【導(dǎo)讀】浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)發(fā)展報(bào)告?！┣箨P(guān)系現(xiàn)狀評估及趨勢分析。上海市浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)委員會。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)旅游管理系

　　

【正文】 勢，從 2020 年的 %下降到了 2020 年的 %，并且已低于 除上海市平均水平以外的 同期案例城市的平均水平，請參閱表 26： 浦東新區(qū)各類旅館平均客房出租率與同期案例城市比 較；請參閱圖21： 20202020 年浦東新區(qū)各類旅館平均出租率與同期案例城市比較。 第二， 2020 年浦東新區(qū)的三星級（中檔旅游賓館）、四星級、五星級旅游賓館（高星級旅游賓館）的客房平均出租率分別為 %、 %和 %，已經(jīng)低于國際公認(rèn)的旅游賓館損益平衡點(diǎn)的客房出租率 60%，而且在國際金融危機(jī)沖擊與旅游賓館供給量持續(xù)增加的情況下，浦東新區(qū)三星級、四星級、五星級旅游賓館的客房平均出租率可能會繼續(xù)下滑，因此，對這些星級旅游賓館的新增供給要給予積極引導(dǎo)。 第三， 2020 年浦東新區(qū)的低星級旅游 賓館即一星級和二星級旅游賓館的客房平均出租率分別為 %和 %，雖然高于國際公認(rèn)的旅游賓館損益平衡點(diǎn)的客房出租率60%，但是，考慮到國際金融危機(jī)的沖擊影響，以及經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展，因此，一星級和二星級旅游賓館的新增供給也需要積極引導(dǎo)。 第四， 2020 年浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店平均出租率為 %，高于國際公認(rèn)的損益平衡點(diǎn)的出租率 60%，另外，平均房價 元、每間客房收益 元都高于浦 20 東新區(qū)一、二星旅游賓館的水平，因此，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店還有發(fā)展?jié)摿?。但是?一方面，考慮到浦東新區(qū)高星 級旅游賓館存在過?，F(xiàn)狀，特別是三星級旅游賓館存在過剩的現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展要適當(dāng)注意這些旅游星級賓館的競爭壓力 ；另一方面，金融危機(jī)導(dǎo)致對客房需求的整體減少，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店客房出租率 2020 年 1 至 5 月份較 2020年度大幅下滑 個百分點(diǎn)，致使經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店經(jīng)營績效也出現(xiàn)下降現(xiàn)象；此外，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的地域分布不平衡，其中，陸家嘴功能區(qū)域集中了 %的 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 ，因此，經(jīng)濟(jì)型酒店的適量供給與空間布局方面 需要積極加以引導(dǎo)。 第五， 2020 年浦東新區(qū)二星、四星、五星級旅游賓館每間客房收入 （收益） 高于上海的平均水平，一星與三星級旅游賓館的每間客房收入低于上海的平均水平，但是都低于全美 19882020 年平均水平（參閱表 29：浦東新區(qū)星級旅游賓館 OCC、 ADR 和REVPAR 與案例城市比較一覽表），更加低于其他案例城市和區(qū)域的水平。 由此得出的基本判斷是：浦東新區(qū)旅游賓館總量供大于求。但像經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店這樣的新興旅館形式，在中低檔旅館市場具有較高的出租率和平均房價及每間客房收入， 因此， 具有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 第六，由表 213 及圖 23 顯示， 浦東新區(qū)旅游賓館客房的絕對數(shù)量遠(yuǎn)低于案例城市水平，但是浦東新區(qū)旅 游賓館結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重問題 ，高星級賓館 客房 占旅游賓館 客房 總量的近 60%，而 香港、上海市和曼哈頓均維持在 30%左右的水平。紅色表示的中檔賓館比例在浦東新區(qū) 為 %，曼哈頓 為 %，香港為 %，上海市 為 %。 綠色表示的低檔賓館 在 浦東新區(qū)比例 為 %，上海市 達(dá) 50%， 香港為 %， 曼哈頓 為%。 表 213 浦東新區(qū) 擁有 旅游賓館房間數(shù)與案例城市比較 單位：間 浦東新區(qū) （ 2020 年數(shù)據(jù)） 香港 （ 2020 年數(shù)據(jù)） 上海市 （ 2020 年數(shù)據(jù)） 曼哈頓 （ 2020 年數(shù) 據(jù)） 高星級 賓館 16695 14732 30600 15532 中檔 賓館 5861 18230 21734 27882 低星級 賓館 3017 15887 52334 6088 合計(jì) 25573 48849 104668 49502 注釋：香港三個檔次酒店分別是甲級高價酒店、乙級高價酒店和中價酒店；曼哈頓與高星級賓館對應(yīng)的是 Luxury 型酒店和 Boutique 型酒店之和，與中檔賓館對應(yīng)的是 Full Service 型酒店，與低星級賓館對應(yīng)的是 Limited Service 型酒店；所列數(shù)據(jù)除曼哈頓為 2020 年外，其余均為 2020 年。 21 5 7 .6 1 %3 0 .1 6 % 2 9 .2 4 % 3 1 .3 8 %2 0 .8 4 %3 7 .3 2 %2 0 .7 6 %5 6 .3 2 %2 1 .5 4 %3 2 .5 2 %5 0 .0 0 %1 2 .3 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%浦東新區(qū)（ 2020 年數(shù)據(jù)）香港（ 2020 年數(shù)據(jù)）上海市（ 2020 年數(shù)據(jù)）曼哈頓（ 2020 年數(shù)據(jù)）高星級賓館 中檔賓館 低星級賓館 圖 23 浦東新區(qū)旅游賓館檔次結(jié)構(gòu)比例與案例城市比較 22 3 20202020 年浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢評估 本報(bào)告從以下四方面對 2020 年到 2020 年浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢進(jìn)行評估：（ 1） 2020 年在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級旅游賓館；（ 2） 2020 年在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級旅游賓館；（ 3）對 2020 年到 2020 年浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢 評估；（ 4）對浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢評估小結(jié)。 2020 年在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級旅游賓館 2020 年浦東新區(qū)在 建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級旅游賓館如表 31 所示。 表 31 2020 年將建成的高星級賓館一覽表 編號 酒店名稱 占地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 客房數(shù) ① 建成時間 所屬功能區(qū)域 1 東錦江二期（公寓式） 10000 50000 300 2020 陸家嘴功能區(qū)域 2 建華公寓式酒店 3971 15940 300 2020 陸家嘴功能區(qū)域 3 金橋湖北大廈 8000 60000 300 2020 金橋功能區(qū)域 4 高橋商務(wù)酒店 8000 20200 300 2020 外高橋功能區(qū)域 5 錦 銹假日酒店 11507 41574 300 2020 三林世博功能區(qū)域 6 金缽華美達(dá) 8000 43000 300 2020 三林世博功能區(qū)域 合計(jì) 49478 230514 1800 資料來源：根據(jù) 浦東新區(qū)經(jīng)委旅游會展處 提供的資料和調(diào)研數(shù)據(jù)整理編制。 注釋： ①由于沒有提供客房數(shù)， 按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算， 假定新建賓館每家擁有客房 300 間。 2020 年在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級旅游賓館 2020 年浦東新區(qū)在建、擬建或?qū)㈤_業(yè)的星級旅游賓館如表 32 所示。 表 32 2020 年將建成的高星級賓館一覽表 編號 酒店名稱 占地面積 （平米） 建筑面積 （平米） 客房數(shù)② 建成時間 所屬功能區(qū)域 1 中古大酒店 11700 76566 300 2020 陸家嘴功能區(qū)域 2 世博洲際大酒店 10000 50000 300 2020 陸家嘴功能區(qū)域 3 里茲?卡爾頓酒店 10000 50000 300 2020 陸家嘴功能區(qū)域 4 W 酒店 8000 30000 300 2020 陸家嘴功能區(qū)域 23 5 證大藝術(shù)大酒店 28893 55000 300 2020 陸家嘴功能區(qū)域 6 香格里拉新博 58948 230000 300 2020 陸家嘴功能區(qū)域 7 二十一世紀(jì)中心大廈 12020 110000 300 2020 陸家嘴功能區(qū)域 8 春夏秋冬別墅 3000 5280 300 2020 陸家嘴功能區(qū)域 9 東方城市酒店 6660 26640 300 2020 金橋功能區(qū)域 10 金橋科事發(fā)大廈 4991 34000 300 2020 金橋功能區(qū)域 11 國信安基地酒店 8000 30000 300 2020 張江功能區(qū)域 12 世和國際中心 9000 40000 300 2020 張江功能區(qū)域 13 張江現(xiàn)代醫(yī)療產(chǎn)業(yè)配套 8000 30000 300 2020 張江功能區(qū)域 14 博菲酒店 8000 35000 300 2020 張江功能區(qū)域 15 正地大酒店 9210 40000 300 2020 外高橋功能區(qū)域 16 瑞濤苑 10331 28000 300 2020 三林世博功能區(qū)域 17 上海濱海溫泉大酒店 93240 98000 300 2020 川沙功能區(qū)域 18 綠地東海岸 9000 40000 300 2020 川沙功能區(qū)域 19 上海世紀(jì)大酒店 8000 30000 300 2020 川沙功能區(qū)域 合計(jì) 316973 1038486 5700 資料來源：根據(jù) 浦東新區(qū)經(jīng)委旅游會展處 提供的資料和調(diào)研數(shù)據(jù)整理編制。注釋：② 由于沒有提供客房數(shù)， 按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算， 假定新建賓館每家擁有客房 300 間。 20202020 年浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢評估 浦東新區(qū) 2020 年將新建成高星級旅館 6 家，建筑面積增加 230514 平方米，按每家賓館 300 間客房計(jì)，將新增客房 1800 間； 2020 將新建成 19 家高星級賓館，建筑面積再增加 1038486 平方米，按每家賓館 300 間客房計(jì) ，將再增客房 5700 間。高 星級賓館的繼續(xù)建造將進(jìn)一步惡化浦東新區(qū)現(xiàn)有的賓館檔次結(jié)構(gòu)，結(jié)果 使高星級旅游賓館的供給量過多， 因此， 應(yīng)審慎對待高星級賓館的投資建設(shè)。 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè) 供給趨勢評估小結(jié) 依據(jù)與國際公認(rèn)的旅游賓館損益平衡點(diǎn)的出租率 60%比較，依據(jù)與相關(guān)案例城市旅游賓館平均經(jīng)營指標(biāo)比較，包括平均出租率、平均房價和每間客房收入的比較分析，浦東新區(qū)目前的高檔旅游賓館已經(jīng)過多，加上在 2020 年到 2020 年 底 之間將有 25 家高星級賓館建成，如果按照每家賓館客房為 300 家，將新曾客房 7500 間。這將不利于浦 東新區(qū)高檔旅游住宿業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須嚴(yán)格新增高檔次酒店的審批手續(xù)，限制高檔賓 24 館的興建，使得高星級賓館客房數(shù)量占所有賓館客房總量的 30%左右，同時，保持高檔次旅游賓館的供給與需求的合理平衡。 鼓勵出租率較高與每間客房收入較高的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的發(fā)展。另外，考慮到浦東新區(qū)三星級旅游賓館出租率較低，因此也應(yīng)該積極鼓勵采用對三星級旅游賓館的改建方式來發(fā)展經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。 從旅游賓館的空間布局來看，浦東新區(qū)目前大多數(shù)旅游賓館，特別是高星級旅游賓館集中在陸家嘴功能區(qū)域和金橋功能區(qū)域，而到 2020 年將新建成的 25 家高星級 旅游賓館在陸家嘴功能區(qū)域和金橋功能區(qū)域總量達(dá) 13 個， 約 占一半，這使得旅游賓館數(shù)量地域不平衡性更加顯著，既可能導(dǎo)致對陸家嘴功能區(qū)域和金橋功能區(qū)域的沖擊，又可能會導(dǎo)致對其他功能區(qū)域的不利影響。 從旅游賓館類型來看，在新建設(shè)的 25 家高星級賓館中有公寓式酒店，建議增加會議、度假型賓館的投資建設(shè)，以滿足客源市場多樣化的需求 。 25 4 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求現(xiàn)狀與趨勢的研究結(jié)論 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求現(xiàn)狀與趨勢的研究結(jié)論包括下列八個方面的內(nèi)容：（ 1） 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求數(shù)量關(guān)系的狀況 ；（ 2） 浦東新區(qū)不同檔次旅館供求關(guān)系的 不同特點(diǎn) ；（ 3） 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)的空間布局存在明顯的不平衡狀態(tài) ；（ 4） 浦東新區(qū)不同類型旅游住宿業(yè)的供求關(guān)系存在差別 ；（ 5） 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求季節(jié)性波動比較明顯 ；（ 6） 浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店既有發(fā)展?jié)摿τ忠乐惯^熱 ；（ 7） 世博會對浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求關(guān)系帶來的多重影響 ；（ 8） 金 融危機(jī)對浦東新區(qū)不同旅游住宿業(yè)供求關(guān)系的不同 影響 。 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求數(shù)量關(guān)系的狀況 供過于求是目前浦東新區(qū)住宿業(yè)的主要特征 受金融危機(jī)影響，浦東住宿業(yè)呈現(xiàn)出多項(xiàng)指標(biāo)下滑的現(xiàn)象。由表 41 可以看到，自2020 年 5 月以來，浦東新區(qū)的旅游賓館多項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)欠佳，尤其是出租率，在 2020 年1 月更是跌到了近二十個月的最低值?，F(xiàn)在的出租率已經(jīng)大大低于合理的平均出租率70~75%的指標(biāo)。這表明，浦東住宿業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象。 表 41 浦東新區(qū) 2020 年 5 月至 2020 年 1 月旅游賓館主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)一覽表 月份 接待游客（萬 人次） 入境住宿人次數(shù) （萬人次） 國內(nèi)住宿人次 （萬人次） 營業(yè)收入（億元） 出租率 2020 年 5 月 % 2020 年 6 月 % 2020 年 7 月 % 2020 年 8 月 % 2020 年 9 月 % 2020 年 10 月 % 2020 年 11 月 % 2020 年 12 月 % 2020 年 1 月 % 資料來源：根據(jù)浦東新區(qū)旅游會展網(wǎng) 相關(guān)資料 整理編制。 26 2020 年浦東新區(qū)旅游賓館供大于求的局面還將加劇 旅游賓館供給增加明顯，市場需求動力不足，供需矛盾短期內(nèi)難以得到根本解決。2020 年，浦東新區(qū)將新建成高星級賓館 6 家，主要集中在陸家嘴、 金橋和三林世博功能區(qū)，建筑面積將會增加 230514 平米，客房 1800 間左右。此外，在中檔飯店和低星級賓館方面也會有新增酒店的出現(xiàn)。而在需求方面， 如果將出租率設(shè)定 為 60%， 據(jù)預(yù)測 2020年對 旅游賓館 客房需求為 20,718 間 （參閱附錄 2） ，如果把出租率設(shè)定為 70%的 理想 出租率， 僅需要 17,758 間客房，而至 2020