【導(dǎo)讀】adecadeago(Case,Goetzmann,andRouwenhorst,[9]).Nevertheless,inrecent. [8],Wheelock[35],andBarlevy[1]).Veryfewstudies,however,haveparedand

　　

【正文】 。本文的重點(diǎn)，嚴(yán)格科學(xué)的房地產(chǎn)宏觀的角度，分析了房地產(chǎn)周期的模式。因此，這項(xiàng)研究有三個(gè)主要目標(biāo)。首先，利用馬可夫開關(guān)估計(jì)技術(shù)，這項(xiàng)研究比較了美國的國家和省級(jí)層面與美國國家和州一級(jí)房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期。二，關(guān)于國家一級(jí)房地產(chǎn)周期形成的不同，此研究歸類不同的 國家 ， nally 分析了國家一級(jí)房地產(chǎn)周期的嚴(yán)重性。 本文的其余部分組織如下。首先，我們討論相關(guān)文獻(xiàn)，第二我們解釋數(shù)據(jù)，第三，我們提供模型和方法， 第四 我們給 出 數(shù)據(jù)描述，第五 根據(jù) 我們國家的經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期比較的結(jié)果，此分類取決于國家的房地產(chǎn)形成周期。為了 了解美國各州的房地產(chǎn)部門在房地產(chǎn)周期的不同階段 如何匯集 ，第六 段 我們提供了一個(gè)收斂性分析，最后我們?cè)诘?7 節(jié)結(jié)束 。 在美國 ， 全國商業(yè)周期，由國家經(jīng)濟(jì)研究局（ NBER）日期計(jì)算。漢密爾頓 [20]用美國 GDP 數(shù)據(jù)估計(jì)狀態(tài)空間馬爾可夫轉(zhuǎn)換技術(shù)，估計(jì)商業(yè)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。漢 密爾頓的估計(jì)日期恰逢由國家經(jīng)濟(jì)研究局證實(shí)了馬可夫轉(zhuǎn)換估計(jì)技術(shù)的衡量商業(yè)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)所提供的日期 的有效性 。大膽 [3]比較不同經(jīng)濟(jì)周期 結(jié)果變成 美國測(cè)年法的 轉(zhuǎn)折點(diǎn)。他總結(jié)說， 基于 卡爾曼濾波算法和交換 [20]估計(jì)技術(shù)漢密爾頓的馬爾可夫 的 股票和沃森的 [20]， [20]實(shí)驗(yàn)商業(yè)周期指標(biāo) ， 優(yōu)于所有其他商業(yè)周期測(cè)年法。 利用 K 這個(gè)人對(duì)美國國家數(shù)據(jù)的估算技術(shù)， CRONE 根據(jù)美國地區(qū)經(jīng)濟(jì)周期的相似性將美國分成八個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)。 這兩項(xiàng)研究表明，美國州一級(jí)的商業(yè)周期并不一定配合國家商業(yè)周期。按科龍 [14]最近的研究還估計(jì)，美國經(jīng)濟(jì)周期的 擴(kuò)散指數(shù)基于國家級(jí)。他的研究結(jié)論是擴(kuò)散指數(shù)數(shù)據(jù)集，以更好地跟蹤預(yù)測(cè)區(qū)域或商業(yè)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。探索一門限自回歸（ TAR）的模型 。 薩切爾和達(dá)科 [24]發(fā)現(xiàn)，狀態(tài)轉(zhuǎn)換模型給出了更準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是簡單的線性模型的表現(xiàn)情況。通過使用狀態(tài)變量的實(shí)際利率，他們比較了美國和英國的房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。為了衡量美國房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn) ， 作者使用從 1972 年 12 月 1995 年 3 月的房地產(chǎn)投資信托基金（ REIT）月度數(shù)據(jù) 。 英國房地產(chǎn)，從 1975 年 1 月至 1995 年 8 月 的 月度數(shù)據(jù) 對(duì) 國際英國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的性能進(jìn)行了測(cè)試。他們發(fā)現(xiàn)美國和英國的房地 產(chǎn)制度 的不同，因此，他們得出結(jié)論，實(shí)際利率發(fā)揮了作為房地產(chǎn)性能指標(biāo)在這兩個(gè)國家重要的作用，即在高利率樓價(jià)下跌急劇制度 ， 相反 情況 發(fā)生在較低的利率制度。同樣，卡諾和 DeFina 表明，利率變動(dòng)，貨幣當(dāng)局在整個(gè)地區(qū)有差別的統(tǒng)一 對(duì) 國家 產(chǎn)生了 影響。在建筑，房屋，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)或房地產(chǎn)專業(yè)的地區(qū)相比，制造或服務(wù)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)域得到的影響不同。 對(duì)價(jià)格的反應(yīng)滯后供給的變化和住房市場(chǎng)投機(jī) ， 沃特 Malpezzi 提出了生成的房地產(chǎn)周期簡單的模型。他們發(fā)現(xiàn)，在住房市場(chǎng)需求狀況和投機(jī) ， 房地產(chǎn)周期發(fā)揮 了 重要作用 。 此外，他們表現(xiàn)出的供給價(jià)格彈性是投機(jī)的主要組成部分。觀察到投機(jī)的最大影響 是 供給缺乏彈性。三組不同的數(shù)據(jù)用于研究： 1）美國五十個(gè)州同步指標(biāo) 。 2）對(duì)美國 50 個(gè)州和全國住房價(jià)格指數(shù)， 3）國家商業(yè)周期循環(huán)的日期。以下是我們?yōu)槊枋鲞@個(gè)研究 所 使用數(shù)據(jù)集。 美國五十個(gè)州每月的一致指數(shù)是由聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行從 1979:IQ . 2020:IIIQ。該數(shù)據(jù)集是由科龍發(fā)展 [12]估計(jì) 的 每四個(gè)潛伏狀態(tài)的動(dòng)態(tài)因素。這四個(gè)變量有：非農(nóng)業(yè)就業(yè)總數(shù)的機(jī)構(gòu)，制造業(yè)平均每周工時(shí)，失業(yè)率，實(shí)際工資和薪金支出。這是一個(gè) 由 國家級(jí)經(jīng)濟(jì)分析提供 的 最全面 的月度數(shù)據(jù)。這項(xiàng)研究使用國家級(jí)一致指數(shù)的原因是，沒有 月得 州生產(chǎn)總值（ GSP）的數(shù)據(jù) 對(duì)全 美國 可用 。普惠制數(shù)據(jù)是在每年的基礎(chǔ) 上 ，但國家級(jí)經(jīng)濟(jì)衰退或擴(kuò)張可以在一年之內(nèi)開始和結(jié)束。 在這項(xiàng)研究中所使用的房屋價(jià)格指數(shù)（ HPI）數(shù)據(jù)是由聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)督（ OFHEO 的） 8 辦公室公布 的 。對(duì) HPI 是一個(gè)單戶住宅 價(jià)格 ， 這個(gè)價(jià)格 加權(quán)平均變化重復(fù)銷售，抵押貸款違約，預(yù)付款項(xiàng)并在特定地理區(qū)域的住房負(fù)擔(dān)能力的運(yùn)動(dòng)廣泛的衡量標(biāo)準(zhǔn)。主要的房屋數(shù)據(jù)的收集和 由 房利美和房地美提供給 OFHEO的。 HPI 的涵蓋更多的交易和相對(duì)于其他兩個(gè)數(shù)據(jù)集的地理 區(qū)域。對(duì)于全國房地產(chǎn)周期分析，我們還利用 HPI 的數(shù)據(jù)，每季度由美國 OFHEO 的提供。從 1979 年全國商業(yè)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和上市日期 。 首先，我們比較了與全國房地產(chǎn)周期的國家的商業(yè)周期。我們比較經(jīng)濟(jì)周期階段（例如，經(jīng)濟(jì)衰退和擴(kuò)張）。在下面的數(shù)字，垂直線代表由國家經(jīng)濟(jì)研究局日期國家經(jīng)濟(jì)衰退。經(jīng)濟(jì)衰退狀態(tài)測(cè)量 0 到 1 的規(guī)模，其中 0 表示經(jīng)濟(jì)衰退的可能性為零， 1 代表經(jīng)濟(jì)衰退帶來的可能性。因此，如果在 概率的周期，我們稱 為 規(guī)模擴(kuò)張狀態(tài) 。那些規(guī)模 以上的可能性，我們稱為國家的經(jīng)濟(jì)衰退。根據(jù)下面的數(shù)字，美國經(jīng)歷了四個(gè)主要 的國家 再 1979 年經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)衰退 。兩次衰退在 80 年代初，第三個(gè)是在 20 世紀(jì) 90 年代開始，最后一個(gè)在 2020 年初了。 房地產(chǎn)衰退的標(biāo)志是固體（曲線），如圖 線。根據(jù)圖 ，美國在 1979年經(jīng)歷了兩個(gè)主要的房地產(chǎn)衰退： 1979:IQ 到 2020:IQ。一開始在 1981 年 IIQ和 1985 年結(jié)束： IQ,，而第二個(gè)在 1989 年開始： IVQ 并持續(xù)到 1999 年： IIIQ。對(duì)于這兩種情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退開始之前，國家經(jīng)濟(jì)衰退，并持續(xù)幾個(gè)階段后，國家經(jīng)濟(jì)衰退結(jié)束。 結(jié)果表明，盡管房地產(chǎn)是在美國最大的產(chǎn)業(yè)之一，但并非所 有國家的經(jīng)濟(jì)衰退是由于房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)。在許多情況下，房地產(chǎn)波動(dòng)可能在一些國家經(jīng)濟(jì)衰退的重要作用。不過，剛剛從圖 單，我們無法證實(shí)，房地產(chǎn)是兩個(gè) the1980s和 90 年代國家經(jīng)濟(jì)衰退的唯一原因。分析圖 中，我們也發(fā)現(xiàn)，在最近幾年，從 2020 年起： IIQ，又一個(gè)全國性的房地產(chǎn)衰退的可能性非常高。在房地產(chǎn)不景氣， 2020 年： IIIQ 發(fā)生在國家一級(jí)和在大約四五美國五十州中（附錄 ）國家的水平。但是，迄今只有 19 個(gè)州 使 國家級(jí)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退的概率 較 高，但沒有國家經(jīng)濟(jì)衰退的跡象。 本文還發(fā)現(xiàn)，有二十二個(gè)國 家級(jí)房地產(chǎn)周期模式類似于國家。換句話說，這二十作為兩個(gè)國家在經(jīng)歷了 20 世紀(jì) 80 年代和 90 年代兩個(gè)國家的房地產(chǎn)衰退，衰退的跨度，但是， 各個(gè) 國家不相同。然而，循環(huán)模式不是為 了 解釋變量，同類房地產(chǎn)的背后，除了房地產(chǎn)以外的充分條件，更適合國家級(jí)經(jīng)濟(jì)周期的形成，這可能最終影響到這些國家房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資?？偣灿辛鶄€(gè)州 阿拉巴馬州，特拉華州，馬里蘭州，新墨西哥州，得克薩斯州和華盛頓 這個(gè) 地區(qū) 屬于此類。在圖 ：馬里蘭州，我們觀察了 1981， 1990 年代和 2020 馬里蘭州的房地產(chǎn)周期，不僅遵循了國家級(jí)商業(yè)周期模式 ，它也遵循了國家具有滯后房地產(chǎn)周期的模式。在圖 的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)周期的特點(diǎn)是純紅色 line17（曲線）。在所有三種情況下，紅色實(shí)線后面國家和省級(jí)層面的房地產(chǎn)周期的標(biāo)志是綠色和藍(lán)色的虛線 。第三集團(tuán)是一家領(lǐng)先和落后狀態(tài)的混合物。這組狀態(tài)有時(shí)面臨著領(lǐng)先的房地產(chǎn)周期，有時(shí)甚至面臨著落后的房地產(chǎn)周期相比，這些國家的商業(yè)周期。美國九個(gè) 州屬于這一類。在圖 ：緬因州，我們觀察到，在 80 年代和本世紀(jì)初 39。，經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的波動(dòng)，房地產(chǎn)周期與遵循的四個(gè)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)周期分別滯后四分之二十。 20世紀(jì) 80年代在美國緬因州最大的房地產(chǎn) 衰退六個(gè)季度在國家級(jí)經(jīng)濟(jì)衰退是四分之二十零 。