【導讀】思南雙塘產業(yè)園區(qū)酒店項目。二〇一四年二月十五日

　　

【正文】 所、衛(wèi)生室、自行車車庫等。飯店每層設有開水房、消毒設施，并為服務人員設置了廁所。會議及商場部分也設立了開水供應處。餐廳廚房作二次裝修設計，設計時應符合加流程，避免往返交錯，符合衛(wèi)生防疫要求，防水生食與熟食混雜等，另外，還應滿足《飲食建筑設計規(guī)范》中一級餐館的要求。 生活給水 采用變頻調速恒變量供水系統，城市自來水進入設備在地下三層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池 。對生活用水加裝了紫外線消毒設施。蓄水池內襯瓷磚，全封閉。水池上部無排水管道通過。 排水 生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統。生活污水經中水處理后進行排放，地下車庫不設洗車裝置。 空調、通風及采暖 本工程的飯店、商場、娛樂場所、會議室、宴會廳、餐廳等場所均設有空調，空調夏季室內溫度根據不同場所而異，一般在 2428℃之間，冬季一般在 1620℃之間。在所有空調場所均設有新風補給設施。其中最小的新風量為：飯店客房為 120立方米 /h/室，餐廳內 25立方米 /h/人，宴會廳、會議 35 室、酒吧、 卡拉 OK 廳等為 40 立方米 /h/人，健身房為 80 立方米 /h/人，美容院為 30立方米 /h/人，走道、大廳為 7 立方米 /h/人。上述設空調場所，換氣次數為 815 次 /h。對無空調又經常有人停留的其他場所和房間設有采暖裝置，采暖溫度為低于 16℃。 振動防治及噪聲控制 振動防治：本工程振動源主要是制冷機組、風機、水泵及電梯等，設計中將以上設備布置在單獨房間內，并分別設了隔振、減振設施。電梯在布置上盡量不與客房相鄰，以減少對客人的影響。 噪聲的控制：本工程采用大板、大模等整體性較好的結構體系，為此在經常產生撞擊、振動 的部位（如客房外門、設備管道等）采取了防止結構聲傳播的措施。飯店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊頂等吸聲處理措施。風機、水泵、制冷機組及空調設備等均設置在單獨房間內，并采取了一定的隔聲減噪設施。飯店客房設在 58 層，與嘈雜的大商場、餐廳及娛樂場所遠離。對客房、商場、餐廳、宴會廳、會議室等處的空調及排風管道采取了消聲處理措施。 36 第 八 章 經營方式與營銷策略 思南 永發(fā)大酒店按照現代企業(yè)制度組建。企業(yè)整體經營方式，是在股東會的領導下、執(zhí)行監(jiān)事的監(jiān)督下實行的總經理負責制 ，企業(yè)整體將實行統一管理下的承包經營與承租經營方式。 客房經營：按照國際化的酒店管理集團經營模式進行管理經營； 會議經營：引進高水準的國際會議經營方式，在企業(yè)統一領導下進行分包式的一體化管理經營； 商業(yè)經營：按照商業(yè)百貨零售的業(yè)態(tài)特點，在企業(yè)統一領導下進行承包式的管理經營； 餐飲經營：主營餐飲在企業(yè)統一領導下進行承包式的管理經營；特色餐館在企業(yè)監(jiān)督管理下進行承租經營； 其他服務項目經營：按照企業(yè)一體經營理念，進行分包的管理經營。 37 酒店營銷中，市場營銷是酒店經營活動的重 要組成部分，它始于飯店提供產品和服務之前，研究賓客的需要和促進酒店客源的增長，開發(fā)酒店市場的潛力，增進酒店的收益，市場營銷涉及到滿足賓客的需求產品從飯店流通到賓客的一切業(yè)務活動，最終使酒店實現其預設的經營目標。 同時酒店也必須以最敏銳、最超前、最獨到的嗅覺感官去創(chuàng)造和設計適宜于酒店經營發(fā)展的最佳經營模式，使酒店經營更趨完善，先進及獨特 。 宣傳策略 酒店的營銷首先就要通過獨特的宣傳 方式來吸引客源，可選擇的宣傳策略有： ① 可選擇電視、電臺、報刊等媒體，經常性地報道酒店新近推出的特色菜肴、客房環(huán)境、活動項目等， 提高賓客對酒店的感官印象。 ② 運用行業(yè)性雜志、報紙、旅行線路小冊子、指南、廣告?zhèn)鲉?、直接信函等方式對酒店產品進行宣傳。 ③ 以邀請知名演出的方式壯大聲勢，增強影響面，營造酒店的消費熱點，如邀請舉辦省市模特大賽，時裝秀；大型歌舞器樂演奏等促銷方式。 ④ 設計推出 例如 啤酒節(jié) 、 菜肴賞品 、美食周 的方式提高酒店消費，增加效益 同時加強酒店在 壽縣 以及周邊的影響 38 力 。 除了傳統的公關策略，酒店還可進行一系列的創(chuàng)意公關，即為通過一些有創(chuàng)意的主題活動以引起公眾的注意，使公眾通過口頭傳播的方式廣而告之，從而起到宣傳推廣的效果 ，使酒店提高公眾形象，增加市場影響力，使酒店的宣傳達到事半功倍的效果。 創(chuàng)意營銷 酒店的創(chuàng)意營銷即為運用有別于習慣性的方法加大酒店品牌或產品與競爭對手的差異，而本酒店營銷可根據 銷售要求，針對賓客的不同需要開發(fā)各種受賓客歡迎的組合產品，吸引客源， 可開發(fā)的組合方式例如為： ① 公務客人組合產品。針對公務客人的特殊服務，為公務客人提供優(yōu)惠：如免費在客房供應一籃水果，免費提供歡迎飲料，免費使用康樂中心的設施和器材，免費參加酒吧，歌舞 娛樂 活動。 ② 會議組合產品。會議組合產品包括使用會議廳，會議休息時間供應點心咖啡，會議期間工作餐 。 ③ 家庭住宿組合產品。形式如雙人房供全家住宿，小孩與父母同住免費加床，提供看管小孩服務，小孩免費使用康樂設施，餐廳提供兒童菜單 等 。 ④ 蜜月度假產品。蜜月度假產品只向新婚夫婦提供，一般需要漂亮而寧靜的客房以及一些特殊的服務，如一間布置 39 漂亮的洞房，免費床前美式早餐，免費奉贈香檳酒，客房里供應鮮花、水果籃。 ⑤ 婚禮組合產品。 本 類產品主要針對 炎劉 當地居民市場，結合婚禮消費的形式，適應消費的心理 ，強調喜慶的氣氛，吸引消費：該產品組合內容有 符合 壽縣 本地口味或新人親屬口味的 筵席，免費提供全場軟飲料，四層精美婚禮蛋糕一座，以鮮花和雙喜橫幅隆重地布置婚宴廳，根據具體要求制造婚宴氣氛，播放婚禮進行曲，洞房花燭夜免費提供新婚套房、鮮花、水果和香檳酒，免費美式早餐送到客房。 ⑥ 周末組合產品。周末組合產品可吸引客人在一周工作之余，來休息和 娛樂 一下，因而需策劃組織一些 娛樂 體育活動：如舉辦周末晚會、周末雜技演出等等，將 娛樂 性活動加上飯店的食宿服務組合成價格 實惠的 產品。 ⑦ 淡季度假產品。在營業(yè)淡季時以一周、十天住宿加膳食以 一個包價 提供給客人。同時，為了吸引賓客，還要策劃組織賓客免費享受 娛樂 活動。 40 第 九 章 項目實施進度 項目工程實施計劃 2021年 5 月～ 2021年 6 月 ： 完成項目工程可行性研究編制及報批工作； 2021年 5月～ 2021年 6月：完成項目工程的施工圖設計、審查； 2021 年 7 月：完成項目工程的施工前期的準備工作； 2021 年 8 月～ 2021 年 4 月：完成項目工程的全部土建工程施工； 2021 年 5 月～ 2021 年 12月： 工程的全部裝飾裝修工程； 2021 年 1 月： 完成工程竣工驗收，并全面投入使用 41 第十章 投資估算 估算編制依據 本估算依據本項目提出的各項技術參數、數據 ，根據六安市類似工程近期造價水平估算。并參照： 《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版） 《 貴州 省建設工程單位估算表》 《全國統一安裝工程概算定額安徽省單位估價表》 當地類似工程建設指標 預備費按工程費用 8%估算。 本項目估算范圍為建設投資、基礎設施投資和運營費用，包括土地購置、土建工程、道路、綠化、亮化、給排水、供氣、供電及其他費用等。 參照六安市概算定額，根據類似工程造價水平估算。 其他費用按以下標準： 主樓及 輔 樓土建加裝修費用按 2200 元 /平方米計 ，總建筑面積 ，共 9443萬元 ； 42 強 、 弱電工程： 平方米 400＝ 1717 萬元 暖通空調工程： 平方米 200 元 /平方米＝858萬元 電梯： 600萬元 道路、圍墻、庭院綠化： 500萬元 項目用地 畝， 土地費用按 萬 /畝計，共； 勘察、設計費 100萬元； 工程 建設 監(jiān)理費 100萬元； 開辦費用（包括餐飲、洗衣、健身、娛樂、客房等設備設施費 4000萬元； 預備費 450萬元。 投資估算 項目建設投資＝建設投資 +固定資產投資方向調節(jié)稅 +鋪底流動資金 +建設期利息 ＝ +0+0+0 ＝ 萬元 本項目總 估算 投資 萬元，建設投資 全部 由項目建設單位自籌。 43 第十 一 章 經濟效益分析 經濟效益估算 根據企業(yè)提供的價格，并參考目前國內外同類企業(yè)的價格趨勢，項目建成后的收入分為四部分： ：項目建成后共 220 個標準間、 20間套房、 10間商務套房，大酒店的建設是以四星級為標準的，故標準間的收費 參照國內同類四星級酒店和當地的實際情況，暫定每個標準間和套房平均價格為每天 400元左右，按60%的入住率，住宿每年營業(yè)收入 2190萬元； ：商務會議按每天接待 2 次計，暫定每次會議消費 2021元，商務會議每年營業(yè)收入 146萬元； ：其中包括 KTV，男女 SPA 會所、棋牌室、洗浴中心 等收入，按每天接待 100 人次計算，暫定每人平均消費 200元，休閑娛樂每年營業(yè)收入 730萬元； ：其中包括自動餐廳、風味餐廳等，參照 六安 市餐飲行業(yè)的收費標準和 壽縣、合肥市 居民的消費情況，按 每天接待 400 人次計算，暫定每人平均消費 200 元，餐飲每年營業(yè)收入 2920萬元； 預計 正常年份年營業(yè)收入合計 5986萬元。 44 第十 二 章 建 議 在全面分析市場、準確經營定位、提高服務水平的前提下，項目建成后將具有可觀的經濟效益和社會效益。項目的社會效益主要表現在：首先，為當地旅游經濟增加了亮點，提高了城市形象；其次，增加了國家和壽縣的稅收；第三，可為社會提供工作崗位，幫助政府分憂解難；第四，為滿足隨著經濟發(fā)展而逐漸增長的市場需求做貢獻。在產生社會效益的同時，投資方也將伴隨著項目的開發(fā)建設而贏得一定 的經濟效益：一是可以通過經濟獲得利潤，逐步收回投資；二是 思南 永發(fā)大酒店地處 思塘 鎮(zhèn)新橋國際產業(yè)園，可帶動當地一批相關聯產業(yè)；三是四星級涉外賓館的建成必將推進 思南縣酒店業(yè)經營水平、服務水平及總體經濟效益的逐步提高。 項目風險大小投資決定于論證是否科學、建設期間以及運營過程中不可預知因素的多寡與解決的難易程度等。雖然 思南縣 沒有四星級酒店，但隨著城市的發(fā)展，高檔酒店數量還會增加。一般來說，有條件的客戶將希望在聲譽、服務一流的酒店住宿。因此， 要 堅持 特色 經營、 要 保 持 較為滿意的住宿率。