【正文】 建造的過程和保證 項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項目無法按期交付使用。 三、市場分析 地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。 房地產(chǎn)市場的分析 房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時間數(shù)軸上表征價格的走勢波動，但是，因為 很多地區(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。 競爭對手和可比較案例 分析現(xiàn)有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進(jìn)入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。 未來市場預(yù)測及影響因素 未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測。 四、管理團(tuán)隊 人員構(gòu)成 公司主要團(tuán)隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷 和特點(diǎn)。如果一個團(tuán)隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。 組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明。 管理規(guī)范性 管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。 重大事項 對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。 五、財務(wù)計劃 一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準(zhǔn)備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運(yùn)用等內(nèi)容。其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。 六、融資方案的設(shè)計 融資方式 (1)股權(quán)融資方式 (注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠 取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。 ) 方式：融資方式將以融資方 (包括項目在內(nèi) )的股權(quán)進(jìn)行抵押借款 這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。 操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書 A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn) B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方 式、確定協(xié)助義務(wù)。 C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù) (2)債權(quán)融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。 (3)債轉(zhuǎn)股的融資方式 投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。 (4)房地產(chǎn)信托融資 (5)多種融資方式的組合 在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會有很大的壓力 。在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。 融資期限和價格 融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。 風(fēng)險分析 (任何投資都存在風(fēng)險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。 ) 對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。 A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無法啟動的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。 B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而 產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。 C、破產(chǎn)風(fēng)險 D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險 E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。 F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。 風(fēng)險化解方案 A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計劃要進(jìn)行評估和測算。 B、投資方對融資方的項目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的?？顚Ｓ谩? C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其付款和還款能力。 D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。 退出機(jī)制 (絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。 ) A、股權(quán)方式融資的退出 項目進(jìn)行中投資方退出 。 項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅 。 B、債權(quán)方式融資退出 項目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制 。 項目完成投資方退出，按時還本付息 。 抵押和保證 在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。 對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。 七、摘要 長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認(rèn)真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。