【導(dǎo)讀】1 芇螀螆羄葿薃螂羃薁蒆肁芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒆蝕蝿聿膅蒂蚅聿羋蚈羃肈莀蒁罿肇薂蚆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螅蚇肄蒆薇羆肄膆螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄肅膀芃莇罿腿蒞螞裊膈蕆蒅螁膈膇蟻蚇膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芃莆蒀肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀薈襖芁芀螄螀袇莂薆蚆袆蒅螂羄羅膄薅袀羅芇螀螆羄葿薃螂羃薁蒆肁芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒆蝕蝿聿膅蒂蚅聿羋蚈羃肈莀蒁罿肇薂蚆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螅蚇肄蒆薇羆肄膆螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄肅膀芃莇罿腿蒞螞裊膈蕆蒅螁膈膇蟻蚇膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芃莆蒀肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀薈襖芁芀螄螀袇莂薆蚆袆蒅螂羄羅膄薅袀羅芇螀螆羄葿薃螂羃薁蒆肁芁蟻羇羈莃蒄袃羀蒆蝕蝿聿膅蒂蚅聿羋蚈羃肈莀蒁罿肇薂蚆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螅蚇肄蒆薇羆肄膆螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄肅膀芃莇罿腿蒞螞裊膈蕆蒅螁膈膇蟻蚇膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芃莆蒀肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀薈襖芁芀螄螀袇莂薆蚆袆蒅螂羄羅膄薅袀羅芇螀螆羄葿薃螂羃薁蒆肁芁蟻羇羈莃

　　

【正文】 工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用； ②依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用； ③應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用； ④根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護費用。 《北京市住宅專項維修資金使用審核標(biāo)準》 39.《北京市住宅專項維修資金使用審核標(biāo)準》明確的適用范圍； 本市行政區(qū)域內(nèi)，商品住宅、售后公有住房的住宅專項維修資金使用審核，適用本標(biāo)準。因住宅所有權(quán)人或使用人使用不當(dāng)，對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備造成損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)維修責(zé)任，不適用本標(biāo)準。 40.《北京市住宅專項維修資金使用審核標(biāo)準》中的質(zhì)量保修期限所依照的 25 規(guī)定；本標(biāo)準中質(zhì)量保修期限執(zhí)行《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部令第 80 號）、《商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》（ＤＢ 11／ 641－ 2021）的相關(guān)規(guī)定?！蹲≌|(zhì)量保證書》中承諾的質(zhì)量保修期限高于上述規(guī)章、標(biāo)準的，以《住宅質(zhì)量保證書》承諾的期限為準。 41. 住宅專項維修資金的審批條件； 住宅保修期滿后，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)本標(biāo)準規(guī)定的情形的，經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的 業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造。 42. 危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能的緊急情況； ①屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重，經(jīng)多次補漏后仍難以解決的； ②電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害危及人身安全的，定期檢驗時被責(zé)令停③高層住宅發(fā)生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等）發(fā)生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導(dǎo)致供水中斷的；④樓體單側(cè)外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；⑤專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；⑥消防系統(tǒng)出現(xiàn)功 能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的。 43．使用住宅專項維修資金的工程項目范圍。 ①地基、基礎(chǔ) 地基：支撐基礎(chǔ)的土體或巖體。基礎(chǔ)：將結(jié)構(gòu)所承受的各種作用力傳遞到地基上的結(jié)構(gòu)組成部分。 ②主體結(jié)構(gòu)工程，承受各種作用的基本結(jié)構(gòu)部分，包括承重墻、梁、板、柱。防水工程，包括建筑屋面、外墻面和地下室的防水。保溫工程，包括屋面、外墻面保溫。裝飾裝修工程，分為住宅內(nèi)共用部位裝修和住宅外共 26 用部位裝修工程，包括地面、抹灰、門窗、吊頂、飾面板（磚）等。室外工程，包括小區(qū)內(nèi)道路、場地，公共區(qū)域的階梯及扶手、 圍墻、院門。建筑給水及排水工程，包括給排水設(shè)備及附屬設(shè)備、管道設(shè)施等。電梯工程，包括電梯主機、導(dǎo)軌、門系統(tǒng)、轎廂、安全部件等。電氣工程，包括電線、電纜、配電箱（柜）等。智能建筑工程，包括視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)等。 《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》 44．本市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)動態(tài)監(jiān)管的分工和職責(zé)； 市房屋行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)的信用信息管理工作，依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，制定《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為記分標(biāo)準》 和《北京市物業(yè)項目負責(zé)人考核記分標(biāo)準》（以下簡稱記分標(biāo)準），并適時調(diào)整補充；負責(zé)項目負責(zé)人考試與執(zhí)業(yè)注冊，并建立企業(yè)及項目負責(zé)人的信用信息檔案。 區(qū)縣房屋行政主管部門負責(zé)對本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其負責(zé)人的違法違規(guī)行為進行檢查、處理、記分，并將結(jié)果記入信用信息檔案。企業(yè)注冊地所在市、區(qū)縣房屋行政主管部門，按照相應(yīng)職責(zé)分工，依據(jù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門的信用信息記錄，做好企業(yè)資質(zhì)管理工作。 北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會（以下簡稱北京物協(xié)）負責(zé)制定、組織實施本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才培養(yǎng)方案，組織項目負責(zé)人繼續(xù)教育 的培訓(xùn)工作；可以制定發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定標(biāo)準，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價體系，建立物業(yè)管理行業(yè)的信用激勵與懲戒機制。 45．物業(yè)服務(wù)合同備案制度對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主及行政主管部門的具體要求； 27 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起 15 日內(nèi)向項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起 15 日內(nèi)向項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門辦理前期物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。 業(yè)主共同決定聘請其他管理人的，應(yīng)當(dāng)與其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起 15 日內(nèi)向項目所 在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案。 各區(qū)縣房屋行政主管部門受理物業(yè)服務(wù)合同備案的，應(yīng)在受理后 10 日內(nèi)辦理備案手續(xù)，并在備案后 5日內(nèi)將相關(guān)信息告知項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 46．物業(yè)項目負責(zé)人崗位制度的要求和規(guī)定； 本市實行項目負責(zé)人持證上崗制度。 ①項目負責(zé)人經(jīng)市房屋行政主管部門考試合格的，頒發(fā)合格證書； ②合格證書有效期為三年，有效期滿需要延期的，應(yīng)當(dāng)于期滿前三個月向原發(fā)證機關(guān)申請辦理延期手續(xù)； ③取得合格證書后，項目負責(zé)人每年須參加不少于 40 學(xué)時的繼續(xù)教育。 47．物業(yè)服務(wù)信用信息的內(nèi)容、獲取要 求、披露方式； 信用信息主要包括基本信息、業(yè)績信息和警示信息。 信用信息的采集應(yīng)當(dāng)堅持客觀、準確、公正、及時和誰提供誰負責(zé)的原則。 信用信息的披露方式，包括對企業(yè)及其從業(yè)人員信用信息的公示和查詢等。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人的信用信息通過北京建設(shè)網(wǎng)、北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站或者其他方式向社會公開。 任何單位和個人均可按照信用信息查詢的有關(guān)規(guī)定，查詢物業(yè)服務(wù)企 28 業(yè)及項目負責(zé)人信用信息情況。 48．物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用記分制度的具體規(guī)定； 本市實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用記分制度。企業(yè)負責(zé)人和 項目負責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時查詢信用記分情況，并予以改進。記分標(biāo)準中企業(yè)記分滿分為 20 分，項目負責(zé)人記分滿分為 15 分。記分周期從每年 1 月 1 日至 12月 31 日止。記分周期期滿，重新記分。原分值記錄作為歷史數(shù)據(jù)保存在信用信息檔案中。 49．物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用信息的用途。 信用信息可為市、區(qū)縣房屋行政主管部門、相關(guān)行政主管部門以及北京物協(xié)等實施物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級核定、物業(yè)管理示范項目評定、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理、物業(yè)管理行業(yè)專家選聘等工作，提供監(jiān)督管理的依據(jù)。 個人、企業(yè)及其他組織在社會經(jīng)濟活動中，可以依法申請查詢本 辦法中企業(yè)及項目負責(zé)人信用信息。 市、區(qū)縣房屋行政主管部門對于沒有任何違法行為記錄或者有多項業(yè)績信息記錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人，給予鼓勵： ①在市場經(jīng)營活動中可以優(yōu)先提供相關(guān)服務(wù)；②在物業(yè)管理示范項目評定中，可以作為優(yōu)良或優(yōu)秀業(yè)績；③法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他鼓勵措施。 北京物協(xié)可以建立行業(yè)失信警示制度，對于信用記分中減分累計達到20 分以上的企業(yè)，從業(yè)人員記分達到 15 分以上的項目負責(zé)人，可將其列入嚴重失信名單予以公布，并報告有關(guān)主管部門。 《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》 50．物業(yè)服務(wù)第 三方評估監(jiān)理的概念； 是指物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)接受業(yè)主、業(yè)主大會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)部門的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，對物業(yè)服 29 務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評估監(jiān)理服務(wù)的活動。 51．各當(dāng)事人委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理服務(wù)的相關(guān)規(guī)定； 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)接受委托從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面評估監(jiān)理委托合同，約定評估監(jiān)理服務(wù)內(nèi)容及費用。 委托人應(yīng)當(dāng)提供與委托事項有關(guān)的證明材料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供身份證明、房屋權(quán)屬證明；業(yè)主大會或者業(yè)主委 員會應(yīng)當(dāng)提供備案證明；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)行政主管部門核發(fā)的立項、用地、規(guī)劃等任一許可證明；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)合同。 52．物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)包括的業(yè)務(wù)范圍、收費方式、付費主體； 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍包括：①物業(yè)項目交接查驗；②物業(yè)服務(wù)費用評估；③物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估；④其他需要評估監(jiān)理的事項。 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理按照“誰委托誰付費”原則，由委托人與物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)以物業(yè)服務(wù)項目查驗點為基礎(chǔ)協(xié)商確定收費金額。 建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，建設(shè)單位和全體業(yè)主共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進 行查驗交接的，由建設(shè)單位承擔(dān)評估費用。 53．在物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動過程中，評估監(jiān)理機構(gòu)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)當(dāng)事人承擔(dān)的責(zé)任；如何開展評估業(yè)務(wù)； 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行實地查勘，如實向評估監(jiān)理機構(gòu)提供必要的資料，并對其所提供資料的真實性負責(zé)。 54．《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》對物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)和專家的要求和規(guī)定。物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件： ①具有獨立法人資格，專業(yè)從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理業(yè)務(wù)；②注冊資本 100 30 萬元以上；③有固定的 辦公場所和開展評估監(jiān)理業(yè)務(wù)所需設(shè)施、設(shè)備和辦公條件；④具有工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 5 人；⑤法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。 符合上述條件的物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹课菪姓鞴懿块T備案，市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期公布備案機構(gòu)名單。 《北京市