蘇州御園vs九龍倉研究報告-資料下載頁
2025-08-20 14:48本頁面
【導(dǎo)讀】綠城蘇州御園VS九龍倉國賓1號。比對內(nèi)容九龍倉國賓1號綠城御園優(yōu)劣分析。占地面積34萬㎡15萬㎡。l國賓一號容積率、綠化率低于本項目，產(chǎn)品形態(tài)為純獨棟、于競品，影響總價。建筑面積20萬㎡12萬㎡。建筑類型獨棟、雙拼別墅法式合院、平層官邸。獨棟608-691㎡（地上約。平層官邸308-405㎡（平。層一樓不計入銷售面積）。車位比1：2合院1：3平層1：2. l御園項目無論建。室內(nèi)設(shè)計，均為業(yè)。建筑設(shè)計事務(wù)所，是綜合性設(shè)計公司，目前在中國有分公。司，其中國項目設(shè)。計均為國內(nèi)設(shè)計師。服務(wù)體系優(yōu)于競品。樣板房設(shè)計上海大野設(shè)計公司陳文棟設(shè)計。規(guī)劃布局呈南北帶狀分布，主要集高端雙拼、獨棟別墅于一體。以經(jīng)典的歐洲十字布局為核心，獨。創(chuàng)性的法式合院和平層官邸建構(gòu)市。中心稀缺的低密度大宅氛圍。采用徹底的人車分流系統(tǒng)，地面部分只。通，每家均有獨立的地下車位，從地下。車庫直接入戶，私密安全。內(nèi)部景觀水系圍繞，增強私。以圍繞十字形空間軸線展開，串聯(lián)一系。電梯間配置未定三菱。太陽能熱水系統(tǒng)無
【正文】 。 本項目 VS九龍倉國賓 1號苗木對比總結(jié) 細節(jié)對比：國賓 1號 細節(jié)對比：綠城御園 主入口實景 主入口實景 建筑實景圖 建筑實景圖 建筑實景圖 建筑實景圖 優(yōu)勢（ S） 劣勢 (W) 本項目 VS九龍倉國賓 1號 本項目 九龍倉國賓一號 本項目競爭方向： 保持品牌品質(zhì)決勝力 +加強營銷品牌落地 +保證樣板展示沖擊力 小結(jié) : (啟示、借鑒 ) ?半地下室設(shè)計，地下室采光、通風(fēng)較好； ?低密度高綠化率，花園面積較大 ?交付時間較早 ?前期營銷推廣，品牌落地到位； ?展示先行，眼見為實，客戶接受度高 ?價格優(yōu)勢 ?高端物業(yè)營造經(jīng)驗不足； ?產(chǎn)品細節(jié)方面有所欠缺（如石材接縫大）； ?規(guī)劃、設(shè)計團隊實力一般 ?服務(wù)及小區(qū)物業(yè)不具備國賓級檔次； ?現(xiàn)場展示區(qū)說服力不足，缺乏產(chǎn)品表現(xiàn)。 ?品牌定位：綠城品牌，高端物業(yè)營 造經(jīng)驗豐富 ?營造團隊：建筑、景觀園林、規(guī)劃 設(shè)計團隊實力雄厚 ?精裝修：蘇州最高端精裝物業(yè)； ?安全、舒適、人性化的智能化科技系統(tǒng)； ?綠城物業(yè)服務(wù)； ?實景樣板區(qū)尚未呈現(xiàn)； ?客戶對綠城的品牌認知不夠； ?全為大面積產(chǎn)品，導(dǎo)致總價高 ?新型產(chǎn)品類型，需要接受的過程； ?整體交房時間較晚； ?樓面價過高； 展示（細節(jié)）評價 l現(xiàn)場售樓處：保安專業(yè)熱情，售樓處與施工現(xiàn)場無區(qū)隔，示范區(qū)細節(jié)不足； l樣板房公開客戶反映效果一般； l案場人員情況： 1名經(jīng)理、 1名案場經(jīng)理、 6名銷售員， 1名駐場策劃。銷售員銷講熟練，但客戶反映以貌取人現(xiàn)象明顯，講解方式習(xí)慣抬高自己貶低竟?fàn)帉κ帧? 售樓處實景圖 售樓處展示 營銷推廣總結(jié)及對項目的啟示 第一步：啟動策略 — 獨棟和雙拼搭配：項目利用區(qū)域市場的階段性空白快速跑量，雙拼和獨棟搭配銷售，擴大客戶層面，同時控制總價面積以高性價比造成市場影響力 ,形成口碑。 第二步：展示先行 +活動先行 — 借接待中心公開吸引媒體眼球，制造話題，舉辦高端活動， 樹立項目高端大盤的形象。 第三步：推售節(jié)奏 — 少量多推，快速跑量位置相對較差房源，以圈層渠道推廣為主，低調(diào)隱秘。 強調(diào)圈層，直接訴求客戶身份 —— “出入皆人物” 活動嫁接 216。2020年 3月 10日，位于市區(qū)和基廣場的品牌會館暨接待中心開放， 8月 28日，現(xiàn)場售樓處及實景示范區(qū)公開，廣邀媒體制造話題，吸引眼球。 1 2 3 接待中心開放 贊助高端賽事制造話題 持續(xù)的暖場小活動 216。2020俱樂部冠軍賽， 2020金雞湖高爾夫球冠軍賽，太湖水星龍舟賽，一系列賽事吸引蘇州乃至長三角政商名流及文化藝術(shù)界的社會顯要人物前來助陣，通過高端賽事的舉辦，傳達出身份層級標(biāo)注下的高端生活主張，契合項目“出入皆人物”的主題 。 216。國賓主題交流沙龍、歲末業(yè)主答謝會等活動保持與客戶的持續(xù)聯(lián)動和關(guān)注。 時間軸 節(jié)點軸 接待中心公開 密集活動期 一批開盤 二批開盤 現(xiàn)場售樓處公開 三批開盤 四批開盤 顯赫 并非傳承經(jīng)典 高調(diào)路線 媒體表現(xiàn)嫁接 報廣軟文凸顯項目高端氣質(zhì)，圈定客戶上流層級，彰顯尊貴 凸顯項目地段、產(chǎn)品和高端形象信息，制造話題 圈定客戶上層階層，凸顯項目高端氣質(zhì)，制造話題 國賓一號營銷成功分析： 競爭層面：項目周邊的高端房源基本處于前期階段，競爭個案較少， 避開未來可能有的激勵競爭，極大地促進了項目的成交。 定價層面：該盤雙拼單價 28000元 /㎡ ，總價 1000萬起；獨棟 38000 43000元 /㎡ ，總價為 2020萬 3000萬以上。在同區(qū)域高端項目中性價 比較高，達到高端客戶的心理線。 實景層面：展示先行，樣板先行，眼見為實客戶接受度較高。 推廣層面：用“出入皆人物”的廣告語直接拔高客戶的層次，再加上 采用全方位戶外布點的方式提高知名度，在 2020年的市場里以 1500萬營銷 費用打響市場知名度。
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