【導(dǎo)讀】項(xiàng)目位于聊城市西外環(huán)路于聊張路十字路口處，占地300多畝，原址是一處廢棄。的窯坑地，地價(jià)相對(duì)較低，載原始土地征用方面節(jié)約了大量成本。游樂(lè)園項(xiàng)目正按照預(yù)期計(jì)劃有序、計(jì)劃于5年內(nèi)收回全部投資。魯西明珠——聊城，石中國(guó)國(guó)家級(jí)歷史文化名城。城因漕運(yùn)而興，萬(wàn)穡林立，盛及一時(shí)，后因漕運(yùn)衰敗，聊城曾一度落后于其他地區(qū)。聊城總面積8590平方公里，總?cè)丝诩s550萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口萬(wàn)人。直接帶動(dòng)人民生活水平的提高。高，普通聊城百姓用于教育、旅游、休閑方面的投資日漸增加。相繼建成，聊城的城市建設(shè)已經(jīng)有了質(zhì)的飛躍。目前，聊城的旅游產(chǎn)業(yè)正處于接待型旅游→事業(yè)型旅游→產(chǎn)業(yè)型旅游升華轉(zhuǎn)化階段。自97以來(lái)，相繼被省工商局評(píng)為“省級(jí)文明”市場(chǎng)，“省級(jí)規(guī)范化文。加入了“中國(guó)建筑裝飾材料市場(chǎng)信息網(wǎng)”，并成為該信息網(wǎng)的“理事單位”。目前，家具城已與北京、天津、廣東、深圳、上海、浙江、青島、煙

　　

【正文】 長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ☆ 其次，在人才資源方面，我們采用的戰(zhàn)略為：招聘、借用、自主培養(yǎng)人才相結(jié)合戰(zhàn)略，企業(yè)人才結(jié) 構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，任人唯賢、臺(tái)階提升、破格提拔戰(zhàn)略。 ☆ 最后，建立健全了各項(xiàng)規(guī)章制度，其理念是“以制度留住人才”。 ? 自然風(fēng)險(xiǎn)： 水災(zāi)：項(xiàng)目周邊有大運(yùn)河、徒駭河、排水良好； 旱災(zāi)：隨著南水北調(diào)工程的進(jìn)展，大旱情下，項(xiàng)目的用水量也可以得到滿足； 沙塵暴：沙塵天氣只對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生季節(jié)性的影響，可用遮塵網(wǎng)進(jìn)行局部防范； 其他自然風(fēng)險(xiǎn)也不對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生太大的影響。 ? 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)： 企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷，在同一市場(chǎng)上不可避免的遇到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手挑戰(zhàn)：爭(zhēng)奪顧客，市場(chǎng)份額。在此情況下，如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，已成了攸關(guān)企業(yè)存亡的大事。企業(yè)參 與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，總是面臨來(lái)自不同方面的威脅：主要的有： 潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 一旦待業(yè)中有了新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，就意味著價(jià)格將降低，邊際收入將下降，結(jié)果導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)下降。 而以下因素的存在與否，決定了待業(yè)新加入者的威脅程度，如規(guī)模、定位差別、資金需求、專業(yè)成本、政府政策、成本優(yōu)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的反應(yīng)。 面對(duì)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們將采取以下方法及戰(zhàn)略 ☆ 首先采用波士頓咨詢集團(tuán)（ BCG）的布魯斯曾用過(guò)的“安全極限冒險(xiǎn)政策（ brink manship）” 來(lái)阻礙競(jìng)爭(zhēng)性的進(jìn)入。使?jié)撛诟?jìng)爭(zhēng)者確信任何進(jìn)入市場(chǎng)的努力都會(huì)受到強(qiáng)烈的、不愉快的 反應(yīng)。 ☆ 其次采取總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，盡可能降低自己的經(jīng)營(yíng)成本，以達(dá)到在同行業(yè)中營(yíng)銷成本最低。 現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 同行業(yè)中的企業(yè)為了自身利益施展各種手段，如價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、廣告戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)等。同行業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，如果能提高作業(yè)利潤(rùn)，提高行業(yè)的穩(wěn)定性，那么這種競(jìng)爭(zhēng)是積極的；如果它降低了價(jià)格，從而降低了行業(yè)利潤(rùn)率而引起了行業(yè)波動(dòng)，那么就成了消極因素。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，威脅最大，因此是競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略首先要考慮的因素。一般來(lái)說(shuō)，同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)有以下幾種競(jìng)爭(zhēng)形式，份額競(jìng)爭(zhēng)、均勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)、差別競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、多元化競(jìng)爭(zhēng)。 面對(duì)現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，綜合我 們的實(shí)力，我們采用差異競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略目前已是市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中占主流的競(jìng)爭(zhēng)方法。因?yàn)樗粌H適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)，更重要的是，它是最符合以顧客為導(dǎo)向的營(yíng)銷理念的作法。它的優(yōu)點(diǎn)有以下幾點(diǎn)： ☆ 利用此戰(zhàn)略，使企業(yè)有了自己獨(dú)特的地方，而這些獨(dú)到之處不易為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿，因而為特定的目標(biāo)市場(chǎng)的進(jìn)入者設(shè)立了障礙。 ☆ 可以減弱目標(biāo) 群體的議價(jià)能力。 ☆ 會(huì)帶來(lái)超額利潤(rùn)。 來(lái)自替代者的競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)影響到整個(gè)行業(yè)，面對(duì)來(lái)自替代者的競(jìng)爭(zhēng)，我們將采用目標(biāo)集中戰(zhàn)略。通俗地說(shuō)就是“不在大海里與人搶大魚，而在小河里抓大魚”，實(shí)施 此戰(zhàn)略的結(jié)果是 “不在較 大的市場(chǎng)里獲取小的份額，而在較小的市場(chǎng)里獲取較大的份額”。 ? 營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)： 營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)定位、廣告決策、品牌決策等方面所存在的風(fēng)險(xiǎn)。詳述如下： ☆ 市場(chǎng)定位： 市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性，直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成敗，我們對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)、科學(xué)的調(diào)查、分析和研究。并進(jìn)行了可行性分析調(diào)查，其市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，不存在任何不適。并且，我們會(huì)在試營(yíng)業(yè)期間再次證實(shí)其正確性，而且準(zhǔn)備了幾套應(yīng)急方案。 ☆ 廣告決策： 好的廣告計(jì)劃和控制，關(guān)鍵在于廣告效果的衡量。其風(fēng)險(xiǎn)主要是投資資金的浪費(fèi)。我們將通過(guò)溝通效果研究、銷售效果研究來(lái)分析宣傳主題、 選擇媒體、頻率等方面是否存在問(wèn)題，并隨時(shí)加以解決。 ☆ 品牌決策： 品牌是一種名稱、標(biāo)記、術(shù)語(yǔ)或圖案，其目的是幫助消費(fèi)者辨認(rèn)企業(yè)，并把企業(yè)同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)別開來(lái)。其面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是品牌再定位的問(wèn)題。我們會(huì)在試營(yíng)業(yè)及工作中，進(jìn)行充分的調(diào)查分析，以利于進(jìn)行品牌再定位決策。 ? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)： 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值方面，在投資前，我們認(rèn)真地研究了投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值原理，樹立了風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，認(rèn)真地權(quán)衡了風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系，并在多種選擇方案中選擇出了最優(yōu)方案。在考慮到有失敗的可能性后，我們決定在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中分別制定年度計(jì)劃 控制、盈利率控制等多種控制和分析方法對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行管理，并制定出可供實(shí)施的方案。 九、 財(cái)務(wù)預(yù)算 資金投資計(jì)劃： 項(xiàng)目類別 組成 投入（萬(wàn)元） 備注 游樂(lè)項(xiàng)目 魚池 40 包括成本和期間各項(xiàng)費(fèi)用 環(huán)園河 120 游泳池 50 雕塑 200 碑林 90 古亭 20 園內(nèi)綠化 120 高科技觀賞大棚 400 基礎(chǔ)設(shè)施 征地 1500 包括成本和期間各項(xiàng)費(fèi)用 賓館餐廳 1200 路橋設(shè)施 200 水電配套 70 土方 60 其他不可預(yù)見費(fèi)用 100 總計(jì) 4170 營(yíng)業(yè)期間每年費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目 計(jì)劃金額（萬(wàn)元） 備注 人工費(fèi) 36 6000 元 /年 X60 人 辦公費(fèi) /招待費(fèi) 24 20200 元 /月 維修費(fèi) 40 其它（稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)） 140 總計(jì) 240 定價(jià)決策 （一） 在現(xiàn)代的市場(chǎng)營(yíng)銷發(fā)展過(guò)程中，無(wú)論非價(jià)格因素的作用如何提高，價(jià)格仍然是很重要的因素。關(guān)于價(jià)格制定方面，我們經(jīng)歷了以下六個(gè)步驟，簡(jiǎn)述如下： 第一、 在選定了目標(biāo)市場(chǎng)和進(jìn)行了市場(chǎng)定位后，結(jié)合需求和價(jià)格因素，我們慎重地建立了自己的營(yíng)銷目標(biāo) 和當(dāng)期利潤(rùn)最大化目標(biāo)。 第二、 確定需求表 ，詳細(xì)分析了在每個(gè)價(jià)格水平上可能的銷售量。 第三、 充分估計(jì)了隨著經(jīng)營(yíng)期的加長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)成本方面可能發(fā)生的一些變化。 第四、 把競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格作為我們價(jià)格的一個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)。 第五、 我們通過(guò)目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法并結(jié)合認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法對(duì)各項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)行定價(jià)。 第六、 在綜合考慮到目標(biāo)群體的心理因素和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、政府等方面的影響下，我們?cè)谌變r(jià)格方案中選定了各項(xiàng)目的最終定價(jià)。 （二） 在試營(yíng)業(yè)期間、在后的經(jīng)營(yíng)中，針對(duì)不同的情況，我們會(huì)用各式各樣的價(jià)格 修改戰(zhàn)略對(duì)基本價(jià)格進(jìn)行修改，比如：價(jià)格折扣、促銷定價(jià)、新產(chǎn)品定價(jià)等。我們也為今后競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能發(fā)起的價(jià)格變動(dòng)做好了充分的準(zhǔn)備，針 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的企圖和可能持續(xù)的時(shí)間，我們會(huì)采取以下方式作出反應(yīng)：保持原有價(jià)格、以非價(jià)格因素回?fù)舨⒈３衷瓋r(jià)、降價(jià)、提價(jià)與非價(jià)格因素雙管齊下等。 （三） 各項(xiàng)目的幾點(diǎn)價(jià)格戰(zhàn)略： 第一、 門票方面，綜合考慮到企業(yè)的定位與目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)群體，我們準(zhǔn)備在營(yíng)業(yè)初期高價(jià)切入市場(chǎng)，在營(yíng)業(yè)中期則保持平價(jià)。 第二、 在住宿方面，為了迅速搶占市場(chǎng)份額，提高知名度，我們準(zhǔn)備采取平價(jià)、優(yōu)質(zhì) 服務(wù)策略。 第三、 在餐飲方面，我們將采用高質(zhì)高價(jià)戰(zhàn)略。 收入預(yù)測(cè) ● 旅游住宿收入 住宿規(guī)模： 落成的旅游賓館將設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)間 40 套，單間 20 套，豪華套房 10 套，總計(jì) 120 個(gè)床位的住宿規(guī) 模 住宿收入： 以旅游賓館計(jì)劃擁有 70 間套、 120 個(gè)床位計(jì)算，每個(gè)床位最低價(jià) 60 元 /晚計(jì)算。住宿年收入 = 萬(wàn)元 ● 旅游餐飲收入： 餐飲接待規(guī)模： 落成的餐飲廳總建筑面積 2020 平方米，設(shè)置成雅間 30間，平臺(tái)餐廳 1 個(gè)，會(huì)務(wù)餐廳 1 個(gè)，溫馨餐廳 10間等，可同時(shí)容納 500 人就餐。 餐飲接待收入 游樂(lè)園地處蔬菜栽種地，采購(gòu)方便，成本低廉；同時(shí)，還可利用園內(nèi)自養(yǎng)的魚類、鮮花果蔬等原料，創(chuàng)意設(shè)計(jì)出游樂(lè)園的特色餐飲文化。 餐飲年收入 =日收入 ╳ 年工作日 = 萬(wàn)元 /日 ╳ 250 日 =72 萬(wàn)元 ● 門票收入： 定價(jià)原則 ： 綜合考慮目前聊城同等層次的游樂(lè)園門票價(jià)位、未來(lái)物價(jià)的走勢(shì)等因素，我們將門票的長(zhǎng)期定價(jià)位于中等水平，以利于滿足終端休閑娛樂(lè)的需求。 門票收入： 按單價(jià) 15 元、日游人數(shù) 2020 人計(jì)算。 門票年收入 =單價(jià) ╳ 日游園人數(shù) ╳ 開園天數(shù) = 萬(wàn)元 /人 ╳ 2020 人 ╳ 250 天 =750 萬(wàn)元 ● 商務(wù)會(huì)議收入： 游樂(lè)園將可為中小型商務(wù)會(huì)議提供便捷的商務(wù)會(huì)議服務(wù)，包括會(huì)議場(chǎng)所、快捷的商務(wù)通訊等，同時(shí)，優(yōu)雅的環(huán)境將極大地有利于會(huì)議人員精神 與體力的恢復(fù)。收費(fèi)包括場(chǎng)地租賃費(fèi)、住宿、餐飲、娛樂(lè)等項(xiàng)目。可接待諸如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)研討 會(huì)、中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)峰會(huì)等。 商務(wù)會(huì)議收入預(yù)計(jì)：以均價(jià) 6000 元計(jì)算，每年收入約 12 萬(wàn)元左右。 ● 其他收入 : 其他收入包括釣魚、花卉、科技成果的銷售等項(xiàng)目。 其他收入預(yù)計(jì)：預(yù)期年收入 150 萬(wàn)元左右。 商業(yè)攤位租金收入：預(yù)期年收入為 36 萬(wàn)元左右。 年利潤(rùn)計(jì)劃 單位：萬(wàn)元 年計(jì)劃 項(xiàng)目收入 住宿收入 120 餐飲收入 72 門票收入 750 商務(wù)會(huì)議收入 12 其它收入 其它銷售收入 150 攤位租金 36 費(fèi)用 人工費(fèi) 36 辦公費(fèi) /招待費(fèi) 24 維修費(fèi) 40 其它（稅費(fèi) 、不可預(yù)見費(fèi)） 140 年利潤(rùn)總額 資金回收期 ?預(yù)期建設(shè)總工期為三年： 2020 年至 2020 年； ?年利潤(rùn) 萬(wàn)，總投資額 4200 萬(wàn)元，按其資金時(shí)間價(jià)值 Vn=A∑ （ 1+i） t1 計(jì)算 其項(xiàng)目最長(zhǎng)回收期為四年零三個(gè)月 ?預(yù)期投資回收期： 籌建期：三年； 回收期：四年零三個(gè)月； 總回收期：七年零三個(gè)月。 聊城北順文化科技游樂(lè)圓 二 00 三年三月三十日