【導讀】建筑師從土地的集中有效利用和減少風雨中的交通時間與距離考慮，將這些分散。事務所、酒店、休閑等服務業(yè)也隨之聚集。心的概念和地域上的實體，大大提高了城市空間的利用和商務活動的效率。類公司應運而生。傳統(tǒng)寫字樓市場中也出現(xiàn)了一種“空白”——缺乏適應成長型中小企業(yè)的。高速成長與發(fā)展中的中小企業(yè)，一方面需要在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)立足，接近商。圈以獲得商機，但就資金和面積來講，其負擔商務核心區(qū)的租金或售價都顯得非常吃力?？偭康?5％，平均需要的辦公面積為265平方米。從此，市場上開始大量流行各種商住概念，各種打著商住旗號的寫字樓、住。“商住”的出現(xiàn)在一定程度上緩解了市場上缺少適合成長型中小公司寫字樓供應的難題。業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。城市的重大火災都發(fā)生在商住兩用樓?！昂笊套　蹦Ｊ降牡靡哉Q生和取

　　

【正文】 例中僅有２１．３％。該公司總經(jīng)理林凱旋先生認為，這主要有以下幾方面的因素： 第一、金融支持上受到很大影響，購買商住樓的銀行按揭月利率是１～５年為３．９７５?，６～２０年為４．２?；購買寫字樓的銀行按揭月利率是１～５年為５．０２５?，６～１０年為５．１７５?。 第二、費用偏高，寫字樓的物業(yè)管理費約在１．５元／天ｍ２，是一般商住樓的３倍，電費也比商住樓高。 第三、寫字樓由于開發(fā)成本大而導致的價格偏高，仍然是制約寫字樓市場的瓶頸，其價格 一般情況下要高于同地段的商住樓達１／２以上。林凱旋先生說，根據(jù)經(jīng)驗結合國外房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀測算而知，長沙寫字樓的售價和年租金之間的比例關系是低于７，客戶基本上還是傾向于以租為主，因為按照國際行業(yè)慣例，只有高于７達到８或１０的程度，很多客戶才有機會成為投資者。 此外，商住樓的特殊生存空間還表現(xiàn)在解決戶口問題上。隨著大量的外來企業(yè)入駐長沙及外來人員就業(yè)長沙，以前一般要繳納多少稅才能將戶口從外地轉到長沙，如今一套商住樓便能解決。 品質(zhì)孕育市場 高品質(zhì)的物業(yè)價值，是最穩(wěn)定的、最具升值潛力和最受投資客 青睞的。長沙都市陽光銷售部劉芳經(jīng)理認為，高品質(zhì)的商住樓除了在硬件上，如戶型的平面劃分、整體規(guī)劃、配套設施等應注重外，還應注重軟件系統(tǒng)，如商務功能相匹配的通訊智能化，樓宇智能化，以及專業(yè)水準的物業(yè)管理等。因為這將在很大程度上決定商住物業(yè)價值的穩(wěn)定性。 更直接而言，高品質(zhì)的商住樓應該是商住樓的設計主題、準寫字樓的配套設施、準酒店式的物業(yè)管理。高品質(zhì)商住樓首先在戶型設計上應有足夠的前瞻性，平面結構應盡量采用框架與框剪相結合的大開間組合形態(tài)，這樣業(yè)主日后可根據(jù)需要而自由調(diào)整，以滿足企業(yè)個性化的不同需要。其次， 在功能配套上應盡量考慮商務辦公需要，考慮商務規(guī)模，建筑外觀，安防系統(tǒng)，交通組織系統(tǒng)等。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 28 頁 2020 年北京商住房會終結嗎？ 2020 年北京樓市對商住的批評越來越多，有人認為曾經(jīng)風光一時的商住將在未來 3 至5 年內(nèi)逐漸退出北京樓市，有些項目更是樹起了拒絕商住的大旗 —— 商與住真的水火不容嗎？ “商住終結論”者認為商住是介于住宅和辦公之間的一種過渡型產(chǎn)品，弊端很多： 干擾居家生活，損害居住者權益。亦商亦住，住戶在本該安靜的自家門前每天與各色陌生人等擦肩而過，公司職員遠不如 業(yè)主愛惜物業(yè)，住戶背負設備因過度使用而產(chǎn)生的管理和維護費用，苦不堪言。尤其當商住樓內(nèi)大部分為商用的時候，住戶只能妥協(xié)，最后選擇逃離的人不在少數(shù)。 存在安全及消防隱患。按建筑物防火規(guī)范規(guī)定，住宅只需設消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓還需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝修材料上看，辦公樓裝修檔次高，可燃物較多，用電量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。商住樓按住宅防火規(guī)范審查，必然存在消防隱患。商戶流動人員較多，住戶安全得不到保障。 住與商混雜，影響商務形象。小老板們帶著公司客戶和菜籃子、 哈巴狗、垃圾袋一起走進大堂，相會在電梯，公司形象和信譽大打折扣。 破壞市場公平競爭環(huán)境。商住樓的開發(fā)商以住宅立項，交納的土地出讓金不及寫字樓的一半，住宅貸款最高可達 8 成 20 年，而購買寫字樓貸款最高只能到 6 成 10 年，且個人商業(yè)用房貸款利率比個人住房貸款利率高，住宅的土地使用權是 70 年，而寫字樓只有 50年。所以同檔次的商住樓和寫字樓相比，前者不僅在價格上占有絕對優(yōu)勢，而且獲得的權益更多，難怪一些寫字樓的開發(fā)商大呼市場競爭不公平。 商與住真的水火不容，不可調(diào)和了嗎？ 事實上過去的 2020 年卻 是商住樓盤大出風頭的一年，中關村的長遠天地、財智中心、望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、 CBD 的優(yōu)士閣、建外 SOHO、東部的東方銀座、住邦 20南城的楓樺豪景??北京到處商住開花，除個別樓盤自身操作問題外，大多數(shù)在開盤初期就已掙得盆盈缽滿。 一邊是各方對商住的口誅筆伐，一邊是各類商住產(chǎn)品爭奇斗艷，大行其道。如果你仔細觀察，就會發(fā)現(xiàn)今天的商住與昨日迥然不同。商住作為房地產(chǎn)市場備受爭議的一類產(chǎn)品，自誕生之日起，就在市場需求的有力推動下不斷更新、發(fā)展和進化自己。誰創(chuàng)造了北京商??？ 在商住樓較為集中 的亞運村，商住風首先是從匯園公寓刮起來的。亞運會結束后，作為 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 28 頁 運動員公寓的匯園公寓又找到了新婆家 —— 很多中小公司把它作為自己的創(chuàng)業(yè)基地。于是在商務占絕對優(yōu)勢的情況下，匯園公寓漸漸演化成了準商住樓，純居住的人已經(jīng)微乎其微了。同是位于亞運村地區(qū)的天創(chuàng)世緣商住樓的一位負責人說，最初天創(chuàng)世緣是沖著純住宅去的，但后來發(fā)現(xiàn)這里的商用需求特別旺盛，很多企業(yè)都在這里尋覓辦公地點，于是他們才改變了方案，讓外立面和公共裝修部分盡量與寫字樓靠攏，主動迎合多數(shù)業(yè)主的需求。 中關村地區(qū)開發(fā)成本通常很高，所以開發(fā)商大多只能開發(fā)高檔 寫字樓，而當?shù)刂行∫?guī)模企業(yè)很多，這些處于創(chuàng)業(yè)初期的企業(yè)租不起高檔寫字樓，為了商務方便又不得不在中關村商圈內(nèi)辦公，怎幺辦，只能租購價格遠遠比寫字樓便宜的住宅，而且購房時能獲得比寫字樓高出兩成的貸款成數(shù)和更長的貸款期限。久而久之，一些住宅、公寓的開發(fā)商干脆打起了商住兩用的旗號吸引買家。 市場看不見的手創(chuàng)造了北京第一代商住樓，雖然亦商亦住缺點很多，但是它的出現(xiàn)客觀上支持和推動了民營中小企業(yè)的發(fā)展。 第一代商住樓的特點是開發(fā)商被動地接受市場需求，本來做住宅的，一不小心弄成了商住兩用，樓還是完全按住宅戶型 設計，但是功能變化了，既可以商，也可以住，變成了地地道道的大雜燴。一個非常有代表性的現(xiàn)象是，拎菜的和拎公文包的一起等電梯。 新一代商住前景看好 當“住”與“商”的矛盾日益顯性化，商住必須選擇新的發(fā)展方向，或者以什幺形式分離，或者以什幺方式重新組合。與寫字樓相比，商住樓有明顯的價格競爭優(yōu)勢，商務辦公的開發(fā)利潤也比純住宅高；但是與純住宅樓相比，商住的缺點則暴露無遺，一沒有價格優(yōu)勢，二是人們更愿意選擇家庭氛圍濃厚的純住宅居住。因此市場上主流的新商住產(chǎn)品逐漸向以商為主的模式發(fā)展。 新商住雖然仍以住 宅立項，享受開發(fā)住宅的種種政策好處，但市場定位卻改為以商為主甚至只商不住。在產(chǎn)品設計上，新商住除保留每個戶型內(nèi)的廚房衛(wèi)生間外，幾乎完全脫離住宅的形態(tài)。建筑結構采用可靈活分隔組合的大空間框架結構，層高滿足辦公要求，綜合布線系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)，更多的電梯應付高峰時段人流，消防上設自動報警和噴淋，為滿足中小型公司降低運營成本的需要，設置了齊全的商務配套設施，如共享服務器、會議廳、會客室，還有在大堂服務方面能享受收發(fā)信件、代繳費用、租物代理、鐘點清潔、洗衣服務等，大堂等公共空間更豪華、氣派，以求給客戶良好的第一印象 。 新一代商住樓是開發(fā)商利用國家政策盲點，主動適應市場需求的產(chǎn)物。由于市場定位明確，基本消滅了商住混雜的尷尬現(xiàn)象，市場前景較為看好。 商住衍生類產(chǎn)品進一步細分市場 除了上文提到的以住為名，行完全商務之實的新商住產(chǎn)品外，還有一些從第一代商住概念下分裂出來的商住衍生產(chǎn)品，它們都有各自的特點，為不同的城市消費群體量身定造。它們的相同之處在于都不是普通住宅，而是滿足各類高收入階層和各種公司、團體多元化生活、工作、娛樂方式的需要，它們是北京這個充滿活力的、越來越豐富多彩的現(xiàn)代大都市的產(chǎn)物。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 28 頁 目 前市場上的商住衍生類產(chǎn)品大致有以下幾類： 拒絕商住的純商、純住綜合社區(qū)，公寓樓和寫字樓在同一個社區(qū)環(huán)境里和諧共存，但彼此完全分離，各自設立出入口，形成相對封閉的獨立系統(tǒng)，商就是商，住就是住，物業(yè)分開管理，不同人流不在樓內(nèi)混雜。由于既有商也有住，這類產(chǎn)品通常位于 CBD、中關村、亞運村等商圈周邊。如藍籌名座、藍堡國際公寓、金地國際花園、富海中心等。 以住為主，以商為輔的商務公寓。這類產(chǎn)品在國外較為普遍，多指那些專為商務人士設計建造的酒店式公寓。同度假式公寓和純酒店相比，商務公寓更注重商務設施 的配套，如商務中心、秘書服務、智能化配套等，而其本質(zhì)依然是居住，并且是酒店式公寓。 以商為主，以住為輔的新商住混合產(chǎn)品。代表項目是 SOHO現(xiàn)代城和建外 SOHO。SOHO類產(chǎn)品原指以居住功能為主的“在家辦公”方式，家庭居住的主人同時從事可以充分利用家庭條件滿足辦公要求的工作。因此其戶內(nèi)空間除滿足家居生活所需的全部功能之外，還要有相對獨立的工作位置和相當于寫字樓的工作條件。但從實際銷售情況看，商的比例明顯大于住，“在家辦公”的初衷變成了大多數(shù)業(yè)主在家開公司。 2020 年投資商住需謹慎 一方面寫字樓產(chǎn)品不斷豐富，供應不斷增多，另一方面由于全球經(jīng)濟放緩，發(fā)達國家公司對北京寫字樓的市場需求不足，而申奧成功及入世對市場的積極影響有滯后效應，短期內(nèi)過量的寫字樓供應將導致價格下跌，特別是價格不高的乙級寫字樓將與商住產(chǎn)品形成有力競爭。 商住產(chǎn)品本身也有生命周期，區(qū)域市場內(nèi)供給太多，需求相對不足，也會造成價格下跌。 特別對于只商不住的商住產(chǎn)品，開發(fā)商利用政府不完善的法規(guī)投機，利用住宅立項在寫字樓市場上獲利，破壞了公平競爭的市場環(huán)境。對于這類產(chǎn)品，國家是否會采取實質(zhì)性的限制政策尚不得而 知，如政策漏洞被堵，商住樓的許多優(yōu)勢也將變成泡影，投資者對此應特別留意。 除純居住和商務公寓外，其它兩類商住產(chǎn)品都是以商為主，投資者要注意它們是否位于商圈的周邊，或潛在的商務辦公區(qū)域。 以商為主的商住產(chǎn)品，就要考察產(chǎn)品設計是否能真正滿足商務辦公的需要，應就建筑外觀、建筑結構、標準層層高、開間進深、垂直交通系統(tǒng)、安保消防系統(tǒng)、智能網(wǎng)絡系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、套內(nèi)使用率、配套設施等各項指標對項目進行仔細考慮。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 28 頁 如何成功升級商住樓如何成功升級商住樓 房地產(chǎn)門戶 搜房 2020611 8:52:00 當前房地產(chǎn)有一個熱門的話題就是商住。無論中小企業(yè)和成長型公司，或者個體經(jīng)營者和自由職業(yè)者，都是商住概念的“發(fā)燒友”，在新經(jīng)濟發(fā)展的特殊時間中，更有網(wǎng)絡、傳媒、ＩＴ、廣告、公關等新興行業(yè)產(chǎn)生的巨大商住需求，而在北京這樣一個首都和國際化的特殊城市中，還有各類外企駐華辦、外地駐 京辦的商住需求。所以，北京商住給人的感覺，不僅是熱門話題，而且似乎成了一個永恒的話題。 據(jù)權威調(diào)查分析，北京商住樓的開發(fā)數(shù)量已經(jīng)不低于正規(guī)寫字樓，而且，商住的質(zhì)量已經(jīng)大大提升，高檔商住樓已經(jīng)超過常規(guī)寫字樓，隨著目前商住樓的全面升級，我們甚至分不清商住項目與純甲級寫字樓的區(qū)別了。 就當前北京房地產(chǎn)市場而言，商住兩用樓分布比較集中的幾個區(qū)域主要有：中關村、亞運村、CBD 及其輻射區(qū)。這些區(qū)域所呈現(xiàn)的市場共性表現(xiàn)為：中小企業(yè)較多、寫字樓供應量偏少或租金價格較高，這些中小公司由于受其經(jīng)濟承受力的限制，往往更樂意選擇 區(qū)域內(nèi)既能滿足其辦公需求，又不至造成太大租金壓力的場所。 從一定程度上說，商住兩用樓的出現(xiàn)，的確為中小企業(yè)的發(fā)展起到了推動作用，但是，由此引發(fā)的糾紛及隱患，使“商住兩用是否適宜”成為了眾人爭論的一個話題。 商住樓的隱患 對于作為純居住目的業(yè)主來說，不僅其正常的生活會因“商”而受到影響，而且包括物業(yè)公用部分的費用和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就損害了業(yè)主的權益。因為畢竟公司對于樓宇及電梯的損耗要高于一般的業(yè)主。 商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規(guī)定，住宅只需設消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝修材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，用電和天然氣的量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。 有業(yè)內(nèi)人士對商住兩用樓提出了質(zhì)疑，目前隨著商住兩用樓的不斷增多，在設計上開間越來越大，裝修上也越來越 豪華，由于其租售價格上的優(yōu)勢，首先勢必會對乙等寫字樓市場形成沖擊，接著便是甲等字樓。如果照此情形發(fā)展，還會有人去開發(fā)寫字樓嗎？大家都做商住兩用樓得了！造成目前這種局面的主要原因，除了政策上的相對滯后外，“法律能否有效地執(zhí)行”也是一個很關鍵的要素。在香港及新加坡地區(qū)，商住兩用樓是不允許出現(xiàn)的，如果一個純住宅的電話通過報紙及其它媒體傳播出去作為了商業(yè)用途，不僅電