【正文】 邊區(qū)域； c) 潛在區(qū)域：除以上區(qū)域以外的蕪湖全市和下縣城市； B、客戶特征 職業(yè)特征：生意人、私營業(yè)主、企業(yè)職工、外來人口、拆遷戶； 年齡特征： 25— 45 歲，其中以 30— 40 歲的為主； 消費(fèi)心理特征： 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 29 —— 要求交通方便，去市中心、孩子上學(xué)有公交車（最好直達(dá)）； —— 長期居住，對該片區(qū)有較強(qiáng)的認(rèn)同感； —— 價格合理，戶型適合三口之家居??； —— 規(guī)劃設(shè)計有一定的超前性，有一定生活品位； 目標(biāo)消費(fèi)群購房關(guān)注因素 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90地段價格戶型環(huán)境配套質(zhì)量品牌因素 地段、價格和戶型是我們營銷的三大核心要素，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)充分考慮環(huán)境、質(zhì)量、配套和開發(fā)商品牌建設(shè)； 項目核心價值：便利、舒適、戶型適中，又不乏外立面時尚現(xiàn)代 —— 主題城市生活，由我掌控！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 30 便利，公交路 出門便是，通達(dá)市區(qū)及城市的每個角落；教育 強(qiáng)大的學(xué)區(qū)配套即刻讓孩子足不出戶便可就地成材；購買、醫(yī)療、銀行、休閑等環(huán)伺項目周邊； 舒適，離市區(qū)很近，又遠(yuǎn)離繁華，是都市靜謐生活理想居所，生活人追求生活品質(zhì)和向往美好的歸屬； 戶型適中，戶型 面積不大，卻生活機(jī)能完備，三口之家盡享天倫之樂，四口之家歡聚一堂； 簡潔時尚又不乏現(xiàn)代感外立面，與自然和諧搭配，力圖營造一個純凈安謐的建筑空間，自然和光影流動、秩序井然，色彩純凈、讓人親近。 項目位于鏡湖區(qū)西北角，東近長江南路，南接 27 中學(xué)，西臨老居民區(qū)，北鄰造船廠，項目初步規(guī)劃為小高層、農(nóng)貿(mào)市場和商鋪，整個規(guī)劃成裙樓式，一層為農(nóng)貿(mào)市場，一層四周為商業(yè)門面，二層以上為住宅用房（初步設(shè)計為三幢小高層）。 住宅價格定位 便利 舒適 戶型適中 外立面時尚現(xiàn)代 城市生活， 由我掌控 ！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 31 鏡湖片區(qū)開發(fā)項目定位相近、客戶相近、價格相互影響，因此建議采 用競爭定價法，運(yùn)用平均權(quán)重定價方法，推算出項目的初步價格。 由 于該項目屬未開發(fā)階段，項目的優(yōu)勢、特色、市場知名度都須要時間的培育，發(fā)展商的實(shí)力亦未能彰顯，結(jié)合蕪湖鏡湖板塊和蕪湖整個樓盤的巨大開發(fā)量等客觀因素。 因此，在價格制定方面應(yīng)保持兩個原則：其一，貫徹低開高走原則，開售以低價入市，以打響知名度，引發(fā)轟動和關(guān)注的同時，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度市場行情有節(jié)奏地拉升價格，以造成項目升值形象；其二，強(qiáng)調(diào)項目的位置優(yōu)勢及其該片區(qū)已無新增樓盤優(yōu)勢。 1）市場比較法 本項目市場價格比較法系數(shù)修正表 各樓盤的價格 ，均以市場實(shí)際成交均價為真實(shí)數(shù)據(jù)。 項 目 交通 配套 規(guī)劃 品質(zhì) 物管 時間 價格 本案價格 泰華家園 4900 4593 月桂都市花園 5459 4679 長江長現(xiàn)代城 7700 4714 世茂濱江花園 7800 4727 [本項目標(biāo)準(zhǔn)定價值為“ 1”，其他項目分?jǐn)?shù)與我項目比較的結(jié)果 ] 綜上表格最后結(jié)果 住宅價為 4678 元 /平米（均價） ] 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 32 Y=a+bX 2）正比例系數(shù)定價法（競爭導(dǎo)向法） 在比例函數(shù)中有一種表示正比例的函數(shù)方程： Y=a+bX 房地產(chǎn)價格（ Y）與樓盤得分（綜合素質(zhì)的量化）（ X）成正比，現(xiàn)將本項目的的樓盤得分設(shè)為“ 1”通過將最近項目綜合素質(zhì)比較得出： 泰華家園 = 比例方程 : 4900=a+ a=1825 月桂都市花園 = 比例方程： 5459=a+ b=2795 根據(jù) Y=a+bX 本項目住宅價格 =1825+2795*1=4620元 /平米 樓價 得分 3）權(quán)重系數(shù)定價法 A、 泰華家園 根據(jù)地段因素、 人流量 因素、 物業(yè) 因素的修正，運(yùn)用理論和其他項目的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，確定為： 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 33 修正因素 地段因素 人流量 因素 物業(yè) 因素 報價㎡ /M2 權(quán)重 80％ 10％ 10％ 泰華家園 1 1 1 4900 本案 則本案的比較價格 I 為 4900 80% ＋ 4900 10% ＋ 4900 10% ＝ 4655 ㎡ /M2 B、 月桂都市花園 根據(jù)地段因素、 人流量 因素、 物業(yè) 因素的修正 ，運(yùn)用理論和其他項目的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，確定為： 修正因素 地段因素 人流量 因素 物業(yè) 因素 報價㎡ /M2 權(quán)重 80％ 10％ 10％ 月桂都市花園 1 1 1 5459 本案 1 則本案比較價格 II 為 5459 180% ＋ 5459 10% ＋ 5459 10% ＝ 4694 ㎡ /M2 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 34 C、 長江長現(xiàn)代城 根據(jù)地段因素、 人流量 因素、 物業(yè) 因素的修正，運(yùn)用理論和其他項目的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，確定為： 修正因素 地段因素 規(guī)劃因素 物業(yè) 因素 報價㎡ /M2 權(quán)重 80％ 10％ 10％ 長江長現(xiàn)代城 1 1 1 7700 本案 則本案比較價格 III 為 7700 80% ＋ 7700 10% ＋ 7700 10% ＝ 4620 ㎡ /M2 D、世茂濱江花園 根據(jù)地段因素、 人流量 因素、 物業(yè) 因素的修正，運(yùn)用理論和其他項目的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，確定為： 修正因素 地段因素 規(guī)劃因素 物業(yè) 因素 報價㎡ /M2 權(quán)重 80％ 10％ 10％ 世茂濱江花園 1 1 1 7800 本案 則本案比較價格 IV 為 7800 80% ＋ 7800 10% ＋ 7800 10% ＝ 4680 ㎡ /M2 從上述已得出的三個比較價格，再進(jìn)行算數(shù)平均，則價格定位為 （ 4655＋ 4694+4620＋ 4680） /4＝ 4662 ㎡ /M2 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 35 4） 綜合以上：本項目住宅最終均價應(yīng)該為 4640 元 /平米（為保證各種方法的正確性，將以上平均）。 運(yùn)用以上幾種定價方法，可以看出本案小高層的銷售價格集中在 4640 元 /平米左右。因此初步價格定位在4640 元左右。 在 4640 元價格的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場定價法修正。從市場因數(shù)考慮，今年樓盤的價格會在去年 基礎(chǔ)上進(jìn)一步上漲，根據(jù)鏡湖片區(qū)住宅價格上漲趨勢分析，預(yù)計明年上漲幅度在 50— 80 元 /平米。因此修正后的價格為 4705 元左右。 商鋪價格分析 1）、 影響商鋪價格因素 商鋪的價格到底由哪些因素決定，其定價的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，開發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤就得出銷售價格，但實(shí)際情況并非如此簡單。 商鋪定價因素的內(nèi)容很多，有經(jīng)濟(jì)環(huán)境、有商鋪的房地產(chǎn)因素，有商鋪的商業(yè)因素，還有供求關(guān)系以及投資市場的資金狀況等，我們把上述因素形象地歸納為天時、地利、人和。 所謂天時 ，是指經(jīng)濟(jì)形勢與投資商鋪的時機(jī)把握。從總體上說，經(jīng)濟(jì)形勢良好，商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤，這個時期未必是投資商鋪的合適時機(jī)，在商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)或商業(yè)繁榮的時期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，卻是到是一個良好機(jī)遇；從局部上看，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)，商業(yè)氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時機(jī)，投資者可以在較大的范圍進(jìn)行商鋪選址。 所謂地利是指商鋪選址中的房地產(chǎn)諸要素，它包括了商鋪的地理位置、路段、朝向、結(jié)構(gòu)形式、形狀、層高、柱距、配套設(shè)施等。上述因素并不是普通意義上的房地產(chǎn)因素，而是 體現(xiàn)商鋪商業(yè)特性的房地產(chǎn)因素。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 易居（合肥）地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 36 所謂人和是指商鋪所在商圈內(nèi)購買力的狀況，這是關(guān)系到商業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵因素。人和，包括購買力的數(shù)量和質(zhì)量、消費(fèi)傾向。商鋪價值需要研究的主要內(nèi)容就是商圈內(nèi)居住和流動人口的就業(yè)狀況、學(xué)歷、年齡構(gòu)成、住宅售價、交通方式、以及消費(fèi)水平等。 2） 、 本項目價格有幾何 （ 1）項目氛圍 項目位于長江南路屬市區(qū)商業(yè)輻射范圍內(nèi)。項目基地為農(nóng)貿(mào)市場，附近有沃爾瑪超市以及鳳凰美食街 等 有 規(guī)模的 商業(yè) 市場。 （ 2）定價（均價） ① 租金水平： 本區(qū)域的租金水平在 40— 80 元 /平米，一般 10 平米的商鋪投資 在 10 年內(nèi)便可收會投資，其他小額費(fèi)用不計，年收入為 9600 元， 10年收入為 ,即商鋪總價，可得其商鋪價格應(yīng)為 9600 元 /平米。 ② 周邊住宅價格的定價在 4600 元 /平米左右 ，在商圈影響較強(qiáng)的情況下商鋪的定價一般為住宅價格的 2倍左右，本項目商鋪的價格應(yīng)在 9200元左右。 ③ 綜合：為減少各項定價方法的主觀性 ，平均以上價格，使其接近真實(shí)的價格， 初步認(rèn)為商鋪價格 最終為： 9400 元 /平米（一層）。