【正文】 5)社區(qū)服務(wù)部：依法建立各類服務(wù)點(diǎn)，開展代辦業(yè)務(wù)，為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 6)工程部：負(fù)責(zé)物業(yè) 維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。 7）保安部：檢查、督促遵紀(jì)守法，處理業(yè)主、治安維護(hù)，協(xié)助有關(guān)部門查處違法犯罪。 8）產(chǎn)業(yè)部：負(fù)責(zé)物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料，及時(shí)為各部門提供相關(guān)物業(yè)資料。 9）租賃經(jīng)營(yíng)部：負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，提高物業(yè)的出租率。 設(shè)立物業(yè)公司，并取得相關(guān)資質(zhì)后，參與物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在實(shí)際操作中，以各種形式競(jìng)爭(zhēng)管理服務(wù)市場(chǎng)；物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求 ,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律法規(guī)、管 理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。按照以下步驟進(jìn)行開展工作。 1）人員準(zhǔn)備與資料準(zhǔn)備； 2）設(shè)備、器材準(zhǔn)備； 3）資金準(zhǔn)備； 4）擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查； 通過對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。 ①項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。 ②項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。 ③項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。 ④配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。 ⑤消防、安保、清潔等設(shè)施狀況 ⑥項(xiàng)目性質(zhì)及特色 ⑦政府的支持、扶持與介入程度 ⑧開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。 ⑨周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會(huì)公共資源如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等 l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子： 2）對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)： 3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)； 4）準(zhǔn)備設(shè)備； 5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。 l）物業(yè)管理方案的內(nèi)容 ①物業(yè)管理檔次 ②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) ③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算 2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu) ①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃 ②管理模式 ③公司人力資源管理 ④規(guī)章制度建設(shè) ⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù) ⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算 ⑧日常管理 ⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟 第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu) 第二步：培訓(xùn)工作人員 第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備 第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 第五步：研究分析調(diào)查資料 第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目 第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算第八步：草擬方案文本 第九步：向?qū)＜翌檰栒髟? 第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱 第十一步：修改、研討、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿 第十四步：實(shí)施、反饋 1）物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管 2）物業(yè)的撤管 3)簽訂物業(yè)委托管理合同 4)物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會(huì)。 l）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系 2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門的關(guān)系 3）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系 4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系 業(yè)主委員會(huì)可以自己設(shè)立。也可以招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，定期間業(yè)主和用戶提供管理報(bào)告，報(bào)告經(jīng)營(yíng)管理情況、服務(wù)情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會(huì)不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時(shí)有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。 5）物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)的關(guān)系 6）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會(huì)的關(guān)系 7）物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系 設(shè)的自主權(quán)，物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺配合社區(qū)建設(shè)。 三 .物業(yè)管理費(fèi)用的管 理 1．物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成 l）物業(yè)管理費(fèi)用分類 一類是管理費(fèi)用，如辦公費(fèi)、保安費(fèi)、綠化管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。 另一類是公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出，如公用水費(fèi)、電費(fèi)、房屋及公用設(shè)施的維護(hù)更新技用，這部分費(fèi)用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門的費(fèi)用。 2）有關(guān)部門關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成 ①管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費(fèi)； ②公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； ③綠化管理費(fèi)； ④清潔衛(wèi)生費(fèi)⑤保安費(fèi)； ⑥辦公費(fèi)； ⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；⑧法定稅費(fèi)。 3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源 ①定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)； ②小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金； ③以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的收入； ④靠政府多方面的支持； ⑤開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。 4）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是： ①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修 和養(yǎng)護(hù)。 ②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。 ③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。 ④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。 ⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。 四 .物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè) 1．物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容 l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度 ①物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例 ②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍 ③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制 2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度 ①物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定 ②樓宇入住規(guī)定③物業(yè)管理公約 ④住戶須知手冊(cè) ⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度 ⑥房屋管理服務(wù)制度 ⑦住宅區(qū)管理制度 ⑧業(yè)主公約 ⑨業(yè)主委員會(huì)章程 五 .管理制度示例 1）消防中心值班制度； 2）防火檔案制度； 3）防火崗位責(zé)任制度； 4）其他消防規(guī)定。 5）消防設(shè)備管理制度 1）門衛(wèi)管理制度 2）物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責(zé) 3）停車場(chǎng)（庫）門衛(wèi)的職責(zé) 保管規(guī)定 1）汽車管理規(guī)定 2）自行車、摩托車管理規(guī)定 1）綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及崗位職責(zé) 2)綠化養(yǎng)護(hù)與管理的考核指標(biāo) 六 .物業(yè)管理資金的來源和管理 物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。 1）資金來源與管理 一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金，主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。 篇三：商業(yè)物業(yè)管理方案√ 【商業(yè)物業(yè)管理方案】 商業(yè)物業(yè)是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其 經(jīng)營(yíng)方式主要為單體經(jīng)營(yíng)，集中管理的模式，對(duì)商業(yè)街商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對(duì)培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。 對(duì)于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商業(yè)物業(yè)是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商業(yè)物業(yè)按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)的管理更為重要。如果商業(yè)物業(yè)商業(yè)管理不力，影響商業(yè)物業(yè)業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭 上。 商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理理念 商業(yè)物業(yè)是有計(jì)劃的商業(yè)聚集 ,對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行“統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營(yíng)”是商業(yè)物業(yè)區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。“統(tǒng)一管理”，要求商業(yè)物業(yè)必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商業(yè)物業(yè)是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 “分散經(jīng)營(yíng)”，是商業(yè)物業(yè)對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商業(yè)物業(yè)的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。 、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。 為了達(dá)到“統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商業(yè)物業(yè)銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商業(yè)物業(yè)管理公司的管理地位。 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。“品牌審核管理”指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。 審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書 (適用于批發(fā)代理商 )、品牌代理委托書 (適用于專賣代理商 )、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。 “完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。 租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如： 承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可 (業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可 )。營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定 。 承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理 。 為整個(gè)商業(yè)物業(yè)促銷承擔(dān)的義務(wù) 。 承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無償，有無限制 。 投保范圍事宜 。 是否統(tǒng)一的收銀等 “統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。 由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商業(yè)物業(yè)策劃好 1 年 12 個(gè)月的營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。 組織策劃相關(guān)的促銷活 動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻虡I(yè)物業(yè)統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。 商業(yè)物業(yè)須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商業(yè)物業(yè)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排 。 協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作 。 服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理 。 監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商業(yè)物業(yè)的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。 商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商業(yè)物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。 物業(yè)的管理特點(diǎn) 顧客流量大商業(yè)物業(yè)進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全 保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品