【導(dǎo)讀】域難得的一塊綠地。商賈云集，商業(yè)價(jià)值較高。也近在咫尺，縱橫交錯(cuò)，南北東西交通條件均極為發(fā)達(dá)。①、錦繡花園為住宅樓，總建筑面積為m2，分為兩棟。26層，一棟12層，首層為架空層，設(shè)作停車位。三期工程未列入本可研范圍。萬(wàn)元，其他費(fèi)用萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。該規(guī)劃將盤錦市市城市功能定位于重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心。到42%，2020年達(dá)到50%，2020年達(dá)到60%。2020年首季，商品住宅銷售額16572萬(wàn)元，相較2020年同期上漲％；近6年，盤錦市房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。全省平均水平11個(gè)百分點(diǎn)。司及外商投資分別完成億，占總量的36%和11%。完成億元，比重由上年%下降到%，減少7個(gè)百分點(diǎn)。截止5月底，累計(jì)資金到位億元，增長(zhǎng)24%；自籌資金，增長(zhǎng)%；其他資金來(lái)源億元，增長(zhǎng)%，其中定金及預(yù)收款增長(zhǎng)%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積達(dá)。個(gè)正在建設(shè)中，掀起了盤錦市商業(yè)開(kāi)發(fā)的高潮。⑥、上億元規(guī)模項(xiàng)目企業(yè)增多。由于加大招商引資力度，發(fā)達(dá)省市外來(lái)

　　

【正文】 (萬(wàn)元 ) 資金來(lái)源 (萬(wàn)元 ) 2020 年810 月 前期投入 (土地、報(bào)建費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、廣告費(fèi)用等 ) 3800 自有資金 3800 2020 年11 月2020 年一期基礎(chǔ)及地下室工程及 1000 承建單位墊資 1000 38 1 月 2020 年25 月 一期主體工程 3200 收取預(yù)定金 205 銀行貸款 3000 2020 年611 月 一期裝飾及安裝工程 9000 收取售樓款 14620 二期主體工程 1000 2020 年122020年 3 月 二期裝飾及安裝工程 900 收取售樓款 8751 三期基礎(chǔ)及主體工程 900 2020 年49 月 三期裝飾及安裝工程 918 收取售樓款 5854 總計(jì) 20718 37230 39 第 九 章 效益分析 一、銷售收入、銷售稅金及附加估算 : 銷售收入 : 項(xiàng) 目 面積 （㎡） 售價(jià)（元） 合計(jì)（萬(wàn)元） 住宅 1750 3567 商鋪 4900 車位 只銷售 105 個(gè)車位中的 50個(gè)車位 5 250 青少年宮活動(dòng)中心 1600 合 計(jì) 銷售稅金及附加 根據(jù)國(guó)家 有關(guān)稅收政策 ,本項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加 , 綜合稅率為 %，銷售稅金及附加為 萬(wàn)元。 二、經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用估算 : 項(xiàng)目成本費(fèi)用主 要有開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 , 銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 : 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本即項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元。 2．銷售廣告費(fèi)： 銷售廣告費(fèi)根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算， 40 按銷售收入的 2％估算為 。 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 按年息 %，借款期為 2年，貸款 3000萬(wàn)元計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)，其他財(cái)務(wù)費(fèi)用暫不考慮。 4．項(xiàng)目總成本費(fèi)用： 上述 1— 3 項(xiàng)之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用，計(jì)算期內(nèi)總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元。 三、項(xiàng)目損益： 項(xiàng)目利潤(rùn)總額 =銷售收入 項(xiàng)目總成本 銷 售稅金 = = 所得稅額 =項(xiàng)目總利潤(rùn) 33% = 33% = 萬(wàn)元 稅后利潤(rùn)為 萬(wàn) = 萬(wàn)元 四、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論： 投資利潤(rùn)率 =247。 100%=% 投資利稅率 =(+)247。 100%= % 項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)分析（損益情況） 序號(hào) 項(xiàng)目指標(biāo) 金額（萬(wàn)元） 說(shuō) 明 1 銷售收入 2 總成本 41 總投資 營(yíng)銷、廣告費(fèi) 萬(wàn)元 2% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3000(1＋ %)23000 3 稅金及附加 % 4 利潤(rùn)總額 5 所得稅額 33% 6 稅后利潤(rùn) 7 投資利潤(rùn)率 247。 100%=% 8 投資利稅率 (+)247。 100%= % 五、敏感性分析 該項(xiàng)目分別就銷售收入、投資單因素變化對(duì)利潤(rùn)總額收益率影響的敏感性分析 ，具體分析情況見(jiàn)下表： 變化率（ %） 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 投資利潤(rùn)率（ %） 基本方案 0 投資總額 10 10 銷售價(jià)格 10 10 計(jì)算結(jié)果表明，投資因素和銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目投資收益影響都很大。因此應(yīng)嚴(yán)格控制建設(shè)成本，把握銷售價(jià)格，盡可能回避風(fēng)險(xiǎn)。 42 六、 臨界點(diǎn)分析 商場(chǎng)部分最低售價(jià)與最低銷售量 以總成本費(fèi)用與銷售收入相等時(shí)的盈虧平衡點(diǎn)的平均銷售價(jià)格作為最低 售價(jià)。 商場(chǎng)最低平均售價(jià) =房屋單位造價(jià) /（ 1營(yíng)業(yè)稅金及附加） =（ ） /（ %） =3500 元 /平方米 正常情況下平均銷售價(jià)格 =銷售收入 /銷售面積 ==3612 元 /平方米 最低銷售量 = /3612元 /㎡ =60263平方米 最低銷售率 = 60263/82766 100%=% 即項(xiàng)目銷售率為 %時(shí)達(dá)到盈虧平衡點(diǎn) ，即剛能保本。一般認(rèn)為當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)≤ 70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低；當(dāng) 70%≤盈虧平衡點(diǎn)≤ 85%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一般；當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)大于 85%時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較高；本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般，項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)注意控制成本。 43 第 十 章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 本項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可能出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)诳尚行匝芯侩A段，考慮到以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要把握和解決好各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 市場(chǎng)是決定項(xiàng)目可行性最主要的因素。本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是實(shí)際的市場(chǎng)供求狀況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏差或在項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)過(guò)程中市場(chǎng)、對(duì) 手發(fā)生變化等。 防范措施：在做好市場(chǎng)的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場(chǎng)，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，以求更真實(shí)的反映市場(chǎng)并做出相應(yīng)對(duì)策。在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以增加可銷售面積，抓緊落實(shí)政府部門的有關(guān)政策優(yōu)惠，降低開(kāi)發(fā)成本，加快資金回籠，最終獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)： 由于項(xiàng)目周邊直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，經(jīng)調(diào)查與本項(xiàng)目定位接近，從而使得本項(xiàng)目面臨直接的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，為了規(guī)避此風(fēng)險(xiǎn)，須從兩方面著手解決：一是時(shí)間上，我們必須充分利用現(xiàn)有資源，加快施工進(jìn)度，與對(duì)手搶時(shí)間，比速度；二是在項(xiàng)目的包裝上要形 成差異化，個(gè)性化。 籌資風(fēng)險(xiǎn)： 由于該項(xiàng)目建設(shè)資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實(shí)不到位，勢(shì)必會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)度，甚至貽誤商機(jī)。 防范措施： 44 督促投資各方自有資金按時(shí)到位； 取得銀行的支持，按時(shí)將銀行貸款和按揭辦理到位； 采取有效的營(yíng)銷措施，加快房屋預(yù)售； 加強(qiáng)出租房屋的押金收??； 選擇有資金實(shí)力的施工單位墊付部分資金，在工程承包價(jià)格上給予讓利； 制定科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算控制體系，根據(jù)輕重緩急合理安排資金使用。 銷售不確定性風(fēng)險(xiǎn) 隨著客戶需求個(gè)性化需求不斷提高，對(duì)產(chǎn)品細(xì)分和客 戶群體細(xì)分的要求越來(lái)越高，如果公司的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策略等方面不能前瞻性地預(yù)測(cè)客戶個(gè)性化的需求，可能存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。 另外，房產(chǎn)價(jià)格受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)，供求關(guān)系等多方因素的影響，對(duì)銷售收入的實(shí)現(xiàn)會(huì)帶來(lái)一定的波動(dòng) 防范措施： 搞好營(yíng)銷策劃，制定詳細(xì)、周密的營(yíng)銷方案； 制定可行的招商方案，優(yōu)先引進(jìn)有實(shí)力的品牌經(jīng)銷商、主力 商店 ( 如主力店、大賣場(chǎng)、大型專業(yè)店 )，給投資者加強(qiáng)信心； 采取各種渠道大力宣傳，樹(shù)立品牌形象； 制定有吸引力的促銷方式，如多種付款方式、多種優(yōu)惠措施、高回報(bào)的返租經(jīng)營(yíng) 方式、可買可租方式等； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大、涉及合作方多的 45 復(fù)雜環(huán)節(jié)等特征。從市場(chǎng)研究到土地獲得、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷、建設(shè)施工、建材采購(gòu)、廣告推廣、銷售服務(wù)和物業(yè)管理的開(kāi)發(fā)流程中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、材料供應(yīng)、廣告策劃等多家公司，同時(shí)，更涉及計(jì)劃、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、消防、環(huán)保等多個(gè)政府部門對(duì)每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管，任何環(huán)節(jié)的變化，都將影響預(yù)期的銷售和盈利。防范措施： 針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，公司須依托實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)科學(xué)決策、精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，降低 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 成本控制的風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，建筑材料和設(shè)備價(jià)格近期不斷上漲，必將直接增加建安成本；另外施工管理出現(xiàn)問(wèn)題也將造成工程成本增加。 防范措施： 加強(qiáng)項(xiàng)目管理，采用招投標(biāo)等方式精心選擇好施工單位、監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備，有效控制工程質(zhì)量和成本； 取得政府的支持，爭(zhēng)取政策優(yōu)惠，減免相關(guān)費(fèi)用； 采取把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如在施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議與材料供應(yīng)商簽定限價(jià)協(xié)議。 46 第十 一 章 結(jié)論 及建議 一、結(jié)論 根據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目的整體宏觀和微觀 分析可知，本項(xiàng)目目前前景看好。項(xiàng)目所處的優(yōu)越的地理位置輔以合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃，營(yíng)造良好的商業(yè)、人居環(huán)境，必將成為 盤錦 市知名的集購(gòu)物、居住、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性建筑。 同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)顯示可知 , 本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行 ,具有較高的收益率，并具有較好的社會(huì)效益。 二、建議 本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件及項(xiàng)目的實(shí)際狀況，本報(bào)告認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作出說(shuō)明，并提出若干建議： ，經(jīng)營(yíng)方式，施工 方案，等一系列問(wèn)題有待確定，實(shí)際操作時(shí)需要深化；由于項(xiàng)目一期工程中的青少年活動(dòng)中心和二期科普綜合大樓均是為了使青少年科普樂(lè)園的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部門申請(qǐng)合理的優(yōu)惠政策：如稅費(fèi)減免等，二期原生態(tài)山林改造可向政府申請(qǐng)財(cái)政撥款和向社會(huì)募集資金形式進(jìn)行。 2. 本報(bào)告的測(cè)算是在考察 盤錦 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價(jià)的，這在很大程度上依賴與目前 盤錦 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來(lái)幾年我國(guó)政治，經(jīng)濟(jì)，和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步調(diào)控，控制經(jīng)濟(jì)過(guò)快過(guò)熱增長(zhǎng)，將在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí) 間 47 內(nèi)左右市場(chǎng)的變化。售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開(kāi)發(fā)管理水平對(duì)在激烈的時(shí)常競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平也至關(guān)重要；發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)，高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)，施工，營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。 ，工期，質(zhì)量，成本，原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由于該項(xiàng)目工程施工較為復(fù)雜，因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，一是要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工 程監(jiān)理制；二是推行競(jìng)投招標(biāo)，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃；三要及時(shí)與設(shè)計(jì)部門溝通，分析解決技術(shù)難題，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 盤錦 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司