【導讀】提供服務的功能。開發(fā)區(qū)范圍西到海邊，東至美良村，北至調樓中學,南至黃龍村,寬35米的XXX大道已完成路基工。XXXX號]確定了畝土地用途為“商住用地”。于20xx年1月25日獲得臨高縣人民政府批準。共和國房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質證書》[XXXX號]。項目建成后，年卸魚量可達13萬噸，將集停泊、裝卸、補給、求，從而奠定漁民新村的開發(fā)基礎和美好前景。該縣位于海南省的西北部，地處。毗鄰，西部和西南部與儋州市接壤，西北瀕臨北部灣，北臨瓊州海峽，截止20xx年，人口約43萬，有黎、壯、苗等6個。少數(shù)民族，轄8鄉(xiāng)、10鎮(zhèn)。有2個國營農場，902個村民小組。府駐臨城，東經(jīng)澄邁縣至海口市86公里。產先進縣、全省漁業(yè)第一大縣、全省水稻制種主要基地縣。收入4,330元，其中漁業(yè)人口年人均純收入7,710元。高至海口的車程。這為?？谑忻裰僚R高渡假、消費，創(chuàng)造了條件。甚至第三、第四居所的概念，并適時推出極富地方特色的旅游產品。該鎮(zhèn)主要漁業(yè)村——調樓村和黃龍村中年收入超過40

　　

【正文】 戶外廣告計劃 在武蓮漁港開始動工之際，在武蓮主路口附近懸掛橫幅，豎立大型區(qū)劃展示牌，傳達武蓮漁港開始動工及宅基地即將公開發(fā)售的信息。 商業(yè)、物業(yè)發(fā)售 ⑴ 工作流程 （表 14） 表 14 時間 工作內容 負責部門（責任人） 備 注 待定 宅基地正式公開發(fā)售 待定 待定 媒體計劃執(zhí)行 待定 待定 商業(yè)銷售 待定 ⑵ 后續(xù)銷售 主要為前階段銷售工作之后剩余物業(yè)的銷售。這 部分物業(yè)， 在 銷售方式上，可以有針對性地進行推銷。 六 、 銷售計劃及財務分析 銷售計劃 ⑴ 銷售的可行性分析 與 A 方案 相同。 ⑵ 銷售計劃 29 便于制定可行的銷售計劃，我們提出如下的假設條件： ①公司開發(fā)資金充裕，土地的開發(fā)與銷售不受工程用款的牽制；銷售時機完全自主掌握，可以選擇最有利的時間段發(fā)售物業(yè)； ②根據(jù)市場調研及基準地價，擬定各類地段的銷售價格如下 ：（表15） 表 15 一類地段 二類地段 三類地段 四類地段 五類地段 銷售價格 1350 1150 840 680 500 鑒 于以上計劃，我們擬定如下的銷售計劃 ： 銷售總數(shù)量控制表 表 16 單位：塊 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年以后 可供銷售數(shù)量 943 預計市場需求量 1041 384 1545 312 計劃銷售比例 20％ 30％ 40％ 10％ 計劃銷售數(shù)量 188 283 378 94 分類地塊各年銷售數(shù)量控制表 表 17 單位：塊 20xx 年銷量 20xx 年銷量 20xx 年銷量 20xx 年銷量 合計 一類地 163 163 二類地 25 168 193 三類地 115 221 336 四類地 157 79 236 五類地 15 15 合計 188 283 378 94 943 分類地塊各年地價表 表 18 單位：元 /㎡ 戶數(shù) 基本價格 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 一類地 163 1350 1495 1832 2218 2603 二類地 193 1150 1273 1560 1889 2094 三類地 336 840 930 1140 1380 1620 四類地 236 680 753 923 1117 1311 五類地 15 500 553 678 821 964 注：假設地價每季度上漲 ％（按基本價格計算）。上表所列年度價格為當年平均價，即（最高價＋最低價） /2 30 財務分析 各年可實現(xiàn)銷售額 ： 表 19 單位：元 20xx 年銷量 20xx 年銷量 20xx 年銷量 20xx 年銷量 合 計 一類地 163 塊 81 ㎡ /塊 1495 元 /㎡＝ 19,738,485 19,738,485 二類地 25 塊 81 ㎡ /塊 1273 元 / ㎡=2,577,825 168 塊 81 ㎡ /塊 1560元 /㎡ ＝ 21,228,480 23,806,305 三類地 115 塊 81 ㎡ /塊 1140元 /㎡ ＝ 10,619,100 221 塊 81 ㎡ /塊 1380元 /㎡ ＝ 24,703,380 35,322,480 四類地 157 塊 81 ㎡ /塊 1117元 /㎡ ＝ 14,204,889 79 塊 81 ㎡ /塊1311 元 / ㎡＝8,389,089 22,593,978 五類地 15 塊 81 ㎡ /塊964 元 / ㎡＝1,171,260 1,171,260 合 計 22,316,310 31,847,580 38,908,269 9,560,349 102,632,508 注：由于在規(guī)劃中規(guī)格為 81 ㎡ /塊占全部規(guī)劃地塊的 97％，所以本次測算均以此規(guī)格為計算依據(jù)。 銷售費用一覽表 表 20 單位：元 項目 20xx年 20xx年 20xx年 備 注 工資 60, 60, 60, 按 5 人，平均每月 1000元 /人 辦公費 24, 24, 24, 平均每月 20xx 元 廣告 宣傳費 72, 72, 72, 平均每月 6000 元（含當?shù)仉娨?、電臺、廣告牌、宣傳資料等費用） 招待費 36, 36, 36, 平均每月 3000 元（包括接待團購客戶等） 水電費 7, 7, 7, 平均每月 600 元 合 計 199, 199, 199, 31 地產銷售損益表 表 21 單位 :元 項 目 金額 備 注 一、地產銷售收入 10, 減 :地產購入及開發(fā)成本 1, 按 06 年 6月 30日在建工程科目 萬元計算每畝成本為 萬元， 畝共計 萬元 基礎項目建設成本 銷售費用 按三年時間測算銷售費用，詳見《銷售費用 一覽表》 土地增值稅 4, 土地增值稅＝增值額 *60％ 扣除項目金額*35％ (速算扣除系數(shù) ) 營業(yè)稅金及附加 按地產銷售收入計算。營業(yè)稅稅率為： 5%；城市維護建設稅率為： 5%；教育費附加為：3% 印花稅 《中華人民共和國印花稅暫行條例》第八條 同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執(zhí)一份的，應當由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。按所載金額萬分之五貼花 土地交易費（ 300 元 /宗） 測繪費（ 300 平方米以上 /平方米） 二、地產銷售利潤 3, 減：所得稅 按所得稅率 15％計算 三、凈利潤 2, 32 第三節(jié) A、 B 方案的比較 一 、 A、 B 方案的不同點 兩個方案前提條件不同 A 方案的前提是港口建設資金由公司自行解決，地產銷售的全額要用于港口的建設 ； B 方案的前提是以合資方式進行漁港開發(fā)，資金充裕，地產銷售則不受港口建設的限制。 兩個方案中銷售開始的時機不同 A 方案為港口動工 3 個月開始銷售 ； B 方案為港口動工半年后開始銷售。 3 、 兩個方案的營銷機制不同 A 方案是聘請專業(yè)營銷公司進行銷售 ； B 方案是公司自主銷售。 兩個方案的銷售計劃不同 A 方案根據(jù)工程用款計劃而制定銷售計劃，具有極強的計劃性； B 方案是根據(jù)市場情況自行做出銷售計劃，具有隨意性。本方案如果 往后調整銷售數(shù)量，銷售收入肯定還會提高。 二 、 A、 B 方案的相同點 兩個方案的價格銷售策略和區(qū)域銷售策略相同。 兩個方案銷售的可行性分析相同。 三、 A、 B 方案財務上的問題 土地增值稅數(shù)額比較大，將來應考慮合理 處理帳目。 綜合比較 A、 B 方案，我們認為，在條件允許的條件下， B 方案可以達到企業(yè)利益最大化的目標。 33 第四章 后續(xù)的開發(fā)與經(jīng)營 第一節(jié) 物業(yè)管理 根據(jù)四月初公司調查小組實地調查的情況，武蓮漁民新村未來的物業(yè)管理，是由政府民政部門統(tǒng)一安排、統(tǒng)一管理。據(jù)分管民政的調樓鎮(zhèn)有關領導介紹，要等到片 區(qū)入住率達到 60%左右時，政府才會明確武蓮漁民新村的行政歸屬，從而統(tǒng)一安排區(qū)內公共環(huán)境、公共設施的管理問題。 從我們開發(fā)片區(qū)的規(guī)模、漁港建設的工程進度預期、當?shù)鼐用褓彽睾笊w房入住的平均期限來看，要待整個片區(qū)的入住率達到 60%，很可能需要相當長的一段時間。如果從港口動后三個月開始發(fā)售宅基地來計算，那么政府明確武蓮漁民新村的行政歸屬，預計最快也要等到港口動工后三年左右。那么這段時間的區(qū)內衛(wèi)生、供電、有線電視、排污等事宜，就都需要我司有計劃有步驟地與地方行政主管協(xié)調好，才能保證片區(qū)的順利開發(fā)。 為了順利地渡過這三 年左右的過渡期，公司需要做好幾下幾項工作： 與鎮(zhèn)政府積極協(xié)調，盡可能通過降低入住率的要求，實現(xiàn)武蓮漁民新村行政歸屬的早日確定； 通過創(chuàng)建文明生態(tài)村的舉動，大幅縮短武蓮漁港漁民新村行政歸屬的早日明確 首先 ， 要爭取縣、鎮(zhèn)、村各級政府的支持。武蓮漁民新村的硬件條件，遠勝于調樓鎮(zhèn)今年確定的三個文明生態(tài)村，故武蓮漁民新村爭取成為明年的文明生態(tài)試點村，是具有很大優(yōu)勢的。如果這一意向能夠得到落實，則武蓮漁民新村的行政歸屬必須及時予以明確，以便我司統(tǒng)一安排文明生態(tài)村的硬件設施。所以這一工作應該從縣政府、鎮(zhèn)政府、村政 府三個層面同時入手去做，在漁民新村 從 一開發(fā)時就即時 34 啟動，有望收到良好的效果。 積極與鎮(zhèn)各行政部門搞好關系，尤其是環(huán)衛(wèi)、供電等職能部門，以協(xié)調片區(qū)開發(fā)過程中不斷出現(xiàn)的各種臨時性問題。 引導鎮(zhèn)各職能部門落戶于我司土地上，會在一定程度上便利片區(qū)開發(fā)過程中涉及水、電、排污、環(huán)衛(wèi)等問題的解決及共用設施的維護。 第二節(jié) 商業(yè)設施的經(jīng)營 臨近港區(qū)的物業(yè)全部由公司建好，具體規(guī)格參照公司調查小組四月初的調查結果，初定為大開間設計，具體規(guī)格可待港口動工后由調查小成員以跟蹤目標客戶的方式再行確認；不能得到確認的地塊參 照己經(jīng)確認的地塊建設開發(fā)。 公司成立物業(yè)出租管理部門，由專人負責，負責物業(yè)的出租管理、租金收取、物業(yè)管理事項的協(xié)調等事宜。 物業(yè)出租管理部門要密切關注海南其它漁港鋪面的出租情況及價格走勢，保證我司出租物業(yè)價格上的合理性及公司的利益。同時，該部門要注重維護與承租業(yè)主的關系，力爭形成與業(yè)主間的良性互動關系。