【導(dǎo)讀】項(xiàng)目位于聊城市西外環(huán)路于聊張路十字路口處，占地300多畝，原址是一處廢棄。的窯坑地，地價相對較低，載原始土地征用方面節(jié)約了大量成本。游樂園項(xiàng)目正按照預(yù)期計劃有序、計劃于5年內(nèi)收回全部投資。魯西明珠——聊城，石中國國家級歷史文化名城。城因漕運(yùn)而興，萬穡林立，盛及一時，后因漕運(yùn)衰敗，聊城曾一度落后于其他地區(qū)。聊城總面積8590平方公里，總?cè)丝诩s550萬，其中城鎮(zhèn)人口萬人。直接帶動人民生活水平的提高。高，普通聊城百姓用于教育、旅游、休閑方面的投資日漸增加。相繼建成，聊城的城市建設(shè)已經(jīng)有了質(zhì)的飛躍。目前，聊城的旅游產(chǎn)業(yè)正處于接待型旅游→事業(yè)型旅游→產(chǎn)業(yè)型旅游升華轉(zhuǎn)化階段。自97以來，相繼被省工商局評為“省級文明”市場，“省級規(guī)范化文。加入了“中國建筑裝飾材料市場信息網(wǎng)”，并成為該信息網(wǎng)的“理事單位”。目前，家具城已與北京、天津、廣東、深圳、上海、浙江、青島、煙

　　

【正文】 長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ☆ 其次，在人才資源方面，我們采用的戰(zhàn)略為：招聘、借用、自主培養(yǎng)人才相結(jié)合戰(zhàn)略，企業(yè)人才結(jié) 構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，任人唯賢、臺階提升、破格提拔戰(zhàn)略。 ☆ 最后，建立健全了各項(xiàng)規(guī)章制度，其理念是“以制度留住人才”。 ? 自然風(fēng)險： 水災(zāi)：項(xiàng)目周邊有大運(yùn)河、徒駭河、排水良好； 旱災(zāi)：隨著南水北調(diào)工程的進(jìn)展，大旱情下，項(xiàng)目的用水量也可以得到滿足； 沙塵暴：沙塵天氣只對項(xiàng)目產(chǎn)生季節(jié)性的影響，可用遮塵網(wǎng)進(jìn)行局部防范； 其他自然風(fēng)險也不對項(xiàng)目產(chǎn)生太大的影響。 ? 競爭風(fēng)險： 企業(yè)進(jìn)行市場營銷，在同一市場上不可避免的遇到競爭對手挑戰(zhàn)：爭奪顧客，市場份額。在此情況下，如何在市場競爭中取勝，已成了攸關(guān)企業(yè)存亡的大事。企業(yè)參 與市場競爭，總是面臨來自不同方面的威脅：主要的有： 潛在的競爭對手： 一旦待業(yè)中有了新的競爭對手，就意味著價格將降低，邊際收入將下降，結(jié)果導(dǎo)致整個行業(yè)利潤下降。 而以下因素的存在與否，決定了待業(yè)新加入者的威脅程度，如規(guī)模、定位差別、資金需求、專業(yè)成本、政府政策、成本優(yōu)勢、競爭對手的反應(yīng)。 面對潛在的競爭對手，我們將采取以下方法及戰(zhàn)略 ☆ 首先采用波士頓咨詢集團(tuán)（ BCG）的布魯斯曾用過的“安全極限冒險政策（ brink manship）” 來阻礙競爭性的進(jìn)入。使?jié)撛诟偁幷叽_信任何進(jìn)入市場的努力都會受到強(qiáng)烈的、不愉快的 反應(yīng)。 ☆ 其次采取總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，盡可能降低自己的經(jīng)營成本，以達(dá)到在同行業(yè)中營銷成本最低。 現(xiàn)實(shí)的競爭對手： 同行業(yè)中的企業(yè)為了自身利益施展各種手段，如價格競爭、廣告戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)等。同行業(yè)企業(yè)的競爭，如果能提高作業(yè)利潤，提高行業(yè)的穩(wěn)定性，那么這種競爭是積極的；如果它降低了價格，從而降低了行業(yè)利潤率而引起了行業(yè)波動，那么就成了消極因素。同行業(yè)的競爭，威脅最大，因此是競爭戰(zhàn)略首先要考慮的因素。一般來說，同行業(yè)的競爭有以下幾種競爭形式，份額競爭、均勢競爭、差別競爭、規(guī)模競爭、多元化競爭。 面對現(xiàn)實(shí)的競爭對手，綜合我 們的實(shí)力，我們采用差異競爭戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略目前已是市場營銷活動中占主流的競爭方法。因?yàn)樗粌H適應(yīng)目標(biāo)市場，更重要的是，它是最符合以顧客為導(dǎo)向的營銷理念的作法。它的優(yōu)點(diǎn)有以下幾點(diǎn)： ☆ 利用此戰(zhàn)略，使企業(yè)有了自己獨(dú)特的地方，而這些獨(dú)到之處不易為競爭對手模仿，因而為特定的目標(biāo)市場的進(jìn)入者設(shè)立了障礙。 ☆ 可以減弱目標(biāo) 群體的議價能力。 ☆ 會帶來超額利潤。 來自替代者的競爭，將會影響到整個行業(yè)，面對來自替代者的競爭，我們將采用目標(biāo)集中戰(zhàn)略。通俗地說就是“不在大海里與人搶大魚，而在小河里抓大魚”，實(shí)施 此戰(zhàn)略的結(jié)果是 “不在較 大的市場里獲取小的份額，而在較小的市場里獲取較大的份額”。 ? 營銷風(fēng)險： 營銷風(fēng)險包括市場定位、廣告決策、品牌決策等方面所存在的風(fēng)險。詳述如下： ☆ 市場定位： 市場定位的準(zhǔn)確性，直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營的成敗，我們對市場進(jìn)行了詳細(xì)、科學(xué)的調(diào)查、分析和研究。并進(jìn)行了可行性分析調(diào)查，其市場定位準(zhǔn)確，不存在任何不適。并且，我們會在試營業(yè)期間再次證實(shí)其正確性，而且準(zhǔn)備了幾套應(yīng)急方案。 ☆ 廣告決策： 好的廣告計劃和控制，關(guān)鍵在于廣告效果的衡量。其風(fēng)險主要是投資資金的浪費(fèi)。我們將通過溝通效果研究、銷售效果研究來分析宣傳主題、 選擇媒體、頻率等方面是否存在問題，并隨時加以解決。 ☆ 品牌決策： 品牌是一種名稱、標(biāo)記、術(shù)語或圖案，其目的是幫助消費(fèi)者辨認(rèn)企業(yè)，并把企業(yè)同競爭對手區(qū)別開來。其面臨的主要風(fēng)險是品牌再定位的問題。我們會在試營業(yè)及工作中，進(jìn)行充分的調(diào)查分析，以利于進(jìn)行品牌再定位決策。 ? 財務(wù)風(fēng)險： 財務(wù)風(fēng)險主要是指投資風(fēng)險價值方面，在投資前，我們認(rèn)真地研究了投資風(fēng)險價值原理，樹立了風(fēng)險價值觀念，認(rèn)真地權(quán)衡了風(fēng)險與收益的關(guān)系，并在多種選擇方案中選擇出了最優(yōu)方案。在考慮到有失敗的可能性后，我們決定在項(xiàng)目實(shí)施過程中分別制定年度計劃 控制、盈利率控制等多種控制和分析方法對財務(wù)進(jìn)行管理，并制定出可供實(shí)施的方案。 九、 財務(wù)預(yù)算 資金投資計劃： 項(xiàng)目類別 組成 投入（萬元） 備注 游樂項(xiàng)目 魚池 40 包括成本和期間各項(xiàng)費(fèi)用 環(huán)園河 120 游泳池 50 雕塑 200 碑林 90 古亭 20 園內(nèi)綠化 120 高科技觀賞大棚 400 基礎(chǔ)設(shè)施 征地 1500 包括成本和期間各項(xiàng)費(fèi)用 賓館餐廳 1200 路橋設(shè)施 200 水電配套 70 土方 60 其他不可預(yù)見費(fèi)用 100 總計 4170 營業(yè)期間每年費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目 計劃金額（萬元） 備注 人工費(fèi) 36 6000 元 /年 X60 人 辦公費(fèi) /招待費(fèi) 24 20200 元 /月 維修費(fèi) 40 其它（稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)） 140 總計 240 定價決策 （一） 在現(xiàn)代的市場營銷發(fā)展過程中，無論非價格因素的作用如何提高，價格仍然是很重要的因素。關(guān)于價格制定方面，我們經(jīng)歷了以下六個步驟，簡述如下： 第一、 在選定了目標(biāo)市場和進(jìn)行了市場定位后，結(jié)合需求和價格因素，我們慎重地建立了自己的營銷目標(biāo) 和當(dāng)期利潤最大化目標(biāo)。 第二、 確定需求表 ，詳細(xì)分析了在每個價格水平上可能的銷售量。 第三、 充分估計了隨著經(jīng)營期的加長，經(jīng)營成本方面可能發(fā)生的一些變化。 第四、 把競爭者的價格作為我們價格的一個基準(zhǔn)點(diǎn)。 第五、 我們通過目標(biāo)利潤定價法并結(jié)合認(rèn)知價值定價法對各項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)行定價。 第六、 在綜合考慮到目標(biāo)群體的心理因素和競爭對手、政府等方面的影響下，我們在三套價格方案中選定了各項(xiàng)目的最終定價。 （二） 在試營業(yè)期間、在后的經(jīng)營中，針對不同的情況，我們會用各式各樣的價格 修改戰(zhàn)略對基本價格進(jìn)行修改，比如：價格折扣、促銷定價、新產(chǎn)品定價等。我們也為今后競爭對手可能發(fā)起的價格變動做好了充分的準(zhǔn)備，針 對競爭對手的企圖和可能持續(xù)的時間，我們會采取以下方式作出反應(yīng)：保持原有價格、以非價格因素回?fù)舨⒈３衷瓋r、降價、提價與非價格因素雙管齊下等。 （三） 各項(xiàng)目的幾點(diǎn)價格戰(zhàn)略： 第一、 門票方面，綜合考慮到企業(yè)的定位與目標(biāo)市場消費(fèi)群體，我們準(zhǔn)備在營業(yè)初期高價切入市場，在營業(yè)中期則保持平價。 第二、 在住宿方面，為了迅速搶占市場份額，提高知名度，我們準(zhǔn)備采取平價、優(yōu)質(zhì) 服務(wù)策略。 第三、 在餐飲方面，我們將采用高質(zhì)高價戰(zhàn)略。 收入預(yù)測 ● 旅游住宿收入 住宿規(guī)模： 落成的旅游賓館將設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)間 40 套，單間 20 套，豪華套房 10 套，總計 120 個床位的住宿規(guī) 模 住宿收入： 以旅游賓館計劃擁有 70 間套、 120 個床位計算，每個床位最低價 60 元 /晚計算。住宿年收入 = 萬元 ● 旅游餐飲收入： 餐飲接待規(guī)模： 落成的餐飲廳總建筑面積 2020 平方米，設(shè)置成雅間 30間，平臺餐廳 1 個，會務(wù)餐廳 1 個，溫馨餐廳 10間等，可同時容納 500 人就餐。 餐飲接待收入 游樂園地處蔬菜栽種地，采購方便，成本低廉；同時，還可利用園內(nèi)自養(yǎng)的魚類、鮮花果蔬等原料，創(chuàng)意設(shè)計出游樂園的特色餐飲文化。 餐飲年收入 =日收入 ╳ 年工作日 = 萬元 /日 ╳ 250 日 =72 萬元 ● 門票收入： 定價原則 ： 綜合考慮目前聊城同等層次的游樂園門票價位、未來物價的走勢等因素，我們將門票的長期定價位于中等水平，以利于滿足終端休閑娛樂的需求。 門票收入： 按單價 15 元、日游人數(shù) 2020 人計算。 門票年收入 =單價 ╳ 日游園人數(shù) ╳ 開園天數(shù) = 萬元 /人 ╳ 2020 人 ╳ 250 天 =750 萬元 ● 商務(wù)會議收入： 游樂園將可為中小型商務(wù)會議提供便捷的商務(wù)會議服務(wù)，包括會議場所、快捷的商務(wù)通訊等，同時，優(yōu)雅的環(huán)境將極大地有利于會議人員精神 與體力的恢復(fù)。收費(fèi)包括場地租賃費(fèi)、住宿、餐飲、娛樂等項(xiàng)目。可接待諸如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)研討 會、中小企業(yè)經(jīng)營峰會等。 商務(wù)會議收入預(yù)計：以均價 6000 元計算，每年收入約 12 萬元左右。 ● 其他收入 : 其他收入包括釣魚、花卉、科技成果的銷售等項(xiàng)目。 其他收入預(yù)計：預(yù)期年收入 150 萬元左右。 商業(yè)攤位租金收入：預(yù)期年收入為 36 萬元左右。 年利潤計劃 單位：萬元 年計劃 項(xiàng)目收入 住宿收入 120 餐飲收入 72 門票收入 750 商務(wù)會議收入 12 其它收入 其它銷售收入 150 攤位租金 36 費(fèi)用 人工費(fèi) 36 辦公費(fèi) /招待費(fèi) 24 維修費(fèi) 40 其它（稅費(fèi) 、不可預(yù)見費(fèi)） 140 年利潤總額 資金回收期 ?預(yù)期建設(shè)總工期為三年： 2020 年至 2020 年； ?年利潤 萬，總投資額 4200 萬元，按其資金時間價值 Vn=A∑ （ 1+i） t1 計算 其項(xiàng)目最長回收期為四年零三個月 ?預(yù)期投資回收期： 籌建期：三年； 回收期：四年零三個月； 總回收期：七年零三個月。 聊城北順文化科技游樂圓 二 00 三年三月三十日