【正文】 理和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中對(duì)外簽訂的招商引資投資框架協(xié)議書(shū))一、投資建設(shè)項(xiàng)目情況企業(yè)名稱與建設(shè)地點(diǎn)：乙方擬建項(xiàng)目的企業(yè)名稱暫定為：根據(jù)密山市城市規(guī)劃，雙方原則上擬定項(xiàng)目公司的建設(shè)地點(diǎn) 。建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容：投資額度：建設(shè)期限。用地性質(zhì)與規(guī)模：(注：以上盡量具體詳細(xì)，便于明確違約責(zé)任)二、土地供應(yīng)甲方將項(xiàng)目用地按照凈地方式出讓，乙方通過(guò)招、拍、掛程序取得土地使用權(quán)。乙方擬建項(xiàng)目依國(guó)家相關(guān)規(guī)定辦理土地出讓相關(guān)手續(xù)，交付土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。具體按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》確定。乙方先期支付征地補(bǔ)償款，如乙方未能如期獲得約定地塊土地使用權(quán)，甲方負(fù)責(zé)在土地使用權(quán)出讓后十日內(nèi)返還乙方全部投資，并將招拍掛土地出讓金溢價(jià)中，甲方地方政府留成部分的50%作為乙方投資回報(bào)，支付給乙方。(注：第一，土地出讓及價(jià)格不應(yīng)在合同中具體約定。一方面法律規(guī)定土地出讓的主體是國(guó)土資源局，政府不是土地出讓的主體，招商引資合同中政府無(wú)權(quán)約定土地出讓及價(jià)格的具體事宜。另一方面，從2007年9月21日起，國(guó)家明確規(guī)定，用地必須經(jīng)過(guò)“招、拍、掛”程序，且必須交清土地出讓金后方可辦理供地手續(xù)。一宗土地沒(méi)有經(jīng)過(guò)“招、拍、掛”，價(jià)格怎么會(huì)確定?因此合同中只能約定土地的面積和方位，具體出讓程序及價(jià)格可以在合同中約定“乙方應(yīng)當(dāng)通過(guò)‘招、拍、掛’方式取得本合同項(xiàng)目用地，四至及價(jià)格由乙方與甲方土地部門另行簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》確認(rèn)。”第二，土地利用的相關(guān)問(wèn)題應(yīng)在合同中明確約定。一方面《物權(quán)法》第十二章《建設(shè)用地使用權(quán)》規(guī)定了合同一般應(yīng)包括當(dāng)事人名稱與住所、土地界址和面積、建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間等。另一方面2008年1月3日發(fā)布的《^v^關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》強(qiáng)調(diào)，土地出讓合同要嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng)目投資額、開(kāi)竣工時(shí)間、規(guī)劃條件、價(jià)款、違約責(zé)任等內(nèi)容。再者《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定了土地出讓必須執(zhí)行容積率和建筑密度等規(guī)劃條件，《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》(國(guó)土資發(fā)〔2008〕24號(hào))也要求，工業(yè)用地的建筑容積率、建筑密度要約定最低限指標(biāo)，且明確規(guī)定工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。因此，建議合同中應(yīng)當(dāng)明確約定乙方的投資強(qiáng)度、建筑容積率和建筑系數(shù)。此外還應(yīng)當(dāng)明確約定總投資額和應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積，利于在投資方投資不到位時(shí)甲方可以根據(jù)《閑置土地處置辦法》的有關(guān)規(guī)定收回土地。土地出讓合同應(yīng)當(dāng)對(duì)此作更為詳細(xì)的約定，且要與本招商引資合同做好有效銜接。因?yàn)橥顿Y方真正取得土地使用權(quán)的法律文書(shū)是《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，銜接不好，將不利于政府在投資方違約時(shí)對(duì)土地的控制。)三、優(yōu)惠政策項(xiàng)目享受密山市現(xiàn)行的招商引資優(yōu)惠政策。甲方組織相關(guān)部門一站式辦公、一條龍服務(wù)該項(xiàng)目。相關(guān)行政事業(yè)收費(fèi)按照最低標(biāo)準(zhǔn)收取。甲方承諾對(duì)該項(xiàng)目采取一事一議的原則，所定事宜以政府會(huì)議紀(jì)要或簽訂補(bǔ)償協(xié)議執(zhí)行。除法律法規(guī)規(guī)定必須先報(bào)批的以外，項(xiàng)目可以特事特辦。(注：招商引資合同往往是政府的權(quán)利約定的少，義務(wù)約定的多。而投資方卻相反。過(guò)分強(qiáng)調(diào)了政府的優(yōu)惠政策，而忽略了投資方的義務(wù)。有些合同政府在土地價(jià)格、稅收返還、規(guī)費(fèi)減免、擔(dān)保貸款、資源配置及基礎(chǔ)設(shè)施配套等義務(wù)約定上給予了對(duì)方“超國(guó)民待遇”，甚至于違反了法律的禁止性規(guī)定。尤其表現(xiàn)在補(bǔ)充合同中，政府把在主合同中享有的權(quán)利(如收取土地出讓金)又大比例給予返還。建議在合同中要區(qū)分投資項(xiàng)目、投資額度、科技含量、出口創(chuàng)匯及吸納就業(yè)等，分別給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。分期投資的還應(yīng)當(dāng)分期約定，防止投資方享受優(yōu)惠政策后投資不到位。這一方面利于合同的完全履行，另一方面也防止合同內(nèi)容的不公平使政府蒙受不必要的經(jīng)濟(jì)損失。確實(shí)需要支持項(xiàng)目土地出讓金和稅費(fèi)可以在補(bǔ)充協(xié)議中表述為“甲方為支持乙方建設(shè)公益事業(yè)(公園等)，定期為乙方提供發(fā)展基金。數(shù)額不低于該項(xiàng)目繳納的土地出讓金地方政府留成部分和3年內(nèi)乙方交納的相關(guān)稅費(fèi)地方政府留成部分的50%”。招商引資合同中常出現(xiàn)“乙方建設(shè)工程可以邊開(kāi)工建設(shè)邊辦理有關(guān)手續(xù)”，從法律上講，乙方在地上承建項(xiàng)目不辦理手續(xù)將是違章建筑，是不能辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，該建設(shè)工程也是不受法律保護(hù)的，投資者怎么敢建?所以應(yīng)當(dāng)加上“除法律法規(guī)規(guī)定必須先報(bào)批的以外”)四、雙方權(quán)利和義務(wù)(一)甲方(二)乙方(注：雙方權(quán)利義務(wù)約定要明確。招商引資合同是雙務(wù)合同，因此在合同中應(yīng)當(dāng)根據(jù)平等互利原則設(shè)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。以往簽訂的招商引資合同對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的約定非?；\統(tǒng)和模糊，沒(méi)有明確具體約定，甚至于有些招商引資合同沒(méi)有雙方權(quán)利義務(wù)條款。建議對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)分條設(shè)定，詳細(xì)規(guī)定。政府的義務(wù)主要應(yīng)體現(xiàn)在企業(yè)發(fā)展環(huán)境的營(yíng)造和維護(hù)上。投資方的主要義務(wù)應(yīng)當(dāng)是從開(kāi)工到投產(chǎn)的進(jìn)度、額度及利稅都要明確具體約定。在合同的履約主體上，由于政府的招商引資工作是全方位的工作，一般涉及到土地、住建、財(cái)政、工商、稅務(wù)、勞動(dòng)等多個(gè)行政主體，為了全面履行合同確定的政府各職能部門的義務(wù)，防止各部門推諉，產(chǎn)生不利于合同履行的效果，從而影響政府的信譽(yù)，建議在招商引資合同中應(yīng)當(dāng)明確合同所涉及部門的具體工作。如果在主合同中不能詳細(xì)約定，也應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議的方式另附各責(zé)任部門的具體工作、完成時(shí)限及工作標(biāo)準(zhǔn)等。)五、違約責(zé)任因項(xiàng)目公司自身的責(zé)任未按期開(kāi)工建設(shè)，可視情節(jié)每日按不超過(guò)該項(xiàng)目用地出讓金的‰的標(biāo)準(zhǔn)收取乙方違約金。土地閑置滿兩年且未開(kāi)工建設(shè)的，甲方有權(quán)無(wú)償收回土地使用權(quán)。開(kāi)工三年內(nèi)未完工視為項(xiàng)目擱淺，乙方以放棄項(xiàng)目土地和未完工建筑物、構(gòu)筑物的所有權(quán)益作為對(duì)甲方的經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償，甲方有權(quán)收回項(xiàng)目公司土地并對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行處置或?qū)ν庹猩?。如因甲方?zé)任致使其未按本協(xié)議約定條件和時(shí)間向乙方或項(xiàng)目公司提供項(xiàng)目土地，影響了乙方的投資和建設(shè)的，視情節(jié)每日按不超過(guò)該項(xiàng)目用地出讓金的‰收取甲方違約金。甲方優(yōu)惠政策沒(méi)有落實(shí)到位的，乙方有權(quán)要求甲方如實(shí)履行承諾。六、爭(zhēng)議的解決方式雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本協(xié)議，未盡事宜，雙方協(xié)商，出現(xiàn)糾紛雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成由雞西仲裁委員會(huì)裁決。(注：“依法向人民法院提起訴訟”，到底是向合同履行地法院起訴，還是向合同簽訂地法院起訴?仲裁一裁終局有利于及時(shí)解決爭(zhēng)議，建議協(xié)商不成由雞西仲裁委員會(huì)裁決。)十一、其他事項(xiàng)：乙方具體履行本協(xié)議向下的權(quán)利義務(wù)，未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自轉(zhuǎn)讓。本協(xié)議未盡事宜，雙方可根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，共同協(xié)商作出補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)視為本協(xié)議不可分割的一部分。本協(xié)議經(jīng)雙方法定代表人或授權(quán)代表簽字并加蓋法人單位公章后生效。本協(xié)議正本一式兩份，協(xié)議雙方各持一份，本協(xié)議副本一式兩份，兩份協(xié)議正本和兩份協(xié)議副本具有同等法律效力。甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：簽字(代表)： 簽字(代表)：年 月 日