【導(dǎo)讀】2021-2021年中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)分析及投資咨詢報(bào)告

　　

【正文】 月國(guó)房景氣指數(shù) ......................................................................... 266 圖表 46 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)情況 ................................................................................ 267 圖表 472021 年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況（單位：億元） .............. 268 圖表 48 土地開發(fā)投資情況 ................................................................................... 268 圖表 49 2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況 .............................................................. 269 圖表 502021 年 16 月全國(guó)各地區(qū)物業(yè)銷售情況表 ................................................. 270 圖表 51200 年 16 月全國(guó)各區(qū)域物業(yè)銷售均價(jià)情況 ............................................... 270 圖表 52 二手住房 銷售價(jià)格同比前十名的城市 ........................................................ 271 圖表 53 二手房銷售價(jià)格同比前十名的城市 ........................................................... 271 圖表 54 商品房空置情況 ....................................................................................... 272 第一章 物業(yè)管理的相關(guān)概述 物業(yè)管理的介紹 物業(yè)管 理的定義 物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Estate Management，相應(yīng)地其概念也有多種解釋，目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。 廣義的物業(yè)管理 是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對(duì)各類物業(yè)實(shí)施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動(dòng)。如物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管 理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。 狹義的物業(yè)管理 是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，一般包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。 從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于 其管理范圍的大小不同。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。在大多數(shù)的企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場(chǎng)后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場(chǎng)體系正在建立中，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國(guó)物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢(shì)。 物業(yè)管理的主要內(nèi)容 關(guān)于物業(yè)管理的內(nèi)容及項(xiàng)目說起 來就比較復(fù)雜，畢竟我國(guó)的物業(yè)管理尚在不斷發(fā)展完善之中，其所涉及的范圍、內(nèi)容還在不斷充實(shí)，隨著人們對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的不斷深入而逐漸擴(kuò)大。但就物業(yè)管理費(fèi)所包含的內(nèi)容和項(xiàng)目而言，按服務(wù)性質(zhì)和提供服務(wù)的方式，物業(yè)管理的內(nèi)容可作如下分類。 常規(guī)性的公共服務(wù) 常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中面向所有業(yè)主、使用人提供的公共性的管理和服務(wù)工作，為的是滿足全體業(yè)主、使用人共同的服務(wù)需求，內(nèi)容通常在物業(yè)服務(wù)合同中作具體約定，目的是為了保證物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常生活、工作秩序和物業(yè)良好的環(huán)境。以住宅小 區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務(wù)大致包括以下內(nèi)容： ⑴房屋管理服務(wù) ⑵房屋裝修管理服務(wù) ⑶物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù) ⑷環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù) ⑸綠化管理服務(wù) ⑹安全管理服務(wù) ⑺文化、娛樂服務(wù) ⑻其它同時(shí)惠及全體業(yè)主、使用人的服務(wù) 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高業(yè)主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業(yè)主、使用人特殊需要的各項(xiàng)服務(wù)。通常是物業(yè)管理單位事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并公布服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，業(yè)主、使用人需要某項(xiàng)服務(wù)時(shí)，可向物業(yè)管理單位提出需求，雙方按服務(wù)內(nèi)容協(xié)商服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，專項(xiàng)服務(wù)的主要內(nèi)容有： ⑴代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等 ⑵高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等 ⑶一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等 ⑷其它一定比例住戶固定需要的服務(wù) 委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、在專項(xiàng)服務(wù)中未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè) 使用人又有該方面需求的服務(wù)。特約服務(wù)實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善，當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種服務(wù)需求時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以將此項(xiàng)特約服務(wù)納入專項(xiàng)服務(wù)。常見的特約服務(wù)項(xiàng)目有： ⑴代訂代送牛奶、書報(bào) ⑵送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護(hù) ⑶代請(qǐng)鐘點(diǎn)工、保姆、家教、家庭護(hù)理員，代做家政服務(wù) ⑷代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)等 ⑸代購(gòu)、代送車、船、機(jī)票與物品 ⑹代洗車輛 ⑺代住戶設(shè)計(jì)小花園，綠化陽臺(tái)，更換花卉盆景等 ⑻代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他 服務(wù)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)性服務(wù) 除了少量的無償服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)提供的所有服務(wù)項(xiàng)目都具有經(jīng)營(yíng)性，這里所講的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大企業(yè)收入來源，推動(dòng)企業(yè)壯大發(fā)展而積極開展的物業(yè)管理延伸性多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，其服務(wù)對(duì)象不僅包括物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人，同時(shí)也面向社會(huì)，包括： ⑴開餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店 ⑵辦收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ⑶養(yǎng)花種苗出售 ⑷利用區(qū)內(nèi)空地或道路夜間空閑開辟日夜收費(fèi)停車場(chǎng)（需得到業(yè)主大會(huì)和相關(guān)業(yè)主的同意，并依法辦理手續(xù)） ⑸ 開辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù)公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體，開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ⑹從事房地產(chǎn)經(jīng)租、信托、中介、咨詢和評(píng)估、物業(yè)管理咨詢等 ⑺其他多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目 物業(yè)管理的歷史發(fā)展分期 每個(gè)行業(yè)都有它產(chǎn)生、發(fā)展、衰退、變革、定位的歷史，對(duì)今天的中國(guó)物業(yè)管理，我們一方面為它的欣欣向榮感到欣慰，另一方面又為未來時(shí)代的挑戰(zhàn)感到擔(dān)憂，畢竟變化是太快了些。在外界環(huán)境科學(xué)、網(wǎng)絡(luò)科技日新月異的同時(shí)，物業(yè)管理表現(xiàn)出一個(gè)長(zhǎng) 時(shí)段的靜態(tài)效應(yīng)。這個(gè)“朝陽”產(chǎn)業(yè)似乎同它的孿生的兄弟們有著太多的不同，它不會(huì)也不可能通過極少數(shù)人一朝一夕的智慧取得成功，同教育行業(yè)一樣，物業(yè)管理要求它的大多數(shù)從業(yè)人員在某種程度上保持停滯不前，而這自然也正是整個(gè)行業(yè)的桎梏。就短短的 2021年當(dāng)中，深圳各大物業(yè)公司走馬換帥的暗潮，各城市物業(yè)“保安打人”的頻現(xiàn)，更多房地產(chǎn)“洋管家”的賣點(diǎn)，還有國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》的出臺(tái)，標(biāo)志著這是一個(gè)動(dòng)蕩與變革交互發(fā)揮作用的時(shí)期。如何能戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，打造明天，我們今天的物業(yè)管理人肩負(fù)著這個(gè)使命。 中國(guó)歷史沿革具有驚 人的連續(xù)性，當(dāng)我們沉醉于故紙堆時(shí)，我們會(huì)從今天的現(xiàn)實(shí)中找到很好的印證，物業(yè)管理進(jìn)入中國(guó)，它也將被典型地“中國(guó)化”，我的設(shè)想是描繪出今后三十年乃至五十年的行業(yè)的發(fā)展與變化，它是否完全符合似乎并不重要，重要的是今天的我們能夠從中得到什么樣的啟發(fā)。 第一個(gè)時(shí)期：春秋時(shí)代前期（ 19902021年）。昨天和今天的物業(yè)管理即處于這個(gè)時(shí)代，象當(dāng)初的齊、晉、楚被稱為“伯”（霸）一樣，這時(shí)我們的國(guó)家首批一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司們是行業(yè)的翹楚；這一時(shí)代的核心標(biāo)識(shí)是“禮”，用今天的話說，叫組織文化與質(zhì)量體系；它的基本內(nèi)涵是“德 ”，在今天被稱作以人為本和業(yè)主至上。這是一個(gè)建立規(guī)范的時(shí)代，在這個(gè) 時(shí)期內(nèi)，絕對(duì)優(yōu)勢(shì)是不存在的，有的只是相對(duì)優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵在于行業(yè)主體是否能利用自己某一時(shí)期的優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大戰(zhàn)果。因?yàn)樾袠I(yè)剛剛產(chǎn)生崛起，市場(chǎng)尚有分割余地，這時(shí)候的發(fā)展不平衡尚能得到廣泛的容忍，大大小小的諸候林立，很多企業(yè)依靠所謂的品牌而不是實(shí)力維系生存?！皣?guó)家之興亡，家族之興衰，個(gè)人之榮辱”，在這一時(shí)期的物業(yè)管理市場(chǎng)當(dāng)中是廣泛發(fā)生的，其中較大的物業(yè)管理公司，要么依托開發(fā)商地產(chǎn)項(xiàng)目的高水準(zhǔn)定位，要么依靠原先計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的近水樓臺(tái)，再要么就是憑借主業(yè)母公司本 身的財(cái)雄勢(shì)大，但是真正說來，很多大型的物業(yè)管理企業(yè)尚未展現(xiàn)出其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有些反而因其體制陳舊、機(jī)構(gòu)臃腫而面臨種種困擾。 第二個(gè)時(shí)期：春秋時(shí)代后期（ 20212021 年）。這一時(shí)期的物業(yè)管理企業(yè)再回顧十年前的企業(yè)規(guī)模，會(huì)發(fā)現(xiàn) 100多萬平方米的物業(yè)管理面積是個(gè)多么小的數(shù)字，到這個(gè)時(shí)期，一方面，業(yè)界關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，紛爭(zhēng)并購(gòu)此起彼伏，企業(yè)由早期的尚“德”而轉(zhuǎn)入尚“謀”，更需要戰(zhàn)略上的縱橫捭闔，很多在資金、技術(shù)與管理機(jī)制上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將陸續(xù)被淘汰，并且，產(chǎn)權(quán)化時(shí)代的提前到來，使物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)類型不一的 資產(chǎn)聯(lián)盟和戰(zhàn)略同盟。另一方面，“高岸為谷，深谷為陵”，當(dāng)初的霸主有的在今天消亡了，有的則早已改朝換代：三家分晉、齊由陳氏、“魯君失國(guó)，政在季氏” —— 表現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)，則是一些大企業(yè)自身發(fā)展后，因?yàn)閮?nèi)部的組織問題出現(xiàn)分化，一些專業(yè)的子公司崛起并領(lǐng)導(dǎo)了這一細(xì)分市場(chǎng)的尖端技術(shù)，然后取代或者脫離了母公司而突飛猛進(jìn)地發(fā)展；招投標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)育，使技術(shù)已經(jīng)超過組織文化成為一個(gè)物業(yè)品牌的最重要標(biāo)志，而就象蘇秦、張儀這一類的縱橫家將游走于各類行業(yè)主體之間，從而帶來總體實(shí)力分布上的均衡變化。 第三個(gè)時(shí)期：戰(zhàn)國(guó)時(shí)代（ 20212025 年）。這時(shí)物業(yè)管理企業(yè)的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)大大減少了，但這一行的從業(yè)人員的絕對(duì)數(shù)量卻比以往任何一個(gè)時(shí)期都多。任何一個(gè)項(xiàng)目的服務(wù)與管理能力，都將異常地透明，一個(gè)企業(yè)的規(guī)模由它內(nèi)在的管理效率所決定。正是這一時(shí)期，規(guī)范形成后又被打破，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系、企業(yè)與政府的關(guān)系又處于不斷的調(diào)整之中，強(qiáng)大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)此時(shí)已經(jīng)充分顯現(xiàn)出來，并使物業(yè)管理的觸角延伸到其它許多相關(guān)領(lǐng)域，能源、交通、物流、 IT業(yè)，都與物業(yè)管理發(fā)生千絲萬縷的聯(lián)系，而此時(shí)水、電、郵電、傳媒??等傳統(tǒng)壟斷行業(yè)也已完全被拋入市場(chǎng)，并承受來自 外資與私企的重大壓力，它們的服務(wù)能力也絕對(duì)性地大幅提升了，物業(yè)管理公司如果在其中不能起到一種強(qiáng)有力的紐帶作用，它就有逐步消亡的危險(xiǎn)！在內(nèi)地一些市場(chǎng)如果沒有及時(shí)去滲透，到此時(shí)也許已永遠(yuǎn)失去了機(jī)會(huì)。畢竟物業(yè)管理理論本身就在“無用論”與“萬能論”之間振蕩，無論是物業(yè)管理對(duì)其它行業(yè)的“連橫”，還是其它行業(yè)對(duì)物業(yè)管理的“合縱”，這些矛盾沖突卻促使企業(yè)更加成熟，并且物業(yè)管理本身，也會(huì)向許多政府職能部門提出挑戰(zhàn)，可以確言的是，到這個(gè)時(shí)期中國(guó)的環(huán)保問題已經(jīng)上升到相當(dāng)嚴(yán)重的地步，如果一些物業(yè)管理公司在早期能夠眼光放遠(yuǎn)，積累實(shí) 力，那在此時(shí)應(yīng)當(dāng)是收獲的季節(jié)。 第四個(gè)時(shí)期：大一統(tǒng)或者楚漢爭(zhēng)霸時(shí)代（ 2025年后），關(guān)于這遠(yuǎn)景的斷想，有可能是在幾強(qiáng)之內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，也有可能廣泛地統(tǒng)一；據(jù)我看來，還是強(qiáng)強(qiáng)爭(zhēng)霸的可能性比較大！此時(shí)物業(yè)管理對(duì)“人”的塑造 —— 無論是對(duì)其從業(yè)人員還是對(duì)作為業(yè)主的住戶 —— 已經(jīng)都趨于成熟，物業(yè)管理本身的細(xì)分市場(chǎng)也已相當(dāng)細(xì)化，在前兩個(gè)時(shí)期，微福利房物業(yè)管理成為“雞肋” — — “食之無肉，棄之有味”的情況至此將完全改觀，因?yàn)榈竭@一時(shí)期，全世界六十五歲以上的老人有一半生活在中國(guó)，那時(shí)候中國(guó)老人的消費(fèi)觀念，將同現(xiàn)在迥然相異，這本 身就會(huì)產(chǎn)生巨大的社會(huì)問題，同時(shí)也是絕好的商業(yè)機(jī)會(huì)。此時(shí)的主流物業(yè)管理公司，質(zhì)量體系的外殼已經(jīng)剝離，巨額利潤(rùn)的目標(biāo)也讓位于市場(chǎng)分割，社區(qū)文化成功與否、人文精神的積淀將成為評(píng)價(jià)一個(gè)物業(yè)集團(tuán)的首選因素，許多老人將加入這一行業(yè)，另外絕大部分老人則享受這一行業(yè)所提供的服務(wù)。 “上古競(jìng)于道德，中世逐于智謀，當(dāng)今爭(zhēng)于氣力”，這是中國(guó)人數(shù)千年來厚古薄今的概嘆，而我們今天的物業(yè)管理，卻有“一萬年太久，只爭(zhēng)朝夕”的豪情，物業(yè)管理行業(yè)本身的縱深發(fā)展，其貫穿始終的是人，作用愈見其大的則是人才，第一階段強(qiáng)調(diào)策劃與營(yíng)銷人才，第 二階段著重技術(shù)與信息人才，第三階段看好管理與環(huán)保人才，第四階段則推崇人文與教育人才，而這些人才僅僅是物業(yè)管理公司騰