【導(dǎo)讀】的國(guó)有出讓商業(yè)、餐飲旅館業(yè)、住宅用地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。地管理法〉的決定》第二次修正]；法〉的決定》]；《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；《國(guó)有土地使用證》“北國(guó)用第B00647號(hào)”?！侗焙Ｊ谢鶞?zhǔn)地價(jià)修訂基本成果及應(yīng)用說明》；《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表》；《北海工程造價(jià)信息》。2021年11月3日至2021年11月6日。置業(yè)有限責(zé)任公司。宅用地為，其容積率為。通電、郵電），宗地紅線內(nèi)為場(chǎng)地平整。有關(guān)部門的規(guī)定確定。國(guó)土地管理法》辦法為依據(jù)。估價(jià)人員實(shí)地勘察資料、估價(jià)人員收集的北海市樣點(diǎn)地價(jià)資料為依據(jù)；在估價(jià)基準(zhǔn)日房地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開、公平的均衡市場(chǎng)。

　　

【正文】 （建筑面積為 125200平方米 ,建筑高度為 210米 ） ， 叁 棟 40層住宅樓， 叁 棟 50層住宅 樓 （住宅總建筑面積為 ） ，總建筑面積為 ，區(qū)內(nèi)除建筑物外的空地用于布置小區(qū)道路和綠化、公共活動(dòng)場(chǎng)所等。整幢建筑物外墻涂 高檔外墻漆， 安裝有高檔電梯，窗戶為 塑鋼窗， 入戶門為高級(jí)防盜門樓梯等公用部分內(nèi)墻刮內(nèi)墻漆，瓷磚地面，鐵欄桿木扶手；水、電、電視閉路線、網(wǎng)線安裝到戶； 住宅用房戶內(nèi)精裝修 , 酒店及酒店式公寓用房按五星級(jí)酒店裝修 。 ? 確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 (A) 廣西公大土地評(píng)估有限公司 22 技 表 7 案例與委估宗 地比較表 序號(hào) 北部灣壹號(hào) 委估宗地 土地面積 建設(shè)地址 茶亭路 49號(hào) (位于北海市海城區(qū) ,北海市的北面 ,隔海景大道與大海相望 ). 銀灘中區(qū) ,銀灘四號(hào)路以南約 200米 (位于北海市銀海區(qū) ,北海市的南面 ,宗地南面和西面與海灘緊密相連 ). 規(guī)劃容積率 建筑密度 % % 綠化率 65% % 建筑高度 200米 210米 (建成后將成為北海市第一高樓 ) 北部灣壹號(hào)效果圖 據(jù)評(píng)估人員調(diào)查， 北部灣 壹 號(hào) 2021年 10月 28日推出的海怡閣、海悅閣均價(jià) 9300元 /平方米 ,通過 比較修正確定委估宗地開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的 住宅用房最有可能的交易價(jià)格為 9300元 /平方米 ,酒店及酒店式公寓用房約是住宅用房的 （合 10230元 /平方米）， 則總價(jià)為： A ＝ 10230 125200+9300 =3095861190( 元 ) ≈(萬元 ) ? 確定開發(fā)周期 房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般分三個(gè)階段，前期主要包括報(bào)建、土地的開發(fā)(拆遷、場(chǎng)地平整、臨時(shí)水電等 )、勘察、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)等，其工期 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和難易程度確定；中期主要包括建筑安裝工程建設(shè) (含設(shè)備的安裝 ),其工期根據(jù)全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額確定建筑安裝工程 (含地廣西公大土地評(píng)估有限公司 23 基、基礎(chǔ)的處理、設(shè)備及安裝等 )的施工工期；后期主要包括室外附屬工程的建設(shè) (含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻等 )，后期工期結(jié)合建筑安裝工程的施工工期確定。根據(jù)委估宗地的建設(shè)規(guī)模和實(shí)際情況，容積率 4年； ? 確定整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本（ B） 開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。其中： ① 購(gòu)地稅費(fèi) 購(gòu)地稅費(fèi)主要是指購(gòu)地者通過向政府或市場(chǎng)購(gòu)買取得土地使用權(quán) ,由購(gòu)地者承擔(dān)的稅費(fèi)有變更登記手續(xù)費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格調(diào)節(jié)基金和契稅等 , 變更登記手續(xù)費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格調(diào)節(jié)基金由當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門制定標(biāo)準(zhǔn) ,契稅根據(jù)北政發(fā) [2021]53號(hào)北海市實(shí)施《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》細(xì)則，契稅稅率為 3％，稅基為土地成交價(jià)，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況 ,購(gòu)地稅費(fèi)為土地價(jià)格的 %,設(shè)土地價(jià)格為 V,則： 購(gòu)地稅費(fèi) =V %= ② 建筑安裝工程費(fèi) 建筑 安裝工程費(fèi)包括一般土建、水衛(wèi)、電照、施工臨時(shí)配套設(shè)施費(fèi)等單位工程費(fèi)用 , 根據(jù)《北海工程造價(jià)信息》 2021年公布的《北海市各類建筑工程成本費(fèi)用情況表》的建安費(fèi)用數(shù)據(jù)并結(jié)合前述最佳開發(fā)利用方式，確定 其建安費(fèi)用為 3330元 /平方米 (含內(nèi)裝修 )： 建筑安裝工程費(fèi) = 3330=1066826439(元 )≈ (萬元 )。 ③ 施工報(bào)建、規(guī)劃報(bào)建及市政建設(shè)配套費(fèi) 根據(jù)評(píng)估人員調(diào)查收集的北海市有關(guān)施工報(bào)建、規(guī)劃報(bào)建的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及北政辦 [2021]16號(hào)《北海市城市市政 建設(shè)配套費(fèi)征收辦法》 ,從而得出委估對(duì)象的施工報(bào)建和規(guī)劃報(bào)建及市政建設(shè)配套費(fèi)為 :工程造價(jià)的 9%, 則： ③ =② 9%＝ 9%≈ (萬元 ) ④ 專業(yè)費(fèi)用 專業(yè)費(fèi)用包括勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)。根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部以計(jì)價(jià)格 (2021)10號(hào)文件 , 2021年 3月 18日聯(lián)合發(fā)布了《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》和修訂后的《工程勘察收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》及國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部 《關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)有關(guān)規(guī)定的通知》、北海市有關(guān)造價(jià)咨詢費(fèi)的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)北海市實(shí)際情況 ,專業(yè)費(fèi)用按建安工程費(fèi)的 8%計(jì)取，則： ④ =② ８ %=８ %≈(萬元 ) ⑤ 小區(qū)內(nèi)室外附屬工程費(fèi)用 (含 場(chǎng)地平整、 室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路、圍墻等 )：根據(jù)測(cè)算，房屋建成后達(dá)到住宅條件需投入開發(fā)費(fèi)用為 350元 /平方米。 ⑤ = 350=32036830(元 ) ≈ (萬元 ) 廣西公大土地評(píng)估有限公司 24 ⑥ 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)用為開發(fā)過程中因突發(fā)事件而支付的費(fèi)用，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的 2%～ 5%。根據(jù)委估對(duì)象的實(shí)際情況按建安工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的 3%計(jì) ,則：不可預(yù)見費(fèi) =（ ② +④ ） 3%=(+) 3%≈(萬元 ) ⑦ 建造房屋的總開發(fā)成本 建造總成本 =② +③ +④ +⑤ +⑥ =++++=(萬元 ) ⑧ 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。主要包括故管理人員工資及附加費(fèi)、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。一般為建筑總成本用的 2%— 5%。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況 ,管理費(fèi)用按建造總成本的 3%,則： 管理費(fèi)用 =⑦ 3%= 3%≈ (萬元 ) ⑨ 銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)指房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)流通領(lǐng)域中發(fā)生的銷售費(fèi)用和應(yīng)交納的銷售稅金及附加等。銷售費(fèi)用主要包括市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售手續(xù)費(fèi)。根據(jù)計(jì)價(jià)格 [1995]971號(hào)《國(guó)家計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》記載：房屋買賣代理收費(fèi)按成交價(jià)格的 %— %計(jì)收。實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不能超過成交價(jià)格的 3%。北海市的樓盤大部分為獨(dú)家代理，代理費(fèi)按成交價(jià)格的 3%收取。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，銷售費(fèi)用按成交 價(jià)格的 3%計(jì)算。根據(jù)北海市房產(chǎn)交易中心的《北海市房產(chǎn)交易繳納的稅費(fèi)一覽表》記載：營(yíng)業(yè)稅 (5%)、城市維護(hù)建設(shè)稅 (營(yíng)業(yè)稅的 7%)、教育費(fèi)附加 (營(yíng)業(yè)稅的 3%)、地方教育費(fèi)附加 (營(yíng)業(yè)稅的 1%)、防洪保安費(fèi)（ 1‰），總稅率為成交價(jià)格的%。則銷售稅費(fèi)為成交價(jià)格的 %。 銷售稅費(fèi) =A % = %=(萬元 ) ⑩ 投資利息 根據(jù)委估宗地的建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)周期 ,容積率 期取 4年。假設(shè)地價(jià)款、購(gòu)地稅費(fèi)一次性投入，建 造總成本、管理費(fèi)用均勻投入。目前央行 三 五 年期貸款基準(zhǔn)利率為 %,則： 投資利息 =(V+① ) [(1+%)開發(fā)建設(shè)期 1] +(⑦ +⑧ ) [(1+%)開發(fā)建設(shè)期/21] =(V+) [(1+%)41] +(+) [(1+%)4/21] = + 整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本： B=① +⑦ +⑧ +⑨ +⑩ 廣西公大土地評(píng)估有限公司 25 = ++++ + =+ ? 開發(fā)商合理利潤(rùn) (C) 根據(jù)評(píng)估人員調(diào)查，北海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā) 類似規(guī)模小區(qū)的 利潤(rùn)約為房地產(chǎn)售價(jià)的 15%，則 :開發(fā)商合理利潤(rùn) C=A 15%=15%=(萬 元 ) ? 計(jì)算地價(jià) 根據(jù)以上的分析和確定的參數(shù)，利用公式 V=ABC計(jì)算規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的地價(jià)。 V =ABC=(+) V=(萬元 ) 土地總面積為 ，因此確定單價(jià)為： 10000247。 ≈ 7131元 /平方米 ? 測(cè)算結(jié)果 通過以上試算，采用剩余法的測(cè)算的單位面積土地使用權(quán)價(jià)格為 :7131元 /平方米。 四、地價(jià)的確定 地 價(jià)確定 的 方法 根據(jù)以上評(píng)估過程 , 采用 市場(chǎng)比較 法測(cè)算的土地單價(jià) :6923元 /平方米 ,采用剩余法測(cè)算的土地單價(jià)為 :7131元 /平方米 ,兩結(jié)果相差 較小 。經(jīng)分析認(rèn)為： 市場(chǎng)比較法是依據(jù)替代原理，將委估宗地與類似宗地近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，并通過對(duì)各個(gè)影響交易價(jià)格因素的差別情況進(jìn)行修正，最后得出 委估宗地 的價(jià)格的估價(jià)方法， 目前土地市場(chǎng)發(fā)展較成熟 ，交易案例充分，因此采用此方法評(píng)估能很好地反映市場(chǎng)價(jià)格水平，因此我們認(rèn)為這種方法的選用是合適可行的，方法的使用及測(cè)算過程是合理的，測(cè)算結(jié)果是可信的 ； 而剩余法估價(jià)是從開發(fā)商的角度 分析 ,測(cè)算其所能支付的最高土地購(gòu)買價(jià)格 ,其關(guān)鍵在于是否根據(jù)合法原則和最有效使用原則正確確定土地最佳利用方式 ,剩余法中采用了估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格參數(shù)和建筑物重置成本參數(shù) ,所以測(cè)算出的結(jié)果相對(duì)來說能較客觀反映市場(chǎng)價(jià)格 ,我們認(rèn)為剩余法的選用是可行的 ,測(cè)算過程是合理的 ,測(cè)算的地價(jià)結(jié)果也是可信的。 經(jīng)過前述分析 ,我們決定采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定委估宗地 的最終評(píng)估結(jié)果 ,則 : 土地使用權(quán) 單價(jià)＝ (6923+7131)247。 2=7027(元 /m2) 土地使用權(quán)評(píng)估總價(jià)： 7027 ＝ (元 ) ≈ (萬 元 ) 法定優(yōu)先受償款 分析 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí) ,法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~ ,包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款 ,已抵押廣西公大土地評(píng)估有限公司 26 擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額 ,以及其他法定優(yōu)先受償款。 本報(bào)告評(píng)估的土地價(jià)格是委估土地在滿足價(jià)格定義情況下的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格，由于評(píng)估目的是 為委托方確定抵押貸款額度提供參考依據(jù)，根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的規(guī)定 ,我們已對(duì)優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~進(jìn)行了詢問 ,沒有發(fā)現(xiàn)委托人在委估對(duì)象上設(shè)定已抵押擔(dān)保的他項(xiàng)權(quán)利而存在的債權(quán)數(shù)額。但是 ,假設(shè)在評(píng) 估基準(zhǔn)日抵押權(quán)實(shí)現(xiàn) ,委估對(duì)象進(jìn)行拍賣變現(xiàn) ,優(yōu)先于抵押債權(quán)清償順序支付主要 包括 營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅 、交易費(fèi)、手續(xù)費(fèi) 、評(píng)估費(fèi) 等費(fèi)用。根據(jù)有關(guān)規(guī)定并參考一般的交易案例情況 ,以上各項(xiàng)費(fèi)用約占交易總價(jià)（本次取評(píng)估總價(jià)）的 9％，即： 9％ ≈ (萬元 ) 則優(yōu)先受償款為： 。 估價(jià)結(jié)果 在本項(xiàng)估價(jià) 土地價(jià)格 界定的范圍內(nèi)，我們采用適宜科學(xué)的方法測(cè)算得到估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日 2021年 11月 2日 的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià) 格 評(píng)估結(jié)果為： 宗地面積： 土地使用權(quán)單價(jià)： 7027元 /平方米 土地使用權(quán)總價(jià)： 大寫：人民幣 陸億肆仟叁佰貳拾萬零捌仟 元整 備注： 假設(shè)在評(píng)估基準(zhǔn)日抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，權(quán)屬變更產(chǎn)生的各種費(fèi)用合計(jì)約 ，該費(fèi)用為假設(shè)在基準(zhǔn)日抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的法定優(yōu)先受償款；是否將其上述優(yōu)先受償款從土地評(píng)估價(jià)中扣除，由報(bào)告使用者按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的規(guī)定確定 。 五 、變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí) ,在沒有過多損失的條件下 ,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 估價(jià)對(duì)象的合法用 途為 商業(yè)、餐飲旅館業(yè)、住宅 用地 ,土地面 適中 ，且統(tǒng)一規(guī)劃，獨(dú)立使用性不強(qiáng) ,不宜分割使用、轉(zhuǎn)讓 ,除非當(dāng)事人協(xié)商一致并處理好相鄰權(quán)、地役權(quán)及基礎(chǔ)設(shè)施的使用權(quán)利 ,達(dá)到各自獨(dú)立使用條件。 假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣估價(jià)對(duì)象時(shí) ,因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購(gòu)買群體受到限制及心理排斥因素影響 ,最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開市場(chǎng)價(jià)格要低 ,與評(píng)估的 市場(chǎng)價(jià)格 的差異程度大約在 10% 30%。 處置地產(chǎn)時(shí) ,其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營(yíng)銷策略等因素有關(guān)。一般說來 ,以拍賣方式處置地產(chǎn)時(shí) ,變現(xiàn)時(shí) 間較短 ,但變現(xiàn)價(jià)格一般較低 ,變現(xiàn)成本較高 ,要支付拍賣傭金、營(yíng)業(yè)稅及部分手續(xù)費(fèi)。 廣西公大土地評(píng)估有限公司 27 第四部分 附 件 一、 《 土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估委托書 》 “ 桂公大評(píng)報(bào)地字 [2021](南寧 )第1178號(hào) ” ； 二、 《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》“注冊(cè)號(hào) :450500202123862 號(hào)” 。 三、 《國(guó)有土地使用證》 “ 北國(guó)用 (2021)第 B00647號(hào) ” ； 四 、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》“ 北國(guó)土合 (2021)39號(hào) ” 。 五 、 《關(guān)于中國(guó)法學(xué) (北海 )國(guó)際交流中心項(xiàng)目用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的復(fù)函》“北規(guī)函 [2021]281號(hào) ”； 六 、 《 關(guān)于中國(guó)法 學(xué) (北海 )國(guó)際交流中心項(xiàng)目用地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的請(qǐng)示 》 “北規(guī)發(fā) [2021]93號(hào)” ； 七 、 委估對(duì)象實(shí)景照片 。 八 、 宗地位置示意圖； 九 、 估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員資格證書。 （以上均為復(fù)印件）