【導(dǎo)讀】思南雙塘產(chǎn)業(yè)園區(qū)酒店項(xiàng)目。二〇一四年二月十五日

　　

【正文】 所、衛(wèi)生室、自行車車庫等。飯店每層設(shè)有開水房、消毒設(shè)施，并為服務(wù)人員設(shè)置了廁所。會議及商場部分也設(shè)立了開水供應(yīng)處。餐廳廚房作二次裝修設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)符合加流程，避免往返交錯，符合衛(wèi)生防疫要求，防水生食與熟食混雜等，另外，還應(yīng)滿足《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中一級餐館的要求。 生活給水 采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng)，城市自來水進(jìn)入設(shè)備在地下三層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池 。對生活用水加裝了紫外線消毒設(shè)施。蓄水池內(nèi)襯瓷磚，全封閉。水池上部無排水管道通過。 排水 生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統(tǒng)。生活污水經(jīng)中水處理后進(jìn)行排放，地下車庫不設(shè)洗車裝置。 空調(diào)、通風(fēng)及采暖 本工程的飯店、商場、娛樂場所、會議室、宴會廳、餐廳等場所均設(shè)有空調(diào)，空調(diào)夏季室內(nèi)溫度根據(jù)不同場所而異，一般在 2428℃之間，冬季一般在 1620℃之間。在所有空調(diào)場所均設(shè)有新風(fēng)補(bǔ)給設(shè)施。其中最小的新風(fēng)量為：飯店客房為 120立方米 /h/室，餐廳內(nèi) 25立方米 /h/人，宴會廳、會議 35 室、酒吧、 卡拉 OK 廳等為 40 立方米 /h/人，健身房為 80 立方米 /h/人，美容院為 30立方米 /h/人，走道、大廳為 7 立方米 /h/人。上述設(shè)空調(diào)場所，換氣次數(shù)為 815 次 /h。對無空調(diào)又經(jīng)常有人停留的其他場所和房間設(shè)有采暖裝置，采暖溫度為低于 16℃。 振動防治及噪聲控制 振動防治：本工程振動源主要是制冷機(jī)組、風(fēng)機(jī)、水泵及電梯等，設(shè)計(jì)中將以上設(shè)備布置在單獨(dú)房間內(nèi)，并分別設(shè)了隔振、減振設(shè)施。電梯在布置上盡量不與客房相鄰，以減少對客人的影響。 噪聲的控制：本工程采用大板、大模等整體性較好的結(jié)構(gòu)體系，為此在經(jīng)常產(chǎn)生撞擊、振動 的部位（如客房外門、設(shè)備管道等）采取了防止結(jié)構(gòu)聲傳播的措施。飯店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊頂?shù)任曁幚泶胧?。風(fēng)機(jī)、水泵、制冷機(jī)組及空調(diào)設(shè)備等均設(shè)置在單獨(dú)房間內(nèi)，并采取了一定的隔聲減噪設(shè)施。飯店客房設(shè)在 58 層，與嘈雜的大商場、餐廳及娛樂場所遠(yuǎn)離。對客房、商場、餐廳、宴會廳、會議室等處的空調(diào)及排風(fēng)管道采取了消聲處理措施。 36 第 八 章 經(jīng)營方式與營銷策略 思南 永發(fā)大酒店按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建。企業(yè)整體經(jīng)營方式，是在股東會的領(lǐng)導(dǎo)下、執(zhí)行監(jiān)事的監(jiān)督下實(shí)行的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ，企業(yè)整體將實(shí)行統(tǒng)一管理下的承包經(jīng)營與承租經(jīng)營方式。 客房經(jīng)營：按照國際化的酒店管理集團(tuán)經(jīng)營模式進(jìn)行管理經(jīng)營； 會議經(jīng)營：引進(jìn)高水準(zhǔn)的國際會議經(jīng)營方式，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行分包式的一體化管理經(jīng)營； 商業(yè)經(jīng)營：按照商業(yè)百貨零售的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營； 餐飲經(jīng)營：主營餐飲在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營；特色餐館在企業(yè)監(jiān)督管理下進(jìn)行承租經(jīng)營； 其他服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營：按照企業(yè)一體經(jīng)營理念，進(jìn)行分包的管理經(jīng)營。 37 酒店?duì)I銷中，市場營銷是酒店經(jīng)營活動的重 要組成部分，它始于飯店提供產(chǎn)品和服務(wù)之前，研究賓客的需要和促進(jìn)酒店客源的增長，開發(fā)酒店市場的潛力，增進(jìn)酒店的收益，市場營銷涉及到滿足賓客的需求產(chǎn)品從飯店流通到賓客的一切業(yè)務(wù)活動，最終使酒店實(shí)現(xiàn)其預(yù)設(shè)的經(jīng)營目標(biāo)。 同時(shí)酒店也必須以最敏銳、最超前、最獨(dú)到的嗅覺感官去創(chuàng)造和設(shè)計(jì)適宜于酒店經(jīng)營發(fā)展的最佳經(jīng)營模式，使酒店經(jīng)營更趨完善，先進(jìn)及獨(dú)特 。 宣傳策略 酒店的營銷首先就要通過獨(dú)特的宣傳 方式來吸引客源，可選擇的宣傳策略有： ① 可選擇電視、電臺、報(bào)刊等媒體，經(jīng)常性地報(bào)道酒店新近推出的特色菜肴、客房環(huán)境、活動項(xiàng)目等， 提高賓客對酒店的感官印象。 ② 運(yùn)用行業(yè)性雜志、報(bào)紙、旅行線路小冊子、指南、廣告?zhèn)鲉?、直接信函等方式對酒店產(chǎn)品進(jìn)行宣傳。 ③ 以邀請知名演出的方式壯大聲勢，增強(qiáng)影響面，營造酒店的消費(fèi)熱點(diǎn)，如邀請舉辦省市模特大賽，時(shí)裝秀；大型歌舞器樂演奏等促銷方式。 ④ 設(shè)計(jì)推出 例如 啤酒節(jié) 、 菜肴賞品 、美食周 的方式提高酒店消費(fèi)，增加效益 同時(shí)加強(qiáng)酒店在 壽縣 以及周邊的影響 38 力 。 除了傳統(tǒng)的公關(guān)策略，酒店還可進(jìn)行一系列的創(chuàng)意公關(guān)，即為通過一些有創(chuàng)意的主題活動以引起公眾的注意，使公眾通過口頭傳播的方式廣而告之，從而起到宣傳推廣的效果 ，使酒店提高公眾形象，增加市場影響力，使酒店的宣傳達(dá)到事半功倍的效果。 創(chuàng)意營銷 酒店的創(chuàng)意營銷即為運(yùn)用有別于習(xí)慣性的方法加大酒店品牌或產(chǎn)品與競爭對手的差異，而本酒店?duì)I銷可根據(jù) 銷售要求，針對賓客的不同需要開發(fā)各種受賓客歡迎的組合產(chǎn)品，吸引客源， 可開發(fā)的組合方式例如為： ① 公務(wù)客人組合產(chǎn)品。針對公務(wù)客人的特殊服務(wù)，為公務(wù)客人提供優(yōu)惠：如免費(fèi)在客房供應(yīng)一籃水果，免費(fèi)提供歡迎飲料，免費(fèi)使用康樂中心的設(shè)施和器材，免費(fèi)參加酒吧，歌舞 娛樂 活動。 ② 會議組合產(chǎn)品。會議組合產(chǎn)品包括使用會議廳，會議休息時(shí)間供應(yīng)點(diǎn)心咖啡，會議期間工作餐 。 ③ 家庭住宿組合產(chǎn)品。形式如雙人房供全家住宿，小孩與父母同住免費(fèi)加床，提供看管小孩服務(wù)，小孩免費(fèi)使用康樂設(shè)施，餐廳提供兒童菜單 等 。 ④ 蜜月度假產(chǎn)品。蜜月度假產(chǎn)品只向新婚夫婦提供，一般需要漂亮而寧靜的客房以及一些特殊的服務(wù)，如一間布置 39 漂亮的洞房，免費(fèi)床前美式早餐，免費(fèi)奉贈香檳酒，客房里供應(yīng)鮮花、水果籃。 ⑤ 婚禮組合產(chǎn)品。 本 類產(chǎn)品主要針對 炎劉 當(dāng)?shù)鼐用袷袌觯Y(jié)合婚禮消費(fèi)的形式，適應(yīng)消費(fèi)的心理 ，強(qiáng)調(diào)喜慶的氣氛，吸引消費(fèi)：該產(chǎn)品組合內(nèi)容有 符合 壽縣 本地口味或新人親屬口味的 筵席，免費(fèi)提供全場軟飲料，四層精美婚禮蛋糕一座，以鮮花和雙喜橫幅隆重地布置婚宴廳，根據(jù)具體要求制造婚宴氣氛，播放婚禮進(jìn)行曲，洞房花燭夜免費(fèi)提供新婚套房、鮮花、水果和香檳酒，免費(fèi)美式早餐送到客房。 ⑥ 周末組合產(chǎn)品。周末組合產(chǎn)品可吸引客人在一周工作之余，來休息和 娛樂 一下，因而需策劃組織一些 娛樂 體育活動：如舉辦周末晚會、周末雜技演出等等，將 娛樂 性活動加上飯店的食宿服務(wù)組合成價(jià)格 實(shí)惠的 產(chǎn)品。 ⑦ 淡季度假產(chǎn)品。在營業(yè)淡季時(shí)以一周、十天住宿加膳食以 一個(gè)包價(jià) 提供給客人。同時(shí)，為了吸引賓客，還要策劃組織賓客免費(fèi)享受 娛樂 活動。 40 第 九 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃 2021年 5 月～ 2021年 6 月 ： 完成項(xiàng)目工程可行性研究編制及報(bào)批工作； 2021年 5月～ 2021年 6月：完成項(xiàng)目工程的施工圖設(shè)計(jì)、審查； 2021 年 7 月：完成項(xiàng)目工程的施工前期的準(zhǔn)備工作； 2021 年 8 月～ 2021 年 4 月：完成項(xiàng)目工程的全部土建工程施工； 2021 年 5 月～ 2021 年 12月： 工程的全部裝飾裝修工程； 2021 年 1 月： 完成工程竣工驗(yàn)收，并全面投入使用 41 第十章 投資估算 估算編制依據(jù) 本估算依據(jù)本項(xiàng)目提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù) ，根據(jù)六安市類似工程近期造價(jià)水平估算。并參照： 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 《 貴州 省建設(shè)工程單位估算表》 《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額安徽省單位估價(jià)表》 當(dāng)?shù)仡愃乒こ探ㄔO(shè)指標(biāo) 預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用 8%估算。 本項(xiàng)目估算范圍為建設(shè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營費(fèi)用，包括土地購置、土建工程、道路、綠化、亮化、給排水、供氣、供電及其他費(fèi)用等。 參照六安市概算定額，根據(jù)類似工程造價(jià)水平估算。 其他費(fèi)用按以下標(biāo)準(zhǔn)： 主樓及 輔 樓土建加裝修費(fèi)用按 2200 元 /平方米計(jì) ，總建筑面積 ，共 9443萬元 ； 42 強(qiáng) 、 弱電工程： 平方米 400＝ 1717 萬元 暖通空調(diào)工程： 平方米 200 元 /平方米＝858萬元 電梯： 600萬元 道路、圍墻、庭院綠化： 500萬元 項(xiàng)目用地 畝， 土地費(fèi)用按 萬 /畝計(jì)，共； 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 100萬元； 工程 建設(shè) 監(jiān)理費(fèi) 100萬元； 開辦費(fèi)用（包括餐飲、洗衣、健身、娛樂、客房等設(shè)備設(shè)施費(fèi) 4000萬元； 預(yù)備費(fèi) 450萬元。 投資估算 項(xiàng)目建設(shè)投資＝建設(shè)投資 +固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 +鋪底流動資金 +建設(shè)期利息 ＝ +0+0+0 ＝ 萬元 本項(xiàng)目總 估算 投資 萬元，建設(shè)投資 全部 由項(xiàng)目建設(shè)單位自籌。 43 第十 一 章 經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益估算 根據(jù)企業(yè)提供的價(jià)格，并參考目前國內(nèi)外同類企業(yè)的價(jià)格趨勢，項(xiàng)目建成后的收入分為四部分： ：項(xiàng)目建成后共 220 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間、 20間套房、 10間商務(wù)套房，大酒店的建設(shè)是以四星級為標(biāo)準(zhǔn)的，故標(biāo)準(zhǔn)間的收費(fèi) 參照國內(nèi)同類四星級酒店和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，暫定每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間和套房平均價(jià)格為每天 400元左右，按60%的入住率，住宿每年?duì)I業(yè)收入 2190萬元； ：商務(wù)會議按每天接待 2 次計(jì)，暫定每次會議消費(fèi) 2021元，商務(wù)會議每年?duì)I業(yè)收入 146萬元； ：其中包括 KTV，男女 SPA 會所、棋牌室、洗浴中心 等收入，按每天接待 100 人次計(jì)算，暫定每人平均消費(fèi) 200元，休閑娛樂每年?duì)I業(yè)收入 730萬元； ：其中包括自動餐廳、風(fēng)味餐廳等，參照 六安 市餐飲行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和 壽縣、合肥市 居民的消費(fèi)情況，按 每天接待 400 人次計(jì)算，暫定每人平均消費(fèi) 200 元，餐飲每年?duì)I業(yè)收入 2920萬元； 預(yù)計(jì) 正常年份年?duì)I業(yè)收入合計(jì) 5986萬元。 44 第十 二 章 建 議 在全面分析市場、準(zhǔn)確經(jīng)營定位、提高服務(wù)水平的前提下，項(xiàng)目建成后將具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。項(xiàng)目的社會效益主要表現(xiàn)在：首先，為當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)增加了亮點(diǎn)，提高了城市形象；其次，增加了國家和壽縣的稅收；第三，可為社會提供工作崗位，幫助政府分憂解難；第四，為滿足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐漸增長的市場需求做貢獻(xiàn)。在產(chǎn)生社會效益的同時(shí)，投資方也將伴隨著項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)而贏得一定 的經(jīng)濟(jì)效益：一是可以通過經(jīng)濟(jì)獲得利潤，逐步收回投資；二是 思南 永發(fā)大酒店地處 思塘 鎮(zhèn)新橋國際產(chǎn)業(yè)園，可帶動當(dāng)?shù)匾慌嚓P(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；三是四星級涉外賓館的建成必將推進(jìn) 思南縣酒店業(yè)經(jīng)營水平、服務(wù)水平及總體經(jīng)濟(jì)效益的逐步提高。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小投資決定于論證是否科學(xué)、建設(shè)期間以及運(yùn)營過程中不可預(yù)知因素的多寡與解決的難易程度等。雖然 思南縣 沒有四星級酒店，但隨著城市的發(fā)展，高檔酒店數(shù)量還會增加。一般來說，有條件的客戶將希望在聲譽(yù)、服務(wù)一流的酒店住宿。因此， 要 堅(jiān)持 特色 經(jīng)營、 要 保 持 較為滿意的住宿率。