【正文】 協(xié)商一致、等價有償”的原則和“價廉物美、擇優(yōu)簽約”的原則。七、合同除即時清結(jié)者外，一律采用書面格式，并必須采用統(tǒng)一合同文本。八、合同對各方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體，文字表達要清楚、準確。合同內(nèi)容應(yīng)注意的主要問題是：部首部分，要注意寫明雙方的全稱、簽約時間和簽約地點。 正文部分：建設(shè)合同的內(nèi)容包括工程范圍、建設(shè)工期，中間交工工程的開工和竣工時間，工程質(zhì)量、工程造價、技術(shù)資料交付期間、材料和設(shè)備供應(yīng)責(zé)任，撥款和結(jié) 算、竣工驗收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、雙方相互協(xié)作等條款。產(chǎn)品合同應(yīng)注明產(chǎn)品名稱、技術(shù)標準和質(zhì)量、數(shù)量、包裝、運輸方式及運費負擔(dān)、交貨期限、地 點及驗收方法、價格、違約責(zé)任等。結(jié)尾部分：注意雙方都必須使用合同專用章，原則上不使用公章，嚴禁使用財務(wù)章或業(yè)務(wù)章，注明合同有效期限。九、簽訂合同：除合同履行地在我方所在地外，簽約時應(yīng)力爭協(xié)議合同由我方所在市人民法院管轄。十、任何人對外簽訂合同，都必須以維護本公司合法權(quán)益和提高經(jīng)濟效益為宗旨，決不允許在簽訂合同時假公濟私、損公肥私、謀取私利，違者依法嚴懲。公司管理制度合同的審查批準十一、合同在正式簽訂前，必須按規(guī)定上報領(lǐng)導(dǎo)審查批準后，方能正式簽訂。十二、合同審批權(quán)限如下：一般情況下合同由董事長授權(quán)總經(jīng)理審批。下列合同由董事長審批：標的超過50萬元的。投資10萬元以上的聯(lián)營、合資、合作、涉外合同。標的超過公司資產(chǎn)1/3以上的合同由董事會審批。十三、合同原則上由部門負責(zé)人具體經(jīng)辦，擬訂初稿后必須經(jīng)分管副總經(jīng)理審閱后按合同審批權(quán)限審批。重要合同必須經(jīng)法律顧問審查。合同審查的要點是：合同的合法性。包括：當(dāng)事人有無簽訂、履行該合同的權(quán)利能力和行為能力。合同內(nèi)容是否符合國家法律、政策和本制度規(guī)定。合同的嚴密性。包括：合同應(yīng)具備的條款是否齊全。當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)是否具體、明確。文字表述是否確切無誤。合同的可行性。包括：當(dāng)事人雙方特別是對方是否具備履行合同的能力、條件。預(yù)計取得的經(jīng)濟效益和可能承擔(dān)的風(fēng)險。合同非正常履行時可能受到的經(jīng)濟損失。十四、根據(jù)法律規(guī)定或?qū)嶋H需要，合同還應(yīng)當(dāng)或可以呈報上級主管機關(guān)鑒證、批準，或報工商行政管理部門鑒證，或請公證處公證。公司管理制度合同的履行十五、合同依法成立，既具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的部門、人員都必須本著“重合同、守信譽”的原則。嚴格執(zhí)行合同所規(guī)定的義務(wù)，確保合同的實際履行或全面履行。十六、合同履行完畢的標準，應(yīng)以合同條款或法律規(guī)定為準。沒有合同條款或法律規(guī)定的，一般應(yīng)以物資交清，工程竣工并驗收合格、價款結(jié)清、無遺留交涉手續(xù)為準。十七、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)部及有關(guān)部門負責(zé)人應(yīng)隨時了解、掌握合同的履行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報。否則，造成合同不能履行、不能完全履行的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。公司管理制度合同的變更、解除十八、在合同履行過程中，碰到困難的，首先應(yīng)盡一切努力克服困難，盡力保障合同的履行。如實際履行或適當(dāng)履行確有人力不可克服的困難而需變更，解除合同時，應(yīng)在法律規(guī)定或合理期限內(nèi)與對方當(dāng)事人進行協(xié)商。十九、對方當(dāng)事人提出變更、解除合同的，應(yīng)從維護本公司合法權(quán)益出發(fā)，從嚴控制。二十、變更、解除合同，必須符合《合同法》的規(guī)定，并應(yīng)在公司內(nèi)辦理有關(guān)的手續(xù)。二十一、變更、解除合同的手續(xù)，應(yīng)按本制度規(guī)定的審批權(quán)限和程序執(zhí)行。二十二、變更、解除合同，一律必需采用書面形式(包括當(dāng)事人雙方的信件、函電、電傳等)，口頭形式一律無效。二十三、變更、解除合同的協(xié)議在未達成或未批準之前，原合同仍有效，仍應(yīng)履行。但特殊情況經(jīng)雙方一致同意的例外。二十四、因變更、解除合同而使當(dāng)事人的利益遭受損失的，除法律允許免責(zé)任的以外，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并在變更、解除合同的協(xié)議書中明確規(guī)定。二十五、以變更、解除合同為名，行以權(quán)謀私、假公濟私之實，損公肥私的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴懲處。合同糾紛的處理二十六、合同在履行過程中如與對方當(dāng)事人發(fā)生糾紛的，應(yīng)按《合同法》等有關(guān)法規(guī)和本《制度》規(guī)定妥善處理。二十七、合同糾紛由有關(guān)業(yè)務(wù)部門與法律顧問負責(zé)處理，經(jīng)辦人對糾紛的處理必須具體負責(zé)到底。二十八、處理合同糾紛的原則是：堅持以事實為依據(jù)、以法律為準繩，法律沒規(guī)定的，以國家政策或合同條款為準。以雙方協(xié)商解決為基本辦法。糾紛發(fā)生后，應(yīng)及時與對方當(dāng)事人友好協(xié)商，在既維護本公司合法權(quán)益，又不侵犯對方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，互諒互讓，達成協(xié)議，解決糾紛。因?qū)Ψ截?zé)任引起的糾紛，應(yīng)堅持原則，保障我方合法權(quán)益不受侵犯。因我方責(zé)任引起的糾紛，應(yīng)尊重對方的合法權(quán)益，主動承擔(dān)責(zé)任，并盡量采取補救措施，減少我方損失。因雙方責(zé)任引起的糾紛，應(yīng)實事求是，分清主次，合情合理解決。二十九、在處理糾紛時，應(yīng)加強聯(lián)系，及時通氣，積極主動地做好應(yīng)做的工作，不互相推諉、指責(zé)、埋怨，統(tǒng)一意見，統(tǒng)一行動，一致對外。三十、合同糾紛的提出，加上由我方與當(dāng)事人協(xié)商處理糾紛的時間，應(yīng)在法律規(guī)定的時效內(nèi)進行，并必須考慮有申請仲裁或起訴的足夠的時間。三十一、凡由法律顧問處理的合同糾紛，有關(guān)部門必須主動提供下列證據(jù)材料。合同的文本(包括變更、解除合同的協(xié)議)，以及與合同有關(guān)的附件、文書、傳真、圖表等。送貨、提貨、托運、驗收、發(fā)票等有關(guān)憑證。貨款的承付、托收憑證，有關(guān)財務(wù)帳目。產(chǎn)品的質(zhì)量標準、封樣、樣品或鑒定報告。有關(guān)方違約的證據(jù)材料。其他與處理糾紛有關(guān)的材料。三十二、對于合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見的，應(yīng)簽訂書面協(xié)議，由雙方代表簽字并加蓋雙方單位公章或合同專用章。三十三、對雙方已經(jīng)簽署的解決合同糾紛的協(xié)議書，上級主管機關(guān)或仲裁機關(guān)的調(diào)解書、仲裁書，在正式生效后，應(yīng)復(fù)印若干份，分別送與對該糾紛處理及履行有關(guān)的部門收執(zhí)，各部門應(yīng)由專人負責(zé)該文書執(zhí)行的了解或履行。三十四、對于當(dāng)事人在規(guī)定的期限屆滿時沒有執(zhí)行上述文書中有關(guān)規(guī)定的，承辦人應(yīng)及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報。三十五、對方當(dāng)事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書或判決書的，可向人民法院申請執(zhí)行。三十六、在向人民法院提交申請執(zhí)行書之前，有關(guān)部門應(yīng)認真檢查對方的執(zhí)行情況，防止差錯。執(zhí)行中若達成和解協(xié)議的，應(yīng)制作協(xié)議書并按協(xié)議書規(guī)定辦理。三十七、合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的，應(yīng)及時通知有關(guān)單位，并將有關(guān)資料匯總、歸檔，以備考。合同的管理三十八、本公司對合同實行二級管理、專業(yè)歸口制度，法人委托書制度，基礎(chǔ)管理制度。三十九、本公司合同管理具體是：公司由董事長授權(quán)總經(jīng)理總負責(zé)，歸口管理部門為財務(wù)部、辦公室。副總經(jīng)理歸口管理房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)合同。各部門具體負責(zé)各自授權(quán)范圍內(nèi)的合同談判、擬稿及履行工作。四十、公司所有合同均由辦公室統(tǒng)一登記編號、經(jīng)辦人簽名后，按審批權(quán)限分別由董事長、總經(jīng)理或其他書面授權(quán)人簽署。四十一、辦公室會同有關(guān)部門認真做好合同管理的基礎(chǔ)工作。具體如下：建立合同檔案。建立合同管理臺帳。填寫“合同情況月報表”。公司管理制度之工程發(fā)包制度為加強工程發(fā)包管理，確保工程質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合公司的實際情況，制定本制度。一、工程勘察、設(shè)計、施工依法實行招標發(fā)包，擇優(yōu)選擇承包單位，公司可以對建筑面積500平方米或工程造價20萬元以內(nèi)的工程直接發(fā)包。二、建設(shè)工程的發(fā)包單位與承包單位應(yīng)當(dāng)依法訂立書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。三、承包單位不得轉(zhuǎn)包工程業(yè)務(wù)，可以獨立組織施工的單項工程不得肢解發(fā)包。四、主體工程必須由承包單位自行施工，其它分項工程如需分包，必須經(jīng)公司批準擇優(yōu)選定具有相應(yīng)資質(zhì)的分包單位。簽訂分包合同，分包合同與總包合同的約定應(yīng)當(dāng)一致。不一致的，以總包合同為準。五、建設(shè)工程必須發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級的施工單位，應(yīng)避免承包方以低于成本的價格競標，不得任意壓縮合理工期。六、凡屬投資公司員工，其直系親屬不得參與本公司組織的招投標。工程材料設(shè)備采購管理制度為加強工程材料設(shè)備采購的管理，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合公司的實際情況，制定本制度：一、項目技術(shù)部是工程材料設(shè)備采購管理的第一責(zé)任部門，具體工作由項目技術(shù)部會同投資發(fā)展部完成。二、對于大宗材料、大型設(shè)備的采購，必須進行公開招標或邀請招標。通過考察綜合評選，采用相對價格較低、保證質(zhì)量的材料和設(shè)備。三、對不適宜招標項目的少量材料設(shè)備，要進行詳細地考察了解，選擇合適的產(chǎn)品。四、對工程所需的材料、設(shè)備，應(yīng)根據(jù)需要數(shù)量、規(guī)格、使用時間等作出采購計劃，周密布署，確保工期。確定工程材料設(shè)備采購供貨方后，應(yīng)簽定詳細的供貨合同，內(nèi)容包括產(chǎn)地、品牌、等級、數(shù)量、價格、型號、供貨時間等，按照合同規(guī)定，保證及時供貨。五、工程用材料設(shè)備設(shè)專人管理，材料、設(shè)備進場后及時辦理驗收、入庫手續(xù)。對不合格的材料、設(shè)備嚴禁辦理入庫手續(xù)，材料、設(shè)備領(lǐng)用辦理出入庫手續(xù)，辦理后及時把材料、設(shè)備出入庫手續(xù)送交財務(wù)部，保證帳物相符、帳帳相符。六、供貨方應(yīng)及時提供工程材料設(shè)備的證明和有關(guān)票據(jù)，以便結(jié)算入帳。七、項目技術(shù)部及其駐工地代表嚴格對進場工程材料設(shè)備進行監(jiān)督和檢查驗收，確保工程質(zhì)量。商品房銷售管理制度為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和《商品房銷售管理辦法》，結(jié)合公司的具體情況，制定本制度。售房市場和工作人員一、市場營銷部是商品房銷售管理的第一責(zé)任部門。二、市場營銷工作以提高公司經(jīng)濟效益，壯大企業(yè)經(jīng)濟實力為目標，營銷人員必須發(fā)揚愛崗敬業(yè)、團結(jié)奉獻精神，具有責(zé)任心和使命感，完成公司所交給的商品房營銷任務(wù)。三、售房有形市場是公司精神文明建設(shè)的窗口，營銷人員要做到誠實守信、規(guī)范交易、熱情服務(wù)，自覺維護公司的聲譽和形象。 四、市場營銷部在新建項目開盤前，應(yīng)認真作出切實可行的營銷方案，報總經(jīng)理批準后實施。在實施過程中，銷售價格未經(jīng)批準不得變更。五、房屋預(yù)售建筑面積由投資發(fā)展部會同市場營銷部計算，房屋銷售面積須經(jīng)房管局測量復(fù)核后，列出明細表，雙方工作人員書面確認無誤后，報分管副總經(jīng)理批準、財務(wù)部備案。在預(yù)售過程中不得擅自變更。六、工作人員要努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時要講究服務(wù)態(tài)度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。七、在銷售商品房屋工作中，嚴格執(zhí)行《商品房銷售管理辦法》，設(shè)立銷售帳本、房屋預(yù)訂登記本、房屋移交登記本、售后服務(wù)登記本。認真簽訂和及時發(fā)放房屋預(yù)售協(xié)議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質(zhì)量保證書。八、銷售帳薄的記錄要內(nèi)容真實、數(shù)字準確、帳目清楚、日清月結(jié)，月底及時向總經(jīng)理上報銷售情況，及時報表。九、房屋銷售后，要及時將預(yù)售協(xié)議書、買賣合同、結(jié)算單等銷售資料整理入檔管理。十、所有購房款必須由市場營銷部于收款當(dāng)日交財務(wù)部，存至指定銀行帳戶，嚴禁公款私存。十一、營銷人員要圓滿完成各自的銷售任務(wù)，負責(zé)從介紹房屋、交款、貸款、結(jié)算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營銷過程中的全部工作。十二、營銷人員要保守商業(yè)機密，確保商品房價格、戶型、銷售情況等內(nèi)部信息不泄露。十三、除完成銷售任務(wù)以外，營銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務(wù)。公司管理制度之合同的簽訂與管理十四、簽訂合同必須遵守國家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定。簽訂商品房買賣合同時，要明確以下內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價格、價 款、付款方式和時間、交付使用條件和日期、建設(shè)標準、配套設(shè)施狀況、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異處理方式、違約責(zé)任、雙方約定的其他事項。十五、簽訂房屋買賣合同時要本著“重合同，守信譽”的原則，做到合法、嚴密、可行。十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號。市場營銷部負責(zé)建立合同管理臺帳(包括序號、合同號、簽約日期、對方姓名)，做到準確、及時、完整。商品房按揭貸款和其它業(yè)務(wù)十七、為購房戶辦理按揭貸款，要熟悉業(yè)務(wù)，熟練掌握操作流程，必須按照銀行規(guī)定簽定合同，做到辦證細心，資料齊全，專人辦理。十八、結(jié)合公司發(fā)展計劃，制訂商品房營銷計劃和實施方案，充分調(diào)動營銷人員的積極性，提高經(jīng)濟效益。十九、市場營銷部會同投資發(fā)展部、項目技術(shù)部做好竣工商品房的移交工作，現(xiàn)場查驗土建、水電等配套設(shè)施并核實房屋面積，確認無誤后(竣工房屋面積須經(jīng)房 管部門書面認可)，查驗人員辦理書面移交手續(xù)。竣工建筑明細表報副總經(jīng)理批準后，由市場營銷部據(jù)此編制房屋銷售結(jié)算清單，報財務(wù)部備案，不得擅自變更。辦公室管理制度為完善公司的行政管理機制，建立規(guī)范化的行政管理，提高行政管理水平和工作效率，使公司各項行政工作有章可循、照章辦事，特制訂本制度。文件收發(fā)規(guī)定一、董事會和公司的文件由辦公室擬稿。文件形成后，屬董事會的由董事長簽發(fā)，屬公司的由總經(jīng)理簽發(fā)，屬黨內(nèi)的由黨支部書記簽發(fā)。業(yè)務(wù)文件由有關(guān)部門擬稿，分管副總經(jīng)理或總工程師審核、簽發(fā)。屬于秘密的文件，核稿人應(yīng)該注“秘密”字樣，并確定報送范圍。秘密文件按保密規(guī)定，由專人印制、報送。二、已簽發(fā)的文件由核稿人登記，并按不同類別編號后，按文印規(guī)定處理。文件由擬稿人校對，審核后方能復(fù)印、蓋章。三、董事會和公司的文件由辦公室負責(zé)報送。送件人應(yīng)把文件內(nèi)容、報送日期、部門、接件人等事項登記清楚，并報告報送結(jié)果。秘密文件由專人按核定的范圍報送。四、經(jīng)簽發(fā)的文件原稿送辦公室存檔。五、外來的文件由辦公室文書負責(zé)簽收，并于接件當(dāng)日填寫閱辦單，按領(lǐng)導(dǎo)批示的要求送達有關(guān)部門，辦好文件閱辦。屬急件的，應(yīng)在接件后即時報送。六、文件閱辦部門或個人，對有閱辦要求的文件，應(yīng)在三日內(nèi)辦理完畢，并將辦理情況反饋至辦公室。三日內(nèi)不能辦理完畢的，應(yīng)向辦公室說明原因。文印管理規(guī)定七、所有文印人員應(yīng)遵守公司的保密規(guī)定，不得泄露工作中接觸的公司保密事項。八、打印正式文件，必須按文件簽發(fā)規(guī)定由總經(jīng)理簽署意見，送信息中心打印。各部門草擬的文件、合同、資料等，由各部門自行打印。打印文件、發(fā)傳真均需逐項登記，以備查驗。九、文印人員必須按時、按質(zhì)、按量完成各項打字、傳真、復(fù)印任務(wù)，不得積壓延誤。工作任務(wù)繁忙