【導(dǎo)讀】程序上先住宅后商鋪，先招商后銷售；策略上將實施“企業(yè)品牌、樓盤品牌雙軌運營方案”。的，增強項目的綜合競爭力，并有效互動推廣。結(jié)合項目建設(shè)現(xiàn)實，和市場情況，領(lǐng)先推廣住宅部分，待時機成熟即推廣商鋪部分，最后交互推廣，具體推廣時間見第二篇和第三篇相關(guān)內(nèi)容。合區(qū)域“南站商務(wù)中心”特征，同時迎合周圍主要購買群體的需求。使項目能有效吸引關(guān)注力，并形成獨特的核心競爭力。整個地塊成由北向南的長方形，占地12畝。交通且西安公交一號線將在西稍門建立站臺，交通四通發(fā)達，極為便利。伸，西面與北面會成為它所新的延伸區(qū)域，而西稍門這一帶必定會成為延伸的先行著，這對樓盤的銷售起到較大的促進作用，而且也有利于。整體價位的提升。西安正處在以經(jīng)濟的發(fā)展期。該地區(qū)擁有價格和區(qū)域的優(yōu)勢。方向發(fā)展已成為必然的趨勢。雖然西安已出臺補救措施，但是由于全國樓。的幸福，一個家的守望足以代表一切，守候著幸福，牽著你的手跟我回家。

　　

【正文】 引領(lǐng)性作用；而硬性廣告則是直接促進銷售業(yè)績達成的助燃劑，同時也是測量市場體溫的溫度計。 軟廣告注重新聞 策劃 ，與媒體聯(lián)動，成產(chǎn)由 策劃 和媒體記者共同組成的新聞統(tǒng)籌小 組。保證對企業(yè)、樓盤的雙重推廣，以消弭人們對予西安 房產(chǎn)公司的不了解而產(chǎn)生的不信任，最大化地樹立公司品牌。做到公司品牌與樓盤品牌的相互提升。并為以后的樓盤開發(fā)奠定品牌基礎(chǔ)。 三、廣告策略執(zhí)行計劃 （一）軟文的投放 軟文的投放應(yīng)保持其新聞性、連貫 性、沖擊性與系列性；軟文發(fā)布的媒介窗口最好在一定的時期內(nèi)，以獨家（ 守望 .馨家 ）專欄的形式固定下來；軟文的題材應(yīng)當(dāng)是具備市場震撼力，能迅速聚焦社會關(guān)注視線、引發(fā)地區(qū)熱點效應(yīng)的題材。 軟文題材 系列化的軟文炒作主要是集中在項目公開發(fā)售之前的廣告鋪墊導(dǎo)引期，在鋪墊期擬安排 8~10 篇的軟文題材，從項目營造立意的各個角度來實施宣傳。 題材推薦之一： 守望 .馨家 隆重登陸 在 西安開盤 （展開對 守望 .馨家 項目全新生活理念的全面報道） ★ 軟文題材推薦之二： 西安 市門戶地產(chǎn)， 守望 .馨家 （展開對 守望 .馨家 的所處區(qū)域現(xiàn)景與遠(yuǎn)景的全面報道） ★ 軟文題材推薦之三： “文明、健康、和諧” 守望 .馨家 格調(diào) （展開對第三代都市居住模式的炒作） ★ 軟文題材推薦之四： “現(xiàn)代居家、投資保值、消費自助”都市生活社區(qū) （全面展開對 守望 .馨家 的居住價值與投資價值的報道） ★ 軟文題材推薦之五： 一 個溫暖的家，守望 .馨家 第三代現(xiàn)代主義實用型戶型設(shè)計推薦 （展開對項目功能定位、產(chǎn)品設(shè)計定位上的詳盡介紹） ★ 軟文題材推薦之六： “實用、實惠、實效”的現(xiàn)代都市主義實用型戶型。 （同上） ★ ★ 軟文題材推薦之七： “業(yè)主 VIP 消費模式”時尚、實惠的 守望 .馨家 （展示 守望 .馨家 不同的生活格調(diào)） ★ 軟文題材推薦之八： 守望 .馨家 物管八大宣言 （在軟文階段性的收尾部分推出本方物業(yè)管理硬件設(shè)施的強勢介紹以及《物業(yè)管理承諾書》的公開發(fā)布宣言） 軟文鋪墊周期 軟文系列炒作主要集中在內(nèi)部認(rèn)購期前后時段，其鋪墊的周期大致為 3 個月。通過軟文極具沖擊力的視角及效果，激發(fā)起廣泛意義上的目標(biāo)市場對本項目的獵奇心理，最終調(diào)動市場意欲一窺究竟的普遍愿望。 硬廣告介入的時機 硬廣告將會尋找內(nèi)部認(rèn)購期行將結(jié)束、公開發(fā)售期尚未開始之恰當(dāng)時機適時介入。按廣告推廣最上乘的周期定律推斷，一般在公開發(fā)售前 10~15 天開始介入硬廣告最為適宜。因為在這個時候，前期軟文的鋪墊已經(jīng)開始彰顯成效，目標(biāo)受眾踏勘項目的欲望與期望值正處于“臨界點”，一旦公開進行正面的商業(yè)性宣傳，正好切中市場需求，一切顯得順理成章。再則，選擇這樣一個時間強勢推出硬性廣告，也可合理 地應(yīng)對相關(guān)法律法規(guī)政策對于項目預(yù)售時間條件的界定，使項目自始至終都在一條穩(wěn)健而富有節(jié)奏感的軌道上運行。 （二）硬性廣告的發(fā)布 前期廣告發(fā)布計劃扼要 —— 軟性廣告的發(fā)布 軟性廣告的發(fā)布主要集中在項目公開發(fā)售的前期，發(fā)布檔期將持續(xù) 3~5 個月，發(fā)布頻率為每周 1~2 篇，保持發(fā)布節(jié)奏的連貫和延續(xù)，每一期專題性軟文的推出均為下期預(yù)設(shè)懸念及鋪設(shè)臺階。在項目的強銷期和持銷期，擬根據(jù)實際推廣需要，不定期地穿插軟性廣告的造勢和推動。 軟性廣告發(fā)布選擇的版面以半版、 1/4 版專欄的規(guī)格形式為主，結(jié)合題材需要作相應(yīng)的配合性甄選。 —— 硬性廣告的發(fā)布 硬性廣告的發(fā)布周期基本與整行銷售推盤周期保持同步，從公開發(fā)售期直至尾盤促銷期，均由硬性廣告領(lǐng)銜主打，保障各銷售檔期績效指標(biāo)的如期達成。 硬性廣告的投放比例分配應(yīng)以“重點突擊前期、平衡過渡中期、點式制導(dǎo)后期”為原則。從公開發(fā)售期開始四大銷售時段的硬性廣告投放比概略為 4： 3： 3： 1，以期形成最佳的廣告投放比結(jié)構(gòu)。 （注：至銷售推盤硬性廣告總體發(fā)布次數(shù)為 54 次，版面投放總共 30 個整版左右，其廣告投放執(zhí)行的頻率及形式將視彼此銷售反饋作相應(yīng)具體的調(diào)整）。 廣告?zhèn)鞑ブ鞔蛘Z 推薦 守望 .馨家 廣 告?zhèn)鞑ブ黝}如下： 守候著幸福，牽著你的手跟我回家。 主打語釋義： ★ 本廣告主題語言表述形式親和，有現(xiàn)代都市文化氣息的潛性流露，在喧囂的生活中尋找一個安靜溫馨的家 ★ 主題用最通俗易懂的語言，直接向目標(biāo)受眾傳遞了關(guān)于 守望 .馨家 三個清晰的訊息。 ◇ 這是一個唾手 可得 的家 。 ◇ 守候著家幸福 。 ◇ 在喧囂的生活中尋找一個安靜溫馨的家 。 （三）廣告投放費用預(yù)估 建議本項目總體廣告投放費用以不低于總銷售收入的 2%為標(biāo)準(zhǔn)。 硬性廣告發(fā)布的頻率節(jié)奏與發(fā)布形式請參見下表： 第七部分 物管規(guī)劃篇 一、關(guān)于社區(qū)智能化配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的建 議 鑒于項目自身功能配屬與營造標(biāo)準(zhǔn)的定位，在社區(qū)智能化設(shè)施的配套上，應(yīng)該考慮領(lǐng)先同儕的配備。以期從售后服務(wù)體系方面匹配呼應(yīng)項目 營銷 主題定位，并且增強項目售價的支撐力。建議配套設(shè)施如下： ◆ 中國電信衛(wèi)星電視入戶 ◆ 寬帶網(wǎng)接入，預(yù)留 IDD 電話接口 ◆ 閉路電視監(jiān)控系 統(tǒng) ◆ IC 卡樓宇門禁及停車場管理系統(tǒng) ◆ 可視對講系統(tǒng) ◆ 緊急報警系統(tǒng) ◆ 門磁開關(guān)防盜系統(tǒng) ◆ 煤氣泄漏報警系統(tǒng) ◆ 水、電、煤氣三表 IC 卡刷卡系統(tǒng) 二、物業(yè)管理模式規(guī)劃 （一）物業(yè)管理模式分類 自行管理 —— 發(fā)展商成立自己的專屬物業(yè)管理公司對自身開發(fā)的物業(yè)進行管理； 委托管理 —— 發(fā)展商委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對項目進行管理； 合作管理 —— 發(fā)展商與知名的物業(yè)管理公司共同合作管理，常見的為聘請物業(yè)顧問參與項目管理的模式； （二）物業(yè)管理模式建議 物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低優(yōu)劣將會決定本項目長線價值發(fā)掘與品牌形象弘揚 的成效。結(jié)合發(fā)展商實際情況之考慮，建議本項目采用合作管理的模式，即聘請著名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱管理顧問，引進先進成熟的專業(yè)化管理模式和經(jīng)驗，并逐步培養(yǎng)搭建起自己的一支優(yōu)秀物業(yè)管理隊伍。 （三）物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn) 鑒于 西安 當(dāng)?shù)仄骄M水平及能力的實際現(xiàn)狀，建議 本方項目將來物管費用的收取標(biāo)準(zhǔn)以 1 元／ M2? 月為基準(zhǔn)參考尺度，以切實符合市場在物管類塊的心理承受界限。 三、物業(yè)管理承諾書 為有效促進前期銷售推廣，充實現(xiàn)場銷售答客的底蘊，擬在推盤的初期，直接向市場公布本方的物業(yè)管理專案，即《 守望 .馨家 物業(yè)管理承諾書》。物管承諾書將完全按照現(xiàn)代物管人性化標(biāo)準(zhǔn)的要求來設(shè)計，提供如下所示各項管家式、貼心式的服務(wù)內(nèi)容。 承諾書內(nèi)容暫擬推薦以下九“代”條款： ★ 代客分憂， 24小時全天候安全保衛(wèi)巡視； ★ 代樓內(nèi)公共部位的清潔維護； ★ 代社區(qū)住家 24 小時的日常維護； ★ 代收發(fā)、代采購（ 日常用品）、代送貨的特別服務(wù)； ★ 代呼叫診療、救護的特別服務(wù)； ★ 代管兒童臨時護理特別服務(wù)； ★ 代出租、出售屋宇的特別服務(wù)； ★ 辦理業(yè)主 VIP會員卡，終身享受“尚城生活廣場”的會員待遇 。 2020102