【導讀】物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀情況分析????????推進長春國際化大都市建設?????????商圈，提供國內(nèi)工商企業(yè)融入全球經(jīng)濟一體化的理想對接平臺。中心，也是全國工商聯(lián)總部基地北方的分中心基地。規(guī)劃總占地面積約1000畝，總建筑面積約70萬平方米。項目總投資約20億元人民幣。功能的復合商務綜合社區(qū)。項目設計交易規(guī)模為100---200億元/年。由以下主要功能區(qū)組成：。為高檔商住區(qū)配套的零售商業(yè)、餐飲、娛樂步行系統(tǒng)?！癆AA”、“AAA”在“中國十大名盤”中高中三元。的商貿(mào)物流網(wǎng)絡。XXX已經(jīng)搭建起了中國最大、最具權(quán)威性的家居行。業(yè)電子商務平臺——“家居中國”網(wǎng)，并導入CI工程和ERP系統(tǒng)，營三位一體的商業(yè)發(fā)展新模式。XXX是國內(nèi)第二大的工程機械集團的控股集團。家工程機械類上市公司。強大的資金實力和融資能力。項目的運作實力與能力。總開發(fā)建設工期為4年。

　　

【正文】 銷售額 10 億元以上的有 2 個企業(yè)。 區(qū)內(nèi)分布著起重機廠、膠合板廠、石棉制品廠、惠工機械廠、電力扎鋼廠 、建材公司等大小近百家工廠企業(yè)，大面積的企業(yè)職工住宅區(qū)和幾個城鄉(xiāng)結(jié)合部村屯。由于歷史的原因，絕大部分企業(yè)難以為繼，瀕臨破產(chǎn)。 土地狀況 現(xiàn)狀為老工業(yè)區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部，既有待破產(chǎn)兼并的工廠，也有居民破舊的危陋房，還有部分村屯菜地。土地分屬多個單位，經(jīng)營管理和經(jīng)濟發(fā)展均處于半停滯狀態(tài)，無法發(fā)揮應有的城市功能，亟待進行合理利用和徹底改造。 建筑特點 區(qū)內(nèi)主要建筑為上世紀 506 0 年代相繼在這里建立的工廠廠房、職工宿舍、農(nóng)民住宅和部分 臨時性建筑，多 為磚混結(jié)構(gòu)的多層或平房等建筑物，根本不具備符合現(xiàn)代商業(yè)要求的 建筑特色，需要進行全面商業(yè)化升級改造。以符合現(xiàn)代商業(yè)的市場化要求。 規(guī)劃定位 隨著國家振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實施，國家將二道區(qū)確立為實施振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的一個重要組成部分。規(guī)劃確定物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為長春城市的重點發(fā)展方向。通過“退二進三”策略，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組，將不同地域、不同國度的人流、物流、資金流、信息流迅速匯聚。計劃 5 年內(nèi)，開發(fā)區(qū)將通過對老工業(yè)基地的改造，使傳統(tǒng)企業(yè)向現(xiàn)代物流發(fā)展。在大力引進現(xiàn)代物流的同時，做好集裝箱堆場，保稅倉庫，專業(yè)性物流配送中心，逐步完善物流園區(qū)各項設施，把園區(qū)建成東北 地區(qū)的專業(yè)物流中心，規(guī)劃園區(qū)各組團有：物流批發(fā)區(qū)；物流綜合服務區(qū)；物流倉儲區(qū)；物流企業(yè)區(qū)；生活服務區(qū)；物流加工區(qū)；物流發(fā)展區(qū)。 為加速物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的調(diào)整改造建設，目前由政府各有關職能部門組成的物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會，統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的改造開發(fā)建設。 物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的改造建設，僅僅通過政府創(chuàng)造有利于投資的軟硬件環(huán)境，還遠遠不夠，必須要引入類似 XXX 這樣量級的大型企業(yè)集團進入，引入類似“東北亞國際采購中心”這樣具有產(chǎn)業(yè)拉動、超大規(guī)模的 項目，才能 吸引大批商家、投資者入住，對二道區(qū)經(jīng)濟現(xiàn)狀進行整體的徹 底改造，真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組，才能根本改變二道區(qū)現(xiàn)居住人口的就業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)環(huán)境；隨著人流、物流、資金流、信息流的迅速匯聚，才能迅速拉動消費水平的不斷提升；只有使各種符合發(fā)展規(guī)律的現(xiàn)代市場經(jīng)濟元素、業(yè)態(tài)在此交會、互補，才能在極短的時間內(nèi)產(chǎn)生幾何級數(shù)效應，不斷推動地區(qū)經(jīng)濟的高速發(fā)展。 4． 4． 2 SWOT 分析 優(yōu)勢 ： ※ 長春市二道區(qū)及周邊地區(qū)有傳統(tǒng)的商業(yè)、物流氛圍和成熟市場； ※ 交通便利，易于聚集商氣、人脈，有利商圈擴大后的招商引資； ※ 項目符合長春市和二道區(qū)城市總體發(fā)展規(guī)劃，利于項目實施； ※ 二道區(qū)的發(fā)展對高品位的 現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)有強烈的社會、市場需求； ※ 市、區(qū)兩級政府具有強烈的改造需求，具備有利于投資開發(fā)的環(huán)境條件； 劣勢 ： ※ 在原有老工業(yè)區(qū)基礎上進行徹底改造，原有產(chǎn)權(quán)單位成分復雜，情況各異，并購、安置工作難度大，成本高 ※ 拆遷工作量較大，運作周期長，成本高 ※ 補償難度大，開發(fā)成本高 ※ 城市配套基礎設施基本不具備，亟待配套完善 ※ 區(qū)域經(jīng)濟落后，提升改造后的市場鋪位租金、價位不易被商家接受 發(fā)展機會點 ： ※ 項目選址地是 長春市和二道區(qū)已經(jīng) 確立的城市功能新區(qū)、新興商業(yè)區(qū)、采購物流中心區(qū)。項目建設符合城市宏觀發(fā)展規(guī)劃。開發(fā)恰逢 二道區(qū)物 流經(jīng)濟開發(fā) 區(qū)發(fā)展的難得機遇。 ※ 二道區(qū)現(xiàn)有社會經(jīng)濟總量與未來發(fā)展目標存在巨大的發(fā)展空間。 開發(fā)威脅點 ： ※ 高成本的開發(fā)投入、規(guī)劃要求與宏觀地產(chǎn)市場氛圍所造成的商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)價格反差，將加大開發(fā)商的投資風險； ※ 新型商業(yè)業(yè)態(tài)、現(xiàn)代管理模式、經(jīng)營交易方式的改變，必然會導致銷售及物業(yè)管理面臨新的挑戰(zhàn)，也將加大開發(fā)商的投資風險。 由以上分析可以看出，本項目選擇在長春市二道區(qū)物流經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有利有弊，獲利與風險并存。在項目定位準確，策劃得當，操作有力，管理到位的條件下，需政府在政策方面給予大力扶持，為開發(fā)商和投資 者創(chuàng)造寬松的投資環(huán)境，將會大大降低開發(fā)成本和投資風險，使開發(fā)商和投資者看到獲利空間。當利大于弊時，項目才可能進入實質(zhì)性實施操作。 4． 5 社會經(jīng)濟效益評價 4． 5． 1 帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 本 項目建成后將產(chǎn)生巨大的社會經(jīng)濟效益，設計年交易額100200 億元，可以解決 5 萬人就業(yè)，實現(xiàn)利稅 10 億元 /年以上。增加二道區(qū)財政收入、拉動城區(qū)整體經(jīng)濟增長、增強城區(qū)的集聚和輻射功能，提升 城區(qū)綜合競爭能力， 極大地帶動區(qū)域內(nèi)及周邊相關配套服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動周邊土地價值快速提升。 4． 5． 2 標志性建筑群 本項目 建成后將成為未來 長春市的一個標志性建筑群，為長春城市景觀增添新的亮點，將極大地提升城市形象和品位，提升和鞏固二道區(qū)在長春城區(qū)中的地位，改善投資環(huán)境。 4． 5． 3 推進長春國際化大都市建設 本項目 符合長春市的整體城市定位，建成后將成為重要的經(jīng)濟功能區(qū)，成為完善長春作為國際化大都市功能的有效載體，促進 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 促進經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的支撐力量，推動商貿(mào)流通現(xiàn)代化建設，也必將在增強長春市的綜合實力，推進長春國際化大都市建設 的進程中扮演重要的角色。 五、結(jié)論與建議 5． 1 結(jié)論 ◆ 在長春市主城區(qū)開發(fā)建設大型現(xiàn)代化具 有商務辦公，商品采購、交易、集散，國際商住區(qū)等綜合功能的國際采購中心，是時代的需要，發(fā)展的需要，全球經(jīng)濟一體化的需要， 勢在必行 ◆ 項目開發(fā)建設符合長春市城市總體規(guī)劃 ◆ 各種業(yè)態(tài)組合，結(jié)構(gòu)合理 ◆ 對啟動長春新城建設具有至關重要的戰(zhàn)略意義 ◆ 經(jīng)濟效益良好，社會效益突出， 項目可行 5． 2 建議 ◆ 由市、區(qū)政府分級成立項目領導小組及專門管理辦事機構(gòu)，由主要領導掛帥，協(xié)調(diào)處理項目開發(fā)建設過程中涉及到的各種相關問題 ◆ 報請市政府盡快批準立項，以利于縮短開發(fā)周期，盡快培育市場 ◆ 市政府應在產(chǎn)權(quán)并購、拆遷安置、土地出讓和相關收費 等方面，盡早出臺相關優(yōu)惠政策，改善投資環(huán)境，以利于開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營 ◆ 政府應以低廉的價格提供土地給開發(fā)商，以利于開發(fā)商以低價位高檔次物業(yè)吸納企業(yè)、廠商等投資者入住 ◆ 市、區(qū)政府盡快處理好項目土地交易前的相關事宜，以利于開發(fā)商、 投資者的盡早投入，盡早使項目投入運營 ◆ 市、區(qū)政府應以 國際采購中心所占據(jù)的城市地位和經(jīng)濟拉動作用，重新修正和調(diào)整二道 新 城區(qū)的規(guī)劃 ◆ 盡快按總體規(guī)劃要求，加速基礎設施的配套建設 上述七條建議，既是開發(fā)商對良好投資環(huán)境的企盼，更是本項目建議構(gòu)思能否落戶長春市，盡快變?yōu)檎衽d地方經(jīng)濟、富賈一方、利國 利民利商三贏之舉順利實現(xiàn)的關鍵。希望能得到政府的鼎力支持，創(chuàng)造寬松的投資環(huán)境，使本項目早日成為長春乃至東北地區(qū)一顆璀璨的明星，為長春的經(jīng)濟騰飛注入新的生命力。 XXX 2020 年 7 月 20 日