【正文】 成工作的需求，而對于一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理，還必須在業(yè)務技能、管理技能等有所提升，才能夠勝任項目經(jīng)理職位。 業(yè)務技能是對項目經(jīng)理最為基礎(chǔ)的要求，我認為作為項目經(jīng)理不可能對每個項目業(yè)務問題都很精通，但要了解、聽得懂，否則項目經(jīng)理就會喪失對項目的應有的嗅覺。公司為我們提供學習的平臺，中心上級領(lǐng)導也給我學習 的機會，我也積極學習了相關(guān)的業(yè)務知識，并取得了一些相關(guān)證書：項目經(jīng)理證書、消防管理人證書，電梯安全管理員證書、裝飾施工員等來提高自身的業(yè)務水平。 對于管理技能方面來說它包括管理能力、組織能力、計劃分析、解決評估問題及項目實施的能力。管理能力包含兩個層面，“管”就要積極主動任事，勇于承擔責任，不拖延、不推諉，職責所在。“理”就事把事情理順，千頭萬緒要理清楚事情輕重緩急、按先后順序落實計劃，認真執(zhí)行。組織能力是指項目經(jīng)理必須有良好的組織資源的才能，通過規(guī)定職務或職位，明確責權(quán)關(guān)系，使組織中的成員互相協(xié)作 配合、共同勞動，靈活的運用各種方法，把各種力量合理的組織和有效地協(xié)調(diào)起來的能力。計劃能力是指項目經(jīng)理必須有制定、執(zhí)行、推廣計劃的能力；實施過程中，還要具備分析問題、解決評估實施項目的能力。 三、溝通能力要求 溝通是市場，溝通是人與人之間、人與群體之間思想與感情的傳遞和反饋的過程。 所有人都知道項目的實施需要溝通 —— 與業(yè)主溝通，與員工溝通。但是在具體項目實施時，還是存在溝通不暢的現(xiàn)象，經(jīng)常會有這樣的現(xiàn)象：工作協(xié)調(diào)時，需要業(yè)主的配合，但溝通方式不對，導致業(yè)主有抵觸的想法，認為物業(yè)項目是交 給你們公司來做，你們公司來賺錢，怎么反而要我來做實施，當然事倍功半。良好的項目溝通需要技巧，中國國情決定，與人溝通除了秉公辦事還需要人情，項目經(jīng)理應該在項目實施時揣摸客戶 /業(yè)主的脾氣秉性習慣，用最恰當?shù)姆绞脚c客戶 /業(yè)主溝通。好的項目經(jīng)理在項目實施時，能夠與客戶 /業(yè)主打成一片，工作外還能夠建立親密的友誼。 項目經(jīng)理不但對客戶 /業(yè)主負責，也必須對內(nèi)部公司的管理層及員工負責，因為項目經(jīng)理要管理三方面的期望：業(yè)主期望、公司高層管理期望、員工期望，要在三方約束關(guān)系中合理的滿足各個成員的期望就必須要和他們溝通，沒有一個很好的溝通能力是沒有辦法處理好三角關(guān)系的。溝通需要技巧，技巧需要鍛煉。所以，如何學習與人打交道是一個普通員工轉(zhuǎn)變?yōu)轫椖拷?jīng)理的第一個重要指標要求。適應在各種場合，面對各種人物和氛圍勇于發(fā)言，闡述自己的看法和主張，逐步訓練以使自己慢慢成為人際交往的焦點。 四、領(lǐng)導能力的要求 一個好的項目經(jīng)理必須具備良好的領(lǐng)導能力，而領(lǐng)導能力也正是一個普通員工最缺乏的能力。領(lǐng)導能力是體現(xiàn)一個項目經(jīng)理綜合素質(zhì)的重要指標。領(lǐng)導能力主要體現(xiàn)在如何管理一個團隊，如何帶領(lǐng)一個團隊，如何激勵一個團隊，如何來提升自己的領(lǐng)導能力。 首先要有寬大的胸懷和集體意識，這是前提，有寬大的胸懷才會有包容一切的大氣，才能容忍不公平、容忍成員的錯誤、容忍客戶 /業(yè)主的刁難。領(lǐng)導一個團隊，不是靠手腕，也不是靠權(quán)威，而是靠親和力。一個項目經(jīng)理，必須要具備好的人際關(guān)系，與員工打成一片，沒有隔閡。在工作進行中，當成員碰 到問題時，能夠采用合理的激勵和精神鼓動，解決他們的煩惱；與員工溝通時，不采用僵硬的上下級交流方式，而采取參與和顧問的方式；在工作中，充分信任員工，對工作有效授權(quán)，放手給員工擔當工作和責任；項目經(jīng)理在員工表現(xiàn)不錯時，要積極的認同和鼓勵，使他們看到希望。 以上心得體會是從這幾年的現(xiàn)場管理經(jīng)歷與磨練得來，也許有不足但卻是親身體驗?，F(xiàn)在的書寫總結(jié)更像是記錄一下自己的管理歷程。見笑了！ XXX 物業(yè) XXXXXX 第五篇：物業(yè)經(jīng)理工作總結(jié) 2021年工作總結(jié)及 2021工作展望 和安 排 緊張而繁忙的 2021 年伴隨著新時代的鐘聲轉(zhuǎn)眼如流星逝去，留給我們的是思緒萬千的不盡回憶。過去的一年對新姿物業(yè)公司來講，是在集團的領(lǐng)導下按照集團的決策，緊跟部署的一年；經(jīng)歷著新形勢下經(jīng)營考驗的一年；專業(yè)服務水平提高改善的一年；取的較好成績的一年。為了繼續(xù)發(fā)揚成績，保持好的工作勢頭，同時在新的一年妥善扎實的安排好工作，現(xiàn)就 2021 年的工作做以下總結(jié)和回顧，同時將 2021年的工作安排進行布臵。 2021工作總結(jié)： 一 .公司服務情況： 2021，公司共經(jīng)營服務藍調(diào)街區(qū)、上城水岸兩 個小區(qū)共 **戶，及沿街門店的物業(yè)服務工作?？偡彰娣e **㎡，公司在集團的領(lǐng)導下秉承業(yè)主至上，優(yōu)質(zhì)服務合理經(jīng)營，共創(chuàng)和諧的原則。盡職盡責的完成各自的工作和任務，取得了較好的成績。同時藍調(diào)街區(qū)獲得市房管局管理中心授予 2021市級“優(yōu)秀住宅小區(qū)”的光榮稱號。 二 .建立行之有效的管理制度： 公司為了規(guī)范化管理，做到有序可循、有規(guī)可依，在原有的規(guī)章制度基礎(chǔ)上，逐步完善健全了消防制度、公共設(shè)施維修保養(yǎng)制度，以及財務管理物業(yè)收費、業(yè)主裝修、秩序維護、崗位責任獎罰等多項管理制度，為公司的可持續(xù)發(fā)展以及物業(yè)隊 伍建設(shè)發(fā)揮了積極的作用。 1 三 .加強員工隊伍建設(shè)： 公司 2021 現(xiàn)有員工 **名（含臨時聘用）都有一定的素質(zhì)修養(yǎng)和團隊精神，公司領(lǐng)導能嚴于律己、以身作則實行不計時工作制，沒有節(jié)假日處處以公司發(fā)展為己任，起了模范帶頭作用。由于有好的領(lǐng)導，公司現(xiàn)有人員都有較好的業(yè)務能力和素質(zhì)，能夠愛崗敬業(yè)、遵紀守法、勤于學習、積極向上、對公司有很強的向心力和凝聚力。同時公司能順應市場用工形勢在用人機制方面采取市場經(jīng)濟框架下靈活的用人方法，對勝任者留、不稱職者走，不留閑人庸人，并在平時增強對所有人員進行業(yè)務能力專業(yè) 和知識敬業(yè)態(tài)度的考核和觀察，隨時把優(yōu)秀人員推到管理崗位擔任較重的工作任務。用成績說話用制度和規(guī)定管人?，F(xiàn)在員工都能自我加壓有一定危機感，能熱愛本職工作，敬業(yè)愛崗，不分節(jié)假日的各司其責，盡職盡責的愉快完成各自的工作任務。靈活的用人機制為公司創(chuàng)造出了一支優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)服務隊伍，也為公司的繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展夯實了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)。 四 .員工知識培訓與教育： 一年來公司一直把知識當做企業(yè)發(fā)展的優(yōu)先選擇，為了培育加強員工的專業(yè)素質(zhì)、專業(yè)能力、思想道德、責任教育，針對工作情況采取靈活務實的多種方式，適時召開會議 ，談話的形式，宣傳集團和公司的經(jīng)營思路和重大決策，學習房產(chǎn)管理部門的行業(yè)文件及物業(yè)管理服務的責任與要求和相關(guān)規(guī)定，以及當前物業(yè)市場，住宅小區(qū)應當注意的事項和工作中發(fā)生事故方面的應急處理方法。比如停電后，要檢查電梯里是否有人，應急燈是否打開?？傊绾卧谕话l(fā)事件發(fā)生后能 隨時把損失和危險降到最低點，減少損失確保安全。由于教育措施得力，方法靈活及時，員工盡職盡責。 2021 未發(fā)生有影響的盜搶，安全文明責任事故。 五 .硬件建設(shè)： 為了提升小區(qū)的服務質(zhì)量和安全標準以及小區(qū)品位，公司本著服務為了發(fā) 展，物業(yè)必須安全、和諧、穩(wěn)健、共創(chuàng)的思路，加強小區(qū)的公共設(shè)備的日常檢查和定期效能檢測和維修，增強壓力泵網(wǎng)供電線路、消防系統(tǒng)、園林綠地的維護保養(yǎng)、對電梯使用、專業(yè)公司維護，公司監(jiān)督出資的方式，千方百計的提高設(shè)備的完好率和使用效能增加安全系數(shù)。在小區(qū)硬件建設(shè)方面公司又投入 **萬元并于 12 月份完成了藍調(diào)街區(qū)的電梯及單元門庭的監(jiān)控可視探頭的安裝項目。同時完成了配合業(yè)委會關(guān)于可視探頭安裝的使用的說明公告，進一步提高了小區(qū)的安全防范能力。 六 .溝通密切業(yè)委會之間的工作關(guān)系與協(xié)調(diào) 公司自成立以來一貫堅持物 業(yè)的人性化管理工作配合小區(qū)業(yè)委會和業(yè)主（上城水岸小區(qū)由于移交物業(yè)工作較晚，沒能組建成立業(yè)主委員會，藍調(diào)街區(qū)業(yè)主委員會也是 5 月份才成立）做好誠意服務，公司領(lǐng)導一直堅持溝通協(xié)調(diào)共創(chuàng)穩(wěn)定和諧小區(qū)的主導思想同時教育員工在平時的工作中尊重業(yè)主尊重業(yè)委會，基于物業(yè)公司自身的工作要求必須做好、做到位辦事力求公開、公正、公平、透明讓業(yè)主放心。對于有影響的事件必須經(jīng)業(yè)主、業(yè)委會了解知情征得他們的同意。為取得好的效果，公司在小區(qū)多次采用、公示、提示、通告、座談見面的 方式，做到物業(yè)辦事業(yè)主知道了解，業(yè)委會清楚同意進過不 斷溝通加深了解，共同做好物業(yè)的協(xié)調(diào)工作。促進了物業(yè)服務工作的穩(wěn)妥開展，使業(yè)主至上，業(yè)主掏錢買服務的模式得到了真正的體現(xiàn)?，F(xiàn)在整體來講，業(yè)主業(yè)委會與物業(yè)方面關(guān)系和諧、平穩(wěn)、能夠互相信任互相支持。為下一步的物業(yè)服務工作形成了好的局面。 七 .強化經(jīng)營核實意識： 公司領(lǐng)導嚴把費用審核關(guān)，做到該用的費用必開支，該 節(jié)約的材料必審查，把握購進材料支出費用環(huán)節(jié)精打細算、開源節(jié)流、控制一噸水、一度電從源頭開始，形成齊抓共管的良好經(jīng)營習慣和作風，經(jīng)過不懈努力才使公司朝著良好的勢頭穩(wěn)步發(fā)展。 八 .財務情況： 2021物業(yè)費收入： ****元，合計收入 ***元 2021開支：上繳稅金： ***元，員工工資及三金： ** 元，公共設(shè)施維修費： **元，增加設(shè)備： **元，上繳管理費： ***元，固定資產(chǎn)折舊 :***元，水電費： **元，慰問招待費： **元，其它費用： **元 2021收支盈虧： ****元 九 .2021工資中存在的不足： ，人員流動性大且工資費用增加，以及水電費用的調(diào)增都給公司的穩(wěn)定和經(jīng)營造成了潛在的影響和沖擊。 。僅舉藍調(diào)街區(qū)為例，到目前為止 390 戶業(yè)主中，由于這樣那樣的原因仍有 53 戶業(yè)主未交物業(yè)費，占總戶數(shù)的 %（ 9 戶未領(lǐng)鑰匙）業(yè)主的工程質(zhì)量缺陷久拖不能解決問題是造成業(yè)主不繳費的主要原因。 ，業(yè)委會沒有成立，給物業(yè)協(xié)調(diào)增加部分難度。 ，開拓意識有局限性。整體員工素質(zhì)風險意識仍有待提高。 回顧 2021 年對新姿物業(yè)來講，可以說是喜憂參半。因為 2021 年的成績只能屬于過去，但 2021的不足才是鞭策新的一年不斷發(fā) 展的無限動力，只有繼續(xù)發(fā)揚成績，吸取教訓后新的一年才會有好的開端新的起點。 2021工作安排 一 .繼續(xù)按照集團公司的安排部署，與其保持高度的一致，配合做好物業(yè)服務工作。以物業(yè)的后方穩(wěn)定促進集團的強勁發(fā)展，繼續(xù)做大做強。 二 .繼續(xù)強化核算經(jīng)營理念嚴格執(zhí)行財務制度和財經(jīng)紀律，合法經(jīng)營，照章納稅。在內(nèi)部管理方面按照集團和公司規(guī)定強化費用開支審核程序，控制不必要的費用開支、增收節(jié)支做好物業(yè)費用收取工作，同時做好集團新住宅小區(qū)的物業(yè)接受移交工作，擴大經(jīng)營創(chuàng)收面。以經(jīng)營實效扎實來保證公司的平穩(wěn)發(fā) 展。 三 .健全完善管理機制，健全建立必要的規(guī)章制度，用制度來激勵公司的發(fā)展，來促進員工隊伍的素質(zhì)提高和穩(wěn)定。面對市場各項費用浮動，員工隊伍流動性大的現(xiàn)狀，在公司內(nèi)部做好諸如水電、人工費 用上漲的幅度和預測，做好員工的崗位技能教育，提升員工愛企業(yè)的信念穩(wěn)定員工隊伍。并根據(jù)費用及人員的市場浮動性，做好防備預案，以免因此造成公司經(jīng)營和隊伍建設(shè)的不穩(wěn)定。 四 .提升物業(yè)至尊、業(yè)主至上的高度。物業(yè)公司賴以生存的經(jīng)濟來源是物業(yè)服務的收費，因此要想發(fā)展，必須在保持好現(xiàn)有服務的物業(yè)小區(qū)外，審時度勢的適時發(fā)展新的物業(yè)項目，要想長足發(fā)展，就必須有物業(yè)至尊、業(yè)主至上的思想和精神，把提高服務質(zhì)量，改善服務態(tài)度，全身心的做好物業(yè)范圍內(nèi)的實效性服務。視業(yè)主、業(yè)委會為上帝，及時真心的幫業(yè)主排憂解難，并與他們保持經(jīng)常性的溝通，建立好互信橋梁。經(jīng)過努力全方位的為業(yè)主創(chuàng)造力所能及的宜居環(huán)境，在現(xiàn)有條件下，讓他們能舒心、安心、放心的居住?；バ诺奶岣吣苁刮飿I(yè)服務提升了新的高度，這樣業(yè) 主和物業(yè)企業(yè)都能在和諧的氛圍中共同受益。業(yè)主的真心支持物業(yè)才能正常經(jīng)營和不斷的發(fā)展，這是公司新一年一項重要工作。 五 .物業(yè)經(jīng)營將會增加新的困難。 ，業(yè)主的房屋質(zhì)量是造成個別業(yè)主拒交物業(yè)費的不合理理由（工程質(zhì)量不屬于物業(yè)服務范圍）。 。、人工費增加也是影響公司經(jīng)營的一大難題。 ，競爭會相當殘酷。以上不和因素既是困難也是對公司經(jīng)營的考驗。壓力只要能正確對待，辦法總比困難多，只要團結(jié)齊心再大的困難也 不會阻止公司的前進和發(fā)展。 六 .繼續(xù)加強與業(yè)委會的溝通協(xié)調(diào)，隨時配合業(yè)主做好上城水岸 業(yè)委會成立的配合服務工作。 七 .加強與外界同行業(yè)先進單位的學習與溝通，學習外部的物業(yè)先進經(jīng)驗來提升公司的管理能力和水平，使公司逐步的做大做強。總之，前進的道路上是沒有平坦的道路可走，只有在那崎嶇的攀登的不畏勞苦的人才有希望達到光輝的頂點。事實就是：只有公司的發(fā)展即是靠務實拼搏更靠對知識的不斷學習和求索，只要團結(jié)起來共同努力要創(chuàng)造公司的幸福，全靠我們自己，我們堅信在集團的領(lǐng)導下在公司自身的不懈的努力下 ，公司一定會在 2021 年里取得又一個新的勝利，創(chuàng)造又一個輝煌。 新姿物業(yè)管理有限公司 2021年 12 月 20日