【導(dǎo)讀】社區(qū)，提升小區(qū)品味。充分利用周邊資源，營(yíng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，建筑。善、美”的和諧宗旨。創(chuàng)建新型居住空間環(huán)境，實(shí)現(xiàn)住宅日照、朝向、通風(fēng)、景觀的均好性，提供便捷合理的人車分流交通系統(tǒng)。XXXX安居房工程位于XX環(huán)境優(yōu)美的城北地塊，西邊鄰接護(hù)城河，座城市綜合空間開發(fā)。面積為約公頃，分三期實(shí)施。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容分為4~5層安置房住宅和商品房住宅。住宅層高米，多層住宅建筑高度小于20米，高層建筑高度在60米以內(nèi)，建筑底層設(shè)置架空自行車停車庫(kù)。中設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)存，半地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)。通訊等配套設(shè)施在規(guī)劃中都能妥善解決，基本具備項(xiàng)目建設(shè)的條件。施建設(shè)費(fèi)825萬(wàn)元，公共配套建設(shè)費(fèi)20萬(wàn)元，其他費(fèi)用560萬(wàn)元，開發(fā)期稅費(fèi)1236萬(wàn)元，管理費(fèi)用150萬(wàn)元，不可預(yù)見費(fèi)1435萬(wàn)元。期間嚴(yán)格按照公開、公正、公平原則實(shí)行招投標(biāo)，并。資億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元。務(wù)，已真正步入一個(gè)高速、穩(wěn)定的良性發(fā)展期。為向外拓展空間的第一著力點(diǎn)，更是掀起大建設(shè)大開發(fā)的熱潮。

　　

【正文】 投資估算，由于無(wú)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，故不需要進(jìn)行流動(dòng)資金估算，其投資估算（主要是建設(shè)投資估算）如下表所示： 表 106 投資成本費(fèi)用估算匯總 序號(hào) 成本項(xiàng)目 金額 （萬(wàn)元） 開發(fā)成本（元 /平方米） 多層住宅 高層住宅 配套 地下室 半地下室 1 土地成本 10080 1081 1081 1081 1081 1081 2 建安工程費(fèi) 15173 1380 1520 1350 2850 1950 3 前期工程費(fèi) 659 71 71 71 71 71 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 825 88 88 88 88 88 5 公共配套設(shè)施費(fèi) 20 2 2 2 2 2 6 其他 費(fèi)用 560 60 60 60 60 60 7 開發(fā)期稅費(fèi) 1236 133 133 133 133 133 8 管理 費(fèi)用 150 16 16 16 16 16 9 不可預(yù)見費(fèi) 1435 154 154 154 154 154 10 投資總額合計(jì) 30138 2985 3125 2955 4455 3555 XX 安居房工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 第十一章 融資方案 本項(xiàng) 目資金來(lái)源有 二 個(gè)渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。投入計(jì)劃如下，自有資金 億 全部用于投資； 商請(qǐng)銀行 五 年期貸款 億元 。 項(xiàng)目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共 30138 萬(wàn)元，按照自有資金的比例，自有資金占總投資的 40%，約 12138 萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金；商請(qǐng)銀行 五 年期貸款 18000 萬(wàn)元 ， 采取 二 次放貸 二 年進(jìn)行還貸。貸款利息按銀行 五 年期利率 8%進(jìn)行估算 。 具體見下表： 表 111 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)期 2021 年 2021 年 2021 年 1 總投資 32659 12458 9866 10335 建設(shè)投資 30138 12138 9000 9000 建設(shè)期利息 2521 320 866 1335 2 資金籌措 30138 12138 9000 9000 自有資金 12138 4138 4000 4000 借款 18000 8000 5000 5000 XX 安居房工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 第十二章 還貸來(lái)源分析 一、還貸能力分析 該項(xiàng)目的還款來(lái)源為安 居 房銷售收入與土地出讓金返還所得。 安居 房銷售收入與銷售計(jì)劃 安居 房銷售收入 安置部分建筑面積為 30835 ㎡， 其中有 30%即 9250 ㎡是面向無(wú)房戶銷售的，價(jià)格為 850 元 /㎡， 另 70%銷售價(jià)為 550 元 /㎡，安置面積部分可獲銷售收入 1973 萬(wàn)元。 超面積部分建筑面積為 45559 ㎡，按照市場(chǎng)價(jià)銷售，根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件、 XX 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)以及 XX 縣拆遷安置房有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)，多層按 5800 元 /㎡銷售，小高層按 5500 元 /㎡銷售， 沿街商鋪按 20210元 /㎡ 銷售 ,超面積部分可獲銷售收入 36032萬(wàn)元。 地下停車位與半地下停車位全部出售，每個(gè)車位按 8 萬(wàn) /個(gè)銷售，可獲得銷售收入 3216 萬(wàn)元。 該安居 房可獲得總銷售收入 41221 萬(wàn)元。 銷售進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃用三年時(shí)間完成 安置及 銷售，計(jì)劃 2021 年出售 30%房源， 2021 年出售 50%房源， 2021 年出售 20%房源。 地下車位分二年完成銷售， 2021 年銷售 70%， 2021 年銷售 30%。收入估算 如下表所示： XX 安居房工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 營(yíng)業(yè)收入估算表 表 121 項(xiàng)目 2021 年 2021 年 2021 年 多層住宅 可銷售面積 (m2) 10690 17818 7127 營(yíng)業(yè)收入 （萬(wàn)元） 1427 2379 951 小高層住宅 可銷售面積 (m2) 9987 16645 6658 營(yíng)業(yè)收入 （萬(wàn)元） 5493 9155 3662 沿街商鋪 可銷售面積 (m2) 2240 3735 1494 營(yíng)業(yè)收入 （萬(wàn)元） 4480 7470 2988 車位出售 出售車位 （個(gè)） 0 281 121 營(yíng)業(yè)收入 （萬(wàn)元） 0 2248 968 合計(jì) 可售住宅面積(m2) 22917 38198 15279 營(yíng)業(yè)收入 （萬(wàn)元 ） 11400 21252 8569 該項(xiàng)目為 五 年期貸款 ， 通過(guò)計(jì)算分析，截止至 2021 年，售房所XX 安居房工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 得總收入為 41221 萬(wàn)元，可安排專項(xiàng)資金用于償還銀行借款 18000 萬(wàn)元及利息。 土地出讓金返還 該項(xiàng)目的土地出讓金為 10080 萬(wàn)元，按照 規(guī)定，土地出讓金返還率為 95%，即 9576 萬(wàn)元可返還， 2021 年和 2021 年分別返還 5000 萬(wàn)元及 4576 萬(wàn)元。 二、還貸計(jì)劃 2021 年起開始還貸， 2021 年 先行 償還貸款 8000 萬(wàn)元，還貸來(lái)源為 2021 年 及 2021 年 的房屋銷售收入 ； 2021 年償還 剩余 貸款 10000 萬(wàn)元，還貸來(lái)源為 2021 年 的房屋銷售收入 及土地出讓金返還。 剩余資金用于公司其他項(xiàng)目建設(shè)。 還款分析表 表 122 還款年份 還款項(xiàng)目 歸還本息 （萬(wàn)元） 還貸來(lái)源 償還借款 償還利息 2021 年 8000 1440 9440 2021 及 2021 年房屋銷售收入 2021 年 10000 800 10800 2021 年房屋銷售收入及土地出讓金返還收入 合計(jì) 18000 2240 20240 XX 安居房工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 第十 三 章 社會(huì)評(píng)價(jià) 社會(huì)評(píng)價(jià)是分析本項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)對(duì) XX 縣 的社會(huì)影響和社會(huì)效益，分析項(xiàng) 目所在地的社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。 社會(huì)評(píng)價(jià)從以人為本的原則出發(fā)，研究?jī)?nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。 一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 （一）項(xiàng)目對(duì)所在區(qū)域居民就業(yè)和收入的影響 本項(xiàng)目 一進(jìn)入啟動(dòng)階段，將拉動(dòng)投資和消費(fèi)，將增加商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，有利于進(jìn)一步吸引投資，推動(dòng) XX 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，新增眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而解決部分市民的就業(yè)問(wèn)題。 同時(shí)，在施工過(guò)程中，將投入較大的施工力量，項(xiàng)目建設(shè)所需的上下游建筑材料的需求，又給相關(guān)行業(yè)增加了就業(yè) 機(jī)會(huì)，由此項(xiàng)目帶動(dòng)了間接的就業(yè)崗位。因此項(xiàng)目的建設(shè)總體來(lái)說(shuō)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胗绊懯钦娴摹? （二）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響 本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，將提高和改善居住水平和生活環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)生活配套等各方面設(shè)施的完善。 注重以人為本，生態(tài)優(yōu)化，綜合效益和社會(huì)文明的融合，在滿足交通、消防等市政設(shè)施的同時(shí)，提高地塊的利用率，擴(kuò)大綠化面積，營(yíng)造人與自然的和諧環(huán)境，建設(shè)風(fēng)格與城市周圍景觀相協(xié)調(diào)發(fā)展，給市民創(chuàng)造了一個(gè)良好的工作環(huán)境和生活空間，提高了市民的居住和生活條件。 項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)所在地區(qū)居民生XX 安居房工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 活 水平和生活質(zhì)量的影響是正面的。 （三）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)不同利益群體的影響 本項(xiàng)目的建設(shè)， 增加城市積聚力。 本項(xiàng)目的開發(fā) 建設(shè)，不僅帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)，而且刺激其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)各項(xiàng)消費(fèi)。由于 XX 舊區(qū)擁有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，隨著投資環(huán)境的逐步改善，會(huì)吸引人們前來(lái)購(gòu)物和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，將推動(dòng)飲食業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并將進(jìn)一步地提高 XX 城市的人口集聚力和承載力，有利于 XX 成長(zhǎng)為 新興現(xiàn)代化城市 。 主要直接獲益的是 XX 縣廣大人民群眾。 （四）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)弱勢(shì)群體的影響 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益不會(huì)造成負(fù)面影響，反之，由于改善了居住條件和生活環(huán)境，提高了對(duì)弱勢(shì)群體人員合法權(quán)益的保護(hù)。因此影響是正面的。 （五）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響 本項(xiàng)目 必然推動(dòng)市民素質(zhì)、物質(zhì)文明建設(shè)的不斷改善，將為城市精神文明建設(shè)創(chuàng)造必要的物質(zhì)基礎(chǔ)與基本條件，隨著社會(huì)風(fēng)氣，民俗風(fēng)情、新聞傳播等各種人文現(xiàn)象和文化活動(dòng)的不斷提高，從而有利于城市居民自身素質(zhì)的提高和發(fā)展，有利于廣大市民文明習(xí)慣的形成，有利于社會(huì)文明風(fēng)氣的鞏固，有利于文明城市的建設(shè)，塑造美好的城市形象 ，以促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。 因此，項(xiàng)目的建設(shè)將一定程度地改善當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境。 （六）項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響 本項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì) XX 縣城市總體規(guī)劃起到示范作用，通過(guò)項(xiàng)目XX 安居房工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 的實(shí)施，完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅擴(kuò)展了城市的發(fā)展空間，改善了城市環(huán)境和市容景觀，同時(shí)對(duì)提高城市的綜合功能，推動(dòng) XX縣的城市化進(jìn)程產(chǎn)生積極的作用。通過(guò)以上分析，就本項(xiàng)目的社會(huì)影響，評(píng)價(jià)結(jié)果如下： 表 131 項(xiàng)目社會(huì)影響分析表 序號(hào) 社會(huì)因素 影響的范圍、程度 可能出現(xiàn) 的后果 措施 建議 1 對(duì)居民就業(yè)和收入影響 XX縣 正面 2 對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 XX縣 正面 3 對(duì)不同利益群體的影響 XX縣 正面 4 對(duì)脆弱群體的影響 XX縣 正面 5 對(duì)地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響 XX縣 正面 6 對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量、城市化進(jìn)程的影響 XX縣 正面 二、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 （一）項(xiàng)目所在地區(qū)各類組織對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的態(tài)度 本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中有很多組織與本項(xiàng)目有關(guān)。首先 XX 縣委、縣政府機(jī)關(guān)各部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目是擁護(hù)和支 持的，并且盡了最大努力；對(duì)于為本項(xiàng)目建設(shè)提供支持的組織，如提供交通、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施的部門，也持積極的態(tài)度，并能盡最大可能支持項(xiàng)目的建設(shè)。 （二）當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性分析 近年來(lái)， XX 縣按照“拉開框架、增強(qiáng)功能、改善環(huán)境、提升品XX 安居房工程 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 位”的思路，積極實(shí)施“東擴(kuò)南進(jìn)、北延西控、中間完善”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，城市建設(shè)取得突破性進(jìn)展。一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已雄姿態(tài)初現(xiàn)。因此 XX 縣的技術(shù)文化條件完全能夠應(yīng)該能夠滿足本項(xiàng)目的 順利建設(shè)。 通過(guò)分析，得出社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表如下： 社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表 表 132 序號(hào) 社會(huì)因素 適應(yīng)程度 可能出現(xiàn)的問(wèn)題 措施建議 1 當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu) 適應(yīng) 2 當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件 適應(yīng) 三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目社會(huì)因素的分析，研究認(rèn)為本項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小。 四、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 根據(jù)以上社會(huì)影響分析評(píng)價(jià)，研究認(rèn)為本項(xiàng)目的建設(shè)無(wú)論在政治、文化、社會(huì)等方面都將產(chǎn)生積極的影響，社會(huì)效益明顯。因此，社會(huì)評(píng)價(jià)是可行的。