湖西路農(nóng)貿(mào)市場推售方案-資料下載頁
2025-02-27 17:47本頁面
【正文】 1 24 其他 44444 60000 5 30 蔬菜 4444 8000 190 152 調(diào)味品 4444 8000 10 8 生面食 4444 8000 10 8 干貨 4444 8000 10 8 合計 441 一層營業(yè)房售價參考步行街一號樓具有經(jīng)營管理公司的樓層售價 ,其 1樓平均售價 12021元 /平方米 ,銷售收入 12021= . 三年返租平均按 9%計算 ,須支付投資者租金 9%3= ,三年收取租金按照第一年 50萬元 ,第二年 60萬元 ,第三年 70萬元 ,即平均 180萬元 ,凈支出租金 53萬元 農(nóng)貿(mào)市場 出 售產(chǎn)權(quán)收入為 += .(二層超市區(qū)及三層除外 ) 比較兩種 方案 ,從總收益上看相差無幾 ,但是第二種 (產(chǎn)權(quán)銷售 ,固定回報 )方案 受市場認(rèn)同的程度較小 . 如果我們自身有把市場培育好的信心 ,選擇先租后售的方式更為穩(wěn)妥 ,因?yàn)椴还懿捎煤畏N方式 ,出租環(huán)節(jié)是必不可少的 . 六 ,農(nóng)貿(mào)市場 模式評析及建議 : 1,利潤 /風(fēng)險角度 長期出租收益大 ,但充滿了不確定性 ,資金回籠慢 ,風(fēng)險相應(yīng)增大 ,以現(xiàn)租金水平估計收期限在10年左右 。 產(chǎn)權(quán)出售無后期經(jīng)營風(fēng)險 ,資金回籠快 ,但無法體現(xiàn)真實(shí)價值所在 ,應(yīng)有的價值 流失 ,還可能開業(yè)后經(jīng)營混亂 ,有損政府及開發(fā)商形象 ,且直接影響百姓生活 ,類似開發(fā)模式在馬鞍山無可借鑒對象 。 開業(yè)即采用產(chǎn)權(quán)回報的經(jīng)營運(yùn)作模式 ,商業(yè)地產(chǎn)中也有嘗試 ,如步行街加華廣場 ,中央花園長發(fā)商廈 ,均因經(jīng)營不景氣陷入無法按照預(yù)想的回報率回報投資者的圈套 ,造成投資者恐慌心理 ,對投資置業(yè)持觀望態(tài)度 。 先租后售的模式 ,規(guī)避了上述不利因素 ,兼顧了開發(fā)商 ,投資者 ,經(jīng)營者 ,消費(fèi)者多方利益 ,是較為可行的運(yùn)作模式 . 2,管理角度 出租和出售經(jīng)營權(quán)均需成立后續(xù)的物業(yè)管理公司或資產(chǎn)管理公司 ,無論出售產(chǎn)權(quán)還是出租均涉及招商和統(tǒng)一 管理問題 ,均須在工商 ,稅務(wù)等行業(yè)管理部門相應(yīng)管理和監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行 . 3,可行性角度 綜觀全國市場 ,各地對產(chǎn)權(quán)式 農(nóng)貿(mào)市場 政策不一 .目前產(chǎn)權(quán)式 農(nóng)貿(mào)市場 僅重慶比較成功 ,其成功經(jīng)驗(yàn)為農(nóng)改超 ,但問題依然較多 .在整體投資環(huán)境不景氣的大環(huán)境下 ,海外海先租后售的模式不失為一種大膽的創(chuàng)新和嘗試 . 七 ,綜述 根據(jù)與產(chǎn)權(quán)部門的溝通 ,同意按照產(chǎn)權(quán)銷售模式操作 ,但是很難進(jìn)行管理 ,前期就須請工商部門以行業(yè)管理的角色進(jìn)入 ,加強(qiáng)管理 。 目前在馬鞍山無 農(nóng)貿(mào)市場 銷售的先例 ,無參照價格 ,因此一年后出售產(chǎn)權(quán)時 ,定價仍按公式 :售價 =年租金 /市場回報 率 ,此時的租金和回報 ,均有現(xiàn)實(shí)性和可行性 .在實(shí)際執(zhí)行中可根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況調(diào)整定價 ,因此建議采用 分階段推出 ,低開高走 的策略 ,預(yù)計其總價在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增值20%應(yīng)當(dāng)可行 。沿街門面價格可能差異較大 ,但是數(shù)量較少 ,無太大影響 . 以上租金是結(jié)合具體業(yè)態(tài)制定 ,業(yè)態(tài)比例參照現(xiàn)有 農(nóng)貿(mào)市場 情況確定 ,實(shí)際中還須據(jù)實(shí)調(diào)整 . 成本測算 :a,建安 1300元 /㎡ +土地市價 906元 /㎡ =2206元 /㎡ ,總造價 2206元 /㎡ 6000㎡ =1324萬元 b,建安 1300元 /㎡ +實(shí)際地價 375元 /㎡ =1675元 /㎡ ,總造價 :1675元 /㎡ 6000 ㎡ =1005萬元 如按 先租后售 模式 ,第一年即可收回實(shí)際成本 966萬 ,接近實(shí)際成本 1005萬 . 平面規(guī)劃有待請設(shè)計部門進(jìn)一步精確 ,便于施工 . 附 :一 ,二層攤位分割圖 . 浙江海外海集團(tuán) (馬鞍山 )房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售部 2021年 12月 12日
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