【導(dǎo)讀】《<深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）>示范文本》。二○○九年十二月十八日

　　

【正文】 證書》； （四）《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》； （五）《收樓意見書》； （六）《業(yè)主臨時(shí)公約》； （七）前期物業(yè)管理企業(yè)出具的物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備接管查驗(yàn)清單； （八） 。 上述文件中的（三）、（四）項(xiàng)，賣方應(yīng)提供加蓋公章的原件；（一）、（二）、（七）項(xiàng)應(yīng)出示原件并提供加蓋公章的復(fù)印件；（五）、（六）項(xiàng)應(yīng)由買方填寫或簽署。 上述文件不全的，視為不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，買方有權(quán)拒絕收樓，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由賣方承擔(dān)。 修訂說明 根據(jù)房地產(chǎn)市場監(jiān)管處 2021 年 12 月 12 日舉行的課題討論會會議精神，條款原文第一款“（一）深圳市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測繪機(jī)構(gòu)出具的預(yù)售面積測 — 19 — 繪報(bào)告和竣工面積測 繪報(bào)告； ”修改為“（一）深圳市地籍測繪大隊(duì)出具的預(yù)售面積測繪報(bào)告和竣工面積測繪報(bào)告；”，其目的是避免原文的歧義問題。 第十 一 條 [交付時(shí)的驗(yàn)收 ] 買方收到《入伙通知書》后，應(yīng)在接到《入伙通知書》之日起 日內(nèi)按《收樓意見書》內(nèi)容對本房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)收，如有異議，應(yīng)當(dāng)在驗(yàn)收期限屆滿之日起 日內(nèi)以書面形式提出，逾期不提出，視為同意接收本房地產(chǎn)。 買方認(rèn)為本房地產(chǎn)不符合交付標(biāo)準(zhǔn) 的，應(yīng)在《收樓意見書》中一次性提出異議。賣方在 收 到買方異議后，應(yīng)在 日內(nèi)對異議部分做出書面答復(fù)和處理意見。逾期不予答復(fù)及處理的，視為買方異議事實(shí)成立，本房地產(chǎn)視為未交付。 買方不接受賣方有關(guān)工程質(zhì)量問題的書面答復(fù)和處理意見的，應(yīng)以書面形式提出異議 。賣方在 收 到買方異議后，應(yīng)在 日內(nèi)對異議部分 委托由 買賣雙方 認(rèn)可 的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測。檢測結(jié)果經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有同等 資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位復(fù)核確認(rèn)不能滿足正常使用或安全使用的，本房地產(chǎn)視同未交付，所產(chǎn)生的檢測費(fèi)用由賣方承擔(dān)；檢測結(jié)果經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有 同等 資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位復(fù)核確認(rèn)滿足正常使用或安全使用的，本房地產(chǎn)視同已 按期 交付，所產(chǎn)生的檢測費(fèi)用由買方承 擔(dān)。 條款原文 買方收到《入伙通知書》后，應(yīng)在接到《入伙通知書》之日起 日內(nèi)按《收樓意見書》內(nèi)容對本房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)收，如有異議，應(yīng)當(dāng)在驗(yàn)收期限屆滿之日起 日內(nèi)以書面形式提出，逾期不提出，視為同意接收本房地產(chǎn)。 買方認(rèn)為本房地產(chǎn)不符合交付標(biāo)準(zhǔn)或條件的，應(yīng)在《收樓意見書》中一次性提出異議。賣方在接到買方異議后，應(yīng)在 日內(nèi)對異議部分做出書面答復(fù)和處理意見。逾期不予答復(fù)及處理的，視為買方異議事實(shí)成立，本房地產(chǎn)視為未交付。 — 20 — 修訂說明 房地產(chǎn)交付時(shí)的異議處理問題是房地產(chǎn)交付環(huán)節(jié)一個(gè)關(guān) 鍵問題，往往引起買賣雙方的爭議。修訂后的條款根據(jù)調(diào)研反饋的情況，增加了異議處理的條款。 第十 二 條 [賣方逾期交付的違約責(zé)任 ] 除本合同另有約定的特殊情況外，賣方如未在本合同第九條約定的交付期限內(nèi)將本房地產(chǎn)交付買方，按下列第 種方式處理： 壹、按逾期時(shí)間，分別處理： 1．逾期在 90 日之內(nèi)（含 90 日）的，自約定的交付期限屆滿日之次 日起至實(shí)際交付之日止，賣方按日向買方支付購房 總價(jià)款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行； 2．逾期超過 90 日的，買方有權(quán)在約定的交付期限屆滿之日起半年內(nèi)解除合同。買方解除合同的，賣方 應(yīng)當(dāng)自買方解除合同通知到達(dá)之日起 10 日內(nèi)退還全部已付購房款 并支付按中國人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算的利息，同時(shí)按本購房 總價(jià)款的 10%向買方支付違約金，違約金不足以補(bǔ)償買方實(shí)際損失的，賣方應(yīng)補(bǔ)償其差額。 買方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交 付期限屆滿日之次日起至實(shí)際交付之日止，賣方按日向買方支付購房 總價(jià)款萬分之四的違約金。 貳、 。 條款原文 除本合同另有約定的特殊情況外，賣方如未在本合同第九條約定的交付期限內(nèi)將本房地產(chǎn)交付買方，按下列第 種方式處理： 壹、按逾期時(shí)間，分別處理： — 21 — 1．逾期在 90 日之內(nèi)（含 90 日）的，自約定的交付期限屆滿日之次日起至實(shí)際交付之日止，賣方按日向買方支付本房地產(chǎn)總價(jià)款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行； 2．逾期超過 90 日的，買方有權(quán)在約定的交付期限屆滿之日起半年內(nèi)解除合同。買方解除合同的，賣方應(yīng)當(dāng)自買方解除合同通知到 達(dá)之日起 10 日內(nèi)退還全部已付購房款并支付按中國人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算的利息，同時(shí)按本房地產(chǎn)總價(jià)款的 10%向買方支付違約金，違約金不足以補(bǔ)償買方實(shí)際損失的，賣方應(yīng)補(bǔ)償其差額。 買方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿日之次日起至實(shí)際交付之日止，賣方按日向買方支付本房地產(chǎn)總價(jià)款萬分之四的違約金。 貳、 。 修訂說明 術(shù)語“本房地產(chǎn)總價(jià)款”統(tǒng)一為“購房總價(jià)款”，與前面的條款保持一致。 第十三 條 [共用設(shè)施與附屬配套項(xiàng)目 ] 賣方在本房地產(chǎn)交付買方時(shí)，本房地產(chǎn)項(xiàng)目的《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》及其補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定的共用設(shè)施及附屬配套項(xiàng)目，應(yīng)一并建成并經(jīng)驗(yàn)收合格；經(jīng)批準(zhǔn)分期建設(shè)的，應(yīng)按批準(zhǔn)的進(jìn)度建設(shè)并經(jīng)驗(yàn)收合格（見 附件二 ）。 賣方未按規(guī)定時(shí)間建成共用設(shè)施及附屬配套項(xiàng)目并經(jīng)驗(yàn)收合格的，本房地產(chǎn)不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，按下列第 種方法處理： 壹、買方按 照本合同第十二條的約定主張權(quán)利； 貳、賣方支付本房地產(chǎn)總價(jià)款 %的違約金給買方，雙方繼續(xù)履行本合同。賣方承諾在 日內(nèi)交付該共用設(shè)施及附屬配套項(xiàng)目； 叁、 — 22 — 。 第十四 條 [不可抗力 ] 本合同中的不可抗力是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況。 因不可抗力致使本房地產(chǎn)不能按本合同第九條約定的時(shí)間交付的，賣方應(yīng)及時(shí)通知買方，同時(shí)應(yīng)在合理的期限內(nèi)提供有關(guān)證明，并書面通知買方合理延期后的交付時(shí)間。 條款原文 因不可抗力致使本房地產(chǎn)不能按本合同第九條約定的時(shí)間交付的，賣方應(yīng)及時(shí)通知買方，同時(shí)應(yīng)在合理的期限內(nèi)提供有關(guān)證明，并書面通知買方合理延期后的交付時(shí)間。 修訂說明 對不可抗力做了進(jìn)一步規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第 117 條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響， 部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。” 不可抗力可以免除賣方遲延交付的責(zé)任，但是并不能因?yàn)椴豢煽沽Φ陌l(fā)生就使得賣方在所有的方面都得到了豁免，也不能由此就使得買方的權(quán)利就從此變得遙遙無期。在發(fā)生不可抗力導(dǎo)致賣方無法如期交付的情況下，賣方必須及時(shí)通知買方，讓其知曉，并且提供相關(guān)的證明。而且還要告知買方知曉不可抗力導(dǎo)致的遲延到底會有多久，不然買方就無從知曉何時(shí)可以主張自己的權(quán)利。如果不按這種約定及時(shí) 通知，那么即使發(fā)生了不可抗力，賣方仍然要負(fù)遲延交樓的違約責(zé)任。 — 23 — 第十 五 條 [保修 ] 本房地產(chǎn)工程質(zhì)量保修期限，不得低于以下年限： （一）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （二）屋面防水 年（國家標(biāo)準(zhǔn)： ）； （三）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、管道為 年（國家標(biāo)準(zhǔn)： ）； （四）墻面、頂棚抹灰層 年（國家標(biāo)準(zhǔn)： ）； （五）衛(wèi)生潔具 年（國家標(biāo)準(zhǔn)： ）； （六）燈具、電器開關(guān) 年（國家標(biāo)準(zhǔn)： ）； （七）裝修工程 年（國家標(biāo)準(zhǔn)： ）。 其他項(xiàng)目的保修期限按《房地產(chǎn) (住宅 )質(zhì)量保證書》中的承諾執(zhí)行。 保修期自交付之日起計(jì)算。 在保修期限和范圍內(nèi)的保修費(fèi)用由賣方負(fù)擔(dān)，但因買方使用不當(dāng)或不可抗力等非賣方原因造成的問題除外。 賣方應(yīng)在收到買方通知后 5 日內(nèi)履行保修義務(wù)；賣方對保修責(zé)任有異議的，應(yīng)在收到買方通知后 5 日內(nèi)通知買方。買賣雙方可委托雙方認(rèn)可且具有資質(zhì)的監(jiān)理單位予以裁定，也可委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)予以檢測，所有費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)。 在保修期 內(nèi)，買方發(fā)出書面保修通知書 5 日內(nèi)，賣方既不履行保修義務(wù)也不書面通知保修責(zé)任異議的，買方可以自行或聘請他人進(jìn)行維修，合理的維修費(fèi)用由賣方承擔(dān)。 第十六 條 [質(zhì)量 ] 本房地產(chǎn)因質(zhì)量缺陷造成買方損失的，賣方應(yīng)予以賠償。 買方在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量缺陷的，應(yīng)通知賣方履行保修義務(wù)，賣方應(yīng)按本合同第十五條的約定履行保修義務(wù)。 — 24 — 因質(zhì)量缺陷經(jīng)兩次以上維修后仍不能滿足正常使用要求的，或買方認(rèn)為本房地產(chǎn)主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格、不能滿足安全使用的，買方可委托由政府指定的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測。檢測結(jié)果經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等 級的設(shè)計(jì)單位復(fù)核確認(rèn)不能滿足正常使用或安全使用的，買方有權(quán)解除合同，賣方須按本合同第十二條之有關(guān)約定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。買方不解除合同的，可以要求賣方相應(yīng)減少價(jià)金。 本條所涉及檢測及復(fù)核等費(fèi)用均可由買方先行墊付，檢測及復(fù)核結(jié)果為本房地產(chǎn)存在質(zhì)量缺陷的， 費(fèi)用由賣方承擔(dān) 。 第十七 條 [面積差異的處理 ] 面積差異比 ＝ —————————————————————— 100％ 本合同中的實(shí)際套內(nèi)建筑面積是指 深圳市地籍測繪大隊(duì) 出具的竣工面積測繪報(bào)告確定的套內(nèi)建筑面積。 按套內(nèi)建筑面積計(jì)算本房地產(chǎn)價(jià)格的，賣方交付的本房 地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同第三條約定的套內(nèi)建筑面積如果存在差異，分別按以下方式處理： 一、本合同約定套內(nèi)建筑面積在 300 平方米以下（含本數(shù)）的 （一）差異值在177。 %以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方互相不退、不補(bǔ)。 （二）差異值在177。 %以上（不含本數(shù)）至177。３ %以下（含本數(shù)）的：面積超出的，超出的面積視為賣方無償贈與；面積不足的，賣方應(yīng)當(dāng)雙倍返還該不足部分的價(jià)金予買方（扣除 %的誤差后）。 （三）差異值在177。３ %以上（不含本數(shù)）的，買方有權(quán)解除合同。買方解除合同的，賣方應(yīng)在 10 日內(nèi)退還買方已付購房款并支付 按中國人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算的利息，同時(shí)按本房地產(chǎn)總價(jià)款的 10%向買方支付違約金。買方不解除本合同的，依照本款第（二）項(xiàng)方式執(zhí)行。 二、本合同約定套內(nèi)建筑面積在 300 平方米以上（不含本數(shù)）的，面積差異合同約定的套 內(nèi)建筑面積 實(shí)際套內(nèi)建筑面積－合同約定的套內(nèi)建筑面積 — 25 — 處理的約定列于 附件五 。 按套計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，買賣雙方對于該套房地產(chǎn)的面積有約定的，適用本條。 條款原文 面積差異比 ＝ —————————————————————— 100％ 按套內(nèi)建筑面積計(jì)算本房地產(chǎn)價(jià)格的，賣方交付的本房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同第三條約定的套內(nèi)建筑面積如果存在差異，分別按以下方 式處理： 一、本合同約定套內(nèi)建筑面積在 300 平方米以下（含本數(shù)）的 （一）差異值在177。 %以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方互相不退、不補(bǔ)。 （二）差異值在177。 %以上（不含本數(shù)）至177。３ %以下（含本數(shù)）的：面積超出的，超出的面積視為賣方無償贈與；面積不足的，賣方應(yīng)當(dāng)雙倍返還該不足部分的價(jià)金予買方（扣除 %的誤差后）。 （三）差異值在177。３ %以上（不含本數(shù)）的，買方有權(quán)解除合同。買方解除合同的，賣方應(yīng)在 10 日內(nèi)退還買方已付購房款并支付按中國人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算的利息，同時(shí)按本房地產(chǎn)總價(jià)款的 10%向買方 支付違約金。買方不解除本合同的，依照本款第（二）項(xiàng)方式執(zhí)行。 二、本合同約定套內(nèi)建筑面積在 300 平方米以上（不含本數(shù)）的，面積差異處理的約定列于 附件五 。 按套計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，買賣雙方對于該套房地產(chǎn)的面積有約定的，適用本條。 修訂說明 增加了對實(shí)際套內(nèi)建筑面積的界定，界定為深圳市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測繪機(jī)構(gòu)出具的竣工面積測繪報(bào)告確定的套內(nèi)建筑面積。避免了買賣雙方對實(shí)際套內(nèi)面積的爭議。 合同約定的套內(nèi)建筑面積 實(shí)際套內(nèi)建筑面積－合同約定的套內(nèi)建筑面積 — 26 — 第十 八 條 [裝置、裝修、裝飾 ] 交付的本房地產(chǎn)的裝修部分達(dá)不到本合同 附件三 約定的主要裝修標(biāo)準(zhǔn)的，買方有權(quán)要求賣方就未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)部分 進(jìn)行重新裝修