【正文】 開發(fā)建設工程投資成本分析表 2021/12/18 單位：萬元 序號 名稱 單位成本 數(shù)量 金額 占投資比例 備注 一 土地成本 906 拆遷成本 2249元 /㎡ 4029 ㎡ 906 % 二 前期準備費 設計費 16 元 /㎡ 4029 ㎡ % 每平米 16 監(jiān)理費 10 元 /㎡ 4029 ㎡ % 每平米 10 勘察費 12 元 /㎡ 4029 ㎡ % 每平米 12 “三通一平”費 4030 ㎡ % 三 行政性收費 行政性收費 % 四 小區(qū)配套工程費 供暖外網(wǎng) 18 元 /㎡ 4029 ㎡ % 每平米 18 給排水外網(wǎng) 21 元 /㎡ 4029 ㎡ % 每平米 21 路燈 5 元 /㎡ 4029 ㎡ % 每平米 5 圍墻、道路 26 元 /㎡ 4029 ㎡ % 每平米 26 綠化 16 元 /㎡ 4029 ㎡ % 每平米 16 其他 4029 ㎡ % 五 建筑安裝工程費 建設工程 2200元 /㎡ 4029 ㎡ % 工程設備款 20 萬 /套 6 套 120 % 六 預備款 漲價預備款 % 建筑支出的 5% 七 裝飾工程費 % 裝修每平米費用 800 元 ,包括設備款 地面 4029 ㎡ % 占裝修費用的 25% 墻面 18130㎡ % 地面面積的 倍，占費用 25% 水電暖工程 % 占裝修費用的 15% 樓梯及室內門 % 占裝修費用的 10% 養(yǎng)老設備 % 其他 % 占裝修費用的 25% 八 經(jīng)營性收費 % 供水 10 元 /㎡ 4029 ㎡ 每平米 10 元 供電 80 元 /㎡ 4029 ㎡ 每平米 80 元 供暖 50 元 /㎡ 4029 ㎡ 每平米 50 元 供氣 食堂大灶 10 煤氣安裝費 8000 元 /戶 九 間接費用 管理費用 % 直接成本的 3% 銷售費用 % 直接成本的 4% 財務費用 155 % 貸款利息 12% 十 稅費 印花稅 % 建筑合同的萬分之三 契稅 % 土地成本的 5% 土地使用稅 18 元 /㎡ 200 ㎡ % 總計 附表 4 項目分期投資計劃表 2021/12/18 單位：萬元 序號 名稱 年度 合計 備注 2021 2021 2021 2021 1 土地成本 906 906 2 前期工程費 勘察設計三通一平費 3 行政性收費 4 小區(qū)配套工程 費 5 建安工程費 2021年完成基礎工程，主體工程 50%， 2021 年完成主體工程 50%,2021維護工程 6 漲價準備款 7 裝飾工程費 2021 年占裝修支持 62%。 2021 年占裝修支持 38%和養(yǎng)老設備支出 萬元。 8 經(jīng)營性收費 9 間接費用 155 10 稅金 印花稅、土地契稅、土地使用稅 合 計 2877 附表 5 項目流動資金估算表 2021/12/18 單位：萬元 序號 名稱 年度 備注 2021 2021 2021 2021 2020 2021 2022 合計 1 收入 服務收入 864 918 972 6426 床位共計 300個，平均出租率 87%。 2 出租率 % % % % % % % 3 補貼收入 4 合計 981 5 支出各項 工資 153 161 169 177 186 196 205 1247 工資年增長 5% 水電費 12 12 12 12 12 12 12 84 煤氣費 供暖費 物業(yè)費 辦公費 伙食費 房租 6 合 計 7 流動資金凈值 3373 附表 6 項目總投資估算匯總表 2021/12/18 單位：萬元 房號 成本構成 投資項目 計劃投資額 計劃投資總額 投資比例 備注 一 房屋建設成本 土地成本 906 3336 % 前期準備費 3336 % 行政性收費 3336 % 小區(qū)配套工程費 3336 % 建筑安裝工程費 3336 % 經(jīng)營性收費 3336 % 間接費用 3336 % 合 計 3336 % 二 裝飾及設備費 裝飾工程費 3336 % 設備購置費 3336 % 合 計 3336 % 三 經(jīng)營成本 工資 153 3336 % 水電費 12 3336 % 煤氣費 3336 % 供暖費 3336 % 物業(yè)費 3336 % 辦公費 3336 % 伙食費 3336 % 房租 3336 % 合 計 3336 % 五 各項稅金 印花稅 3336 % 契稅 3336 % 土地使用稅 3336 % 合 計 3336 % 六 預備費 材料、人工費漲價費 3336 % 工資 年遞增 5%，材料準備款為直接成本的 5% 總 計 3336 100% 附表 7 項目財務指標分析表 2021/12/18 序號 項目名稱 單位 數(shù)值 備注 1 初始投資額 萬元 3336 2 年均現(xiàn)金收入 萬元 966 平均數(shù)收入 3 年均現(xiàn)金支出 萬元 484 平均數(shù)支出 4 年均現(xiàn)金凈流量 萬元 482 5 投資回收期 年 7 投資回收期不能超過資產(chǎn)投資使用 期限的一半，本投資項目未超過一半，投資可行 6 投資利潤率 ％ % 年均利潤 /總投資額 7 借款資金使用成本 ％ 9% 8 投資凈現(xiàn)值 萬元 1613 9 內部收益率 ％ % 資金成本小于內部收益率，投資可行 情況說明： 折現(xiàn)率 =純利率 +通貨膨脹補償率 純利率 =長期國債利率，查詢約等于 %。通貨膨脹補充率在 %—— 6%之間 本年折現(xiàn)率應該在 %—— %之間，平均值 9% 銀行貸款利率 12%，銀行貸款的資金成本 =12%（ 125%）247。（ 11%） =9% （ 1）投資利潤率 =年均利潤247。投資總額 =247。 =% （ 2）折現(xiàn)率為 9%， 30 年的年金現(xiàn)值系數(shù)為 （ PVA） 現(xiàn)值 =481,88 = 萬元 凈現(xiàn)值 == 萬元 （ 3）投資回收期 : 投資總額247。年均現(xiàn)金凈流量 =247。 ≈ 7 年 （ 4）財務內部收益率是投資方案現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的貼現(xiàn)率 PVA= PVA= 利率 15% ，年限 30 年 PVA= 利率 16% ，年限 30 年 PVA= 內部收益率 =15%+（ 16%15%）（ ）247。（ ） =% 附表 8 建筑安裝工程分項工程投資估算匯總表 2021/12/18 萬元 序號 項目 名稱 工程量 單位工程造價 工程造價 備注 1 基礎工程 基礎工程費 4029 ㎡ 440元 /㎡ 基礎工程占整體工程費的 20% 2 主體工程 主 體工程費 4029 ㎡ 1100元 /㎡ 主體工程占整體工程費的 50% 3 維護工程 防水工程 500 ㎡ 80元 /㎡ 4 頂棚 500 平米 抹灰工程費 18130㎡ 20元 /㎡ 建筑面積的 倍 保溫工程費 500 ㎡ 20元 /㎡ 1 頂棚 500 平米 塑鋼窗安裝 150 個 1000元 /個 15 防盜門安裝 135 個 1000元 /個 按面積估算需要 135 個房間 外墻涂料粉刷 1800 ㎡ 60元 /㎡ 每層外墻面積約為 300 平米 給 水工程費 4029 ㎡ 20元 /㎡ 排水工程 4029 ㎡ 30元 /㎡ 供電工程 4029 ㎡ 80元 /㎡ 供暖工程 4029 ㎡ 80元 /㎡ 供氣工程 10 個 8050元 /個 電梯及配套設備 6 套 20萬元 /套 120 人防工程 4029 ㎡ 100元 /㎡ 消防工程 4029 ㎡ 100元 /㎡ 防雷工程 4029 ㎡ 1元 /㎡ 初裝修 4029 ㎡ 總計