【正文】 ，免征房產(chǎn)稅。 (國(guó)稅發(fā)[1999]44號(hào) ) ⒆對(duì)批準(zhǔn)從事采集、提供臨床用血的血站，自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 (財(cái)稅 [1999]264 號(hào) )⒇對(duì)主要從事應(yīng)用基礎(chǔ)研究或向社會(huì)提供公共服務(wù)的非營(yíng)利性科研機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 (國(guó)辦發(fā)[2021]78號(hào) ) （ 21）從 2021 年 11 月 1 日起，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶銷戶 發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征房產(chǎn)稅。(財(cái)稅 [2021]125號(hào) ) （ 22）從 2021年 1月 1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，房產(chǎn)暫減按 4％的稅率征收。 (財(cái)稅 [2021]125號(hào)、財(cái)稅 [2021]24號(hào) ) （ 23）對(duì)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方等 4家資產(chǎn)管理公司及其分支機(jī)構(gòu)回收的房產(chǎn)，在未處置前的閑置期間，免征房產(chǎn)稅。 (財(cái)稅 [2021]10號(hào) ) （ 24）對(duì)大連證券在清算期間自有的和從債務(wù)方接收的房地產(chǎn)、車輛，免征房產(chǎn)稅、土地使用稅和車 船使用稅。 (財(cái)稅 [2021]88號(hào) ) （ 25）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 (國(guó)稅發(fā) [2021]89 號(hào) )（ 26）對(duì)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的原國(guó)家經(jīng)貿(mào)委所屬 242個(gè)科研機(jī)構(gòu)和建設(shè)部等 11 個(gè)部門所屬的 134個(gè)科研機(jī)構(gòu)，以及經(jīng)科技部、財(cái)政部、中編辦審核批準(zhǔn)的國(guó)務(wù)院部門 (單位 )所屬社會(huì)公益類科研機(jī)構(gòu)中，轉(zhuǎn)為企業(yè)的科研機(jī)構(gòu)和進(jìn)入企業(yè)的科研機(jī)構(gòu)，從轉(zhuǎn)制注冊(cè)之日起， 5 年內(nèi)免征科研開發(fā)自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅。 (財(cái)稅 [2021]137號(hào) ) （ 27）從《金融機(jī)構(gòu)撤銷條例》生效之日起，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu) (不包括所屬企業(yè) )，清算期間自有的或從債務(wù)方接收的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 (財(cái)稅 [2021]141 號(hào) )（ 28）對(duì)鐵道部所屬鐵路運(yùn)輸企業(yè)自用房產(chǎn)，繼續(xù)免征房產(chǎn)稅。從鐵路系統(tǒng)分離出來(lái)的和鐵道部所屬的其他企業(yè)包括工業(yè)、供銷、建筑施工企業(yè)等，從 2021年 1月 1 日起恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。 (財(cái)稅 [2021]149號(hào) )（ 29）對(duì)中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司接收港澳國(guó)際 (集團(tuán) )有限公司的資產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。對(duì)港澳國(guó)際 (集團(tuán) )所屬內(nèi)地公司在清算期間自有的和從債務(wù)方接收的 房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 (財(cái)稅 [2021]212號(hào) ) 五、減免稅 實(shí)際稅負(fù) 應(yīng)當(dāng)說(shuō)房產(chǎn)稅的稅負(fù)是很高的，不管是依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的（名義稅率 %，一次減除后大都為 %）還是依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的（稅率為 12%，相比較營(yíng)業(yè)稅才 5%）。以房產(chǎn)稅稅負(fù)最終的酒店行業(yè)為例，國(guó)稅發(fā) [2021]173 號(hào)下發(fā)后，有的酒店繳納房產(chǎn)稅的金額甚至要比營(yíng)業(yè)稅還要高，成為了第一稅種。 減免稅的規(guī)定 《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》財(cái)稅地字 [1986]第 008號(hào)第十八條： 房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的稅，對(duì)微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，依照規(guī)定應(yīng)征收房產(chǎn)稅，以促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。但為了照顧企業(yè)的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力，可由地方根據(jù)實(shí)際情況在一定期限內(nèi)暫免征收房產(chǎn)稅。 實(shí)際繳納比例 由于房產(chǎn)稅的稅負(fù)以及各地減免稅的權(quán)利，房產(chǎn)稅就成了企業(yè)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門博弈的一個(gè)焦點(diǎn)。各地的實(shí)際要求情況各不相同，媒體上也會(huì)突然一驚一乍的爆出例如某某地區(qū)集中收繳欠交的房產(chǎn) 稅上億元的報(bào)道。不過(guò)隨著今年情況的變化，房產(chǎn)稅的要求也越來(lái)越嚴(yán)格了。 六、土地使用權(quán)的爭(zhēng)議 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化 ⑴ 2021年《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條： 企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。⑵ 2021 年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 6 號(hào) —無(wú)形資產(chǎn)》應(yīng) 用指南第六條： 土地使用權(quán)的處理：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。 自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。 企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。 ⑶《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 38 號(hào) —— 首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)用指南第二條第三款：首次執(zhí)行日之前已計(jì)入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 6 號(hào) —— 無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重分類，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離，作為土地使用權(quán)的認(rèn)定成本，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 6號(hào) —— 無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定處理。 房產(chǎn)稅的規(guī)定 《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》財(cái)稅地字【 1986】8 號(hào)第十五條： 房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在 帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。 具體的情況 從以上的資料可以看出，由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)于土地使用權(quán)的核算有所變化，相應(yīng)的對(duì)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)產(chǎn)生影響。并且由于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 38 號(hào) —— 首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)用指南的規(guī)定，對(duì)于同一家企業(yè)前后的房產(chǎn)稅產(chǎn)生了變化。對(duì)于這一點(diǎn)，目前沒(méi)有統(tǒng)一明確的規(guī)定，各地執(zhí)行過(guò)程中也有不同的理解，有的繼續(xù)以固定資產(chǎn)帳簿為準(zhǔn)，有的則要求額外加上 土地使用權(quán)的價(jià)值（這里還要分原值和分?jǐn)偤蟮膬糁担? 特殊情況 ⑴土地與房產(chǎn)不配套 這個(gè)對(duì)于工業(yè)企業(yè)比較普遍，廠區(qū)占地面積很大，只用了一少部分修建辦公樓和車間，從配套的角度來(lái)說(shuō)土地與房產(chǎn)不完全配比的。對(duì)于這種情況使用新準(zhǔn)則的當(dāng)然不算問(wèn)題，但對(duì)仍使用會(huì)計(jì)制度的企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)麻煩。⑵商品房與自建 前面說(shuō)的是縱向比較，這里再說(shuō)一下橫向比較。同樣的廠房，同樣的土地，如果是自建，按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可以區(qū)分；如果是外購(gòu)，難以合理分配的，則應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。這樣子，就存在納稅情況不平 等的情況。 相類似的情況，也存在開發(fā)單位自用商品房的情況，感興趣的可以自己研究一下。⑶雙重征稅 這個(gè)是一個(gè)老話題了，土地使用稅和房產(chǎn)稅有一定的重合點(diǎn)（不是完全重合），因此存在雙重征稅的情況，以購(gòu)買的房屋為例，既繳納了房產(chǎn)稅，又需要繳納分?jǐn)偟耐恋厥褂枚悺３Ｓ梦募? 《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》； 《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》財(cái)稅地字 [1986]第 008號(hào)； 《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定》 [87]財(cái)稅地字第 003號(hào)； 《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)房屋中央空調(diào)是否計(jì)入房產(chǎn)原值等問(wèn)題的批復(fù)》財(cái)稅地 [1987]28號(hào)； 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函發(fā) [1993]368號(hào)； 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》國(guó)稅發(fā) [2021]89號(hào)； 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅有關(guān)減免稅政策的通知》財(cái)稅 [2021]140號(hào)； 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā) [2021]173號(hào)； 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》財(cái)稅 [2021]181號(hào)； 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知財(cái)稅》〔 2021〕 186號(hào)