xx花園商業(yè)廣場招商策劃方案-資料下載頁
2025-08-10 15:20本頁面
【導讀】大道相望；西與市委、政市府毗鄰，北靠XX市電信綜合大樓。各市縣的主要車站。行、建設銀行及農(nóng)發(fā)銀行，距本案緊30米。陽商廈內(nèi)的移動網(wǎng)點，距本案50余米。本案位于塔南路與人民大道的交匯處，緊鄰市委市府，XX市市政府有力的扶持及城市。本案推廣的重要支柱之一。生活社區(qū)的陸續(xù)完工和業(yè)主的入住，生活人群和消費態(tài)勢正漸漸擴大，千戶高端消費群體相對于投資于中庭商業(yè)者而言是一個相當?shù)恼T惑力。通過前期推廣運作，整個太極景潤花園項目品牌為XX市人。熟知，并得到消費者的一致認可。臨塔南路門面已經(jīng)基本售磬，它們的快速經(jīng)營將?！鰠^(qū)域內(nèi)商業(yè)格局處于初步成型階段，同時本案商業(yè)建筑形象還未形成，根據(jù)我司以往對商業(yè)運作的經(jīng)驗，以及對XX市及周遍城。隨著市委、市政府南遷，XX市南區(qū)各類住宅及商業(yè)物業(yè)。區(qū)域內(nèi)各類商業(yè)建筑興起，對本案構成最大威脅的即是項目。據(jù)媒體報道，XX市市商業(yè)面積與總人口的比例已經(jīng)超過。規(guī)劃、運作理念有沖突。
【正文】 商鋪搶租，招商信 息發(fā)布 3460 晨刊 半 軟 商業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢、增值性能、搶租信息，活動推廣 3460 晨刊 半 軟 太極廣場旺鋪真實價值，租鋪人消費心聲 3460 晨刊 半 軟 產(chǎn)品細節(jié)、價值分 析 3460 日報 半 硬 商家已經(jīng)進場裝 修宣傳 11000 日報 半 硬 開業(yè)時間發(fā)布 11000 晨刊 半 軟 商鋪經(jīng)營者心聲 3460 晨刊 半 軟 產(chǎn)品形象特征、特 色，搶購狂潮 3460 晨刊 半 軟 產(chǎn)品升值潛力、投 資價值分析 3460 晨刊 半 軟 產(chǎn)品形象特征、特 色 3460 總費用 75140 元 ★ 廣場內(nèi)包裝。廣場內(nèi)二層主要由經(jīng)營戶自行包裝，在 沒有經(jīng)營戶進駐之前我們則有必要對上下兩層進行包裝，包裝圍繞以下思路：突出商業(yè)定位、強烈的視覺沖擊、營造商業(yè)氛圍。比如在一層的某門面門楣上包裝成“ XXX 超市”、“ XXX 咖啡”等等。 ★ 車身廣告。配合本案的招商、開業(yè)，配以時事性的文字及畫面宣傳。 三、相關文件 招商細則 太極廣場招商細則 招商對象： 高檔餐飲（包括中西餐）、茶樓、健身館、咖啡、美容保健等。 租金標準 ：市場內(nèi)二層商鋪 10 元 /。 保證金 ：因商鋪面積不等，按‘間’為單位，每間保證金為 20200 元；保證金于簽訂《商鋪租賃意向書》時交納。 商家條件： 商戶按經(jīng)營品種分區(qū)進行商鋪選擇。商戶須提供身份證。品牌商戶 需能提供營業(yè)執(zhí)照和品牌證明（商標注冊證、代理證明或原產(chǎn)地證明書）。 經(jīng)營管理 ：商家按規(guī)定時間開業(yè)、營業(yè)；按限定的經(jīng)營品種經(jīng)營；服從商城管理；按時交納各項費用，否則商城有權將違規(guī)商戶清退出場，并沒收押金。 租金優(yōu)惠 ：免 12 個月租金，即免收一年租金。 租金收取 ：商戶定鋪后十日內(nèi)需簽訂《商鋪租賃協(xié)議書》，一次性簽約三年。 其它費用 ：物業(yè)管理費暫定、電費：每間商鋪設獨立電表，按表收費。（眠租期內(nèi)免收物業(yè)管理費用） 招商方式： 計劃于 6 月 1 日上午 9:00 開始公 開招商選鋪，先到先選。 招商流程 商戶交納租賃保證金 —— 開發(fā)商財務開具收據(jù) —— 簽訂《商鋪租賃意向書》 —— 10 日內(nèi)簽訂《商鋪租賃協(xié)議書》。 《商鋪租賃意向書》及《商鋪租賃協(xié)議書》細則及合同文本于 日前定稿制作完成。 第五部分 銷售建議 一、投資者與開發(fā)商利益平衡點分析 投資者與開發(fā)商的利益簡化之就是投資者的投資回報與產(chǎn)品售價的利益比較，我們通過本案租金水平與產(chǎn)品售價的比較分析不難看出我們項目所面臨的沖突點。 本案租金水平 前文已經(jīng)分析過，把廣場內(nèi)二層平均租金暫定為 12 元 /㎡ /月，一層平均租金暫定為 18 元 /㎡ /月是比較適宜的。 本案售價水平分析 售價需要與租金水平呈一定關系比例。按照商業(yè)行業(yè)規(guī)律，較為投資者接受的投資回報周期為 8 侄 14 年區(qū)間，即租金水平在 15 元 /㎡左右，售價應在 3000元 /㎡以內(nèi)，以下以本案中庭商鋪 23為例。 S= ㎡， P 單 =3200 元 /㎡（當前價格）， P 總 =1421248 元 租金 =10 元 /㎡ /月 =120 元 /㎡ /年 該商鋪獲得租金收益為： P 年收益 =120 元 /㎡ /年 ㎡ =53296 元 /年 投資回報周期 N=P 總 /P 年收益 =1421248 元 /53296 元 /年 =27 年 很顯然，這樣的投資回報率及回報周期是任何一個理性投資者都不可能接受的，據(jù)以上分析，本案的售價是脫離了區(qū)域市場環(huán)境定位的。 投資者與開發(fā)商利益平衡點 投資者需要的是穩(wěn)定的投資回報，投資回報周期越短對投資者吸引力越大；開發(fā)商需要的是產(chǎn)品當前市場較合理的價位，而不能夠全部賺取產(chǎn)品未來的升值空間。要想使得投資者投資回報與產(chǎn)品售價達成平衡，不外乎就是尋求提高租金水平或適當調(diào)整產(chǎn)品售價兩種方式。 提高租金水平。首先需要強大的市場環(huán)境支撐。有目共睹，本案還處于XX 市南區(qū) 發(fā)展階段，商業(yè)格局也在形成之中，成熟的市場環(huán)境還需要時日。再就是項目內(nèi)需要強有力的業(yè)態(tài)支撐。業(yè)態(tài)的市場需求度、商業(yè)氛圍越高，相應的才能夠承受較高的租金，比如城市繁華的商貿(mào)中心區(qū)域，其承受的租金水平比其它區(qū)域要高的多，所以業(yè)態(tài)的定位也是提升租金水平的重要手段。 調(diào)整產(chǎn)品售價則意味著減少開發(fā)商的利潤，是任何站在開發(fā)商立場上者都不愿意看到的結果。但本著對開發(fā)商、對項目負責任的態(tài)度，我們需要闡明的是，就本案來說，其售價已經(jīng)趨于市場承受的最高水平。 二、銷售策略建議 在本案招商成功后，直接面臨的即是商鋪的銷售。理想 狀態(tài)在于商鋪經(jīng)營呈現(xiàn)‘火’的局面，商鋪可按照原方案出售，即以‘間’為單位分零出售。 我們考慮本案的經(jīng)營業(yè)態(tài)，在白天將不會形成較強人流、人氣，其消費時間都在下午以后的時間段內(nèi)，故不能夠在白天直觀的向受眾人群展示濃厚的商業(yè)氛圍。項目組考慮在成功招商之后，需要配合商家進行系列的宣傳推廣，比如活動的組織。 根據(jù)前文 投資者與開發(fā)商利益平衡點 分析，結合本案屆時具體情況，調(diào)整價格策略，從而更好的為本案銷售服務。 具體營銷策劃執(zhí)行方案將適時出臺。 三、年度中旬推廣 根據(jù)開發(fā)商實際需求，在本年度中旬需要尋求資金回籠，項目組擬 訂《廣場商業(yè)強勢推廣方案》討論稿以供參考，另文提供，在此不表。
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