【正文】 2021 年 2021 年 2021 年 1 投資總額 32, 11, 11, 土地成本 13, 10, 3, 前期 1, 1, 建設(shè)投資 12, 1, 9, 2, 配套（基礎(chǔ)） 政府規(guī)費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 2 資金籌措 資本金 10, 10, 股東借款 5, 銀行貸款 5, 銷售回籠 15, 6, 4, 本項(xiàng)目總投資為 32,（含貸款利息）萬(wàn)元，資金來(lái)源將通過(guò)三個(gè)渠道解決：一是自籌資金為 20210 萬(wàn)元，其中資本金 10000 萬(wàn)元，股東轉(zhuǎn)貸款 5000 萬(wàn)元；主要用于支付土地款和部分前期費(fèi)用。二是銀行借貸 5000 萬(wàn)元；（獲得“四證”后向銀行抵押貸款）三是銷售收入的 30%共 15000 萬(wàn)元 再投入 (第一年 5%,第二年 45%,第三年 30%)。 可行性研究報(bào)告 41 濰坊 市 XXXX 置業(yè) 有限公司 目前 有較深厚的實(shí)力，現(xiàn)有各種資產(chǎn)價(jià)值 萬(wàn) 元人民幣。將全力保障項(xiàng)目的順利進(jìn)行，因此資金來(lái)源有保證。 可行性研究報(bào)告 42 第 十 章 財(cái)務(wù)分析 本報(bào)告依據(jù)國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部 1993 年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》及國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)會(huì)稅務(wù)制度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 基本數(shù)據(jù) 計(jì)算期的確定 項(xiàng)目建設(shè)期按 18 個(gè)月 計(jì) 。其中第 1 至第 2 年為建設(shè)期，第 3 年開(kāi)始產(chǎn)生營(yíng)業(yè)收入。 (注 :預(yù)售及招商于第一年起 )。 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 銷售收入預(yù)測(cè) 銷售收入預(yù)測(cè)表 (附表 四 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 可售面積 （ M2） 銷售均價(jià) （元/M2） 總價(jià) 銷售期 （萬(wàn)元） 2021 年 銷售率 2021 年 銷售率 2021 年 銷售率 1 綜合性商業(yè) 10% 55% 35% 2 沿街商業(yè) 10% 55% 35% 3 公寓 10% 55% 35% 小計(jì) 20% 55% 25% 根據(jù)公司以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合 XX 市 目前 其它可比項(xiàng)目 銷售情況的預(yù)測(cè)，“ XX 義烏小商品市場(chǎng) ”項(xiàng)目的銷售周期應(yīng)該在 年左右。 可行性研究報(bào)告 43 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究結(jié)果，本項(xiàng)目如在 2021 年 12 月開(kāi)工，按照一般施工周期及 濰坊 商品房預(yù)售條件， 2021 年 6 月， 商業(yè)配套式 公寓、商場(chǎng) 將進(jìn)入全面銷售，部分 沿街商業(yè) 也將開(kāi)始銷售。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2021年 上旬 全面竣工并交房 。 項(xiàng)目建設(shè)第一年開(kāi)始產(chǎn)生收入，預(yù)計(jì)出 售總 面積的 10%，第二年出售總 面積的 65%。 售價(jià)參照 XX 市市場(chǎng)價(jià)格 。 預(yù)測(cè) :商場(chǎng) 平均售價(jià) 10000 元 /平方米 (一、二層 )； 小高層公寓 平均售價(jià) 2400 元 /平方米 。 沿街商業(yè) 平均售價(jià) 3500 元 /平方米。 本項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加和所得稅。 營(yíng)業(yè)稅 ： 為營(yíng)業(yè)收入的 5%， 城市維護(hù)建設(shè)稅 ： 按營(yíng)業(yè)稅的 7%， 教育費(fèi)附加 稅： 按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算， 所得稅 ： 按營(yíng)業(yè)收入的 1020%計(jì)算 (未完工預(yù)交 )。 土地增值稅 ： 按預(yù)售款的 1% 印花稅：銷售合同款的 % 、 現(xiàn)金流量分析 可行性研究報(bào)告 44 項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 (附表 五 ) 單位 :萬(wàn)元 項(xiàng)目 \年度 2021 2021 2021 合計(jì) 現(xiàn)金流入 銷售收入 現(xiàn)金流出 建設(shè)投入 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)現(xiàn)金流量 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV) 內(nèi)部報(bào)酬率(IRR) % 、資金占用峰值 從資金流量表可以看出，項(xiàng)目最大資金占用發(fā)生在 20212021年 ，最大資金占用量約為 萬(wàn) 元 。 、通過(guò)上述相關(guān)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，（因股東貸款利率約為 8%，故 IC 取值為略大于該利率，取 10%）大于零，說(shuō)明項(xiàng)目可行。 、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于我方目標(biāo)投資收益率 8%，故項(xiàng) 目符合集團(tuán)規(guī)定的回報(bào)率水平。 可行性研究報(bào)告 45 利潤(rùn)估算及分配 利 潤(rùn)總額 =銷售收入 — 總成本 — 營(yíng)業(yè)稅金及附加稅后利潤(rùn) =利潤(rùn)總額 — 企業(yè)所得稅 、 項(xiàng)目效益估算 (附表 六 ) 效益指標(biāo)估算及敏感分析表 (附表 六 ) 銷售收入和利潤(rùn)估計(jì) 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 m2 單價(jià) 元 /m2 總價(jià)：萬(wàn)元 備注 一、 銷售收入合計(jì) 50, 小高層 公寓 商場(chǎng) 22, 商業(yè)裙房 ( 層 ) 公建 地下車庫(kù) 120 個(gè) 銷售 10% 二、 平均銷售價(jià)格 6, 按地上建筑面積計(jì) 三、 營(yíng)業(yè)稅及附加 按 ％計(jì) 四、 投資成本 (萬(wàn)元 ) 地上建筑面積計(jì) 其中：直接成本 間接費(fèi)用 五、 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 按可售面積計(jì) 六、 稅前利潤(rùn) 七、 稅前成本收益率 % 八、 銷售回報(bào)率 % 九、 成本系數(shù) 1 十、 銷售價(jià)格系數(shù) 1 可行性研究報(bào)告 46 項(xiàng)目敏感性分析 (附表 七 ) 項(xiàng) 目 稅前利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)率 變化情況 備注 售價(jià)變動(dòng) 正常情況 % 項(xiàng)目敏感性分析 % % 售價(jià)下跌 5% % % 售價(jià)上浮 5% % % 售價(jià)上浮 8% % % 成本變動(dòng) 正常情況 % 成本下降 10% % % 成本下降 5% % % 成本上升 5% % % 成本上升 10% % % 按 上表所得數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 直接投資成本為 萬(wàn)元， 間接投資成本為 萬(wàn)元， 總投資成本為 萬(wàn)元， 稅前利潤(rùn)為 萬(wàn)元， 稅前投資利潤(rùn)率為 %， 銷售利潤(rùn)率為 %。 通過(guò)敏感性測(cè)試，我們可以看到，本項(xiàng)目對(duì)售價(jià) 和成本 的敏感性均 較大，意味著政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素將至關(guān)重要 ,同時(shí)項(xiàng)目運(yùn)行的成本控制也佷關(guān)鍵 。為此，前期的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì) 、施工管理 以及后期的營(yíng)銷推廣策略的運(yùn)用就顯得尤為重要，將決定項(xiàng)目的成敗。 可行性研究報(bào)告 47 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目利 潤(rùn)總額 萬(wàn)元，繳納企業(yè)所得稅 萬(wàn)元 (按 27%計(jì)算 )，稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元。 并持有 22100 ㎡業(yè)資產(chǎn)價(jià)值約 22100 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 成本 費(fèi) 用利潤(rùn)率 成本費(fèi)用利潤(rùn)率是反映企業(yè)成本費(fèi)用與利潤(rùn)關(guān)系的指標(biāo)，它是企業(yè)利潤(rùn)總額與總成本費(fèi)用之比。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目成本費(fèi)用利潤(rùn)率為%。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)投資贏利能力 的動(dòng)態(tài)評(píng)估指標(biāo)，它是項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，經(jīng)對(duì)全部投資的現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析計(jì)算，得出該項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率， 將 項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。經(jīng)計(jì)算，全部投資所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 2654 萬(wàn)元，大于零。 投資回收期（ Pt）投資回收 期 是以項(xiàng)目稅前凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表累計(jì)凈現(xiàn)金流量欄中的數(shù)字計(jì) 可行性研究報(bào)告 48 算求得。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目全部投資回收期為 1 年（含建 設(shè)期），表明項(xiàng) 目能較快收回投資。 結(jié)論 該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，符合商丘市發(fā)展方向和相關(guān)政策，對(duì)于提高人們生活質(zhì)量，創(chuàng)建生態(tài)園林城市等具有積極意義，社會(huì)效益顯著。 通過(guò)相關(guān)財(cái)務(wù) 盈利能力 分析 看 ， 銷售利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率均較理想， 我們可以得出下面的結(jié)論： 綜合得房成本為 2397 元 /M2，綜合售價(jià) 2795 元 /M2（含車位銷售 12 個(gè) ），稅前利潤(rùn)總額 3636 萬(wàn)元 ， 并持有 22021 ㎡商業(yè)物業(yè)，利潤(rùn)可觀。 在靜態(tài)條件下，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率在目前市場(chǎng)條件下較高，約為 %，投資回報(bào)率 %水平，項(xiàng)目可行； 動(dòng)態(tài)條件下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 2654 萬(wàn)元， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 大于零，表明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ,項(xiàng)目可行； 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %， 大于同期銀行貸款年利率， 大于我方目標(biāo)投資收益率 8%。 綜上，我們認(rèn)為本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，方案可行。 可行性研究報(bào)告 49