【正文】 2021 年 2021 年 2021 年 1 投資總額 32, 11, 11, 土地成本 13, 10, 3, 前期 1, 1, 建設(shè)投資 12, 1, 9, 2, 配套（基礎(chǔ)） 政府規(guī)費 開發(fā)間接費 2 資金籌措 資本金 10, 10, 股東借款 5, 銀行貸款 5, 銷售回籠 15, 6, 4, 本項目總投資為 32,（含貸款利息）萬元，資金來源將通過三個渠道解決：一是自籌資金為 20210 萬元，其中資本金 10000 萬元，股東轉(zhuǎn)貸款 5000 萬元；主要用于支付土地款和部分前期費用。二是銀行借貸 5000 萬元；（獲得“四證”后向銀行抵押貸款）三是銷售收入的 30%共 15000 萬元 再投入 (第一年 5%,第二年 45%,第三年 30%)。 可行性研究報告 41 濰坊 市 XXXX 置業(yè) 有限公司 目前 有較深厚的實力，現(xiàn)有各種資產(chǎn)價值 萬 元人民幣。將全力保障項目的順利進行，因此資金來源有保證。 可行性研究報告 42 第 十 章 財務(wù)分析 本報告依據(jù)國家計劃委員會和建設(shè)部 1993 年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》及國家現(xiàn)行的財會稅務(wù)制度，對項目進行財務(wù)評價。 基本數(shù)據(jù) 計算期的確定 項目建設(shè)期按 18 個月 計 。其中第 1 至第 2 年為建設(shè)期，第 3 年開始產(chǎn)生營業(yè)收入。 (注 :預(yù)售及招商于第一年起 )。 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算 銷售收入預(yù)測 銷售收入預(yù)測表 (附表 四 ) 序號 項目 可售面積 （ M2） 銷售均價 （元/M2） 總價 銷售期 （萬元） 2021 年 銷售率 2021 年 銷售率 2021 年 銷售率 1 綜合性商業(yè) 10% 55% 35% 2 沿街商業(yè) 10% 55% 35% 3 公寓 10% 55% 35% 小計 20% 55% 25% 根據(jù)公司以往開發(fā)項目的經(jīng)驗，結(jié)合 XX 市 目前 其它可比項目 銷售情況的預(yù)測，“ XX 義烏小商品市場 ”項目的銷售周期應(yīng)該在 年左右。 可行性研究報告 43 根據(jù)成本估算及市場研究結(jié)果，本項目如在 2021 年 12 月開工，按照一般施工周期及 濰坊 商品房預(yù)售條件， 2021 年 6 月， 商業(yè)配套式 公寓、商場 將進入全面銷售，部分 沿街商業(yè) 也將開始銷售。整個項目預(yù)計在 2021年 上旬 全面竣工并交房 。 項目建設(shè)第一年開始產(chǎn)生收入，預(yù)計出 售總 面積的 10%，第二年出售總 面積的 65%。 售價參照 XX 市市場價格 。 預(yù)測 :商場 平均售價 10000 元 /平方米 (一、二層 )； 小高層公寓 平均售價 2400 元 /平方米 。 沿街商業(yè) 平均售價 3500 元 /平方米。 本項目繳納營業(yè)稅金及附加和所得稅。 營業(yè)稅 ： 為營業(yè)收入的 5%， 城市維護建設(shè)稅 ： 按營業(yè)稅的 7%， 教育費附加 稅： 按營業(yè)稅的 3%計算， 所得稅 ： 按營業(yè)收入的 1020%計算 (未完工預(yù)交 )。 土地增值稅 ： 按預(yù)售款的 1% 印花稅：銷售合同款的 % 、 現(xiàn)金流量分析 可行性研究報告 44 項目全部投資現(xiàn)金流量表 (附表 五 ) 單位 :萬元 項目 \年度 2021 2021 2021 合計 現(xiàn)金流入 銷售收入 現(xiàn)金流出 建設(shè)投入 營業(yè)稅 土地增值稅 凈現(xiàn)金流量 累計現(xiàn)金流量 財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV) 內(nèi)部報酬率(IRR) % 、資金占用峰值 從資金流量表可以看出，項目最大資金占用發(fā)生在 20212021年 ，最大資金占用量約為 萬 元 。 、通過上述相關(guān)財務(wù)動態(tài)評價指標(biāo)可以看出，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，（因股東貸款利率約為 8%，故 IC 取值為略大于該利率，取 10%）大于零，說明項目可行。 、 財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于我方目標(biāo)投資收益率 8%，故項 目符合集團規(guī)定的回報率水平。 可行性研究報告 45 利潤估算及分配 利 潤總額 =銷售收入 — 總成本 — 營業(yè)稅金及附加稅后利潤 =利潤總額 — 企業(yè)所得稅 、 項目效益估算 (附表 六 ) 效益指標(biāo)估算及敏感分析表 (附表 六 ) 銷售收入和利潤估計 序號 項 目 數(shù)量 m2 單價 元 /m2 總價：萬元 備注 一、 銷售收入合計 50, 小高層 公寓 商場 22, 商業(yè)裙房 ( 層 ) 公建 地下車庫 120 個 銷售 10% 二、 平均銷售價格 6, 按地上建筑面積計 三、 營業(yè)稅及附加 按 ％計 四、 投資成本 (萬元 ) 地上建筑面積計 其中：直接成本 間接費用 五、 營業(yè)利潤 按可售面積計 六、 稅前利潤 七、 稅前成本收益率 % 八、 銷售回報率 % 九、 成本系數(shù) 1 十、 銷售價格系數(shù) 1 可行性研究報告 46 項目敏感性分析 (附表 七 ) 項 目 稅前利潤 稅前利潤率 變化情況 備注 售價變動 正常情況 % 項目敏感性分析 % % 售價下跌 5% % % 售價上浮 5% % % 售價上浮 8% % % 成本變動 正常情況 % 成本下降 10% % % 成本下降 5% % % 成本上升 5% % % 成本上升 10% % % 按 上表所得數(shù)據(jù)，該項目相關(guān)財務(wù)靜態(tài)評價指標(biāo)如下： 直接投資成本為 萬元， 間接投資成本為 萬元， 總投資成本為 萬元， 稅前利潤為 萬元， 稅前投資利潤率為 %， 銷售利潤率為 %。 通過敏感性測試，我們可以看到，本項目對售價 和成本 的敏感性均 較大，意味著政策風(fēng)險、市場風(fēng)險的影響因素將至關(guān)重要 ,同時項目運行的成本控制也佷關(guān)鍵 。為此，前期的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計 、施工管理 以及后期的營銷推廣策略的運用就顯得尤為重要，將決定項目的成敗。 可行性研究報告 47 經(jīng)計算，本項目利 潤總額 萬元，繳納企業(yè)所得稅 萬元 (按 27%計算 )，稅后利潤 萬元。 并持有 22100 ㎡業(yè)資產(chǎn)價值約 22100 萬元。 財務(wù)盈利能力分析 成本 費 用利潤率 成本費用利潤率是反映企業(yè)成本費用與利潤關(guān)系的指標(biāo)，它是企業(yè)利潤總額與總成本費用之比。經(jīng)計算，項目成本費用利潤率為%。 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是反映項目在計算期內(nèi)投資贏利能力 的動態(tài)評估指標(biāo)，它是項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，經(jīng)對全部投資的現(xiàn)金流量表進行分析計算，得出該項目所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %。 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率， 將 項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。經(jīng)計算，全部投資所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為 2654 萬元，大于零。 投資回收期（ Pt）投資回收 期 是以項目稅前凈收益抵償全部投資所需的時間，可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表累計凈現(xiàn)金流量欄中的數(shù)字計 可行性研究報告 48 算求得。經(jīng)計算，項目全部投資回收期為 1 年（含建 設(shè)期），表明項 目能較快收回投資。 結(jié)論 該項目的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，符合商丘市發(fā)展方向和相關(guān)政策，對于提高人們生活質(zhì)量，創(chuàng)建生態(tài)園林城市等具有積極意義，社會效益顯著。 通過相關(guān)財務(wù) 盈利能力 分析 看 ， 銷售利潤率、成本費用利潤率均較理想， 我們可以得出下面的結(jié)論： 綜合得房成本為 2397 元 /M2，綜合售價 2795 元 /M2（含車位銷售 12 個 ），稅前利潤總額 3636 萬元 ， 并持有 22021 ㎡商業(yè)物業(yè)，利潤可觀。 在靜態(tài)條件下，項目投資利潤率在目前市場條件下較高，約為 %，投資回報率 %水平，項目可行； 動態(tài)條件下，財務(wù)凈現(xiàn)值為 2654 萬元， 財務(wù)凈現(xiàn)值 大于零，表明項目具有一定的抗風(fēng)險能力 ,項目可行； 財務(wù)內(nèi)部收益率為 %， 大于同期銀行貸款年利率， 大于我方目標(biāo)投資收益率 8%。 綜上，我們認(rèn)為本項目經(jīng)濟效益較好，方案可行。 可行性研究報告 49