣房屋但不一定有行為能力。房屋買賣行為，因為房屋買賣涉及的金額巨大，也很復雜，超過了未成年人的行為能力，與未成年人的年齡、智力不相適應(yīng)，因此不能簽訂房屋買賣合同，只能由他的監(jiān)護人或法定代理人簽署。精神病人或意識不清的人，顯然也不能簽訂 房屋買賣合同。 上面是針對自然人來講的房屋買賣的主體資格問題，對于法人組織來說，賣方必須有銷售房屋的權(quán)利，賣方的登記名稱必須與房產(chǎn)證登記的一致。 3 ．共有權(quán)人售房的主體條件 二手房買賣中的共有權(quán)分兩種情況，一是夫妻之間的互為共有權(quán)人，二是其他自然人之間的共有權(quán)。夫妻之間的共有權(quán)關(guān)系在一方售房應(yīng)另一方應(yīng)同意出售，另一方的主體條件與上面提到的主體條件一致。共有權(quán)人售房時需全體共有權(quán)人同意，任何共有權(quán)人都必須具備行為能力且意思表示真實，符合前面提到的主體資格條件，才能售房。 4 ．如何避免無處分權(quán) 人處分別人的房產(chǎn) 在二手房交易過程當中，有時會發(fā)生房屋所有權(quán)以外的人處分房產(chǎn)，比如子賣父母的房屋、出售兄弟姐妹的房屋、出售朋友的房屋、出售其他的房屋。發(fā)生這種事情的原因很多，一是有權(quán)處分的房屋所有權(quán)人委托無權(quán)處分的人代理售房，有些是未經(jīng)允許擅自出售無處分權(quán)的房屋，還有些涉及刑事犯罪，用偷來的房產(chǎn)證及身份證再找一假房主冒充房主本人賣房。這些情況除委托售房取得合法處分權(quán)外，其余均屬于非法行為，買方一旦購買了這樣的房屋則后患無窮。如何避免出現(xiàn)這種情況呢？最好的辦法就是預防。在買房時必須將房屋所有權(quán)證登記的房屋 所有權(quán)人與身份證相對應(yīng)，必須一字不差，然后再根據(jù)身份證上的照片與本人相對照，一致后才能基本確認是房屋所有權(quán)人本人，但也會出現(xiàn)差錯，比如孿生兄弟姐妹，比如身份證上的相片與自稱是房主的人比較像，這種情況都比較難辨認。在房屋行政主管部門的交易窗口，經(jīng)常發(fā)生這樣的事情，當工作人員核對身份證時對房主的身份提出異議后，該“房主”什么都不說就主動走了，還有一些與工作人員爭執(zhí)幾句堅持一會后也走了，再也沒有回來，這種情況肯定是冒充的假房主，一般中介公司經(jīng)常冒充房主。一旦不是房屋所有權(quán)人在產(chǎn)權(quán)過戶登記表上及合同上簽字，即使辦理 完了過戶手續(xù)，那么真正的房主可以要求撤銷已過戶的房產(chǎn)證。二是如果房主本人沒有出現(xiàn)，應(yīng)查看委托書的真?zhèn)尾⑴c真正的房屋所有權(quán)人核實，并核實代理人的身份，同時查看委托書的授權(quán)范圍，核對代理人是否有權(quán)出售該房屋。即使是公證的委托書也不能全部避免購房的風險。 2021 年北京有一個案例，簽訂經(jīng)過公證的房屋買賣合同及委托書結(jié)果還是買到了無處分權(quán)人處分了別人的房屋，最后買房人什么都沒有得到，購房款也沒有退回。除了上述風險之外，售房人想反悔，不想賣房了，經(jīng)常也以當時本人沒有同意賣房為由出面要求撤銷已過戶的房產(chǎn)證。 5 ．購房人多于二人怎么辦 在房屋買賣過程中，經(jīng)常出現(xiàn)兩人及兩人以上共同購買一套商品房情況，如夫妻雙方、父子、母女、戀愛中尚未結(jié)婚的男女雙方、合伙人等，按《民法通則》的規(guī)定，兩人以上所購房屋應(yīng)為共同財產(chǎn)，所以在訂立合同時就應(yīng)該體現(xiàn)財產(chǎn)共有人的身份，在以后的房產(chǎn)證上才能體現(xiàn)財產(chǎn)共有人的份額。二人以上共同購買一套房屋，在房屋買賣合同上應(yīng)當共同簽署合同。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記主管機關(guān)可以在房產(chǎn)證上體現(xiàn)共同買受人，但只能由一個人持有主證，其他共有人持共有權(quán)證。兩人以上購買一套房屋需要做公證，主要是財產(chǎn)份額的公證。對于份額 的 比例，法律沒有規(guī)定，完全在于當事人之間的約定，比如兩個買受人，對于房產(chǎn)的份額雙方可以約定各占 50% 的份額，也可以約定一個人占 99% 的份額，另一個人占 1% 的份額。 產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人是根據(jù)購房合同上簽字的購房人來確認的，并非想登記誰的名字就能登記誰的名字。如果房屋買賣合同只由一個人簽字，那么另外的共有權(quán)人或出資人無權(quán)要求房屋登記機關(guān)將自己的名字登記在房屋所有權(quán)證書上。 6 ．如何以未成年子女名義購房 有些購買二手房的購房人因為考慮將來征收遺產(chǎn)稅，或者考慮婚姻的問題，希望以未成年子女的名義購房，房產(chǎn)證落在未成年子女名下。能否在買賣合同及房屋所有權(quán)書上簽署未成年子女的名字，主要涉及到＂房屋買賣＂民事法律行為，其前提條件是行為人（公民）必須具備民事行為能力。民事行為能力指法律確認公民以自己的行為行使民事權(quán)利和設(shè)定民事義務(wù)，并且能夠?qū)ψ约旱男袨槌袚袷路韶熑蔚馁Y格。 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第十二條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他 的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。由此可見，我國法律根據(jù)年齡、智力發(fā)展水平的不同，將公民的民事行為能力分為三種：即完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為能力。從年齡上分析，十八周歲以下的子女屬于限制民事行為能力人或無民事行為能力的人，能進行與其智力能力相當?shù)姆尚袨?。購房行為，標的?shù)額高，手續(xù)復雜，風險與收益并存，這已大大超出了未成年人所能預測和承擔風險的范疇，因此，購房行為必須由他的法定監(jiān)護人來代為行使。 另外 ，根據(jù)我國房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律規(guī)定，在房屋權(quán)屬證書上登記的產(chǎn)權(quán)人姓名，必須與《房屋買賣合同》上的“買方”名稱一致。因此，如果想以未成年子女的名義買房，必須以自己未成年子女的名義簽署《房屋買賣合同》。但未成年子女不能以自己的名義單獨簽署購房合同，而必須由其監(jiān)護人以“買方監(jiān)護人”的名義同時簽署。以未成年子女名義購房必須辦理父母和子女關(guān)系公證。 7 ．登記在未成年子女名下的房屋如何再次轉(zhuǎn)讓 如果父母或其它人以未成年子女的名義買房，取得房屋所有權(quán)證之后， 該房屋將很難再進行所有權(quán)人變更，也就是說，無論以何種形 式再次轉(zhuǎn)讓都很困難。按照《民法通則》第十八條規(guī)定： “ 監(jiān)護人除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。 ” 這就是說，如果房產(chǎn)登記在未成年子女名下，在孩子具備完全民事行為能力之前，父母想出售這套房屋必須是為未成年人的利益才能出售，否則無權(quán)再出售這套房子了。因此以未成年子女名義購房的成年人應(yīng)該想清楚。 8 ．能否以未成年人名義買房可以按揭貸款的形式付款 如果只以未成年人自己的名義購房，因未成年人沒有經(jīng)濟收入，銀行不會放貸，只能采用一次性付款方式支付房款。如果有固定收入的成年人與未成年人作為共同的 購買人簽訂合同，則成年人購買人可以申請按揭貸款。按揭貸款是另一種單獨的民事法律行為，它不僅要求行為人具備民事行為能力，而且銀行還有其它更為嚴格的要求，以降低放貸的風險。結(jié)合以上分析，申請住房按揭貸款也必須由限制民事行為能力人的監(jiān)護人來進行。對此，銀行有相關(guān)的要求：第一，申請人（監(jiān)護人）必須在《房屋買賣合同》上簽字。第二，監(jiān)護人作為按揭 貸款的申請人提出貸款的申請。第三，辦理父母和子女關(guān)系公證，及共有產(chǎn)權(quán)和父母代為還款的承諾公證。第四，銀行需要的其它文件。