20個典型購房糾紛-資料下載頁
2025-08-12 10:48本頁面
【導(dǎo)讀】定金和訂金雖然讀音一樣，但卻有本質(zhì)區(qū)別。法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時，對定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價款或者收回。合同不能履行時，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯承擔(dān)違約責(zé)任。符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。商品房不符合銷售條件，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛。賣合同未能訂立的，出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的。買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。代理公司賣房時作出一些承諾，可事后開發(fā)商不予承認(rèn)。成為開發(fā)商交房的法定條件。發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的預(yù)購人同意，
【正文】 理企業(yè)對業(yè)主委員會的成立并不積極，有些甚至?xí)苑N種理由阻撓業(yè)主委員會的成立。 對于這種情況，業(yè)主 (10%以上 )可向居住小區(qū)管理辦公室申請自行組建管委會，即自行組織 50%以上投票權(quán)的業(yè)主參加召開業(yè)主大會，并通知區(qū)、縣居住小區(qū)管理辦公室，請求他們派人指導(dǎo)。 想炒掉開發(fā)商選的物業(yè) 首先需要說明的是，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，按有關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商有權(quán)選聘物業(yè)管理企 業(yè)，并由開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 特別提示：業(yè)主委員會成立之前，若業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不到位，不能按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，可向開發(fā)商反映，開發(fā)商可以根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，解聘物業(yè)管理企業(yè)。 同時，房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)的主管部門，若業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不到位 ，管理水平差，可向房地產(chǎn)行政主管部門反映相關(guān)情況。政府價格主管部門也有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督，若業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)高或存在亂收費(fèi)的情形，業(yè)主也可向政府價格主管部門投訴。 地下停車費(fèi)太貴 小區(qū)地下停車位分為兩種類型：一種是按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下車庫，該地下車庫和商品房一樣要計(jì)入整個地上的建筑面積。因此，該地下車庫的每一個停車位都可擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。此類停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。此類地 下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。購買了此類地下停車位的業(yè)主無須交納車位使用費(fèi)，但一般都需向物業(yè)公司交納車位管理費(fèi)；對于未出售的車位，由開發(fā)商決定此類停車位出租的車位費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，北京市一般市場價為人民幣 400～ 800 元／月。 小區(qū)地下停車位的第二種是建設(shè)用地規(guī)劃許可證上沒有載明，由開發(fā)商利用建筑物的地下空間改造而成的停車位，此類停車位沒有計(jì)算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，也無法取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。因此，此類地下停車位屬于小區(qū)的配套附屬設(shè)施，其權(quán)益應(yīng)歸小區(qū)的業(yè)主，開發(fā)商或物業(yè)公司是無權(quán)擅自處分的。在征得業(yè)主大會 同意后，物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會的委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開支。同時，物業(yè)公司有權(quán)收取一定的車位管理費(fèi)。此類停車位出租的租金標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。 物業(yè)收益該歸誰 小區(qū)交付業(yè)主使用后，在商品房樓頂或外墻做廣告，廣告收益歸屋面和外墻的使用權(quán)人所有，這就要看《商品房買賣合同》中開發(fā)商和業(yè)主約定的外墻的使用權(quán)及屋面的使用權(quán)歸誰。物業(yè)公司不能將該廣告收益作為其收入，若外墻的使用權(quán)及屋面的使用權(quán)歸全體業(yè)主，則廣告收益應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)全體業(yè)主 所有，可用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 這時，需要特別說明的是地上停車費(fèi)。地上停車費(fèi)應(yīng)包含兩種費(fèi)用：一為土地使用費(fèi)；一為保管費(fèi)用。 地上停車占用一定的土地面積，因此需要支付相應(yīng)的土地使用費(fèi)，同時停車場往往需要有人專業(yè)管理，與車主形成一種保管合同關(guān)系，車主需要支付保管費(fèi)用。 停車費(fèi)中土地使用費(fèi)部分，應(yīng)支付給土地使用權(quán)人，也就是享有停車場土地使用權(quán)的人或單位，這是其對土地享有收益權(quán)能的表現(xiàn)。而停車費(fèi)中的保管費(fèi)用部分，則應(yīng)該支付給對停放車輛進(jìn)行保管的人或單位，這 是其提供保管服務(wù)的對價。 小區(qū)中的地上停車場所占用土地的土地使用權(quán)人是小區(qū)全體業(yè)主，因此，停車費(fèi)中土地使用費(fèi)部分應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有，可用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。停車費(fèi)中的保管費(fèi)用部分才是物業(yè)公司的收入。
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